Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
INTERESSADO: Elizabeth Santana de Souza Advogado(s): KLEIDSON ASSIS SANDES LIMA (OAB:BA19023), HILTON LOPES SILVA JUNIOR (OAB:BA44280), JANAINA SILVA BRITO FONTANA (OAB:BA64390), VINICIUS SANTANA PIZETTA (OAB:MS20883)
REU: MUNICIPIO DE VITORIA DA CONQUISTA Advogado(s): SENTENÇA Elizabeth Santana de Souza ajuizou ação sob o rito comum contra o Município de Vitória da Conquista objetivando o levantamento de caução administrativa sobre os lotes de terra 13 e 14, da quadra 12, situados no Loteamento Vila Marina. Afirmou que adquiriu os lotes 13, 14 e 15 da referida quadra em 06/10/2000, por meio de compromisso de compra e venda firmado com a empresa Charles Empreendimentos e Negócios Imobiliários Ltda. Destacou a quitação integral do preço ajustado e o pagamento regular dos tributos municipais incidentes sobre os imóveis. Esclareceu a autora que, ao tentar lavrar as escrituras públicas definitivas, foi surpreendida com a venda em duplicidade do lote quinze para terceira pessoa e com a existência de caução instituída pelo ente municipal sobre os lotes 13 e 14. Indicou que a referida restrição foi imposta em decorrência da inexecução de obras de infraestrutura pelo loteador, sustentando a abusividade da medida por ser adquirente de boa-fé e em razão de o gravame não constar registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Requereu a concessão de assistência judiciária gratuita e a procedência do pedido para desconstituir a caução. A autora aditou a petição inicial para incluir pedido de antecipação de tutela focado na expedição de certidões negativas de débitos tributários para os lotes 13 e 14, pleito que restou deferido em sede liminar. O Município de Vitória da Conquista apresentou contestação arguindo preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, defendeu a estrita legalidade da caução como limitação administrativa válida, instituída com amparo na legislação federal e municipal de regência. Sustentou que a manutenção da garantia é indispensável para compelir o loteador ao cumprimento das obrigações urbanísticas de infraestrutura básica do empreendimento, as quais permanecem inadimplidas. Intimadas a especificar provas, as partes manifestaram-se pelo julgamento antecipado com base nos documentos acostados. As alegações finais sob a forma de memoriais foram oportunamente apresentadas pela autora e pelo réu. Após, vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. Inicialmente, passemos à análise da tese de ilegitimidade passiva levantada pelo Réu. De acordo com este, as obrigações urbanísticas e de infraestrutura do Loteamento Vila Marina competem exclusivamente à empresa loteadora Charles Empreendimentos e Negócios Imobiliários Ltda. Aduziu que as restrições e o ato de caucionamento decorrem de imposição da legislação local, sem discricionariedade do ente público, cabendo à autora demandar diretamente o loteador. Contudo, a preliminar arguida não merece acolhimento. A legitimidade passiva do Município de Vitória da Conquista resta plenamente configurada, visto que a caução objeto da lide foi por ele instituída e mantida como garantia das obras de infraestrutura, por força do Termo de Compromisso (ID nº 249082766). Ademais, compete ao ente municipal o adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano, em observância ao artigo trinta, inciso oito, da Constituição Federal. O art. 40 da Lei 6.776/79 atribui ao Município o dever de regularizar o parcelamento do solo executado sem a observância das licenças urbanísticas, o que firma a pertinência subjetiva da municipalidade para responder pelo pedido de liberação da restrição administrativa. Superado o questionamento preliminar, passa-se à análise do mérito da demanda. No mérito, o pedido é procedente. A controvérsia cinge-se à possibilidade de manutenção de caução administrativa incidente sobre os lotes 13 e 14, da quadra 12, do Loteamento Vila Marina, instituída pelo Município de Vitória da Conquista em face da loteadora Charles Empreendimentos e Negócios Imobiliários Ltda. A análise do acervo probatório demonstra que a autora adquiriu os lotes de forma onerosa e de boa-fé em 06/10/2000, tendo quitado integralmente o valor pactuado de R$15.525,00 (quinze mil, quinhentos e vinte e cinco reais) (ID 249082224). Além da prova do pagamento integral das trinta e nove prestações do financiamento imobiliário (ID 249082429 e ID nº 249082536), resta cabalmente comprovado que o ato de caucionamento dos lotes do empreendimento (ID 249082766) jamais foi objeto de averbação ou registro junto às respectivas matrículas imobiliárias (ID 249082670). Nos termos do art. 172 da Lei 6.015/73, os atos de constrição ou limitação do direito de propriedade dependem de averbação para produzir efeitos perante terceiros e garantir a eficácia da publicidade registral. Sem a devida publicidade registral, a caução administrativa gera efeitos de natureza puramente pessoal entre a Administração Pública municipal e a empresa loteadora, sendo ineficaz perante terceiros adquirentes de boa-fé. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia consolidou o entendimento de que a inexistência de registro de gravames gera presunção de boa-fé em favor do terceiro adquirente. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA OU PENHORA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 375 DO STJ. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. ÔNUS DO CREDOR NA PROVA DA MÁ-FÉ. PRECEDENTES VINCULANTES. A controvérsia recursal reside na caracterização ou não de fraude à execução na alienação de imóveis ao embargante-apelante, que se qualifica como terceiro adquirente de boa-fé. Conforme a Súmula 375 do STJ, "o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente". A ausência de registro de penhora ou averbação premonitória nas matrículas dos imóveis ao tempo da aquisição pelo embargante gera presunção relativa de boa-fé, cabendo ao credor o ônus de demonstrar, por prova robusta, a má-fé do adquirente. A inércia do credor em promover a averbação premonitória, providência facultada pelo art. 828 do CPC independentemente de ordem judicial, não pode prejudicar o terceiro que adquiriu o bem sem qualquer restrição registrada na matrícula. Apelação conhecida e provida para reformar a sentença, reconhecendo a condição de terceiro de boa-fé do adquirente e, consequentemente, a invalidade das penhoras. (Apelação nº 8003633-84.2021.8.05.0080, Relatora: REGINA HELENA SANTOS E SILVA, Publicado em: 08.09.2025). A mesma orientação é adotada pelo Superior Tribunal de Justiça ao pacificar no Tema 243 a tese de que o afastamento da presunção de boa-fé do terceiro depende de prévio registro público do ato constritivo. PROCESSO CIVIL. RECURSO REPETITIVO. ART. 543-C DO CPC. FRAUDE DE EXECUÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. SÚMULA N. 375/STJ. CITAÇÃO VÁLIDA. NECESSIDADE. CIÊNCIA DE DEMANDA CAPAZ DE LEVAR O ALIENANTE À INSOLVÊNCIA. PROVA. ÔNUS DO CREDOR. REGISTRO DA PENHORA. ART. 659, § 4º, DO CPC. PRESUNÇÃO DE FRAUDE. ART. 615-A, § 3º, DO CPC. 1. Para fins do art. 543-c do CPC, firma-se a seguinte orientação: 1.1. É indispensável citação válida para configuração da fraude de execução, ressalvada a hipótese prevista no §3º do art. 615-A do CPC. 1.2. O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula n. 375/STJ). 1.3. A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar a parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova. 1.4. Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, sob pena de tornar-se letra morta o disposto no art. 659, § 4º, do CPC. 1.5. Conforme previsto no § 3º do art. 615-A do CPC, presume-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens realizada após a averbação referida no dispositivo. 2. Para a solução do caso concreto: 2.1. Aplicação da tese firmada. 2.2. Recurso especial provido para se anular o acórdão recorrido e a sentença e, consequentemente, determinar o prosseguimento do processo para a realização da instrução processual na forma requerida pelos recorrentes. (REsp n. 956.943/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro João Otávio de Noronha, Corte Especial, julgado em 20.08.2014, DJe de 01.12.2014). Dessa forma, a procedência do pedido é medida que se impõe, cabendo declarar a ineficácia da restrição administrativa sobre os lotes em relação à Autora, devendo, portanto, proceder-se à sua retirada.
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª V DA FAZENDA PUBLICA DE VITORIA DA CONQUISTA Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0006591-34.2011.8.05.0274 Órgão Julgador: 2ª V DA FAZENDA PUBLICA DE VITORIA DA CONQUISTA
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para confirmar a tutela antecipada anteriormente concedida e determinar a desconstituição definitiva e o imediato levantamento da caução administrativa que recai sobre os lotes 13 e 14, da quadra 12, do Loteamento Vila Marina, a que se refere os presentes autos; bem como para ordenar ao réu que expeça a competente Certidão Negativa de Débitos ou documento equivalente apto a viabilizar o livre registro de transferência de propriedade dos referidos lotes perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, livre de quaisquer ônus decorrentes da caução administrativa em debate. Condeno o Município ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. O ente público é isento de custas. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Vitória da Conquista - BA, data registrada no sistema PJe. Assinado digitalmente Reno Viana Soares Juiz de Direito