Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
EXEQUENTE: DESENBAHIA-AGENCIA DE FOMENTO DO ESTADO DA BAHIA S/A Advogado(s): RODRIGO CHAVES ESTRELA (OAB:BA38437)
EXECUTADO: Taw Hoteis Turisticos Ltda e outros (2) Advogado(s): EXPEDITO TEIXEIRA DE CARVALHO (OAB:BA17298), SONIA MARIA CAMPOS DE ALMEIDA (OAB:BA38378), ANDRE LUIZ ARAUJO DOS SANTOS FILHO (OAB:BA38401), RAFAEL SOARES DE OLIVEIRA (OAB:BA30427), FANIO OLIVEIRA SOUZA (OAB:BA39664) DECISÃO
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 16ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL n. 0025178-70.1999.8.05.0001 Órgão Julgador: 16ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR
Vistos, etc...
Cuida-se de execução de título extrajudicial proposto por DESENBAHIA em face de TAW HOTEIS TURÍSTICOS LTDA, RAYMUNDO NONATO NOVAIS BARROS E VERONICE CECILIA DA SILVA BARROS, em que fora alienado o bem imóvel localizado na Rua Marieta Alves, nº 332, Quadra 0C15, Lote. 0007, CEP nº 41.815-260, Itaigara, Salvador - Ba, com auto arrematação juntado aos autos (Id nº 259348010) e alvará expedido em favor do credor exequente (Id nº 259348813). Em seguida, foram avaliados os demais bens penhorados, quais sejam: i) imóvel comercial, de matrícula nº 8.905, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Morro do Chapéu; ii) uma gleba urbana comercial, de matrícula nº 8.866, registrada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Morro do Chapéu; iii) uma gleba comercial urbana, de matrícula nº 2.106, registrada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Morro do Chapéu e o auto avaliação juntado (Id nº 259349174). Ressalte-se que tais imóveis foram alienados de forma particular e arrematados por MONTENEGRO AGROINDUSTRIAL EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, consoante termo (Id nº 478235926). Ao tentar registrar a arrematação dos bens, fora surpreendido com as várias exigências do Cartório de Registro de Imóveis de Morro do Chapéu, através da nota devolutiva exarada sob nº 404/2025 (Id nº 521443650). De acordo com o teor do artigo 903, caput, do CPC, a arrematação é forma suis generis de aquisição originária da propriedade imobiliária, que se considera "perfeita, acabada e irretratável" com a assinatura do respectivo auto. Informa o arrematante que o oficial do cartório extrajudicial condicionou o registro translativo à prévia averbação de "áreas invadidas", conforme consta da NOTA DE DEVOLUÇÃO, itens 8 a 13, discordando de tais exigências. Da análise do citado documento, constata-se que o Oficial Registrador, ao receber Carta de Arrematação expedida nos autos da execução judicial, emitiu extensa Nota Devolutiva contendo 13 exigências, especialmente relativas a: i) apresentação de edital da hasta pública ii) declarações de esclarecimento sobre suposta diminuição de área iii) apresentação de ata notarial, laudos técnicos, plantas iv) averbação prévia de construções v) apresentação de habite-se, ART, avaliação de valor de m² vi) exigência de declaração de valor de mercado, dentre outras. Saliente-se, entretanto, que, a princípio, algumas exigências excedem os limites legais da qualificação registral, impondo obrigações não previstas em lei, muitas aplicáveis somente em hipóteses de retificação de área ou averbação voluntária de construção e não ao registro de carta de arrematação, que é título judicial completo, perfeito e acabado. Na hipótese, refuta o arrematante apenas as exigências contidas a partir do item 08 até o item 13. Nesses itens o oficial exige: i) averbação prévia de todas as construções; ii) memória de cálculo, habite-se, ART/CREA; iii) plantas com cômodos internos (!); iv) avaliação de valor de mercado; v) aplicação de SINAPI/SINDUSCON. Entretanto, a averbação de construção é ato voluntário do proprietário, o imóvel transmitido no estado em que se encontra, independentemente de averbações edilícias, logo, a ausência de averbação não impede o registro. Ressalte-se que a regularização urbanística não é pressuposto registral, portanto, os cartórios de registro de imóveis não podem exigir o "habite-se" (auto de conclusão de obra) para a averbação de atos de transmissão de propriedade decorrentes de ordens judiciais, como formais de partilha ou cartas de arrematação. A ausência do "habite-se" indica uma irregularidade administrativa perante a prefeitura municipal respectiva, o que pode gerar multas ou impedir a regularização da construção (averbação da área construída) posteriormente, mas não pode obstar o registro da propriedade em si, determinado por ordem judicial. O Oficial não pode compelir o arrematante a regularizar situações preexistentes, já que o adquirente em hasta pública não assume obrigações de regularização antes do registro. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE PLENA. EXTINÇÃO DE GRAVAMES. RECURSO DESPROVIDO. 1. A arrematação judicial constitui modalidade de aquisição originária da propriedade, extinguindo os gravames anteriores e permitindo o registro da propriedade plena ao arrematante (CC, art. 1.499, IV; Súmula 478/STJ). 2. O princípio da continuidade registral não é violado pela arrematação judicial, que permite o registro imediato da carta de arrematação. 3. A inclusão do saldo devedor da promessa de compra e venda no cumprimento de sentença não encontra respaldo legal, sendo obrigação de natureza pessoal entre promitente vendedor e promitente comprador. 4. Não há violação ao devido processo legal, contraditório ou ampla defesa, pois a transferência decorre de aquisição originária, sem expropriação de bem de terceiro. 5. Recurso desprovido. (AREsp n. 2.749.541/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 17/10/2025.) Por outro lado, legítima a exigência de baixa de penhora, uma vez que o cancelamento de ônus depende de determinação judicial específica, nos termos do art. 239 da Lei de Registro Público, assim como o trânsito em julgado da ordem de arrematação. Destarte, defiro o quanto pleiteado (Id nº 521443628), a fim de que seja expedido ofício ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da comarca de Morro do Chapéu para que: i) proceda ao registro da arrematação em favor do arrematante nos exatos termos do auto/escritura, sem a exigência de prévia averbação de "áreas invadidas", por não constituir requisito legal ou editalício do título; ii) conste do ofício que se trata de alienação judicial (aquisição originária), não podendo restrições ou circunstâncias estranhas ao título - notadamente situações possessórias - obstar o registro, reservando-se ao arrematante o direito de adotar as medidas possessórias cabíveis após a consolidação do domínio; iii) a expedição de ofício específico determinando o cumprimento da decisão, dispensadas anotações complementares não previstas no título judicial e determinado o processamento do registro da Carta de Arrematação, nos exatos termos do art. 903 do CPC e art. 221, II, da LRP. Quanto às demais exigências, caso não concorde o arrematante, deverá mover o incidente de suscitação de dúvida nos termos do art. 198, VI da Lei 6.015/73, junto ao Juízo com competência para Registros Públicos da comarca da situação dos bens arrematados. Intimem-se. Custas do ofício pelo interessado em dez dias. Remeta-se, junto ao ofício, cópias do termo sob ID 478235926; da decisão sob ID 441740998; edital sob ID 440127920; atas sob ID 440127925 e 440127932; e desta decisão. Salvador, 03 de dezembro de 2025 Gustavo Miranda Araújo Juiz de Direito