Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: JOSE GILDO DE AQUINO registrado(a) civilmente como JOSE GILDO DE AQUINO e outros Advogado(s): MIRIAM PERPETUA DE SOUZA FIGUEIREDO (OAB:SP364793)
REQUERIDO: CAPRI PRIVILEGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Advogado(s): ADRIELLE EVANGELISTA DE SANTANA (OAB:BA78265), DENISE IRANI ARTIFON (OAB:RS76413), THAINA TORRES (OAB:SC63149) SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA V DOS FEITOS DE REL DE CONS. CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8006199-60.2023.8.05.0201 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS. CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO
Vistos, etc. I. RELATÓRIO
Trata-se de ação de rescisão contratual, cumulada com pedido de tutela antecipada, promovida por JOSÉ GILDO DE AQUINO e MARIA HELENA DA SILVA DE AQUINO em face de CAPRI PRIVILEGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, devidamente qualificados nos autos. Alegam os autores que, em 20/02/2018, foi firmado contrato de promessa de compra e venda referente ao lote 16, quadra 8, no empreendimento "Capri Privilege", pelo valor de R$ 134.635,57. Sustentam que efetuaram pagamentos que totalizam R$ 121.196,31, equivalentes a quase 90% do valor contratado. Contudo, a requerida não entregou o lote nem concluiu as obras de infraestrutura, mesmo após o prazo contratual final (20/02/2022). Requerem a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos, multa convencional, suspensão das exigibilidades e abstenção de restrição ao crédito. A tutela de urgência foi parcialmente deferida para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como para determinar à requerida que se abstenha de negativar o nome dos autores, diante do inadimplemento das obrigações por parte da ré. Devidamente citada, a ré apresentou contestação, alegando, em resumo, inadimplemento relevante dos autores desde 2018, ocorrência de caso fortuito e força maior - inclusive por decisão judicial anterior e pela pandemia - o que legitimaria a dilatação dos prazos de entrega do lote. Sustenta, ainda, que eventual rescisão deveria ocorrer por culpa dos demandantes, permitindo-lhe reter valores e afastar cobranças contratuais em favor dos compradores. Houve apresentação de réplica. As partes se manifestaram sobre a produção de provas, sendo que os elementos essenciais foram suficientemente encartados nos autos, a saber: contrato, comprovantes de pagamento, comunicações entre as partes, relatório de cobrança, documentos sobre a paralisação das obras e valores devidos. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO Destaco que o presente feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do CPC, eis que não há necessidade de produção de outras provas. a) Da Relação de Consumo O contrato em análise é regido pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), porquanto envolve relação entre consumidores pessoas físicas e sociedade empresária fornecedora de lote urbano. A hipossuficiência e a vulnerabilidade do consumidor recomendam a aplicação dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio nas relações contratuais, conforme os arts. 4º, 6º e 51 do CDC. b) Da Inadimplência e do Atraso na Entrega O contrato (cláusula 10ª) previa prazo de 36 meses, com carência de 12 meses, totalizando entrega até 20/02/2022. O atraso na entrega do lote e nas obras foi reconhecido inclusive por comunicações da ré e pela comprovação de paralisação e ausência de individualização das matrículas, mesmo após 30 meses do término do prazo, restando incontroverso o descumprimento contratual. Quanto à alegação da ré de inadimplência dos autores, os autos revelam que cerca de 90% do valor total foi quitado (R$ 121.196,31 de R$ 134.635,57), evidenciando adimplemento substancial. A ausência de pagamento de parcelas ocorreu principalmente após a frustração do cumprimento contratual pela ré, não podendo ser considerada causa preponderante do inadimplemento. Assim, é inaplicável o disposto no art. 476 do Código Civil, diante da mora ex persona do réu. c) Do Caso Fortuito ou Força Maior Embora a requerida alegue força maior, decisão judicial e pandemia para justificar o atraso, a paralisação das obras decorre de pendências internas e societárias (vide comunicações e relatos das partes), não havendo nos autos comprovação hábil de caso fortuito ou força maior superveniente, contínuo e intransponível, que impedisse a execução das obrigações assumidas após o prazo já amplamente superado. d) Da Rescisão e Restituição dos Valores Pagos Verifica-se, assim, a ocorrência de inadimplemento contratual essencial por parte da ré, ensejando a resolução com fundamento no art. 475 do Código Civil e aplicação da Súmula 543 do STJ. Em contratos dessa natureza, impõe-se a devolução integral dos valores pagos, em parcela única, excetuando-se apenas deduções legais e contratuais expressamente previstas e comprovadas (como taxas e impostos aplicáveis). e) Da Multa Convencional O contrato prevê (cláusula 17ª) multa convencional de 10% sobre o valor atualizado do bem em favor da parte inocente em caso de descumprimento contratual. Restando demonstrada a culpa exclusiva da ré pelo inadimplemento, é de rigor sua aplicação, nos termos dos arts. 408 e 409 do Código Civil. Ademais, as parcelas deverão ser restituídas corrigidas pelo indexador contratual (IGP-M) de cada desembolso, acrescidas de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, conforme os arts. 397 e 406 do Código Civil, c/c art. 405. g) Da Suspensão das Exigibilidades e Restrições Diante da rescisão e da ausência de culpa dos autores, mantenho a definitividade da suspensão das exigibilidades vincendas e determino a abstenção de qualquer espécie de negativação dos autores junto aos órgãos de proteção ao crédito. III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE os pedidos formulados na inicial para: a) DECLARAR a rescisão do contrato celebrado entre as partes, por culpa exclusiva da ré; b) CONDENAR a requerida à restituição integral, em parcela única, dos valores efetivamente pagos pelos autores (R$ 121.196,31), corrigidos pelo INPC, a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, deduzidas apenas taxas legalmente comprovadas e de responsabilidade dos compradores; c) CONDENAR a requerida ao pagamento da multa convencional de 10% sobre o valor atualizado do contrato; d) TORNAR DEFINITIVA a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como determinar a abstenção de quaisquer medidas de negativação dos autores em razão do contrato ora rescindido; e) CONDENAR a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação. Ocorrendo interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, na forma do §1º do art. 1.010 do CPC, e, na sequência, independentemente do juízo de admissibilidade, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia. Não havendo recurso, certifique-se o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquive-se, com as cautelas necessárias Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. Atribuo à presente força de mandado/ofício. PORTO SEGURO/BA, data do sistema. [Documento assinado digitalmente, nos termos da Lei nº 11.419/06.] TEREZA JÚLIA DO NASCIMENTO Juíza de Direito em Substituição