Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Vistos etc.; FRANCISO PEREZ GARCIA, devidamente qualificado (a) nos autos do processo acima epigrafado, através de advogado (a) (s) regularmente constituído (a) (s), apresentou EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE nos autos da EXECUÇÃO D ETÍTULO EXTRAJUDICIAL aforada por CONDOMÍNIO EIFÍCIO GRAÇA TOP LIFE, também com qualificação nos autos. A parte excipiente aduziu na peça de exceção de pré-executividade, em síntese, que havia incompetência do juízo e ilegitimidade da parte excipiente; o imóvel em questão, apartamento 704, foi objeto de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, conforme certidão de registro de imóveis juntada aos autos; a natureza jurídica da obrigação de pagar taxas condominiais é PROPTER REM, ou seja, vincula-se ao proprietário do bem, e não ao possuidor ou ocupante; com a alienação fiduciária, a propriedade resolúvel do imóvel transferiu-se para a Caixa Econômica Federal, que, na qualidade de fiduciária, é a legítima parte passiva para responder pela dívida; a competência para processar e julgar a execução, portanto, seria da Justiça Federal, considerando a legitimidade da Caixa Econômica Federal, pessoa jurídica de direito público federal; e que seus argumentos mereciam atenção. A parte excepta foi regularmente intimada, para que no prazo de dez (10) dias se manifestasse, oportunidade, em que ponderou, em compêndio, que caracteriza o executado como devedor contumaz, com dívida total superior a R$ 114.000,00 em taxas condominiais, que não busca acordos; refuta os fundamentos da exceção; a Caixa Econômica Federal não foi arrolada como ré e que a alegação de seu domínio é irrelevante, pois a consolidação da propriedade não foi registrada no cartório de imóveis; os executados, como usuários e gozadores do imóvel, são os legítimos devedores; o executado, Francisco Perez Garcia, age como proprietário, inclusive alugando o imóvel para terceiros e recebendo os aluguéis, conforme contrato de locação juntado; até que a CEF consolide a propriedade, o executado é a parte legítima e responsável pelo pagamento; e que os argumentos da parte excipiente deveriam ser rechaçados. Decido. O excipiente fundamenta sua argumentação na natureza PROPTER REM das obrigações condominiais, sustentando que apenas o proprietário pode figurar no polo passivo da demanda executiva. Embora seja inconteste que as obrigações condominiais possuem natureza PROPTER REM, vinculando-se primariamente ao titular do direito real sobre o bem, esta característica não exclui a responsabilidade daquele que efetivamente utiliza e aufere as vantagens econômicas do imóvel. A própria Lei nº 4.591/64, em seu artigo 12, estabelece que o condômino é obrigado a concorrer para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, sem fazer qualquer distinção quanto à natureza do título que o vincula ao bem. A obrigação de pagar as despesas condominiais recai sobre aquele que efetivamente utiliza o imóvel e aufere seus benefícios, independentemente de ser proprietário pleno ou possuidor a qualquer título. O possuidor direto, ainda que não seja proprietário registral, possui legitimidade passiva para responder pelas despesas condominiais, especialmente quando age como se proprietário fosse, auferindo os frutos e vantagens do bem. No caso em análise, os elementos probatórios carreados aos autos demonstram de forma inequívoca que o excipiente não apenas ocupa o imóvel, mas também o explora economicamente. Esta conduta configura típico exercício dos poderes inerentes à propriedade, gerando responsabilidade pelas obrigações que gravam o bem. A alegação de que a alienação fiduciária transfere automaticamente a responsabilidade pelas despesas condominiais para a instituição financeira fiduciária revela desconhecimento da estrutura jurídica deste instituto e de seus efeitos práticos. Na alienação fiduciária em garantia, regulada pela Lei nº 9.514/97 e pelo Código Civil, a propriedade transferida ao credor fiduciário possui caráter meramente instrumental, destinando-se exclusivamente à garantia do cumprimento da obrigação principal. O devedor fiduciante mantém a posse direta do bem e todos os poderes de uso, gozo e disposição compatíveis com a finalidade da garantia. A alegação de incompetência absoluta do juízo estadual, fundada na participação da Caixa Econômica Federal como proprietária fiduciária, não merece acolhida. A competência da Justiça Federal, conforme o artigo 109, inciso I, da Constituição Federal, estabelece-se quando a União, entidades autárquicas ou empresas públicas federais forem interessadas na condição de autoras, rés, assistentes ou oponentes. No caso em análise, a Caixa Econômica Federal não integra o polo passivo da demanda executiva, não havendo, portanto, interesse jurídico que justifique o deslocamento da competência. A mera condição de proprietária fiduciária não configura interesse jurídico suficiente para atrair a competência da Justiça Federal, especialmente quando esta condição não gera responsabilidade pelas obrigações objeto da cobrança. A competência territorial e funcional deve ser aferida tendo em vista os sujeitos efetivamente envolvidos na relação jurídica material deduzida em juízo. O argumento de que a ausência de consolidação registral da propriedade em favor da instituição fiduciária mantém a legitimidade do devedor originário revela interpretação correta dos efeitos do registro imobiliário, mas conduz a conclusão equivocada quanto aos seus desdobramentos processuais. De fato, enquanto não operada a consolidação da propriedade nos termos do artigo 26 da Lei nº 9.514/97, o devedor fiduciante mantém-se como proprietário registral. Esta circunstância, contudo, reforça sua legitimidade passiva para responder pelas obrigações condominiais, e não a afasta. A consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário constitui consequência do inadimplemento da obrigação garantida e pressupõe o devido processo legal, com notificação do devedor e observância dos prazos legais. Enquanto não ultimado este procedimento, permanece íntegra a legitimidade do devedor para figurar no polo passivo das demandas relacionadas ao imóvel. Na execução forçada exige-se a ocorrência de dois pressupostos fundamentais, consoante reza o art. 786 do CPC, o inadimplemento do executado (devedor) e o título executivo. A exigência desses requisitos em foco é geral, isto é, aplica-se indistintamente a todas as modalidades de execução, sejam das obrigações de pagar quantia certa, sejam das obrigações de dar, de fazer ou não fazer. Os títulos executivos devem ser certo, líquido e exigível. Certeza em torno do crédito, tal seja do documento. Liquidez, quando se determina a quantidade da importância. Exigibilidade, quando não depende de termo ou condição. A exceção de pré-executividade só se mostra admissível quando se percebe, de plano, a inexistência ou a nulidade de título executivo; o que não se dá quando há necessidade de exercício interpretativo das provas juntadas no corpo dos autos. Pelo exposto, rejeito o pedido de exceção de pré-executividade, por via de consequência, determino pelo prosseguimento normal do procedimento de execução. A parte executada não efetivou o pagamento da verba monetária devida ou promoveu a indicação de bens à penhora, bem como interposição de embargos à execução. Não havendo pagamento do valor monetário devido ou indicação na oportunidade propícia a respeito de bens à penhora, a secretaria deverá comunicar ao senhor oficial de justiça, com o escopo de promover a penhora sobre o (s) bem (bens) indicado (s) pela parte exequente, com esteio no § 2.º, do art.829 do CPC. A penhora será realizada mediante auto ou termo, que conterá: a indicação do dia, do mês, do ano e do lugar em que foi feita; os nomes do exequente e do executado; a descrição dos bens penhorados, com as suas características; e a nomeação do depositário dos bens (art.838, incisos I, II, III e IV, do CPC). Considerar-se-á feita a penhora mediante a apreensão e o depósito dos bens, lavrando-se um só auto se as diligências forem concluídas no mesmo dia. Havendo mais de uma penhora, serão lavrados autos individuais (art.839, § único, do CPC). Efetivada a penhora, cumprirá a senhor oficial de justiça promover a NOMEAÇÃO DO DEPOSITÁRIO DOS BENS NA PESSOA DA PARTE EXEQUENTE, CASO NÃO HAJA OBJEÇÃO DESTA. Contudo, antes da providência a ser adotado pelo meirinho, a secretaria deverá promover a penhora ON LINE. Empós, à conclusão. Os atos e os termos processuais independem de forma determinada, salvo quando a lei expressamente a exigir, considerando-se válidos os que, realizados de outro modo, lhe preencham a finalidade essencial (art.188 do CPC). Salvador-BA, 26 de agosto de 2025. PAULO ALBIANI ALVES - JUIZ DE DIREITO -