Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
PROCESSO Nº: 8005151-89.2020.8.05.0001AUTOR: MARIA TERESINHA SANTANARÉU: CONJUNTO SANTA MADALENA SENTENÇA Vistos etc. MARIA TERESINHA SANTANA, devidamente qualificada nos autos e assistida pela Defensoria Pública do Estado da Bahia, ajuizou a presente AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE DÉBITO C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS em face do CONJUNTO SANTA MADALENA, representado pelo síndico Geovane Souza dos Santos, também qualificado. Na peça exordial (consta do ID 466582109), a autora narra ser proprietária de unidade imobiliária situada no condomínio réu (Bloco 11, apartamento 302). Alega que, desde abril de 2013, o réu vem cobrando uma "taxa extra" no valor de R$ 35,00 (trinta e cinco reais), sob a justificativa de realizar melhorias estruturais, tais como substituição de quadro de luz, conserto de tanque superior, individualização de água e pintura. Sustenta, todavia, que referida taxa nunca foi objeto de deliberação ou aprovação em assembleia geral de condôminos, tendo sido instituída de forma impositiva e sem transparência pelo administrador. Ademais, afirma que a cobrança perdura por mais de seis anos sem que as obras prometidas tenham sido integralmente concluídas, caracterizando desvio de finalidade e enriquecimento sem causa por parte da gestão condominial. Informa possuir um débito acumulado de 20 (vinte) meses, totalizando R$ 700,00 (setecentos reais), o qual pretende quitar de forma parcelada, desde que cessada a cobrança da taxa que reputa ilegal. Pugna, ao final, pela concessão da gratuidade da justiça; pela declaração de nulidade da taxa extra, o que pleiteia, inclusive, em sede de tutela de evidência; pela condenação do réu ao pagamento de indenização por danos morais e pela autorização para parcelamento do débito incontroverso. Ato contínuo, a tutela de evidência fora indeferida em decisão interlocutória, na qual se deferiu a gratuidade da justiça à autora ( ID 45335371. Devidamente citado, o réu apresentou contestação (consta do ID 474016468). Preliminarmente, pugnou pela gratuidade da justiça, alegando ser um condomínio de baixa renda, sem constituição formal ("condomínio de fato"), e arguindo a ilegitimidade ou desoneração de responsabilidade pessoal de seu colaborador/síndico, Sr. Geovane Souza dos Santos. No mérito, sustentou a legalidade da cobrança, afirmando que os valores são integralmente revertidos em prol da manutenção do edifício, que possui apenas oito unidades. Listou uma série de serviços realizados entre os anos de 2014 e 2020 (ID 474016468 - págs. 3/4), incluindo pintura, conserto de bombas de água, interfones e telhado. Arguiu a ocorrência de litigância de má-fé por parte da autora, sustentando que a demanda deveria ter sido proposta nos Juizados Especiais e que a requerente busca apenas se esquivar do pagamento de obrigações condominiais essenciais. Réplica apresentada no (ID 481143683), oportunidade em que a parte autora rebateu as teses defensivas, reiterando a ausência de suporte jurídico para a cobrança da taxa sem a devida chancela assemblear. Instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir (ID 498568780), ambas quedaram-se inertes, conforme certificado no (ID 515043803). O juízo anunciou o julgamento antecipado da lide no (ID 520547671), transcorrendo o prazo para alegações finais sem novas manifestações das partes (ID 537477449). É o breve relatório. Decido. Pedido de Gratuidade das custas processuais Defiro o referido pedido, formulado pelo réu, na figura de seu representante ("colaborador"), diante da demonstração de que se trata de ente despersonalizado de natureza popular, cujas despesas são rateadas de forma mínima, evidenciando a escassez de recursos comuns para arcar com as custas processuais sem prejuízo da própria manutenção. Preliminar de má fé processual Quanto à alegação de má-fé processual pela escolha da Justiça Comum em detrimento dos Juizados Especiais, esta não merece prosperar. A competência dos Juizados Especiais Cíveis é relativa e concorrente, cabendo à parte autora o direito de opção pelo rito que melhor atenda aos seus interesses, não configurando abuso de direito o ajuizamento perante o juízo comum. Mérito A controvérsia cinge-se à legalidade da cobrança de taxa extra de R$ 35,00 (trinta e cinco reais) e à existência de danos morais decorrentes dessa cobrança e da suposta falta de transparência na gestão. O Código Civil, em seu art. 1.336, inciso I, estabelece como dever fundamental do condômino "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção". Tratando-se de despesas extraordinárias, o art. 1.341 do mesmo diploma legal exige, como regra, a aprovação prévia em assembleia, especialmente para obras voluptuárias ou úteis. No caso sub judice, o réu admite em sua defesa (ID 474016468) que o condomínio não possui constituição formal, atas de assembleia ou síndico regularmente eleito.
Trata-se de uma gestão informal baseada no rateio direto de despesas necessárias. Se por um lado a ausência de formalidade dificulta a imposição de taxas "extraordinárias" de longo prazo, por outro, a natureza de "condomínio de fato" impõe a observância do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil). O réu colacionou aos autos (ID 474016468) uma lista minuciosa de serviços realizados ao longo dos anos, que incluem desde a substituição de quadro de luz (junho de 2014) até a troca de boia de tanque e conserto de interfones (2020). Tais serviços são, indubitavelmente, de natureza necessária e urgente para a habitabilidade e segurança do prédio. Embora tais documentos não se prestem a comprovar, de forma suficiente, a alegação da acionada, a autora, em sua réplica (ID 481143683), limitou-se a impugnar a validade formal da taxa, mas não logrou êxito em provar que as obras não foram realizadas ou que o valor cobrado era excessivo frente aos custos de manutenção de um edifício de oito unidades. É cediço que, em condomínios de pequena monta e de natureza popular, as formalidades da Lei nº 4.591/64 e do Código Civil cedem espaço à realidade fática da convivência. Se a autora usufrui das melhorias (pintura, telhado, interfone, bombas de água), a sua recusa em contribuir para o rateio constituiria locupletamento ilícito em detrimento dos demais vizinhos que arcam com o custo da manutenção do bem comum. Entretanto, assiste parcial razão à autora quanto à perpetuidade da taxa. Uma "taxa extra" deve ter termo certo ou finalidade específica exaurível. A cobrança de um valor fixo, a título extraordinário, por mais de seis anos, sem prestação de contas detalhada e sem a formalização de uma assembleia (ainda que simplificada), fere o dever de transparência inerente à administração de recursos alheios. Contudo, observa-se que a própria autora, na inicial, reconhece o débito de R$ 700,00 e manifesta o desejo de quitá-lo de forma parcelada. Tal confissão de dívida ratifica que os valores, apesar de formalmente irregulares pela ausência de assembleia, eram devidos em razão da contraprestação dos serviços de manutenção prestados pela gestão do condomínio. Assim, quanto à nulidade, o pedido deve ser julgado procedente em parte: não para anular o que já foi cobrado e usufruído (visto que a manutenção existiu), mas para declarar a irregularidade da manutenção dessa taxa extra específica de forma indefinida, condicionando novas cobranças extraordinárias à realização de reunião documental com a anuência da maioria dos moradores, ainda que em formato simplificado condizente com a realidade do Conjunto Santa Madalena. Quanto à figura do síndico putativo, como aduzido na defesa, entendo que, de fato, o Sr. Geovane exerce tais atribuições, ainda que, como aduzido na peça de bloqueio, de maneira informal. Outrossim, tal circunstância não interfere em nada, na obrigação em si, nem no objeto da presente demanda. Parcelamento do Débito A autora pugna pelo parcelamento do débito em 20 (vinte) vezes de R$ 35,00. Embora o credor não seja obrigado a aceitar o parcelamento fora das hipóteses legais (como o art. 916 do CPC, restrito à execução de título extrajudicial), este não impugnou tal pleito. Assim, considerando a função social e a hipossuficiência das partes, a composição do débito de forma parcelada apresenta-se como medida adequada à pacificação social. Sendo assim, defiro o referido pleito autoral, determinando o parcelamento do débito em vinte meses, no valor mensal de R$ 35,00 (trinta e cinco reais). Danos Morais No que tange ao pleito indenizatório, entendo que este não merece acolhimento. A controvérsia acerca da legalidade de taxas condominiais e a insatisfação com a gestão do síndico constituem, em regra, meros dissabores da vida em sociedade e conflitos de vizinhança que não atingem a esfera da dignidade da pessoa humana. A autora não demonstrou ter sofrido qualquer humilhação, vexame ou restrição indevida de direitos decorrente da cobrança. O fato de ser cobrada por taxas que entende irregulares, por si só, não gera dano in re ipsa. Ademais, a própria existência de inadimplência confessada pela autora (20 meses) retira o lastro para uma pretensão indenizatória fundada em cobrança indevida, visto que o débito existia, ainda que sua origem formal fosse questionável. Portanto, ausente a prova de lesão a direito da personalidade, impõe-se a improcedência do pedido de danos morais.
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: I)Declarar a irregularidade da manutenção da taxa extra de R$ 35,00 (trinta e cinco reais) sem a devida prestação de contas e renovação de aprovação pelos moradores, determinando que o réu se abstenha de efetuar novas cobranças a este título específico após o trânsito em julgado desta sentença, ressalvada a instituição de novos rateios desde que aprovados em reunião documentada com a maioria das unidades do Bloco 11. II) Autorizar o parcelamento do débito de R$ 700,00 em 20(vinte) parcelas mensais e consecutivas de R$ 35,00 (trinta e cinco reais), a serem pagas juntamente com as taxas ordinárias vincendas, visando a quitação da dívida pretérita. III) Julgar improcedentes os pedidos de indenização por danos morais e de condenação por litigância de má-fé da parte autora. Para correção e juros dos valores referentes à indenização, a parte autora deve utilizar o IPCA como índice para a correção monetária e a Taxa Selic para fins de juros moratórios, deduzido o índice de atualização monetária (IPCA). Nos termos do § 3º, do art. 406 do Código Civil, caso a taxa legal apresente resultado negativo (SELIC menos IPCA), este será considerado igual a 0 (zero) para efeito de cálculo dos juros no período de referência. Dada a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, na proporção de 50% para cada, ficando, entretanto, suspensa a exigibilidade de tais verbas para ambas as partes, em razão da gratuidade da justiça ora deferida (art. 98, § 3º, do CPC). Os honorários devidos pela parte ré deverão ser revertidos em favor da Defensoria Pública do Estado da Bahia. Publique-se. Intimem-se. Salvador, 24 de Fevereiro de 2026. Patrícia Didier de Morais Pereira Juíza de Direito 10