Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2923810/BA (2025/0156795-1)
RELATOR: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE: LOPES PLANEJAMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS: HÉLIO SANTOS MENEZES JUNIOR - BA007339
CAMILA SANTOS MENEZES - BA026223
GABRIELA PAIXAO SUAREZ - BA032933
ANDRÉA GUERRA SOUSA FREITAS - BA038700
FABIANA TEIXEIRA DA SILVA - BA061091
JÚLIA VIANA DOS SANTOS COUTINHO - BA070168
RAFAELA PINHEIRO DE SOUZA - BA074641
MARINA DE JESUS SILVA - BA077475
GABRIELA PAIXÃO SUAREZ DE OLIVEIRA E SOUSA - PE059137
AGRAVADO: BA 51 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S.A.
ADVOGADOS: LUCIANO MOLLICA - SP173311
UMBERTO BARA BRESOLIN - SP158160
DAVID JOSEPH - SP256878
ANANDA BOARI GOMES DE OLIVEIRA - SP314282
JOSÉ VICENTE LOPES DA HORA - SP352348
AMANDA SANTOS DE FARIAS - SP510790
DECISÃO Trata-se de agravo nos próprios autos (CPC, art. 1.042) interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ (fls. 557-566). O acórdão recorrido está assim ementado (fl. 446): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA EXPRESSA ESTABELECENDO QUE OS CUSTOS COM AS CONTRAPARTIDAS URBANÍSTICAS E AMBIENTAIS AJUSTADAS COM A PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMAÇARI E MINISTÉRIO PÚBLICO SERIAM DIVIDIDOS ENTRE AS PARTES. ADITIVO DO TERMO DE AJUSTE E CONDUTA. EXTENSÃO DO TERMO ORIGINÁRIO. ANUÊNCIA EXPRESSA DA VENDEDORA/PELADA. PROVAS APRESENTADAS PELA VENDEDORA/APELADA SE RELACIONAM DIRETAMENTE COM AS OBRIGAÇÕES FIRMADAS. MUNICIPALIDADE EMITE QUITAÇÃO. VALORES GASTOS COM AQUISIÇÃO DE PRODUTOS E SERVUÇOS DEVIDAMENTE COMPROVADOS PELA VENDEDORA/APELADA. AUSÊNCIA DE INDÍCIO DE SUPERFATURAMENTO. COMPRADORA/APELANTE NÃO PROVOU A EXISTÊNCIA DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO AUTORAL. LEGALIDADE DA COBRANÇA. SENTENÇA CONFIRMADA. RECURSO NÃO PROVIDO. Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 508-524). Nas razões do recurso especial (fls. 526-536), interposto com base no art. 105, III, "a", da CF, a parte recorrente apontou violação dos arts. 421 e 421-A, do CC, alegando que o acórdão violou os princípios da autonomia da vontade e da liberdade contratual ao impor obrigações não pactuadas entre as partes. A parte Recorrente aduz que a Escritura de Venda e Compra limitava as obrigações ao Termo de Ajuste de Conduta Preliminar (TACP) de 15/09/2013, não incluindo o aditamento de 23/07/2014. A decisão judicial teria desconsiderado a intenção das partes e atribuído à Recorrente obrigações que não foram por ela pactuadas Foram oferecidas contrarrazões, requerendo o arbitramento de honorários recursais (fls. 541-556. O agravo (fls. 568-574) afirma a presença de todos os requisitos de admissibilidade do especial. Contraminuta apresentada (fls. 578-594). É o relatório. Decido. O TJBA, ao analisar as provas constantes dos autos, entendeu que "denota-se que a parte autora/apelada fez prova do fato constitutivo de seu direito (...), na medida que anexou aos fólios o Termo de Ajuste de Conduta preliminar (TACP) no id 50064740 e seu primeiro aditamento (...), no qual consta expressamente a anuência da Lopes Planejamentos Imobiliários Ltda (...) na condição de compromissária". Confira-se o seguinte excerto (fls. 465-467): Adentrando o mérito, resta incontroverso que a parte apelada, por meio da escritura pública (id 50064738) vendeu um imóvel para a apelante, tendo sido estipulado na cláusula 2.4, que cedia à compradora todos direitos sobre os estudos, laudos, pareceres e projetos de construção do futuro empreendimento que será erigido no imóvel, já aprovados ou em fase de aprovação pela Municipalidade de Camaçari, cedendo e transferindo, ainda, todos os direitos e obrigações decorrentes do Termo de Ajuste e Conduta Preliminar (TACP) assinado entre a vendedora(apelada), a Prefeitura de Camaçari e o Ministério Público, sendo certo que os custos com as contrapartidas ajustadas seriam arcados pelos negociantes, da seguinte forma: a apelada suportaria os custos com as contrapartidas até o valor de R$ 150.000,00; Os custos das contrapartidas entre R$ 150.000,01 e R$ 200.000,00 seriam suportados entre as partes de forma igual; e os custos que superassem o valor de R$ 200.000,01 seriam suportados pela ré/apelante. Examinando detidamente os autos, denota-se que a parte autora/apelada fez prova do fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do CPC), na medida que anexou aos fólios o Termo de Ajuste de Conduta preliminar (TACP) no id 50064740 e seu primeiro aditamento (id 50064741), no qual consta expressamente a anuência da Lopes Planejamentos Imobiliários Ltda (fl. 3) na condição de compromissária, falecendo a tese recursal de que a apelante não se obrigara com o termos daquele expediente. A toda evidência, a novação, ocorrida em data posterior à Escritura de compra e venda, manteve a obrigação da Apelante de suportar os custos pela implementação das contrapartidas na forma ajustada com a Apelada na Escritura formalizada entre as partes, convencionando alguns parâmetros. Nesse contexto, ressalte-se, por relevante, que foram estabelecidas novas contrapartidas (cláusulas 2 a 4), dentre as quais: equipar a SEDUR com instrumentos para viabilizar o programa de monitoramento e fiscalização do cumprimento das condicionantes de licença, doando equipamentos de informática, câmeras fotográficas, softwares, a substituição da obrigação do item 3 do TACP pela obrigação de elaborar um plano de recuperação de área degradada na praia de Guarajuba e equipar a SEDUR de Camaçari com um automóvel utilitário de pequeno porte. No tocante à irresignação de que os valores que estão sendo cobrados não fazem qualquer correlação com o ajuste, sem razão o apelante. É de fácil constatação que a vasta documentação adunada aos autos tanto no ajuizamento da inicial (id’s 50064743 a 500065271) como na réplica demonstram satisfatoriamente que as notas fiscais de produtos e serviços, recibos, boletos e transferências, proposta de seguros, nota de carro, consultoria, projetos, notas de compra de câmeras, computadores, emplacamento, licenciamento, possuem liame direto com o quanto assumido no TACP e Aditamento, já que estes visam a doação justamente dos citados itens, como já ressaltado nos parágrafos anteriores. Outrossim, existem nos autos o contrato de doação firmado pela apelada com o Município de Camaçari (id 50065303), o termo de recebimento de itens de informática endereçados pela apelante à Municipalidade (id 50065299), o termo de declaração e quitação (id 50065300), não havendo que se cogitar que os produtos e serviços cobrados não tenham sido entregues ao ente público, ainda que disponibilizados em prazo muito posterior ao ajustado. A reforma do acórdão implicaria análise do conjunto fático-probatório, principalmente das cláusulas do contrato, tendo em vista que haveria necessidade de verificar as circunstâncias do caso concreto, para se reconhecer o descumprimento do contrato celebrado, o que encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro em 20% o valor atualizado dos honorários advocatícios arbitrados na origem em favor do patrono da parte recorrida, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo. Publique-se e intimem-se. Relator
ANTONIO CARLOS FERREIRA