Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
REQUERENTE: ANA MARIA DA ROCHA PEREIRA TEIXEIRA Advogado(s): GILMARA TAYLANA TEIXEIRA DE CASTRO (OAB:BA67812)
REQUERIDO: ASSOCIACAO COMUNITARIA NOVA ESPERANCA DOS SEM TERRA DA MANGUEIRA Advogado(s): LUCAS EDSON VILAS BOAS LELIS LIMA registrado(a) civilmente como LUCAS EDSON VILAS BOAS LELIS LIMA (OAB:BA21369) SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE PALMAS DE MONTE ALTO Processo: PETIÇÃO CÍVEL n. 8001411-17.2024.8.05.0185 Órgão Julgador: 1ª V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE PALMAS DE MONTE ALTO
Trata-se de ação ordinária envolvendo as partes em epígrafe, por meio da qual a Autora pretende, em síntese, a transferência da titularidade de lote rural adquirido mediante contrato particular de compra e venda, sob o argumento de que houve pagamento integral do preço, bem como a suspensão do processo de escrituração dos imóveis integrantes da Associação até que seja incluída como beneficiária no procedimento de regularização fundiária. Aduz a autora que adquiriu determinado lote de terreno pertencente à área da Associação, a qual se encontra registrada em nome da pessoa jurídica coletiva, tendo sido o imóvel previamente desmembrado e autorizada, por meio de ata, a transferência futura aos respectivos compradores que integrem o quadro social, constando, inclusive, o seu nome no referido documento. Sustenta que, ao buscar a emissão do Documento de Arrecadação Estadual- DAE para posterior lavratura da escritura, foi surpreendida com a negativa da associação, que condicionou a regularização à lavratura prévia da escritura em nome do beneficiário originário, o que lhe imporia custos excessivos e inviáveis. Requer, assim, a outorga da escritura definitiva diretamente em seu nome. Em contestação, a Associação ré sustentou que a área integra programa de reforma agrária financiado pelo Fundo de Terras e da Reforma Agrária- Banco da Terra, estando o imóvel vinculado a contrato de financiamento regido pela Lei Complementar nº 93/1998 e pelo Programa Nacional de Crédito Fundiário. Alegou que, nos termos da legislação de regência, é vedada a alienação do imóvel durante o prazo do financiamento, salvo mediante substituição formal do beneficiário, condicionada ao preenchimento de requisitos legais e à anuência do credor, o que não foi observado no caso concreto. Asseverou, ainda, que a simples filiação da autora à associação e a existência de contrato particular de compra e venda não são suficientes para autorizar a outorga da escritura. Houve réplica. As partes não requereram produção de outras provas. Brevemente relatados. Fundamento e decido. O feito encontra-se apto ao julgamento, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a controvérsia é eminentemente de direito e os elementos constantes dos autos são suficientes para o deslinde da causa. A controvérsia cinge-se em verificar se a autora possui direito subjetivo à transferência direta da titularidade do lote rural adquirido, bem como à suspensão do procedimento coletivo de escrituração dos imóveis da associação, em razão do alegado pagamento integral do preço e da sua inclusão no quadro social. Inicialmente, cumpre destacar que o imóvel objeto da lide integra área de reforma agrária financiada pelo Programa Nacional de Crédito Fundiário- Banco da Terra, submetendo-se, portanto, a regime jurídico especial, regido pela Lei Complementar nº 93/1998 e pelas normas administrativas que regulamentam o programa. Nos termos do art. 11 da referida Lei os beneficiários do Fundo de Terras não podem alienar suas terras e respectivas benfeitorias durante o prazo do financiamento, salvo para outro beneficiário do programa e com a anuência do credor, sendo a substituição condicionada ao preenchimento de requisitos objetivos, à aprovação administrativa e à assunção das obrigações contratuais pelo substituto. Nesse contexto, ainda que se reconheça a existência de contrato particular de compra e venda firmado entre a autora e terceiros, tal instrumento não é apto, por si só, a gerar o direito à transferência da titularidade do imóvel ou à outorga imediata da escritura pública, sobretudo quando inexistente a regular substituição do beneficiário no âmbito do programa público que rege a área. O pagamento integral do preço ajustado entre particulares não se confunde com a quitação do financiamento público nem supre as exigências legais impostas para a regularização da titularidade perante o Fundo de Terras e o agente financeiro. Outrossim, embora a Autora sustente em réplica que preenche o requisito previsto no art. 11 da LC nº 93/1998 por também figurar como beneficiária do programa, inclusive com menção ao seu nome em ata da associação, tal circunstância, por si só, não lhe confere direito subjetivo à transferência direta da titularidade do imóvel ou à outorga imediata da escritura pública. A condição de beneficiária autoriza a Autora a requerer a substituição no âmbito do Programa de Crédito Fundiário, mas não a dispensa da observância do procedimento administrativo próprio, tampouco supre a necessidade de regularização da cadeia de beneficiários e da anuência do credor. O Judiciário não pode substituir o procedimento administrativo próprio nem afastar as normas legais que condicionam a aquisição da propriedade plena ao cumprimento dos requisitos do programa de reforma agrária. Do mesmo modo, o pedido de suspensão do processo de escrituração dos imóveis da associação não merece acolhimento.
Trata-se de procedimento de natureza coletiva, que envolve diversos beneficiários e terceiros de boa-fé, não sendo razoável nem juridicamente admissível a paralisação de política pública fundiária para atender situação individual ainda pendente de regularização administrativa. Ressalte-se que a negativa da associação em proceder à transferência direta da titularidade se vê fundada em expressa vedação legal e na ausência de comprovação de que a autora tenha sido formalmente incluída como beneficiária do programa, mediante observância dos critérios previstos na legislação de regência. Nesse sentido, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça reforça a interpretação restritiva do art. 11 da Lei Complementar nº 93/1998, no sentido de que os imóveis adquiridos com recursos do Fundo de Terras e da Reforma Agrária permanecem submetidos à cláusula de inalienabilidade durante o prazo do financiamento, não se admitindo flexibilização automática do regime jurídico especial, nem mesmo diante de alegações de inadimplemento contratual ou desvio de finalidade, vejamos: A execução da sentença em comento culminou com a penhora do imóvel financiado pelo Fundo de Terras e da Reforma Agrária e dado em garantia hipotecária ao referido Fundo, como garantia do reembolso do aludido contrato de financiamento. Nos termos do art. 11 da Lei Complementar 93/98, são inalienáveis os bens adquiridos com recursos atinentes ao Fundo de Terra e Reforma Agrária: Art. 11. Os beneficiários do Fundo não poderão alienar as suas terras e as respectivas benfeitorias no prazo do financiamento, salvo para outro beneficiário enumerado no parágrafo único do art. 1º e com a anuência do credor. Por sua vez, o CPC prevê em seu art. 832, que não estão sujeitos à execução os bens que a lei considera impenhoráveis ou inalienáveis. Assim sendo, considerada a impenhorabilidade absoluta do imóvel em questão, tendo em vista o acima demonstrado, a descostituição da penhora é medida que se impõe. Por essas razões, nego provimento ao agravo de instrumento. É como voto. Como se depreende do acórdão sobredito as teses lançadas pela recorrente não foram apreciadas pelo Tribunal de origem, não havendo qualquer exegese se o desvio de finalidade na utilização dos recursos repassados pela União e o inadimplemento contratual configuraria exceções ao artigo 11 da Lei Complementar 93/1998. Ademais, a União não suscitou nas razões de seu apelo especial ofensa ao artigo 535 do CPC/1973 ou 1.022 do CPC/2015, para provocar o prequestionamento explícito dos temas invocados. (STJ - REsp: 1701901 PE 2017/0256537-3, Relator.: Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, Data de Publicação: DJ 06/02/2018) Tal entendimento corrobora a impossibilidade de imposição judicial da transferência direta da titularidade do imóvel fora do procedimento legalmente previsto. Diante disso, conclui-se que os pedidos formulados pela autora, tal como apresentados, não encontram respaldo legal, devendo ser rejeitados, sem prejuízo de que a demandante busque, pelas vias administrativas próprias, a regularização de sua situação junto aos órgãos competentes, ou, ainda, eventual reparação em face de quem lhe vendeu o imóvel sem observância das exigências legais.
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo improcedentes os pedidos formulados na inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça anteriormente deferida. Por medida de celeridade e economia processual, confiro força de mandado e ofício à presente sentença. Palmas de Monte Alto/BA, data da assinatura eletrônica. Igor Siuves Jorge Juiz de Direito