Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: WILSON PEREIRA DOS SANTOS e outros Advogado(s): SUELI LEAL DE SOUZA (OAB:SP245006), DANIANA COSTA VIEIRA (OAB:BA56613), ALAN LEAL DE SOUZA (OAB:BA57486)
REU: AGROPECUARIA BEM QUERER LTDA - ME Advogado(s): ECLEZIO ALVES OLIVEIRA (OAB:BA30280), FRANCISMEIRE ALVES PORTO (OAB:BA46301) SENTENÇA Relatório
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CÍVEIS, COMERCIAIS E ACID. DE TRAB. DE VITORIA DA CONQUISTA Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8010905-66.2020.8.05.0274 Órgão Julgador: 1ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CÍVEIS, COMERCIAIS E ACID. DE TRAB. DE VITORIA DA CONQUISTA
Vistos, etc.,
Trata-se de Ação de Resolução de Contrato c/c Devolução Integral dos Valores Pagos, com pedido de Tutela de Evidência, Tutela de Urgência e Condenação ao Pagamento de Multa e Danos Morais ajuizada pela parte Autora, WILSON PEREIRA DOS SANTOS e PATRICIA PEREIRA GOMES, em face da parte Ré, AGROPECUARIA BEM QUERER LTDA - ME. Na petição inicial, a parte Autora alega que celebrou com a parte Ré, em 15/09/2015, um contrato de promessa de compra e venda referente à aquisição de uma chácara (Lote 04, Quadra 18) no loteamento denominado "Condomínio de Chácaras Bosque Olívia", pelo valor total de R$ 60.200,00. Afirma que efetuou o pagamento do montante de R$36.560,00, mas suspendeu os pagamentos em agosto de 2019 ao constatar o abandono do empreendimento e a ausência das obras de infraestrutura prometidas, cujo prazo de entrega havia se esgotado em janeiro de 2018. Requer a rescisão do contrato por culpa da parte Ré, a devolução integral dos valores pagos, a declaração de nulidade de cláusulas abusivas e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais e multas contratuais. A parte Ré apresentou Contestação (ID 429906162), suscitando, preliminarmente, a incompetência do juízo em razão da existência de cláusula compromissória de arbitragem. Alegou, ainda, a ilegitimidade ativa de Patricia Pereira Gomes. No mérito, defendeu que o empreendimento foi entregue em 2016 e que a parte Autora se encontra inadimplente, circunstância que justificaria a retenção de valores e a aplicação de penalidades contratuais. Formulou, ainda, pedido contraposto visando à condenação da parte Autora ao pagamento de indenização por danos morais, sob o argumento de litigância de má-fé e ofensa à honra da empresa. A parte Autora apresentou Réplica (ID 434956347), rechaçando os argumentos da defesa e reiterando os termos da inicial. O feito foi saneado (ID 466938273), ocasião em que foram rejeitadas as preliminares e fixados os pontos controvertidos. Foi realizada Audiência de Instrução e Julgamento (ID 544749069), com a oitiva de uma testemunha arrolada pela parte Ré. As partes apresentaram suas Alegações Finais por memoriais (ID 548853016 e 552716456). É o relatório do essencial, passo a fundamentar e decidir. Fundamentação Presentes os pressupostos processuais, os requisitos de admissibilidade da demanda e as condições da ação, inexistindo preliminares pendentes de apreciação, por já devidamente analisadas no curso do feito, passo ao exame do mérito propriamente dito. Mérito A pretensão da parte Autora consiste na declaração de rescisão do contrato de compra e venda de lote, com a consequente restituição integral dos valores pagos a título de dano material, bem como a condenação da parte Ré ao pagamento de indenização por danos morais decorrentes da frustração do negócio. A pretensão do autor e a controvérsia estabelecida nos autos devem ser analisadas à luz das disposições previstas no Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), por se tratar de nítida relação de consumo, bem como no Código Civil, no instituto da Responsabilidade Civil, além dos entendimentos dos Tribunais Superiores. Com parcial razão a parte Autora. Ônus da Prova A análise do procedimento será feita conforme a Teoria Estática do Ônus da Prova, prevista no artigo 373 do Código de Processo Civil, determina que: "O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor", haja vista que o ônus não foi distribuído de maneira diversa. Ponto(s) controvertido(s) A controvérsia dos autos consiste em verificar se houve inadimplemento contratual por parte da empresa Ré quanto à implantação regular do empreendimento e à entrega da infraestrutura prometida no contrato de promessa de compra e venda, bem como apurar a responsabilidade pelo desfazimento do negócio jurídico e as consequências daí decorrentes, especialmente no tocante à restituição dos valores pagos, à incidência de penalidades contratuais e aos pedidos de indenização por danos morais formulados por ambas as partes, inclusive no âmbito do pedido contraposto. Fundamentação Específica Sobre o Mérito A relação jurídica estabelecida entre as partes caracteriza-se como de consumo, uma vez que a parte Autora adquiriu o imóvel na condição de destinatária final, enquadrando-se as partes nos conceitos de consumidor e fornecedor, a teor dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Sob essa ótica, a controvérsia deve ser dirimida, rechaçando-se a alegação da Ré de que o negócio possuía finalidade estritamente especulativa e comercial, uma vez que não há nos autos qualquer prova que desnature a condição de consumidor dos autores. A análise do conjunto probatório revela que o inadimplemento da parte Ré é substancial e restou devidamente comprovado. O contrato de promessa de compra e venda (ID 79282997) estabeleceu prazo certo para a conclusão do empreendimento "Condomínio de Chácaras Bosque Olívia" e entrega da infraestrutura. Em sua contestação (ID 429906162), a empresa Ré defendeu-se alegando que as obras foram totalmente concluídas e entregues ainda no ano de 2016, e que os autores apenas não receberam a sua unidade (Chácara nº 04, Quadra 18) porque estariam inadimplentes com as parcelas. Durante a Audiência de Instrução e Julgamento, a testemunha arrolada pela parte ré prestou depoimento no sentido de corroborar a tese defensiva. Afirmou que, à época da aquisição, o autor Wilson era solteiro e que este não recebeu a chácara porque não teria atingido o percentual de pagamento exigido. A testemunha asseverou, ainda, que o empreendimento (localizado dentro de uma fazenda) estaria entregue de acordo com o contrato, que muitos compradores receberam seus lotes em 2016 e que a empresa teria tentado entregar as unidades até mesmo para quem estava em atraso. Ocorre que as alegações da Ré e o depoimento de sua testemunha esbarram frontalmente na realidade fática e documental demonstrada nos autos. A parte autora, em sua réplica (ID 434956347), demonstrou que o local foi abandonado como loteamento e revertido para a atividade agropecuária originária da empresa. As fotografias recentes juntadas pelos autores revelam que a área, que deveria abrigar o condomínio, está sendo utilizada como pastagem para a criação de gado bovino (ID 434956349). Além disso, a insistência da parte Ré em classificar o empreendimento como mera "chácara rústica", na tentativa de justificar a ausência de benfeitorias mais complexas, não prospera. A alegação da testemunha de que o empreendimento foi entregue "da forma do contrato" cai por terra ao se constatar a completa ausência dos serviços de infraestrutura expressamente prometidos no instrumento pactual. O contrato previa, de forma clara, a construção de guarita com portões eletrônicos de entrada e saída do empreendimento (cláusula 13, "g"); a construção, em uma das praças grandes, de uma área para ginástica para servir como academia ao ar livre (cláusula 13, "h"); e a construção, também em uma das praças grandes, de uma área para playground (cláusula 13, "i"). Nenhuma dessas benfeitorias foi implementada, esvaziando a tese de que se tratava de um loteamento meramente rústico e sem obrigações estruturais. Nesse mesmo sentido, os "termos de entrega" juntados pela Ré aos autos não são suficientes para comprovar o adimplemento contratual. Ainda que alguns adquirentes tenham assinado tais documentos, o mero recebimento formal do lote não atesta a conclusão da infraestrutura do condomínio como um todo, tampouco afasta o fato de que as áreas comuns e de lazer prometidas jamais foram edificadas, restando o local relegado ao abandono estrutural. Mais grave, entretanto, é a robusta indicação de irregularidade estrutural e legal do próprio empreendimento. A parte autora colacionou Certidão da Prefeitura Municipal de Vitória da Conquista (ID 79283009), atestando que não foi encontrado loteamento ou condomínio com o nome "Chácaras Bosque Olívia" aprovado naquele órgão. Em sua contestação, a parte Ré tentou justificar essa ausência de registro sob o argumento de que o empreendimento estaria em Zona Rural. Alegou que buscou a Prefeitura desde 2014 e que o órgão municipal teria se declarado incompetente para atuar no parcelamento de solo rural, recusando-se inclusive a avaliar o ITBI, concluindo a Ré que a regularização municipal seria inexigível. Ocorre que tal argumento não socorre a empresa Ré, mas sim evidencia a precariedade do negócio. O parcelamento do solo para fins urbanos (como lazer, moradia e formação de "condomínio de chácaras"), ainda que situado em zona rural, atrai a incidência da Lei nº 6.766/79. Por outro lado, caso se tratasse de parcelamento estritamente rural, exigiria a rigorosa regularização perante o INCRA (com a devida aprovação de desmembramento e respeito à fração mínima de parcelamento). A Ré, contudo, não demonstrou ter regularizado o loteamento em nenhum dos órgãos competentes. A mera alegação de que a Prefeitura "não tem interesse" não exime a loteadora da obrigação legal de aprovar e registrar o empreendimento antes de comercializá-lo. A Ré não anexou a matrícula mãe da fazenda com a averbação do desmembramento, nem apresentou as matrículas individualizadas dos lotes comercializados. A comercialização de lotes sem o prévio registro imobiliário constitui vício insanável que compromete a validade e a viabilidade legal do objeto contratual. Diante desse cenário fático-probatório, resta configurada a culpa exclusiva da parte Ré pela inexecução do contrato. A alegação de que os autores estavam inadimplentes não socorre a vendedora, pois a exceção do contrato não cumprido milita em favor dos consumidores: não se pode exigir o pagamento contínuo das parcelas de um loteamento que sequer possui registro imobiliário e cuja área física não teve a infraestrutura básica e de lazer devidamente finalizada. Impondo-se a decretação da rescisão contratual por culpa da vendedora, a matéria atinente à restituição de valores encontra-se pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, conforme dispõe a Súmula 543: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Logo, impõe-se a restituição total das quantias adimplidas pelos Autores, afastando-se os pedidos da Ré para retenção de valores. Dos Danos Morais Por fim, quanto ao pedido de indenização por danos morais formulado pelos autores, entendo que este não merece prosperar. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso, na não entrega de imóvel ou na frustração do negócio jurídico, não gera, por si só, dano moral indenizável. Para a configuração do abalo moral, é necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais que ultrapassem o mero aborrecimento e atinjam os direitos da personalidade do adquirente. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. 1. Julgamento sob a égide do CPC/15. 2. O inadimplemento contratual não causa, por si só, danos morais. Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1684009 SP 2017/0163363-1, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 21/11/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/12/2017) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência consolidada do STJ entende inexistir dano moral pelo mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar, apta a justificar o reconhecimento de violação a direitos da personalidade. Precedentes. 2. A Corte Estadual, no presente caso, concluiu pela inexistência de ato ilícito praticado pelo recorrido, senão mero descumprimento contratual incapaz de render ensejo à indenização por danos morais. A reforma do aresto, neste aspecto, demanda inegável necessidade de reexame de matéria probatória, providência inviável de ser adotada em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7 desta Corte. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2009274 DF 2021/0339534-3, Data de Julgamento: 13/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2022) No caso em tela, embora seja inegável a frustração dos autores diante da irregularidade do loteamento e da ausência de infraestrutura prometida, tal situação configura dissabor e aborrecimento inerentes às relações negociais frustradas. Os prejuízos suportados pelos requerentes são de ordem estritamente material, os quais já estão sendo devidamente reparados por meio da rescisão do contrato e da determinação de restituição integral e atualizada dos valores pagos, retornando as partes ao status quo ante. Inexistindo nos autos prova de ofensa a direitos da personalidade, abalo psicológico extraordinário ou ofensa à honra dos autores, a improcedência do pedido de indenização por danos morais é medida que se impõe. Do Pedido Contraposto Em sede de contestação, a empresa Ré formulou pedido contraposto, requerendo a condenação dos Autores ao pagamento de multas contratuais, retenção de valores a título de corretagem e taxas administrativas, bem como a cobrança de supostas parcelas em atraso, sob o fundamento de que a rescisão se daria por culpa dos compradores. Contudo, o pleito da Ré não merece guarida. Conforme exaustivamente demonstrado na fundamentação supra, o desfazimento do negócio jurídico decorre de culpa exclusiva da própria vendedora, que comercializou loteamento irregular e não entregou a infraestrutura prometida. Nos termos do art. 476 do Código Civil, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes pode exigir o cumprimento da obrigação da outra parte antes de adimplir a sua própria prestação. Assim, evidenciado que a vendedora deixou de cumprir obrigações essenciais assumidas no contrato, não há como imputar exclusivamente aos Autores as consequências da resolução contratual, nem lhes impor penalidades decorrentes da interrupção dos pagamentos. A jurisprudência pátria possui entendimento consolidado no sentido de que, verificado inadimplemento recíproco, especialmente em hipóteses de atraso ou inexecução do empreendimento aliado à inadimplência superveniente do comprador, deve ser afastada a incidência de multas e penalidades contratuais em desfavor do adquirente, impondo-se o retorno das partes ao status quo ante: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DE AMBAS AS PARTES - COMPRADOR POR INADIMPLÊNCIA DAS PARCELAS E VENDEDORA POR ATRASO NA OBRA - EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO - DESCUMPRIMENTO RECÍPROCO DE OBRIGAÇÕES - RESCISÃO - RESTITUIÇÃO AO STATUS QUO ANTE. CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL. Nos contratos bilaterais, uma obrigação somente pode ser exigida após o cumprimento da contraprestação correspondente - exceção de contrato não cumprido - art. 476 do Código Civil. Diante de inadimplemento contratual recíproco, do comprador por inadimplência das parcelas e da vendedora por atraso na obra, conforme os ditames da boa-fé, as partes devem retornar ao "status quo ante", com restituição integral dos valores pagos, sem incidência de arras e multa, e sem indenizações, inclusive de cunho extrapatrimonial. A correção monetária, referente aos valores que devem ser restituídos, incide desde a data do pagamento de cada parcela, nos termos da Súmula 43 do STJ. (TJ-MG - AC: 50000689320208130172, Relator.: Des.(a) Octávio de Almeida Neves, Data de Julgamento: 11/08/2022, 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/08/2022) Desse modo, ausente demonstração de culpa exclusiva dos compradores pela resolução contratual, revela-se incabível a pretensão da Ré de cobrança de multas, retenções ou parcelas remanescentes. Ademais, no bojo de seu pedido contraposto, a Ré pleiteia ainda a condenação dos Autores por litigância de má-fé e ao pagamento de indenização por danos morais, sob o argumento de que a segunda Autora seria parte ilegítima, por não constar no contrato originário e não ser casada com o primeiro Requerente à época da aquisição, configurando suposta tentativa de locupletamento indevido. Tal pretensão de litigância de má-fé carece de qualquer amparo fático ou jurídico. O fato de a segunda requerente não constar expressamente no instrumento pactual originário não configura, por si só, má-fé processual. Tratando-se de aquisição de imóvel que reverteria em benefício da entidade familiar, a inclusão da atual esposa/companheira no polo ativo demonstra mero exercício do direito de ação e a busca conjunta pela tutela jurisdicional de um patrimônio comum. A condenação por litigância de má-fé exige a comprovação inequívoca de dolo processual e deslealdade, o que não se vislumbra minimamente na hipótese vertente. No que tange especificamente ao pedido de indenização por danos morais formulado pela empresa Ré, este deve ser rechaçado de plano. Embora a pessoa jurídica possa sofrer dano moral, conforme entendimento pacificado na Súmula 227 do Superior Tribunal de Justiça, é imprescindível a comprovação de ofensa à sua honra objetiva, ou seja, é necessário demonstrar que houve abalo à sua imagem, ao seu bom nome ou à sua reputação no mercado. O simples ajuizamento de ação judicial pelos consumidores consubstancia exercício regular do direito de ação, garantido constitucionalmente (art. 5º, XXXV, da CF). Tal conduta não constitui ato ilícito e não tem o condão de, por si só, gerar dano moral indenizável à pessoa jurídica, mormente quando a Ré não produziu qualquer prova de repercussão negativa externa, perda de credibilidade ou prejuízo à sua imagem perante terceiros em decorrência desta demanda. Impõe-se, destarte, a total improcedência do pedido contraposto em todos os seus termos, indeferindo-se as cobranças, a penalidade por litigância de má-fé e o pleito de danos morais formulados pela Ré. Dispositivo
Ante o exposto, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: a) DECLARAR a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes; b) CONDENAR a parte Ré a restituir à parte Autora a integralidade dos valores comprovadamente pagos no curso da relação contratual. O montante deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA desde a data de cada desembolso até a data da citação. A partir da citação, incidirá exclusivamente a taxa SELIC, a qual já engloba os juros de mora e a atualização monetária, nos termos do art. 406 do Código Civil e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Outrossim, JULGO IMPROCEDENTE o "pedido contraposto" formulado pela Ré, afastando o pleito de condenação da parte Autora por litigância de má-fé e indenização por danos morais. Diante da sucumbência recíproca na ação principal, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada. CONDENO a parte Ré ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte Autora, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. CONDENO a parte Autora ao pagamento de honorários ao patrono da Ré, fixados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido (diferença entre o valor pleiteado e o valor da condenação), observada a gratuidade de justiça, se deferida. Pelo decaimento no pedido contraposto, CONDENO a Ré ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da referida pretensão, observada a gratuidade de justiça, se deferida. Transitada a decisão, promova-se o Cartório o arquivamento do feito, com a BAIXA na distribuição. PRIC Local e data da assinatura digital. Gustavo Americano Freire, Juiz de Direito