Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 8163457-20.2024.8.05.0001.
EXEQUENTE: CONDOMINIO EDIFICIO STATUS
EXECUTADO: DULCINEIA ARAUJO DE PINHO, DILCIDIO SILVA DE SOUZA
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador 1ª Vara Cível e Comercial Praça D. Pedro II, s/n, Nazaré, Salvador - BA, 40040-900 DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Classe: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154)
Trata-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial movida pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO STATUS em face de DULCINEIA ARAUJO DE PINHO e DILCIDIO SILVA DE SOUZA, objetivando a satisfação de crédito decorrente de despesas condominiais inadimplidas. A demanda, distribuída em 05 de novembro de 2024, fundamenta-se especificamente no Instrumento Particular de Confissão de Dívida de ID 472273001, firmado pelas partes em 02 de outubro de 2019, por meio do qual os executados reconheceram o débito de R$ 42.108,00 relativo às taxas condominiais ordinárias e extraordinárias da unidade imobiliária sala 608, abrangendo o período de fevereiro de 2013 a setembro de 2019. Na petição inicial, o exequente informou que houve o descumprimento do acordo a partir de maio de 2020, totalizando um débito atualizado de R$ 30.454,11 (trinta mil quatrocentos e cinquenta e quatro reais e onze centavos), conforme planilha de cálculos detalhada juntada aos autos. Os executados foram citados por via postal, conforme comprovam os Avisos de Recebimento de ID 495687746 e ID 495686489, devidamente juntados ao processo. Cabe registrar que a executada Dulcineia Araujo de Pinho chegou a opor Embargos à Execução (processo nº 8078607-96.2025.8.05.0001). No entanto, o referido incidente processual foi julgado extinto sem resolução de mérito, conforme sentença transitada em julgado, em virtude da ausência de recolhimento das custas processuais indispensáveis à sua tramitação. Diante da inércia dos acionados, este Juízo determinou, por meio do despacho de ID 510045025, a intimação da parte autora para que indicasse as providências necessárias ao prosseguimento da execução. Em resposta, o condomínio exequente protocolou a petição de ID 515333812, pugnando pela avaliação e penhora do imóvel que originou o débito condominial (sala 608). Na mesma oportunidade, o exequente colacionou os comprovantes de pagamento de ID 515333813 e ID 515333816. Com o intuito de verificar a regularidade da constrição pretendida e observar as cautelas registrais necessárias, este Juízo proferiu o despacho de ID 526212374, determinando que a parte autora apresentasse a certidão de matrícula atualizada do imóvel indicado à penhora. O exequente manifestou-se por meio da petição de ID 544052072, admitindo que os executados detêm apenas a posse do imóvel. Segundo a narrativa do condomínio, os acionados teriam informado a aquisição da unidade por meio de contrato de compra e venda sem a devida regularização da transferência junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Para fundamentar a viabilidade da medida, a parte autora defendeu que a natureza propter rem das despesas condominiais, lastreada no artigo 1.345 do Código Civil, vincula a própria unidade ao pagamento da dívida, independentemente da titularidade registral formal. Posteriormente, o condomínio trouxe aos autos a certidão de inteiro teor da Matrícula nº 6.398, expedida pelo 4º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador. A análise minuciosa do documento registral revela que a última averbação de propriedade, realizada em 08 de julho de 1992, aponta como titular do domínio o senhor Saulo Goulart Paes, por força de adjudicação em processo de inventário. Constatou-se, portanto, que os executados Dulcineia Araujo de Pinho e Dilcidio Silva de Souza não figuram como proprietários no registro de imóveis, inexistindo na matrícula qualquer menção a contrato de promessa de compra e venda ou cessão de direitos em favor dos devedores. Vieram os autos conclusos para decisão. É o breve relatório. DECIDO A análise do pleito de constrição patrimonial exige o confronto entre a pretensão executiva e a realidade jurídica atestada pelos registros públicos. Compulsando os autos, verifica-se que o Condomínio exequente busca a penhora da unidade imobiliária sala 608 do Edifício Status. Entretanto, a certidão de matrícula de ID 556622091 revela um óbice à pretensão nos moldes em que foi formulada. O documento registral demonstra que o último ato de transmissão de propriedade, devidamente averbado sob o R-4 em julho de 1992, consolidou o domínio pleno do imóvel em favor de Saulo Goulart Paes. Este terceiro, titular do direito real de propriedade, não figura no polo passivo da presente execução nem participou do instrumento de confissão de dívida que aparelha a demanda. O sistema registral imobiliário brasileiro é regido pelo princípio da continuidade, positivado nos artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/1973. De acordo com este pilar normativo, os registros e averbações devem observar um encadeamento lógico e ininterrupto, no qual cada novo título translativo ou ato de oneração deve estar necessariamente vinculado ao registro imediatamente anterior. A continuidade garante a segurança jurídica e a confiabilidade das informações constantes nos livros cartorários, impedindo que se realizem saltos na cadeia de titulares ou que se exproprie patrimônio de quem não possui vínculo direto com o título executivo. Nesse sentido, autorizar a penhora sobre a propriedade de um bem que formalmente pertence a terceiro significaria uma ruptura nesse encadeamento, gerando uma nulidade que impediria, inclusive, o futuro registro de eventual carta de arrematação. No caso em tela, os executados possuem, segundo admitido pelo próprio credor, apenas a posse da unidade imobiliária. Embora aleguem ter adquirido o bem por meio de contrato particular de compra e venda, tal negócio jurídico não foi levado a registro, permanecendo no plano obrigacional entre as partes contratantes, sem eficácia erga omnes no que tange à transferência da propriedade. Portanto, a pretensão de penhora sobre a titularidade dominial da sala 608 mostra-se juridicamente inviável diante da atual situação fática e documental dos autos. DISPOSITIVO E DETERMINAÇÕES
ANTE O EXPOSTO, considerando a prova documental carreada aos autos e os fundamentos jurídicos delineados, INDEFIRO o pedido de penhora sobre a propriedade integral do imóvel identificado como sala 608, matriculado sob o nº 6.398 no 4º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador. Dessa forma, visando conferir regular prosseguimento ao feito e garantir a efetividade da tutela jurisdicional executiva, determino: A intimação da parte exequente, por meio de sua advogada constituída, para que, no prazo preclusivo de 15 (quinze) dias, manifeste interesse no prosseguimento do feito, indicando meios e bens passíveis de constrição para a satisfação do crédito exequendo. Após, voltem-me os autos conclusos. Salvador, 05 de maio de 2026. Indira Fábia dos Santos Meireles Juíza de Direito 1VC18