Publicacao/Comunicacao
Citação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0035825-41.2023.8.03.0001.
EMBARGANTE: ANNA CARLA GONCALVES SILVA OLIVEIRA
EMBARGADO: ODELSON SALES DOS SANTOS, GAMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA SENTENÇA
Notificação - Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Amapá 3ª Vara Cível de Macapá Avenida FAB, 1749, Fórum de Macapá, Central, Macapá - AP - CEP: 68900-906 Balcão Virtual: https://us02web.zoom.us/j/4769080413 Número do Classe processual: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Vistos, etc.
Trata-se de “EMBARGOS DE TERCEIROS c/c ANTECIPAÇÃO DE TUTELA”, opostos por ANNA CARLA GONÇALVES SILVA OLIVEIRA, contra ESPÓLIO DE ODELSON SALES DOS SANTOS (sucedendo a ICON – INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL LTDA) e GAMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, no qual requer a desconstituição da adjudicação que recaiu sobre a sala comercial de n.º 410, 4º Pavimento, Tipo 10, Bloco 10, do Edifício ACIA. Aduz que no dia 14/11/2011, celebrou com a empresa ICON – INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL LTDA um Contrato Particular de Compra e Venda de Unidade Imobiliária referente à Sala Comercial n.º 410, 4º Pavimento, Bloco 10, no Edifício Office ACIA, pelo preço total de R$ 185.215,64 (cento e oitenta e cinco mil, duzentos e quinze reais e sessenta e quatro centavos). Afirma que o pagamento foi realizado com um sinal de R$ 18.521,56; 24 (vinte e quatro) parcelas intermediárias de R$ 1.543,46 e uma parcela final de R$ 129.650,95, esta última condicionada à entrega do imóvel construído (Chaves), prevista para 14/12/2013. Alega que efetuou o pagamento integral do sinal e das parcelas intermediárias, sustentando que a parcela final não foi quitada em virtude do inadimplemento da Construtora ICON, que jamais entregou o imóvel, que sofreu paralisações e problemas de incorporação. Narra que tomou conhecimento posterior, em setembro de 2023, de que o imóvel havia sido objeto de constrição judicial (adjudicação) nos autos do Cumprimento de Sentença n.º 0055619-24.2018.8.03.0001, em que era credora a segunda embargada, GAMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Informa que a constrição decorreu de um acordo de dação em pagamento, homologado por sentença no dia 17/06/2022, no processo de execução, que, inicialmente, envolvia outras salas, mas que foi posteriormente substituído, passando a incluir a Sala 410. Conclui requerendo: gratuidade de justiça; concessão de tutela de urgência, liminar determinando o cancelamento imediato da adjudicação. No mérito, confirmação da tutela; declaração de nulidade do acordo e dos atos subsequentes de constrição, e declarar o imóvel Sala n.º 410 como de sua legítima propriedade e posse, além da condenação dos embargados nos ônus sucumbenciais. Despacho deferindo a gratuidade de justiça (ID 10186238). Regularmente citada, a parte embargada GAMA EMPREENDIMENTOS apresentou impugnação (ID 17563978), arguindo, preliminarmente, ilegitimidade passiva ad causam, alegando que o contrato de compra e venda foi firmado exclusivamente entre a embargante e a ICON, sem qualquer liame jurídico com a GAMA. No mérito, rebate a alegação de nulidade do acordo por vício de representação; que a personalidade jurídica da sociedade empresária (ICON) é distinta da personalidade jurídica de seus sócios, de modo que o falecimento do sócio administrador não acarreta a extinção automática do mandato outorgado pela pessoa jurídica a seus patronos; defende a validade e o trânsito em julgado da adjudicação do imóvel; que a embargante não demonstrou a quitação integral, o que seria condição para a transferência da propriedade. Ao final, requer a improcedência dos pedidos. O polo passivo da empresa ICON foi regularizado por decisão judicial, substituindo a pessoa jurídica extinta pelo ESPÓLIO de ODELSON SALES DOS SANTOS (ID 10186271). Réplica (ID 18732993), na qual a embargante rebate os termos da impugnação. Reiterou que a falta de quitação integral da parcela final era devido à inexecução da obra pela vendedora. Intimadas a especificação de provas, ambas manifestaram o interesse no julgamento antecipado do mérito, reiterando a suficiência da prova documental já produzida (ID 15816768 e ID 20275163). Em seguida, vieram os autos conclusos para sentença. Relatado, DECIDO. FUNDAMENTAÇÃO. Conheço diretamente do pedido e profiro julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC, visto que a questão versada nos autos, embora envolva matéria de fato e de direito, não necessita de dilação probatória para ser dirimida. Os argumentos das partes e documentos juntados aos autos são suficientes para tanto. PRELIMINARMENTE Da ilegitimidade passiva A embargada GAMA arguiu sua ilegitimidade para figurar no polo passivo, sob o fundamento de que o contrato de compra e venda foi celebrado apenas entre a embargante e a empresa ICON. Todavia, tal argumentação não encontra acolhida na legislação processual civil que rege a matéria. O artigo 677, § 4º, do Código de Processo Civil estabelece, de forma inequívoca, que "será legitimado passivo o sujeito a quem o ato de constrição aproveita, assim como o será seu adversário no processo principal quando for sua a indicação do bem para a constrição judicial". No caso dos autos, a adjudicação da Sala Comercial n.º 410, ato judicial que culminou na constrição patrimonial questionada pela embargante, foi deferida e se reverteu em benefício direto da embargada GAMA, que a recebeu como dação em pagamento para quitação de seu crédito junto à ICON. A embargada/GAMA, ao receber a carta de adjudicação e promover os atos registrais subsequentes, tornou-se a beneficiária imediata e principal da constrição que a embargante busca desconstituir. A sua presença no polo passivo é, portanto, imprescindível, configurando-se como litisconsorte passivo necessário do devedor (ICON/Espólio) que indicou o bem à constrição. Deste modo, patente é a legitimidade passiva da GAMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, razão pela qual REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva. MÉRITO A embargante sustenta a nulidade absoluta do acordo de dação em pagamento e da subsequente adjudicação, baseando-se no fato de que o Sr. ODELSON, sócio único e representante legal da empresa ICON, faleceu no dia 05/06/2022, enquanto a proposta de acordo e o aceite ocorreram no dia 14/06/2022 e 15/06/2022, respectivamente (ID 17563984 e ID 17563985). Argumentou que a morte do outorgante (sócio) cessa o mandato, conforme o artigo 682, inciso II, do Código Civil, tornando nulos os atos praticados pelos advogados da ICON, inclusive o acordo homologado. É imperioso analisar esta questão sob a luz da natureza jurídica da parte representada em juízo. A procuração outorgada aos advogados no processo n.º 0055619-24.2018.8.03.0001 foi conferida pela pessoa jurídica ICON – INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL LTDA, devidamente inscrita no CNPJ (ID 10186269, outorgada no dia 09/07/2020), embora o instrumento tenha sido assinado pelo seu sócio administrador, ODELSON SALES DOS SANTOS, como representante legal. O Código Civil, estabelece no seu artigo 45 que a existência legal das pessoas jurídicas de direito privado começa com a inscrição do ato constitutivo no respectivo registro, distinguindo-se, portanto, da pessoa de seus membros. A autonomia patrimonial e a separação de personalidades são pilares do direito societário. Pois bem. A morte do sócio, mesmo que detentor da totalidade das quotas (como era o caso do Sr. Odelson na ICON - ID 10186270), não implica, ipso facto, a extinção imediata da pessoa jurídica. Com o advento da Lei n.º 14.195 de 2021, que revogou o inciso IV do artigo 1.033 do Código Civil, a falta de pluralidade de sócios deixou de ser causa de dissolução da sociedade, consolidando a possibilidade de manutenção da sociedade limitada por um único sócio (unipessoalidade) de forma permanente. Assim, a morte do sócio único impõe a regularização sucessória para a transmissão das quotas, mas a personalidade jurídica da empresa permanece hígida e inalterada durante esse processo. Neste contexto, o mandato outorgado pela pessoa jurídica para o patrocínio de seus interesses em juízo permanece válido, pois o mandante é a sociedade (pessoa jurídica), e não a pessoa física que assinou o instrumento. O falecimento do signatário afeta a capacidade de representação na administração da empresa, mas não a eficácia do mandato ad judicia previamente constituído pela sociedade. A própria embargada GAMA, em sua manifestação posterior à contestação (ID 20465300 e ID 20465903), corroborou este entendimento, apresentando a seguinte ementa do Superior Tribunal de Justiça: EMENTA: TRIBUTÁRIO E PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. OUTORGA DE PROCURAÇÃO PELA PESSOA JURÍDICA. FALECIMENTO DOS SÓCIOS SIGNATÁRIOS DO INSTRUMENTO DE MANDATO. DESNECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO DA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A personalidade jurídica da sociedade empresária é distinta da personalidade jurídica de seus sócios e de seus representantes legais. Assim, a procuração outorgada pela pessoa jurídica aos seus patronos não perde a validade com o falecimento do sócio ou do representante legal que assinou o instrumento de mandato. 2. Agravo interno não provido. (Acórdão integralmente transcrito no ID 20465903). O teor da decisão transcrita é claro ao estabelecer que a extinção da pessoa física não acarreta a extinção da pessoa jurídica, nem invalida os atos processuais praticados pela PJ, como a outorga da procuração, cuja eficácia se mantém hígida. O Ministro Relator, ao analisar a questão no voto, enfatizou que o dispositivo legal (Art. 682, II, CC) refere-se à morte do mandante ou mandatário, e, no caso da empresa, “a parte no processo é a pessoa jurídica e não a pessoa natural do sócio” (ID 20465903). Portanto, o acordo de dação em pagamento, ainda que celebrado pelos advogados da ICON após o falecimento do Sr. Odelson, não pode ser considerado nulo por vício de representação processual, uma vez que o mandato conferido pela pessoa jurídica (ICON) permaneceu válido e eficaz para a prática dos atos ad judicia e ad negotia vinculados ao processo, especialmente a transação, que se deu no estrito interesse da sociedade à época. Por tais razões e fundamentos, afasto a prejudicial de nulidade do acordo por cessação de mandato. Ultrapassadas as questões processuais e a prejudicial de nulidade, passo à análise da prevalência do direito da embargante sobre a Sala Comercial n.º 410, em face da adjudicação obtida pela embargada/GAMA. Pois bem. A embargante fundamenta seu direito na aquisição do imóvel por meio de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda firmado no dia 14/11/2011 (ID 10186264), ou seja, quase sete anos antes da propositura da ação de cumprimento de sentença pela GAMA (Processo n.º 0055619-24.2018.8.03.0001, distribuído em 2018). O compromisso de compra e venda constitui um negócio jurídico perfeito e válido, celebrado pela embargante de boa-fé, em que houve o pagamento substancial do preço ajustado (sinal e 24 parcelas intermediárias, totalizando 30% do valor), restando pendente apenas a parcela final, cuja exigibilidade estava condicionada à entrega da obra (chaves), obrigação que competia à vendedora, ICON. A prova dos autos demonstra, cabalmente, que o descumprimento contratual da ICON foi o fator impeditivo da quitação integral do preço pela embargante, não havendo, em momento algum, inadimplência culposa por parte da adquirente. Ainda que o contrato de promessa de compra e venda não tenha sido levado a registro no Cartório de Imóveis, a jurisprudência há muito consolidada, reconhece a proteção do direito do promitente comprador, terceiro de boa-fé, em face de constrições judiciais que recaiam sobre o bem prometido. Este entendimento visa proteger o terceiro adquirente que, confiando na validade do negócio e na adimplência de suas obrigações, já incorporou o bem ao seu patrimônio econômico, ainda que a formalidade registral não tenha sido concluída. Nesse sentido, a própria embargante citou, em sua petição inicial (ID 10186222), o teor da orientação sumular aplicável à espécie: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro." Embora a embargante não possuísse a posse física (direta) do imóvel, uma vez que a obra estava em fase de construção ou conclusão tardia, detinha a posse indireta e, principalmente, o direito à aquisição do imóvel, estabelecido pelo contrato e pelos pagamentos realizados. A dação em pagamento e a subsequente adjudicação, realizadas nos autos do cumprimento de sentença da GAMA (processo de 2018), somente poderiam recair sobre o patrimônio disponível da devedora ICON. No momento da constrição judicial (acordo homologado em 2022, adjudicação em 2022), a Sala Comercial n.º 410 já estava, há mais de uma década, vinculada ao direito de aquisição da embargante, que agiu com inquestionável boa-fé ao cumprir a parte do contrato que lhe era exigível. O compromisso de compra e venda irretratável e irrevogável, com quitação de parte significativa do preço e a expectativa legítima de obtenção da propriedade, gera um direito que deve ser priorizado em face da adjudicação posterior derivada de dívida do alienante (ICON). A adjudicação efetuada em favor da GAMA constitui uma modalidade de alienação forçada, que transfere o bem com os ônus e restrições preexistentes, especialmente quando demonstrado que o imóvel já se encontrava na esfera patrimonial de um terceiro alheio ao processo de execução original. A embargada/GAMA alegou a falta de quitação integral do preço por parte da embargante, utilizando esse fato como óbice à proteção de seu direito. Contudo, essa alegação é insubsistente. A Cláusula III do contrato da embargante (ID 10186264) vinculava o pagamento da parcela final (Chaves) à entrega do imóvel construído. Conforme narrado, a ICON não cumpriu sua obrigação de entregar o imóvel, tornando inexigível o pagamento da parcela final pela embargante. Não se pode penalizar o adquirente de boa-fé pela inadimplência do alienante que impossibilitou a conclusão do contrato. O direito da embargante, portanto, é legítimo, pleno e anterior à dação em pagamento que beneficiou a embargante/ GAMA. Admitir que a adjudicação posterior, decorrente de dívida de terceiro (ICON), prevaleça sobre o direito de aquisição anterior e de boa-fé da embargante, que já havia honrado a maior parte de sua obrigação, implicaria em grave insegurança jurídica e em violação ao princípio da proteção da confiança, resultando em um enriquecimento sem causa para a embargada/ GAMA, em detrimento do sacrifício patrimonial da embargante. A proteção da embargante é reforçada pelo fato de que a constrição se deu em virtude de um acordo entre a ICON e a GAMA, onde o imóvel da embargante foi incluído na dação em pagamento de forma espúria, visto que a ICON não possuía mais a plena disponibilidade do bem. Mesmo a adjudicação tendo sido objeto de sentença transitada em julgado, seus efeitos não podem atingir o patrimônio de terceiros que não participaram do processo original, conforme se extrai dos limites subjetivos da coisa julgada, cabendo aos Embargos de Terceiro a desconstituição do ato constritivo. Dessa forma, comprovado/demonstrado a qualidade de terceira de boa-fé da embargante, bem como a constrição indevida sobre o bem adquirido anos antes da dívida executada, a desconstituição da adjudicação sobre a Sala Comercial n.º 410 é a medida que se impõe para resguardar o direito legítimo da embargante. DISPOSITIVO Pelo exposto, nos termos, razões, motivos e fundamentos acima, pelo livre convencimento que formo e por tudo mais que consta dos autos, nos termos do art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os embargos de terceiro para: I - DETERMINAR a imediata desconstituição da adjudicação que recaiu sobre o bem imóvel Sala Comercial n.º 410, Tipo “10” Bloco 10, 4º Pavimento, do Edifício ACIA, objeto da Carta de Adjudicação (ID 17563980) e constante dos autos do processo n.º 0055619-24.2018.8.03.0001, em favor da embargada GAMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em razão do reconhecimento do direito e da posse legítima da embargante ANNA CARLA GONCALVES SILVA OLIVEIRA, terceira de boa-fé, com base em compromisso de compra e venda anterior à constrição judicial. II – DECLARAR a ineficácia da referida adjudicação e de qualquer outro ato constritivo que, porventura, tenha sido determinado sobre o referido imóvel nos autos do processo n.º 0055619-24.2018.8.03.0001 e no processo n.º 0012598-27.2020.8.03.0001 (referente à indisponibilidade de bens da ICON – ID 10186248), para resguardar o direito da embargante. III - DETERMINAR a expedição de mandado de baixa da adjudicação e da indisponibilidade (caso específico da Sala 410), a ser encaminhado ao Cartório de Registro de Imóveis competente (1ª Circunscrição, Macapá/AP), para que proceda o cancelamento da transferência de propriedade decorrente da Carta de Adjudicação emitida em 20/10/2022 (ID 17563980), bem como para o registro da ineficácia de quaisquer ônus decorrentes das referidas ações judiciais em relação à Embargante e à Sala n.º 410. IV - O presente provimento jurisdicional resguarda o direito de posse e aquisição da embargante, mas não tem o condão de constituir a propriedade plena, que dependerá da finalização do negócio jurídico, incluindo a obrigação da embargante de quitar o saldo remanescente (parcela “Chaves”) quando a vendedora (Espólio da ICON) cumprir sua obrigação de entregar o imóvel (Art. 476 do Código Civil). Assim, fica o direito da embargante condicionado à comprovação do adimplemento da parcela final (R$ 129.650,95, reajustada conforme a Cláusula V do contrato - ID 10186264) perante o Espólio de ODELSON SALES DOS SANTOS, após a entrega da unidade, ou mediante ação de consignação em pagamento/adjudicação compulsória para tal finalidade, caso a entrega da obra já tenha sido efetivada. A presente sentença apenas desconstitui a constrição indevida. Pela sucumbência, condeno a embargada/GAMA ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da embargante, no percentual que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. O embargado/Espólio de Odelson Sales dos Santos, embora revel, não pode ser responsabilizado diretamente pelos encargos sucumbenciais neste caso, uma vez que a constrição foi solicitada e dela se beneficiou a embargada/GAMA. Entretanto, o Espólio é o responsável pelo inadimplemento contratual que gerou a dação em pagamento de bens de terceiros, devendo eventuais questões serem resolvidas em perdas e danos na via própria. Após o trânsito em julgado, expeça-se o necessário para o cumprimento da determinação de desconstituição da adjudicação e do cancelamento das restrições judiciais averbadas sobre o imóvel Sala Comercial n.º 410 no Cartório de Registro de Imóveis. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Macapá/AP, 29 de janeiro de 2026. ANTONIO ERNESTO AMORAS COLLARES Juiz(a) de Direito da 3ª Vara Cível de Macapá