Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: MERCANTIL RODRIGUES COMERCIAL LTDA Advogado(s): HUMBERTO GRAZIANO VALVERDE (OAB:BA13908-A), VICTOR RAMIRO DE OLIVA (OAB:BA39278)
REU: LGM&G CAFE E LANCHES LTDA - ME Advogado(s): AMELIA CRISTINA SOARES SANTANA (OAB:BA10090), RODRIGO SANTANA GARCIA (OAB:BA38615) SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 6ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: DESPEJO n. 0503133-82.2017.8.05.0001 Órgão Julgador: 6ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Vistos, e etc. RELATÓRIO MERCANTIL RODRIGUES COMERCIAL LTDA, pessoa jurídica devidamente qualificada nos autos, ajuizou ação de despejo por denúncia vazia em face de LGM&G CAFÉ E LANCHE LTDA. (LANCHONETE SABOR EXPRESSO), também qualificada, alegando que as partes firmaram contrato de sublocação para fins não residenciais, tendo por objeto loja comercial localizada na Av. Jequitaia, nº 411, Salvador/BA. Narrou a requerente que o contrato foi inicialmente celebrado em 03 de novembro de 2012, com prazo de 36 meses, tendo vigência de 15 de novembro de 2012 a 14 de novembro de 2015. Em 21 de julho de 2015, foi celebrado aditivo contratual alterando a sublocatária, sem modificação do prazo contratual. Exaurido o termo contratualmente previsto, a sublocação passou a viger por prazo indeterminado. Aduziu que, ante a necessidade de realização de obras no estabelecimento e não mais desejando manter a locação, promoveu notificação da sublocatária em 12 de dezembro de 2016, solicitando a entrega do imóvel no prazo de 30 dias. Decorrido o prazo legal sem a desocupação voluntária, requereu a concessão de liminar para desocupação e, ao final, a procedência da ação. Liminar deferida, determinando a desocupação do imóvel no prazo de 15 dias, mediante prestação de caução equivalente a três meses de aluguel. A parte requerida apresentou contestação, impugnando a validade da notificação e alegando ausência de comprovação do intento de retomada. Posteriormente, através de novos patronos, requereu a devolução do prazo para contestação, sob alegação de renúncia do advogado anterior. A parte autora ofertou réplica, refutando as alegações defensivas e requerendo a condenação da ré por litigância de má-fé. O feito foi saneado, e, determinado o julgamento antecipado da lide. É o relevante dos autos. Decido. FUNDAMENTAÇÃO No mérito os pedidos são procedentes. Vejamos. I - DOS PRESSUPOSTOS DO DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA
Trata-se de ação de despejo fundada na denúncia de locação não residencial que passou a viger por prazo indeterminado, nos termos do artigo 57 da Lei nº 8.245/91, que assim dispõe: "o locador poderá denunciar a locação por prazo indeterminado, mediante aviso por escrito ao locatário, com antecedência mínima de trinta dias". O despejo por denúncia vazia em locações não residenciais constitui direito potestativo do locador, não se exigindo motivação específica para a retomada do imóvel, bastando o cumprimento das formalidades legais. Para a configuração do despejo por denúncia vazia em locação não residencial, exige-se: a) existência de contrato de locação não residencial; b) que a locação tenha se tornado por prazo indeterminado; c) notificação prévia do locatário com antecedência mínima de 30 dias; d) decurso do prazo sem desocupação voluntária; e e) propositura da ação no prazo legal. II - DA ANÁLISE PROBATÓRIA E DOCUMENTAL A análise minuciosa da documentação acostada aos autos revela que a parte autora cumpriu integralmente os requisitos legais para a retomada do imóvel. O contrato de sublocação foi regularmente celebrado em 03 de novembro de 2012, tendo por objeto loja comercial de 20,53 m², situada na Av. Jequitaia, nº 411, Loja 01, Salvador/BA, com prazo determinado de 36 meses, vigente de 15 de novembro de 2012 a 14 de novembro de 2015, conforme se extrai da documentação de fls. 06/38. Em 21 de julho de 2015, foi celebrado aditivo contratual que promoveu apenas a alteração subjetiva do polo passivo da relação locatícia, sem modificação do prazo contratual original. Tal circunstância é relevante porque preservou o termo final originalmente pactuado, não havendo prorrogação expressa do prazo locativo. Exaurido o prazo contratual em 14 de novembro de 2015, a locação passou automaticamente a viger por prazo indeterminado, por força do disposto no artigo 46 da Lei nº 8.245/91, que estabelece: "nas locações não residenciais, não havendo acordo, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que [...] o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos". No caso dos autos, não houve pedido de renovação compulsória nem se configuraram os pressupostos do artigo 51 da Lei do Inquilinato, razão pela qual a locação transformou-se em contrato por prazo indeterminado, sujeitando-se à disciplina do artigo 57 da referida lei. III - DA VALIDADE DA NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA A notificação premonitória constitui pressuposto essencial para o exercício do direito de retomada em locações por prazo indeterminado. No caso em tela, a notificação foi expedida através dos Correios, com aviso de recebimento, modalidade expressamente admitida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. A notificação foi validamente expedida e recepcionada em 12 de dezembro de 2016, conforme se comprova pelo aviso de recebimento de fls. 18/19, tendo sido entregue à pessoa identificada como "Maria Angélica P.S. Almeida". A validade desta notificação resta induvidosa quando cotejada com o contrato social da empresa ré, que identifica MARIA ANGÉLICA PEREIRA DA SILVA ALMEIDA como sócia da LGM&G CAFÉ E LANCHE LTDA. Contrariamente ao alegado na contestação, a notificação foi recebida por representante legal da própria empresa ré, dotada de poderes para tanto. A alegação de que "jamais foi notificada" constitui flagrante alteração da verdade dos fatos, configurando violação aos deveres processuais previstos no artigo 77, inciso II, do Código de Processo Civil. O conteúdo da notificação atendeu às exigências legais, comunicando inequivocamente o intento de retomada e concedendo prazo de 30 dias para desocupação, em conformidade com o artigo 57 da Lei 8.245/91. A comunicação foi clara e inequívoca quanto ao propósito de denúncia da locação, não deixando margem para dúvidas quanto à intenção da locadora. IV - DO CUMPRIMENTO DOS PRAZOS LEGAIS O prazo de 30 dias para desocupação voluntária foi integralmente observado, iniciando-se em 12 de dezembro de 2016 e exaurindo-se em 11 de janeiro de 2017. A presente ação foi proposta em 23 de janeiro de 2017, portanto dentro do prazo legal de 30 dias estabelecido no artigo 59, §1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91. O cumprimento destes prazos é essencial para a caracterização do direito à liminar, conforme pacificado pela jurisprudência. V - DA QUESTÃO PROCESSUAL RELATIVA À CONTESTAÇÃO A questão processual suscitada quanto à validade da contestação, em razão da alegada renúncia do patrono durante o prazo contestatório, demanda análise mais aprofundada. A renúncia ao mandato foi notificada em 13 de julho de 2017, conforme documento de fls. 94/99. Nos termos dos artigos 112, §1º, do Código de Processo Civil e 5º, §3º, da Lei nº 8.906/94, "o advogado que renunciar ao mandato continuará, durante os dez dias seguintes à notificação da renúncia, a representar o mandante, salvo se for substituído antes do término desse prazo". O prazo para contestação teve início em 04 de julho de 2017 (data da audiência do artigo 334 do CPC) e término em 24 de julho de 2017. A contestação foi apresentada dentro do prazo decenal de representação, estando o advogado ainda investido de poderes para representar a parte ré. A posterior alegação de que a contestação deveria ser desentranhada por falta de poderes não merece acolhida, configurando típica hipótese de venire contra factum proprium. A parte ré não pode se beneficiar da própria torpeza, especialmente quando a contestação foi validamente apresentada por advogado ainda investido de poderes legais. Ademais, a sucessiva troca de patronos durante o curso do processo, seguida do requerimento de devolução de prazo apenas no termo final para contestação, revela clara intenção procrastinatória, configurando resistência injustificada ao andamento do processo, nos termos do artigo 80, inciso IV, do Código de Processo Civil. VI - DA ANÁLISE DAS ALEGAÇÕES DEFENSIVAS As alegações defensivas não lograram êxito em afastar a procedência da pretensão autoral. A tese central da defesa fundamentou-se na alegada invalidade da notificação, sob o argumento de que "a Lei 8.245 deveras autoriza a retomada do bem, desde que a parte contrária seja cientificada quanto ao desejo de retomada do bem por parte do locador". Paradoxalmente, a própria contestação reconhece a legalidade do instituto da retomada mediante notificação, limitando-se a questionar a validade formal do ato. Contudo, como demonstrado, a notificação foi validamente expedida e recebida por sócia da empresa ré, conforme se extrai da confrontação documental. A arguição de que não houve comprovação do intento de retomada resta completamente infirmada pela documentação constante dos autos, que comprova inequivocamente o recebimento do aviso premonitório por pessoa dotada de representatividade da empresa ré. VII - DOS REQUISITOS PARA CONCESSÃO DA LIMINAR A liminar foi corretamente deferida, estando presentes todos os requisitos do artigo 59, §1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91: a) locação não residencial; b) término do prazo contratual com posterior prorrogação por prazo indeterminado; c) notificação válida para desocupação; d) propositura da ação dentro do prazo legal; e e) prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel. A concessão de liminar em ações de despejo representa exceção ao princípio geral da bilateralidade da audiência, justificando-se pela especificidade da matéria locatícia e pela presunção de veracidade que decorre do cumprimento dos requisitos legais expressos. O cumprimento da decisão liminar foi efetivado, conforme certidão de ID. 249354250, consumando-se a retomada do imóvel pela parte autora. A efetivação da medida liminar sem resistência da parte ré corrobora a legitimidade da pretensão e afasta eventuais questionamentos quanto à higidez do título executivo. VIII - DA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ O comportamento processual da parte requerida evidencia a prática de atos incompatíveis com a lealdade processual. A sucessiva troca de patronos, seguida do requerimento de devolução de prazo apenas no termo final da contestação, a alegação de invalidade de notificação validamente recepcionada por sua sócia, e a afirmação de que "jamais foi notificada" quando os autos comprovam inequivocamente o contrário, configuram alteração da verdade dos fatos e resistência injustificada ao andamento do processo. Tais condutas amoldam-se às hipóteses previstas nos artigos 80, incisos II e IV, do Código de Processo Civil, caracterizando litigância de má-fé. Contudo, tendo em vista que a parte autora não renovou o pedido de aplicação das sanções nas razões finais, deixo de aplicar a penalidade respectiva nesta oportunidade. IX - DA CAUÇÃO E SEU LEVANTAMENTO A caução no valor equivalente a três meses de aluguel foi devidamente prestada para fins de concessão da liminar, conforme exigência do artigo 59, §1º, da Lei 8.245/91. A finalidade da caução é resguardar eventuais prejuízos do locatário decorrentes de liminar posteriormente revogada ou de ação julgada improcedente. No caso dos autos, tendo sido integralmente cumprida a decisão liminar com a efetiva retomada do imóvel, e sendo a ação julgada procedente, inexistem prejuízos a serem ressarcidos à parte requerida. Autoriza-se, portanto, o levantamento da caução pela parte autora, por ter sido a medida liminar confirmada pela sentença. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por MERCANTIL RODRIGUES COMERCIAL LTDA em face de LGM&G CAFÉ E LANCHE LTDA. (LANCHONETE SABOR EXPRESSO), para: a) Confirmar a tutela de urgência e DECRETAR o despejo da parte requerida do imóvel localizado na Av. Jequitaia, nº 411, Loja 01, Água de Meninos, Salvador/BA, RATIFICANDO a liminar concedida; b) DECLARAR resolvida a relação locatícia existente entre as partes; c) AUTORIZAR o levantamento da caução prestada pela parte autora no valor equivalente a três meses de aluguel (id. 249354229), devendo no prazo de 15 dias, informar chave PIX sob pena de alvará físico; d) CONDENAR a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa. Transcorrido o prazo de 15 dias, sem informação da chave PIX, expeça-se alvará físico. Transitada em julgado, e, se nada for requerido, arquive-se com baixa na distribuição, após o recolhimento das custas. Cópias à SCR, se necessário. Atribuo a presente força de mandado e ofício. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Salvador, data da assinatura eletrônica. DIEGO GÓES JUIZ SUBSTITUTO