Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 6096041-89.2025.8.03.0001.
AUTOR: GLICIA BRITO DE LIMA, EWERTON BRITO DE LIMA
REU: QUEZIA BRITO SARMENTO DA SILVA SENTENÇA 1. Relatório Dispensado, com base no art. 38 da Lei nº 9.099/1995. 2. Fundamentação
Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Amapá 5º Juizado Especial Cível da Zona Norte de Macapá Rodovia Norte Sul, s/n, Infraero, Macapá - AP - CEP: 68908-001 Balcão Virtual: https://us02web.zoom.us/j/2210913174 Número do Classe processual: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154)
Cuida-se de Embargos à Execução com fundamento na inexigibilidade do título extrajudicial em razão do descumprimento contratual dos exequentes, consistente na entrega do imóvel com débitos tributários pendentes, circunstância que autorizaria a suspensão do pagamento do saldo remanescente do preço com fundamento na exceção do contrato não cumprido. A Embargante sustenta ter quitado a maior parte do preço avençado, remanescendo apenas saldo residual, cuja retenção seria legítima diante da alegada existência de débitos vinculados ao imóvel e atraso na entrega do imóvel negociado. Para fins de garantia do juízo, indicou à penhora o próprio imóvel objeto do contrato de compra e venda. Os embargados impugnaram os embargos, sustentando a validade do título executivo, a exigibilidade da obrigação e a insuficiência da prova produzida pela embargante. Passo a decidir a). da garantia do Juízo: Os embargados sustentam a inadequação da garantia apresentada, afirmando que o imóvel indicado à penhora não se encontra registrado em nome da embargante. A controvérsia, contudo, não conduz ao não conhecimento dos embargos. De fato, consta dos autos que o imóvel ofertado permanece formalmente cadastrado e vinculado à antiga proprietária, Rosangela Moraes Brito, mãe dos exequentes, não tendo sido efetivada a transferência registral para o nome da embargante. Entretanto, igualmente não há prova segura de que o imóvel tenha sido regularmente alienado a terceiro, tampouco de que tenha ocorrido transferência dominial em qualquer modalidade juridicamente apta a afastar a vinculação do bem à relação contratual discutida nos autos. O documento de demolição do imóvel apresentado pelos embargados, ainda que mencione Osmar Coelho como proprietário e contratante (QR-code), não é suficiente para comprovar a transferência da posse, muito menos da propriedade, apenas que foi o responsável pela contratação do serviço. Além disso, a discussão instaurada nos autos evidencia que a embargante ostenta, ao menos em tese, posição jurídica derivada do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, circunstância suficiente para o recebimento dos embargos e para o exame de seu mérito. Rejeita-se, portanto, a alegação de ausência de garantia do juízo. b). Mérito: A execução está fundada em contrato particular de compra e venda de imóvel regularmente constituído, sendo incontroversa a existência de saldo contratual remanescente. Contudo, a cláusula contratual pertinente previa expressamente a entrega do imóvel livre de débitos, encargos, taxas e demais ônus. A prova produzida demonstra a existência de débitos tributários municipais incidentes sobre o imóvel referentes aos exercícios anteriores à aquisição pela embargante, compreendendo os anos de 2020 a 2024. Tais débitos encontravam-se vinculados ao cadastro imobiliário mantido em nome da antiga proprietária. Os embargados sustentam que, em mensagens trocadas no dia 21/08/2024, o filho da embargante teria assumido o compromisso de quitar tais encargos. Entretanto, a documentação apresentada demonstra apenas tratativas ocorridas anteriormente à formalização do negócio, de forma que o contrato definitivo foi posteriormente celebrado e assinado pelas partes (03/10/2024), mantendo integralmente a cláusula que impunha aos vendedores a obrigação de entregar o imóvel livre de débitos e ônus. Não há nos autos prova de aditamento contratual, novação, renúncia expressa da compradora ou assunção formal da dívida tributária pela embargante. Desse modo, deve prevalecer a disciplina contratual expressamente pactuada pelas partes. Por outro lado, a alegação de atraso na entrega da posse não merece acolhimento. A embargante juntou apenas registro unilateral de conversa eletrônica mencionando suposto atraso, desacompanhado de qualquer elemento corroborativo ou manifestação da parte contrária reconhecendo a ocorrência do fato. Assim, não há prova suficiente do alegado descumprimento contratual quanto ao prazo de entrega do imóvel, com reflexo na responsabilidade pelos tributos municipais. Quanto à cláusula penal, verifica-se que ambas as partes contribuíram para o inadimplemento contratual. A embargante deixou de efetuar o pagamento do saldo remanescente na data ajustada, enquanto os embargados deixaram de cumprir integralmente a obrigação de entregar o imóvel livre de encargos tributários preexistentes. Em situações de inadimplemento recíproco, a incidência integral da cláusula penal em favor de apenas uma das partes afronta os princípios da boa-fé objetiva, da vedação ao enriquecimento sem causa e do equilíbrio contratual. Consequentemente, a multa contratual prevista no instrumento deve ser compensada entre as partes, afastando-se sua cobrança na presente execução, de forma que o crédito exequendo deve ser recalculado mediante exclusão da multa contratual de 5% e abatimento dos débitos tributários municipais incidentes sobre o imóvel existentes até 04/10/2024, data contratualmente prevista para a entrega do bem. 3. Dispositivo
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os Embargos à Execução, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a). afastar a cobrança da multa contratual de 5% prevista na cláusula oitava do contrato, em razão do inadimplemento recíproco das partes; b). determinar a dedução, do débito executado, dos tributos municipais incidentes sobre o imóvel existentes até 04/10/2024 e c). determinar o recálculo do débito exequendo, prosseguindo-se a execução pelo saldo remanescente. Sem custas e honorários advocatícios nesta fase, na forma dos arts. 54 e 55 da Lei nº 9.099/95. Certificado o trânsito em julgado, intimem-se os exequentes para requererem os meios executivos que entenderem cabíveis, no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de arquivamento. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Macapá/AP, 10 de junho de 2026. LUIS GUILHERME CONVERSANI Juiz(a) de Direito da 5º Juizado Especial Cível da Zona Norte de Macapá OBS.: Publicação de caráter meramente informativo, realizada exclusivamente para fins de saneamento cadastral e atualização dos registros processuais, nos termos do art. 11, § 3º, da Resolução CNJ nº 455/2022, sem incidência de prazo processual.