Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
INTERESSADO: HERNA GONCALVES SALDANHA Advogado(s): FABIO FONTES ESTILLAC GOMEZ (OAB:DF34163)
INTERESSADO: SPE FORMULA CIELO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. Advogado(s): PAULA DEDA CATHARINO GORDILHO (OAB:BA44615) SENTENÇA
APELANTE: FLORISVALDO DA SILVA Advogado (s): POLLYANNA GUIMARAES GOMES
APELADO: CHIPRE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (2) Advogado (s):ALESSANDRA CARIBE DE ALMEIDA ACORDÃO RECURSO DE APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO DE OBRA. NÃO CONFIGURADO. CLÁUSULA COM PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. VALIDADE. PRECEDENTES. AFASTAMENTO DO DIREITO ÀS INDENIZAÇÕES. AUSÊNCIA DE CONFIGURAÇÃO DO ATO ILÍCITO. AFASTADO O DEVER DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VALORES PAGOS A TÍTULO DE TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. COBRANÇA INDEVIDA. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. I - Considerando que o "habite-se" foi expedido em 26/11/2011, conforme documento juntado ao ID.11092735, verifica-se que a construtora/incorporadora cumpriu com o prazo contratual, não se configurando, portanto, a mora contratual, especialmente ao se constatar a existência de previsão contratual que estabelece que o termo final do prazo de conclusão da obra seria considerado com a expedição do "habite-se". II - Consolidado o entendimento acerca da razoabilidade da cláusula convencionada que fixa a possibilidade de prorrogação do prazo contratual para conclusão da obra em até 180 (cento e oitenta) dias, inexistindo a configuração da alegada abusividade no caso concreto. Precedentes do STJ e dessa Egrégia Corte de Justiça. III - Quanto ao pedido de devolução das cotas condominiais e parcelas de IPTU referentes ao período anterior à efetiva posse do imóvel, verifica-se que assiste razão ao apelante, uma vez que é cediço o entendimento pela responsabilidade da compromitente vendedora sobre o pagamento de condomínio até a entrega das chaves do imóvel, a qual, conforme reconhecido pelas apeladas em sede de contrarrazões, ocorreu em 23/03/2012, devendo, portanto, ser reconhecida a abusividade da cláusula contratual que estabeleceu, em detrimento do consumidor, a inversão dos ônus de pagamento dos referido encargos. IV - Destarte, inexistente, no caso dos autos, a comprovação do engano justificável, faz-se necessária a restituição em dobro pelas apeladas dos valores pagos pelo consumidor a título de taxas de condomínio e IPTU. V - In casu, infere-se a ausência de comprovação de valores dispendidos por IPTU antes da data da entrega das chaves e do pagamento de laudêmio, não se vislumbrando, portanto, a comprovação do fato constitutivo do direito do autor. VI - Não se detecta alicerce fático ou jurídico para ensejar a restituição dos valores dispendidos para o serviço de despachante, pois se trata de serviço facultativo prestado por terceiros, inexistindo qualquer comprovação da imposição pelas vendedoras para a contratação do serviço. VII - Provimento parcial do recurso, para reconhecer o direito do apelante à restituição em dobro dos valores dispendidos a título de taxa de condomínio em data anterior a entrega das chaves, conforme valores indicados nos comprovantes insertos no ID.11092684 e no ID.11092685, com incidência de juros de mora, a partir da citação, a 1% ao mês e correção monetária pelo INPC.
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 13ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0531967-32.2016.8.05.0001 Órgão Julgador: 13ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Vistos etc.
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias e indenização por danos morais, ajuizada por HERNA GONÇALVES SALDANHA em desfavor de SPE FORMULA CIELO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., partes devidamente qualificadas na exordial. A petição (ID 259938394) narra que, em meados de novembro de 2014, o autor celebrou com a ré instrumento particular de promessa de compra e venda, tendo por objeto a aquisição da unidade imobiliária autônoma nº 805, localizada na Torre Sul do empreendimento denominado Formula Residencial Cielo, situado nesta Capital. Relata o promitente comprador que, no estrito cumprimento de suas obrigações iniciais, verteu aos cofres da acionada a importância histórica de R$ 36.900,00 (trinta e seis mil e novecentos reais), referente ao sinal e parcelas contratuais, nutrindo a legítima expectativa de receber o imóvel no prazo avençado, apto à moradia e regularizado. A controvérsia que inaugura a lide reside na impossibilidade de quitação do saldo devedor remanescente, o qual deveria ser adimplido mediante financiamento bancário, obstáculo este criado exclusivamente pela ré. Sustenta o autor que, ao diligenciar junto à instituição financeira (Banco Santander) para a obtenção do crédito imobiliário, teve sua pretensão obstada por irregularidades documentais do empreendimento. Especificamente, a obra não possuía a necessária certidão negativa de débitos (CND) nem a averbação do "habite-se" à margem da matrícula, encontrando-se com o status registral de "pré-incorporação", conforme prova documental de ID 259938471. Tal cenário de informalidade, mantido pela desídia da acionada, impediu o aperfeiçoamento do negócio e a entrega efetiva da unidade, configurando atraso injustificado no cumprimento da obrigação principal da vendedora. Além disso, o autor foi compelido a arcar com taxas condominiais no montante de R$ 1.712,89 (período de dezembro de 2014 a agosto de 2015), mesmo sem deter a posse do bem. Diante do inadimplemento absoluto da ré, pugnou pela rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, devolução integral dos valores, repetição do indébito em dobro quanto ao montante referente a contribuições condominiais e indenização danos morais. O iter processual enfrentou percalços na fase citatória, com diligências infrutíferas registradas nos IDs 259938714 e 259938796. Angularizada a lide, a ré apresentou contestação (ID 259938997), na qual limitou-se a invocar a força obrigatória dos contratos e a tentar imputar ao consumidor a responsabilidade pela obtenção do financiamento, defendendo a retenção de valores. Houve réplica no ID 259939132. Após saneamento e regularização da representação processual, a parte autora, mediante petição protocolada em outubro de 2025 (ID 527275965), pugnou expressamente pelo julgamento antecipado da lide. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que o acervo probatório documental coligido aos autos é suficiente para a formação do convencimento deste Juízo acerca da dinâmica fática e da responsabilidade contratual, tornando despicienda a dilação probatória em audiência. Ab initio, impõe-se o reconhecimento da natureza consumerista da relação jurídica subjacente. O autor enquadra-se no conceito de consumidor, na qualidade de destinatário final fático e econômico do bem imóvel, ao passo que a ré, construtora e incorporadora que atua no mercado imobiliário com habitualidade, subsome-se à definição de fornecedora. Por conseguinte, a lide deve ser dirimida sob o prisma das normas de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor. No mérito, a questão nevrálgica cinge-se a definir a culpabilidade pela rescisão contratual. A prova dos autos demonstra, de forma cabal, que a mora foi exclusiva da construtora. No Direito Imobiliário, a obrigação de entrega da obra não se exaure na conclusão física da edificação; exige-se a sua regularização legal, condição sine qua non para a obtenção de financiamento bancário. Os e-mails acostados ao ID 259938471 e 259938472, notadamente a correspondência datada de 21 de julho de 2015, trocada com a preposta da ré identificada como Tais Ferreira, operam como verdadeira confissão extrajudicial. Naquela oportunidade, a representante da empresa admitiu: "O Banco esta solicitando CND do IPTU, porém a SEFAZ não liberou o mesmo. Estamos no aguardo da prefeitura". Ora, ao não regularizar o empreendimento no prazo ajustado para a entrega, a ré impediu que o autor obtivesse o crédito para quitar o saldo devedor, dando causa à rescisão. Incide, na espécie, a regra da Exceção do Contrato Não Cumprido, positivada no artigo 476 do Código Civil. Se a ré não entregou o imóvel livre, desembaraçado e apto a ser financiado, não lhe é lícito exigir do autor o pagamento da parcela das chaves, nem tampouco constituí-lo em mora. Configurado o inadimplemento absoluto da vendedora, impõe-se a incidência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que determina a restituição integral e imediata das parcelas pagas. A jurisprudência da Corte Superior é uníssona nesse sentido, conforme se extrai do seguinte aresto: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO INJUSTIFICADO. CULPA EXCLUSIVA. CONSTRUTORA. ARTS. 489 E 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. INVERSÃO. CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. SÚMULA Nº 568/STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. ADQUIRENTES. VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, não apenas no sentido pretendido pela parte. 2. Na hipótese, rever os fundamentos do acórdão estadual para afastar a culpa da promitente vendedora pela resolução do contrato exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e de cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que é cabível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor no caso de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no prazo acordado. 4. Nos casos de resolução do contrato de promessa da compra e venda por culpa atribuída ao promitente vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, incluindo a comissão de corretagem. Incidência da Súmula nº 568/STJ. 5. O atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador, conforme entendimento firmado nesta Corte Superior. 6. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2128645 RS 2022/0144135-5, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/03/2024) No que tange às taxas condominiais, assiste razão em parte ao autor. A jurisprudência vinculante do STJ, consolidada no Tema 886, é cristalina ao definir que a responsabilidade pelo pagamento só se transfere ao comprador com a efetiva imissão na posse. Sendo incontroverso que o autor jamais recebeu as chaves por culpa da ré, a cobrança efetuada no período de dezembro de 2014 a agosto de 2015 foi indevida. Sobre o tema, o Egrégio Tribunal de Justiça da Bahia possui entendimento firme, alinhado à Corte Superior: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO (CÍVEL) n. 0304378-29.2012.8.05.0150 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0304378-29.2012.8.05.0150, em que figuram como apelante FLORISVALDO DA SILVA e como apelada CHIPRE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA E OUTROS (2). ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, nos termos do voto do relator. (TJ-BA - Apelação: 03043782920128050150, Relator.: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 27/01/2021) Ressalvo, contudo, que no presente caso a restituição deve se dar na forma simples, uma vez que a cobrança baseou-se em disposição contratual que, embora abusiva, afasta a má-fé inequívoca necessária para a penalidade da dobra, conforme modulação jurisprudencial. Ademais, é certo que a cobrança é realizada pelo Condomínio e os pagamentos são realizados em favor deste, de sorte que resta afastada a incidência do quanto disposto no art. 42, parágrafo único, do CDC. Demais disso, no que se refere ao montante do ressarcimento, é certo que a indenização mede-se pela extensão do dano, nos termos do art. 944 do Código Civil, extensão esta que se insere no âmbito dos fatos constitutivos do direito do requerente, de maneira que cabia a este comprovar os valores efetivamente pagos. Ocorre que no presente caso, a despeito do alegado, o autor somente comprovou a realização do pagamento referente a 03 (três) mensalidades de contribuições condominiais, conforme IDs 259938404, 259938405, 259938406, o que perfaz o valor histórico de R$597,81 (quinhentos e noventa e sete reais e oitenta e um centavos), não sendo possível acolher a pretensão quanto ao montante excedente. Por fim, o dano moral exsurge da própria frustração do negócio e da desídia da ré, caracterizando-se in re ipsa. O atraso na regularização da obra por mais de um ano, impedindo o autor de adquirir a casa própria e imobilizando seu capital financeiro por quase uma década, ultrapassa o mero dissabor cotidiano ou inadimplemento contratual simples. Configura violação à dignidade do consumidor e desvio produtivo. Considerando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, fixo a indenização em R$10.000,00 (dez mil reais), patamar que encontra respaldo na jurisprudência do STJ para casos de atraso na entrega de imóvel: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE INADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MORA. TERMO FINAL. SÚMULAS 283 E 284/STF. POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO. SÚMULAS 283 E 284/STF. DESPESAS CONDOMINIAIS. PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DOS PROMISSÁRIOS-VENDEDORES. SÚMULA 83/STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SÚMULA 83 DO STJ. VALOR DA CONDENAÇÃO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. A agravante realizou a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência reconsiderada. 2. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamentos suficientes à manutenção do acórdão estadual atrai a incidência, por analogia, das Súmulas 283 e 284 do STF. 3. Consoante a jurisprudência desta Corte, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é encargo do adquirente apenas a partir da imissão na posse. 4. No caso dos autos, a fixação do dano moral encontra-se justificada, tendo a Corte estadual destacado que o atraso excessivo na entrega do bem imóvel destinado à moradia, após 12 (doze) meses da data prevista, lesou direito extrapatrimonial dos recorridos. 5. No caso, não se mostra exorbitante o montante estabelecido pelo Tribunal estadual em R$10.000,000,00 (dez mil reais), visto não ser desproporcional aos danos sofridos pela parte recorrida, em razão do atraso de mais de 12 (doze) meses na entrega do imóvel em questão. 6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 2060672 RJ 2022/0031028-8, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 29/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2023) Dispositivo.
Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos da exordial, extinguindo o feito com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: Condenar a ré a restituir ao autor, de forma imediata, integral e em parcela única, a quantia histórica de R$ 36.900,00 (trinta e seis mil e novecentos reais), referente aos valores pagos pelo imóvel, acrescidos de juros de mora desde a citação e correção monetária desde o pagamento; Condenar a ré a restituir, de forma simples, o valor de R$597,81 (quinhentos e noventa e sete reais e oitenta e um centavos), referente às taxas condominiais pagas antes da entrega das chaves, acrescidos de juros de mora desde a citação e correção monetária desde o pagamento; Condenar a ré ao pagamento de R$10.000,00 (dez mil reais), a título de compensação por danos morais, acrescidos de juros de mora desde a citação e correção monetária desde o pagamento. A correção monetária deverá observar o IPCA e os juros de mora deverão observar a Taxa SELIC, deduzido o IPCA. Durante o período de incidência cumulativa de juros de mora e correção monetária, deverá incidir apenas a Taxa SELIC, vedada a cumulação com quaisquer outros índices, conforme arts. 389, parágrafo único e 406, §1º, do CC. Diante da sucumbência mínima do autor, condeno a ré ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total atualizado da condenação, considerando a complexidade da causa e o tempo de tramitação, nos moldes do art. 85, § 2º, do CPC. Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, apurem-se as custas e dê-se baixa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Salvador(BA), (data da assinatura digital). Marina Lemos de Oliveira Ferrari Juíza Titular