Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Autor: Banco do Nordeste do Brasil SA
Réu: ESPOLIO DE BENEDITO SANTA ROSA SOUZA DECISÃO
Exequente: BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A e Executado o espólio de Benedito Santa Rosa:, aí sendo, às 09:00 horas, PENHOREI os seguintes IMÓVEIS para garantia do pagamento do principal, custas, juros, correção monetária, honorários advocatícios e outros encargos: Fazenda Lagoa da Encruzilhada, localizada no município de Ipirá, próximo ao povoado Nova Brasília, localidade conhecida como CAITITU medindo 34 hectares. Registrada na matrícula sob número 5.739 Livro 2-O, Fls 162, no Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca de Ipirá-BA. Fazendas Alto Bonito e Lagoa Pagão, medindo 6,9 hectares, localizadas próximo ao povoado Nova Brasília, localidade conhecida como CAITITU, Registradas na matrícula sob número 3.793, Livro 2-L, Fls. 145, no Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca de Ipirá -BA. Perfazendo as três áreas o total de 92,207 (noventa e duas tarefas e duas braças). As quais avaliei em 3.000,00 (três mil reais) por cada tarefa, perfazendo po total de R$ 276.621,00 (duzentos e setenta e seis mil seiscentos e vinte e um reais o valor total dos imóveis ora avaliados). E para constar lavrei o presente AUTO, que lido e achado conforme, vai devidamente por mim e pala depositária assinado." O Edital de Leilão reproduziu a mesma descrição constante do auto de penhora, acrescentando apenas "com uma casa, dois tanques, limitando-se: ao norte, com Gregorio Evangelista e outros; ao sul, com Maria Gomes de Souza; ao nascente, com Maria Sousa Gomes e poente, com Severiano de Tal.". Não há acréscimo de informações sobre a situação real dos imóveis, fotografias ou detalhamento de edificações ou ocupações. Ocorre que a diligência determinada por este Juízo e cumprida através de Carta Precatória devolvida em 31 de julho de 2025 (ID 512179512) demonstrou, de forma inequívoca, que a situação real dos imóveis é substancialmente diversa daquela descrita no Auto de Penhora e no Edital de Leilão. As fotografias juntadas às páginas 59, 60, 62, 63 e 64 da carta precatória devolvida (ID 512179512) comprovam a existência de múltiplas residências habitadas e uma instituição religiosa na área objeto da arrematação. Tais edificações e ocupações não foram mencionadas no Auto de Penhora e Avaliação nem no Edital de Leilão, o que configura descrição deficiente e incorreta do bem penhorado, em desconformidade com o disposto no artigo 886, inciso I, do Código de Processo Civil. O terceiro interessado, ao participar do leilão judicial, confiou nas informações oficiais prestadas por auxiliares da Justiça, constantes do Auto de Penhora e do Edital de Leilão, que descreviam o imóvel como área rural com uma casa e dois tanques. A realidade encontrada pelo arrematante ao tomar posse do bem foi absolutamente diversa: área povoada por diversas famílias, com múltiplas residências, igreja e comércio, inviabilizando completamente a finalidade pretendida pelo arrematante, que declarou ter interesse na área para criação de caprinos e ovinos. Resta configurado, portanto, erro substancial quanto ao objeto principal da arrematação, nos termos do artigo 139, inciso I, do Código Civil, uma vez que a divergência entre a descrição oficial e a situação real do imóvel não se refere a detalhes secundários, mas à própria natureza e destinação do bem. Pessoa de diligência normal, confiando em documentos oficiais elaborados por auxiliares da Justiça e participando de leilão exclusivamente eletrônico, não teria como perceber a divergência sem vistoria prévia in loco, que não é obrigatória nem usual em leilões judiciais. Não se pode exigir do arrematante que desconfie da veracidade das informações prestadas pelo Oficial de Justiça no Auto de Penhora e pela Leiloeira no Edital de Leilão, sob pena de esvaziar completamente a fé pública de que são dotados os atos praticados por auxiliares da Justiça. Este é o entendimento adotado pelos tribunais pátrios: DIREITO PROCESSUAL DO TRABALHO. AGRAVO DE PETIÇÃO. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. ERRO SUBSTANCIAL NA DESCRIÇÃO DO BEM. NULIDADE DO ATO EXPROPRIATÓRIO. POSSIBILIDADE DE IMPUGNAÇÃO POR SIMPLES PETIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de petição interposto contra decisão que anulou arrematação judicial sob o fundamento de erro substancial na descrição do imóvel expropriado. O agravante sustentou a inexistência de vício invalidante, a irretratabilidade do ato jurídico perfeito, e a inadequação da via processual utilizada para a impugnação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se o erro na descrição do bem arrematado configura vício insanável apto a invalidar a arrematação; (ii) estabelecer se a arrematação, nas circunstâncias do caso, poderia ser anulada por simples petição, ou se exigiria ação autônoma; (iii) determinar se a decisão violou os princípios da segurança jurídica e da proteção à boa-fé do arrematante. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A regra da irretratabilidade da arrematação, prevista no art. 903, caput, do CPC, admite exceções nos casos de vício substancial, conforme expressamente disposto no § 1º, I, do mesmo artigo. 4. O vício identificado - erro na descrição do imóvel leiloado - é substancial e compromete a validade do ato, pois o edital indicava "terreno sem benfeitorias", enquanto o bem possuía edificação, conforme certidão oficial dotada de fé pública. 5. A certidão do Oficial de Justiça, ao reconhecer o equívoco e emprestar nova descrição ao imóvel, comprova de forma incontestável a divergência entre o bem anunciado e a realidade material, tornando o vício incontroverso. 6. O princípio da segurança jurídica não autoriza a convalidação de ato nulo, sobretudo quando a nulidade compromete a fidedignidade do processo expropriatório e afeta a confiança no sistema de justiça. 7. A responsabilidade final pela correta descrição do bem no auto de penhora e no respectivo edital é do Poder Judiciário, sendo irrelevante eventual contribuição do executado ou de terceiros. 8. A exigência de ação autônoma para anulação da arrematação (art. 903, § 4º, do CPC) aplica-se apenas a vícios relativos, não incidindo nos casos de nulidade absoluta, os quais podem ser reconhecidos pelo juízo da execução a qualquer tempo e por simples petição. 9. O reconhecimento e a correção de vício de ordem pública, mesmo após a expedição da carta de arrematação, prestigiam os princípios da legalidade, celeridade, economia processual e efetividade da jurisdição. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso não provido. Tese de julgamento: 1. O erro substancial na descrição do bem levado a leilão configura vício insanável apto a ensejar a anulação da arrematação judicial, nos termos do art. 903, § 1º, I, do CPC. 2. A anulação da arrematação por vício de ordem pública pode ser pleiteada por simples petição, não se exigindo ação autônoma, mesmo após a expedição da carta de arrematação. 3. A segurança jurídica não se sobrepõe à necessidade de correção de atos nulos, cuja manutenção compromete a confiança no Poder Judiciário. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 838, III; 886, I; 903, caput, §§ 1º, I, e 4º. Jurisprudência relevante citada: Não há menção a precedentes específicos no acórdão. (TRT-13 - AP: 00003524220215130031, Relator.: ANTONIO CAVALCANTE DA COSTA NETO, 1ª Turma - Gabinete da Desembargadora Margarida Alves de Araújo Silva) - grifos nossos. O artigo 182 do Código Civil determina que, anulado o negócio jurídico, restituir-se-ão as partes ao estado em que antes dele se achavam, e, não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente. Assim, anulada a arrematação, impõe-se a restituição ao terceiro interessado do valor integral por ele pago, correspondente a R$ 207.900,00 (duzentos e sete mil e novecentos reais), compreendendo o valor da arrematação (R$ 198.000,00) e a comissão da leiloeira (R$ 9.900,00), acrescido de correção monetária pelo índice INPC/IBGE contada desde a data do pagamento (26 de julho de 2023). A execução prosseguirá com eventual realização de novo leilão, precedido de avaliação atualizada e edital com descrição pormenorizada da situação real do imóvel, incluindo fotografias e informações sobre ocupações, edificações e benfeitorias existentes. DISPOSITIVO
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Feira de Santana 7ª Vara de Feitos de Rel de Cons. Cível e Comerciais Rua Cel. Álvaro Simões, s/n, Fórum Desembargador Filinto Bastos, Queimadinha - CEP 44001-900, Fone:(75) 3602-5900, Feira de Santana-BA Processo nº: 0005353-43.2012.8.05.0080 Classe Assunto: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154)
Trata-se de Execução de Título Extrajudicial ajuizada por BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A em face de BENEDITO SANTA ROSA SOUZA, objetivando o recebimento de crédito no valor original de R$ 65.354,89 (sessenta e cinco mil, trezentos e cinquenta e quatro reais e oitenta e nove centavos). Proferido despacho determinando a citação do executado para pagamento da dívida, com fixação de honorários advocatícios em 10% sobre o valor da execução (ID321133222). Diante da ausência de localização do executado e de bens penhoráveis, foi determinada a suspensão da execução pelo prazo de 1 (um) ano, com suspensão do lapso prescricional, nos termos do artigo 921, inciso III, do Código de Processo Civil (ID 321133237). O exequente requereu a requalificação do polo passivo para constar o Espólio de Benedito Santa Rosa Souza, representado pela inventariante Mariana Santana Rosa Souza, juntando certidão de óbito do executado (ID321133243), bem com sua citação. Requereu também a penhora de dois imóveis rurais localizados no município de Ipirá, Estado da Bahia, descritos como Fazenda Lagoa da Encruzilhada (matrícula nº 5.739) e Fazenda Alto Bonito e Lagoa Pagão (matrícula nº 3.793). Deferida a requalificação do polo passivo e determinada a expedição de carta precatória para citação do espólio e penhora dos imóveis indicados (ID 321133245). Expedida Carta Precatória para a Comarca de Ipirá/BA, visando a penhora, avaliação e intimação do espólio na pessoa da inventariante (ID 321133257). O Oficial de Justiça Odair Nascimento dos Santos lavrou Auto de Penhora e Avaliação (ID321133502), no qual penhorou os dois imóveis rurais e os avaliou em R$ 276.621,00 (duzentos e setenta e seis mil, seiscentos e vinte e um reais), correspondente a R$ 3.000,00 (três mil reais) por tarefa. O exequente manifestou não pretender adjudicar os bens, requerendo a designação de leiloeiro e marcação de praça para alienação judicial (ID321133774). Nomeada a Leiloeira Oficial Rafaela Santos Ribeiro do Vale, inscrita na JUCEB sob o nº 18/005133-4, com fixação de comissão de 5% sobre o valor da arrematação (ID321133781). A leiloeira apresentou proposta de datas para realização de leilão judicial na modalidade exclusivamente eletrônica (ID388766583). Publicado Edital de Leilão (ID 393860858), designando o primeiro leilão para o dia 24 de julho de 2023, com encerramento às 09h00, e o segundo leilão para a mesma data, com encerramento às 11h00, ambos na modalidade exclusivamente eletrônica, através do site www.nortebahialeiloes.com.br. Em 24 de julho de 2023, foi realizado o leilão judicial, no qual DELMO PEDREIRA MARTINS DA SILVA arrematou os imóveis pelo valor de R$ 198.000,00 (cento e noventa e oito mil reais), pagando ainda R$ 9.900,00 (nove mil e novecentos reais) a título de comissão da leiloeira, totalizando R$ 207.900,00 (duzentos e sete mil e novecentos reais), conforme ID 401355445. A leiloeira juntou aos autos o Auto de Arrematação e os comprovantes de pagamento, dando quitação da comissão devida (ID 402030486). O arrematante requereu sua habilitação como terceiro interessado e solicitou a homologação da arrematação e expedição de Carta de Arrematação (ID 416798087). No ID 416798087, o terceiro interessado apresentou petição requerendo a anulação da hasta pública e a restituição integral do valor pago, alegando ter sido induzido a erro pela descrição deficiente e incorreta do imóvel constante no Edital de Leilão e no Auto de Penhora e Avaliação. Alegou o terceiro interessado que, ao tomar posse do bem arrematado, deparou-se com realidade absolutamente diversa da descrita nos documentos oficiais, porquanto encontrou uma área densamente povoada por diversas famílias, com uma instituição religiosa denominada Congregação Cristã do Brasil e estabelecimentos comerciais, edificações não descritas nos documentos apresentados na hasta pública. O exequente manifestou-se (ID 424403729), alegando que apenas executou bens dados em garantia da dívida, que a descrição dos imóveis foi baseada no Auto de Penhora e Avaliação exarado pelo Oficial de Justiça, e que não pode ser responsabilizado pela situação do imóvel, cabendo ao arrematante a cautela prévia na aquisição. Foi determinada a expedição de Carta Precatória para intimação do espólio sobre o pedido de anulação e para realização de diligência por Oficial de Justiça com o objetivo de averiguar a situação do imóvel objeto da arrematação, devendo indicar de forma pormenorizada suas características, inclusive especificando se existem edificações e construções na área e, em caso positivo, detalhando-as (ID 442629771). A Carta Precatória foi devolvida cumprida (ID 501494860). O terceiro interessado reiterou o pedido de anulação da hasta pública e restituição integral dos valores pagos, com correção monetária e juros legais (ID 524960771). É o relatório. Passo a decidir. A questão central a ser dirimida consiste em verificar se é cabível a anulação da arrematação judicial quando o bem arrematado apresenta características substancialmente diversas daquelas descritas no Edital de Leilão e no Auto de Penhora e Avaliação, configurando erro substancial do arrematante quanto ao objeto principal da declaração de vontade. O Código Civil estabelece em seu artigo 138 que são anuláveis os negócios jurídicos quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio. O artigo 139, inciso I, do mesmo diploma legal define que o erro é substancial quando interessa à natureza do negócio, ao objeto principal da declaração, ou a alguma das qualidades a ele essenciais. Por sua vez, o artigo 171, inciso II, do Código Civil dispõe que é anulável o negócio jurídico por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores. No âmbito processual, o artigo 886, inciso I, do Código de Processo Civil determina que o leilão será precedido de publicação de edital, que conterá a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros. Analisando os elementos reunidos nos autos, verifica-se que o Auto de Penhora e Avaliação lavrado em 06 de janeiro de 2021 (ID321133502) descreveu os imóveis de forma genérica, mencionando apenas as dimensões: "Aos 06 (seis) dias do mês de janeiro do ano de 2021, no endereço informado no mandado, neste Município, onde fomos, eu, acompanhado do colega Oficial de Justiça Wagner Oliveira Cintra, em cumprimento ao mandado extraído dos Autos nº 800050.13.2021.8.05.0106, Ação de Execução de título extrajudicial, tendo como
Ante o exposto, com fundamento nos artigos 138, 139, inciso I, 171, inciso II, e 182 do Código Civil, bem como no artigo 886, inciso I, do Código de Processo Civil, DECIDO: a) ANULAR a arrematação realizada em 24 de julho de 2023, por configuração de erro substancial quanto ao objeto principal da declaração de vontade, decorrente de descrição deficiente e incorreta do bem penhorado no Auto de Penhora e Avaliação e no Edital de Leilão; b) Após o trânsito em julgado da presente decisão, DETERMINAR a restituição ao terceiro interessado DELMO PEDREIRA MARTINS DA SILVA do valor integral de R$ 207.900,00 (duzentos e sete mil e novecentos reais), acrescido de correção monetária pelo índice IPCA, mediante expedição de alvará de levantamento dos valores depositados judicialmente; c) INTIMAR as partes da presente decisão. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Feira de Santana, datado e assinado eletronicamente. IVONETE DE SOUSA ARAÚJO Juíza de Direito