Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
INTERESSADO: JOSE FERNANDO SOARES DE LUCENA Advogado(s): CRISTIANO ALMEIDA ARAUJO (OAB:BA21736), CLAUDIONOR RAMOS NETO (OAB:BA17462)
INTERESSADO: CONDOMINIO SOLAR CAMINHO DAS ARVORES e outros Advogado(s): JOSEVAN DOS SANTOS SILVA (OAB:BA64444), VIDA CATARINA SILVA VASCONCELOS (OAB:BA65526) SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0569303-70.2016.8.05.0001 Órgão Julgador: 1ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR
Trata-se de uma AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLÉIA DE CONDOMÍNIO, ajuizada por JOSÉ FERNANDO SOARES DE LUCENA, em face do CONDOMÍNIO SOLAR CAMINHO DAS ÁRVORES e KIEPPE PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO LTDA. O autor, proprietário de um apartamento no Condomínio Solar Caminho das Árvores, busca anular deliberações assembleares que majoraram sua taxa condominial em 233%, de R$ 330,00 para R$ 770,00, sob o argumento de que tais decisões violaram a Convenção do Condomínio e a lei. O autor alega que a Kieppe, detentora de 44 das 48 unidades, abusou de seu poder de voto para aprovar, em assembleia de 08/02/2012, a redução para 20% das taxas de suas unidades demolidas (5 das 8 lâminas do condomínio), transferindo os custos para os demais moradores, incluindo o autor. Entre as nulidades apontadas, destaca-se a violação do art. 16º, §4º da Convenção, que proíbe votação em matéria de interesse exclusivo do condômino, já que a Kieppe deliberou em causa própria. Além disso, a assembleia foi convocada sem a especificidade necessária para alterar a Convenção, ignorando o art. 13º, "o", que estabelece o rateio proporcional às frações ideais. Outra irregularidade foi a presidência da assembleia pelo síndico, contrariando o art. 15º da Convenção, e a falta de publicidade das deliberações, descumprindo o art. 23º. O autor também argumenta que a Kieppe agiu com abuso de direito, prejudicando a minoria em violação a princípios constitucionais como dignidade da pessoa humana, direito à moradia e boa-fé objetiva. O autor requer, liminarmente, a suspensão da majoração da taxa condominial e a manutenção do valor anterior (R$ 330,00), além de impedir que assembleias futuras aprovem aumentos sem alteração formal da Convenção. No mérito, pede a anulação das assembleias 44ª, 45ª e 46ª, a restituição dos valores pagos a mais e a condenação dos réus ao pagamento de custas e honorários advocatícios (20% do valor da causa). Para embasar seus argumentos, cita jurisprudência do TJ/SC que anulou assembleia por violação à Convenção, considerando-a "lei interna" do condomínio, e doutrinas como as de Nascimento Franco e João Batista Lopes, que sustentam a nulidade de atos assembleares que desrespeitam normas condominiais. A parte autora foi intimada a comprovar o estado de hipossuficiência alegado (Id. 232531300). A parte autora juntou os documentos requeridos, a fim de comprovar a hipossuficiência (Id. 232531411). Tentada a conciliação, não houve êxito (Id. 232531416). O pedido de gratuidade foi indeferido (Id. 232531420). A parte autora informa a interposição de agravo de instrumento quanto à decisão que indeferiu o pedido de gratuidade de justiça (Id. 232531422). A parte autora informa a negativa de provimento do Agravo interposto, bem como a interposição de Recurso Especial (Id. 232531426). A parte ré, CONDOMÍNIO SOLAR CAMINHO DAS ÁRVORES, apresentou contestação (Id. 232531458), arguindo inépcia da inicial e impugnando o mérito, defendendo a legalidade das deliberações. A parte autora pugna pela nova tentativa de citação da ré KIEPPE PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO LTDA (Id. 232531465). A parte autora apresentou réplica (Id. 232531467). A ré KIEPPE PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO LTDA. - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, apresentou contestação (Id. 459610677), onde alega, preliminarmente, perda superveniente do interesse de agir e decadência, e, no mérito, sustentou que não houve violação à convenção nem conflito de interesses, tratando-se de medida proporcional à realidade fática das unidades demolidas. A parte autora foi intimada a apresentar réplica (Id. 459874597), contudo, decorreu-se o prazo, deixando a autora de se manifestar (Id. 479129439). Em decisão saneadora (Id. 486102358), foram rejeitadas as preliminares de decadência e perda do interesse de agir, com fixação dos pontos controvertidos. A ré KIEPPE PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO LTDA. - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL informou desinteresse em produzir novas provas (Id. 490435031). Decorreu-se o prazo, sem a manifestação das demais partes. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Conforme dispõe o art. 355, I, do CPC, o julgamento antecipado do mérito é cabível quando a questão for unicamente de direito ou, sendo de fato, estiver suficientemente comprovada nos autos. As partes foram intimadas para especificação de provas e manifestaram-se em sentido contrário à produção de outras, restando a matéria madura para decisão. Passo ao julgamento antecipado. DA ALEGADA VIOLAÇÃO AO ART. 16, §4º DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL (VOTO EM INTERESSE PRÓPRIO) O Autor sustenta que a Ré KIEPPE, ao votar pela redução da taxa condominial de suas unidades demolidas, teria agido em interesse próprio, violando a convenção. A Ré KIEPPE, por sua vez, alega que a proposta de alteração do rateio para suas unidades demolidas decorreu de uma nova realidade fática - a inexistência física de parte considerável dos apartamentos que geravam custos ao condomínio - e que a deliberação visou adequar a contribuição à nova proporção de uso e gozo das áreas e serviços comuns, sendo de interesse geral a justa distribuição dos encargos. A Convenção de Condomínio (Id. 459620459, art. 16, §4º - fl. 11 do documento) veda o voto do condômino em assunto que tenha particular interesse. O cerne da questão é definir se a deliberação sobre a taxa das unidades demolidas da KIEPPE se enquadra em "particular interesse" vedado. A prova documental (Id's. 459617695, 459617696, 459617698) demonstra que diversas unidades de propriedade da KIEPPE foram demolidas por determinação judicial e administrativa. É fato incontroverso que tais unidades, uma vez demolidas, deixaram de usufruir de uma série de serviços e de gerar despesas que antes impactavam o condomínio (consumo de água individualizado, manutenção interna de blocos, etc.). A proposta levada à 44ª AGE (Ata Id. 459617702 - fls. 1-8 do documento), conforme correspondência da KIEPPE (anexa à sua contestação), visava a redução da taxa condominial especificamente para as frações ideais correspondentes às unidades demolidas, mantendo-se o valor integral para as unidades edificadas. A justificativa apresentada foi justamente o perecimento parcial da propriedade e a consequente redução da fruição dos serviços condominiais por essas frações. Não se vislumbra, per se, que a adequação da taxa à nova realidade das unidades demolidas configure um interesse "particular" no sentido de obtenção de vantagem indevida em detrimento do condomínio. Se as unidades não mais existem em sua plenitude e não mais geram os mesmos custos, a readequação da contribuição parece uma consequência lógica e de justiça. O "particular interesse" que vicia o voto é aquele que se sobrepõe ao interesse coletivo de forma prejudicial e injustificada. A mera votação em assunto que beneficie o votante não é, por si só, nula, especialmente se a proposta visa restabelecer um equilíbrio contributivo alterado por fatos supervenientes. A deliberação da assembleia, soberana em suas decisões, aprovou a proposta por maioria (Ata Id. 459617702). Caberia ao Autor demonstrar que tal deliberação, apesar da justificativa fática da demolição, trouxe um benefício desproporcional e injusto à KIEPPE ou um ônus indevido aos demais condôminos, para além da natural redistribuição de custos que ocorre em qualquer condomínio quando há alteração na base de rateio de unidades específicas. Tal prova não foi produzida de forma cabal. Portanto, não acolho a alegação de nulidade por violação ao art. 16, §4º da Convenção. DA ALEGADA NECESSIDADE DE CONVOCAÇÃO ESPECÍFICA PARA ALTERAÇÃO DA FORMA DE RATEIO ( ART. 22 DA CONVENÇÃO) O Autor argumenta que a alteração da forma de rateio das despesas condominiais exigiria convocação específica, como se alteração da convenção fosse. A Convenção (Id. 459620459, art. 22 - fl. 12 do documento) exige maioria qualificada e convocação especial para "promover alterações na convenção". A questão é se a deliberação da 44ª AGE configurou uma alteração da convenção ou uma aplicação dos seus preceitos a uma nova situação fática. O Edital de Convocação para a 44ª AGE (Id. 459617701 - fl. 1 do documento) previa expressamente em sua pauta: "2 - Apreciação e Votação do Pedido da Kieppe em reduzir para 20% (vinte por cento) as taxas condominiais dos apartamentos demolidos". Assim, os condôminos foram devidamente cientificados do objeto da deliberação. Ademais, a deliberação não alterou o critério geral de rateio previsto na convenção (por exemplo, de fração ideal para unidade), mas sim aplicou o princípio da proporcionalidade a uma situação específica e nova: a existência de frações ideais de terreno correspondentes a unidades que não mais existiam fisicamente em sua plenitude e que, portanto, teriam uma participação diferenciada nos custos. O art. 35 da Convenção (fl. 16 do documento) estabelece o rateio na proporção das frações ideais do terreno. A demolição, embora não altere a fração ideal do terreno em si, altera a natureza da unidade a ela vinculada e, por conseguinte, a sua participação nas despesas comuns. A discussão sobre a proporcionalidade dessa nova contribuição é matéria que pode ser deliberada em AGE, desde que conste da pauta, como ocorreu. Não se tratou de alterar a regra matriz da convenção, mas de interpretá-la e aplicá-la diante de um fato novo (perecimento de parte das unidades). Assim, não vislumbro nulidade por ausência de convocação específica para alteração da convenção. DA ALEGADA VIOLAÇÃO AO ART. 15 DA CONVENÇÃO (PRESIDÊNCIA DA ASSEMBLÉIA PELO SÍNDICO) Sustenta o Autor que a assembleia não poderia ter sido presidida pelo síndico. A Ata da 44ª AGE (Id. 459617702, fl. 1 do documento) registra que o síndico, Sr. Paulo Roberto Bahia, foi eleito por aclamação pelos presentes para presidir os trabalhos. Consta a assinatura do Autor na lista de presença dessa assembleia (fl. 8 da ata). Se o próprio Autor, presente à assembleia, anuiu com a eleição do síndico para presidi-la, ou ao menos não registrou objeção em ata, opera-se a preclusão ou mesmo a figura do venire contra factum proprium. Ademais, o Autor não demonstrou qualquer prejuízo concreto decorrente do fato de o síndico ter presidido os trabalhos (princípio do pas de nullité sans grief). Rejeito, pois, esta alegação de nulidade. DA ALEGADA VIOLAÇÃO A DIREITOS FUNDAMENTAIS DO AUTOR As alegações genéricas de violação a direitos fundamentais, como propriedade e dignidade, não se sustentam de forma autônoma. Tais violações seriam, em tese, consequência das nulidades materiais e formais arguidas. Uma vez afastadas as nulidades específicas apontadas, e não havendo demonstração de que a deliberação assemblear, por si só, tenha violado de forma direta e injustificada direitos fundamentais do Autor, para além do inconformismo com o resultado da votação majoritária, este pleito também improcede. A vida em condomínio implica a submissão às decisões da maioria, desde que tomadas dentro dos ditames legais e convencionais, o que parece ter ocorrido no caso em tela. DAS ASSEMBLEIAS 45ª E 46ª O Autor pede a anulação também das 45ª e 46ª assembleias, mas não apresenta fundamentação específica para tal, vinculando sua nulidade à da 44ª AGE. Como esta não se sustenta, por consequência, o pedido de anulação das assembleias subsequentes, nos termos em que postulado, também não prospera. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno o Autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, distribuídos pro rata entre os patronos dos Réus, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. A exigibilidade de tais verbas fica suspensa em relação ao Autor, em razão da gratuidade da justiça que lhe foi deferida (art. 98, §3º, CPC), enquanto perdurar seu estado de hipossuficiência ou não transcorrido o prazo prescricional de cinco anos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as devidas baixas. Salvador (BA), 20 de maio de 2025 Indira Fábia dos Santos Meireles Juíza de Direito 1VC09