Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
INTERESSADO: EVANGIVALDO PEREIRA SILVA Advogado(s): LUCIA MIRANDA DE OLIVEIRA CARVALHO (OAB:BA37694)
INTERESSADO: XAVIER IRMAOS IMOBILIARIA E CONSTRUCAO LTDA - ME e outros Advogado(s): ROGERIO MOTTA RAMOS (OAB:BA717-B) SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CIVEIS E COMERCIAIS DE ALAGOINHAS Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0505217-47.2017.8.05.0004 Órgão Julgador: 1ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CIVEIS E COMERCIAIS DE ALAGOINHAS
Trata-se de AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER ajuizada por EVANGIVALDO PEREIRA SILVA em face de XAVIER IRMÃOS IMOBILIÁRIA E CONSTRUÇÕES LTDA e ERISVALDO ALVES DA SILVA JUNIOR, todos devidamente qualificados nos autos. Narra a parte autora, em sua petição inicial (ID 292675665), que adquiriu da primeira ré uma área de terra designada como lote 03, da Rua E, no Bairro Jardim Petrolar, nesta urbe de Alagoinhas/BA, pelo valor de R$ 3.250,00 (três mil, duzentos e cinquenta reais). Afirma que, no instrumento particular de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, a promitente vendedora declarou expressamente que o imóvel se encontrava "livre e desembaraçado de quaisquer ônus". Sustenta que, após a aquisição, edificou no terreno a sua residência. Posteriormente, em decorrência de processo de divórcio, ficou acordado na partilha de bens que o referido imóvel seria alienado, cabendo à sua ex-cônjuge o montante de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), atualizável pelo INPC, a ser pago quando da efetivação da venda. Contudo, ao encontrar um potencial comprador e dirigir-se ao ofício de registro de imóveis competente para formalizar a transação, foi surpreendido com a informação de que pendia sobre o bem uma restrição judicial que impedia qualquer ato de transferência. Alega ter procurado os réus para a solução do impasse, mas, decorridos aproximadamente três anos, nenhuma providência foi adotada, o que lhe causa significativos prejuízos de ordem moral e material, notadamente pelo acréscimo da dívida com sua ex-esposa e pela frustração de não poder dispor livremente de seu patrimônio.
Diante do exposto, pugnou pela procedência dos pedidos para condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais em valor não inferior a 60 (sessenta) salários mínimos; ao pagamento de indenização por danos materiais correspondente à atualização monetária pelo INPC sobre o valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), a contar de junho de 2014; e, por fim, à condenação em obrigação de fazer, consistente na promoção da liberação do registro do imóvel, sob pena de multa diária. Requereu, ainda, os benefícios da justiça gratuita e a inversão do ônus da prova. Atribuiu à causa o valor de R$ 56.220,00 (cinquenta e seis mil, duzentos e vinte reais). A gratuidade da justiça foi deferida e designada audiência de conciliação por meio do despacho de ID 292678565. Realizada a audiência, a tentativa de composição restou infrutífera, conforme termo de ID 292679474. Devidamente citados, os réus apresentaram contestação (ID 292679485), arguindo, em sede de preliminar, a ilegitimidade passiva do segundo réu, ERISVALDO ALVES DA SILVA JUNIOR, ao argumento de que o negócio jurídico fora celebrado exclusivamente com a pessoa jurídica. Suscitaram, também, a inépcia da inicial quanto ao pedido de indenização por danos materiais, por entenderem que a obrigação decorrente do divórcio do autor não guarda relação com o contrato de compra e venda. No mérito, defenderam a ocorrência da prescrição, com base no prazo trienal do artigo 206, § 3º, V, do Código Civil, considerando que o contrato data de 1999. Impugnaram a existência de danos morais e materiais, afirmando que, à época da celebração do negócio, o imóvel estava livre de quaisquer ônus e que a responsabilidade pela transferência do bem e seu registro era do comprador, que teria sido omisso. Requereram o acolhimento das preliminares ou, subsidiariamente, a improcedência total dos pedidos autorais. A parte autora apresentou réplica à contestação (ID 292679733), rechaçando as preliminares e a prejudicial de mérito, reiterando os termos da exordial. Em decisão saneadora de ID 456905107, este Juízo acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva para excluir do polo passivo o réu ERISVALDO ALVES DA SILVA JUNIOR, rejeitou a preliminar de inépcia da inicial e afastou a prejudicial de mérito da prescrição. Na mesma oportunidade, foi determinado que a parte autora apresentasse certidão de inteiro teor atualizada da matrícula do imóvel, a fim de elucidar a controvérsia sobre a restrição judicial. A parte autora, em atendimento à determinação judicial, protocolou a petição de ID 491942439, acompanhada da certidão de inteiro teor da matrícula imobiliária (IDs 491942443 e 491942445), informando que o documento comprova a existência da restrição judicial desde 24 de julho de 2002. É o breve relatório. Passo a decidir. Das Questões Processuais Pendentes As questões preliminares foram devidamente analisadas e decididas por meio da decisão interlocutória de ID 456905107, que se encontra preclusa. Resta consolidada, portanto, a exclusão de ERISVALDO ALVES DA SILVA JUNIOR do polo passivo da demanda, prosseguindo-se o feito unicamente em face da pessoa jurídica XAVIER IRMÃOS IMOBILIÁRIA E CONSTRUÇÕES LTDA. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos relevantes para o deslinde da causa encontram-se suficientemente comprovados pelos documentos carreados aos autos, em especial o contrato de compra e venda e a certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel, tornando despicienda a produção de outras provas. Do Mérito A controvérsia central da presente demanda reside em aferir se a ré, XAVIER IRMÃOS IMOBILIÁRIA E CONSTRUÇÕES LTDA, incorreu em inadimplemento contratual ao alienar ao autor o imóvel descrito na inicial, e, em caso afirmativo, se de tal conduta decorre o dever de indenizar os danos morais e materiais pleiteados, bem como a obrigação de promover a baixa da restrição judicial que recai sobre o bem. A relação jurídica entre as partes é de natureza contratual, regida pelas disposições do Código Civil e pelas cláusulas pactuadas no "Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda" (ID 292676717). Nele, especificamente na Cláusula Primeira, a promitente vendedora, ora ré, declarou ser a "senhora e legítima possuidora, livre e desembaraçada de quaisquer ônus" do imóvel objeto do negócio. Tal declaração constitui uma obrigação essencial do vendedor, que é a de garantir a higidez jurídica do bem e a sua livre disposição pelo adquirente. O inadimplemento dessa obrigação, em tese, configuraria ato ilícito contratual, ensejando a responsabilidade civil da vendedora pelos prejuízos causados ao comprador, nos termos dos artigos 389 e 447 e seguintes do Código Civil. O autor fundamenta toda a sua pretensão na violação dessa cláusula, argumentando que a posterior descoberta de uma restrição judicial sobre o imóvel evidencia que a declaração da vendedora era inverídica, frustrando a sua legítima expectativa de poder transferir a propriedade do bem. Contudo, uma análise detida da cronologia dos fatos, com base nos documentos apresentados pelas próprias partes, conduz a uma conclusão diversa. Isto porque o contrato de compra e venda foi celebrado em 23 de outubro de 1999. A declaração de que o imóvel estava livre e desembaraçado de ônus deve ser interpretada e ter sua veracidade aferida na data em que foi prestada, ou seja, no momento da celebração do negócio jurídico. Não há nos autos qualquer elemento de prova que demonstre a existência de qualquer gravame ou restrição sobre o imóvel naquela data. Analisando a Certidão de Inteiro Teor do Imóvel (ID 491942443 e 491942445), verifico que a Restrição Judicial foi averbada no registro em 25 de maio de 2019 (AV-42/5798), nos termos do Of. 370/02, datado de 24/07/02 e do Of. Sem numeração enviado pelo malote digital 80520191398591 de 25/03/19, ambos do proc. 0000144-55.1997.8.05.0004 (3.900/97) da 3ª Vara Cível de Alagoinhas/Ba, processo com a averbação da restrição judicial para evitar transferências ao presente imóvel. A restrição foi cancelada em 06 de outubro de 2021 (AV-43/5.795). Observa-se, portanto, que a restrição judicial foi inserida no imóvel após a celebração do negócio jurídico pelas partes, presumindo-se que a ré cumpriu com seu dever de informação e entregou o bem nas condições pactuadas. Assim, analisando a certidão de inteiro teor da Matrícula nº 5.795, do 2º Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca (IDs 491942443 e 491942445), é possível constatar que a restrição judicial que impedia a transferência do imóvel foi averbada em 24 de julho de 2002, demonstrando que o embaraço judicial surgiu quase três anos após a celebração do contrato de compra e venda, e sequer persiste na data atual (data da certidão de ID 491942445). Assim, conclui-se que a restrição não existia à época da transação, tratando-se, pois, de um evento superveniente à formação e ao cumprimento inicial do contrato pela vendedora. A ré não pode ser responsabilizada por um gravame que veio a incidir sobre o imóvel anos depois de tê-lo vendido e transferido a posse ao autor, até porque a obrigação da vendedora de entregar o bem livre de ônus se exaure no momento da tradição, salvo vício oculto preexistente, o que não é o caso dos autos. Ademais, a situação vivenciada pelo autor decorreu, em grande medida, de sua própria inércia, já que ao celebrar um contrato particular de compra e venda em 1999, cabia-lhe, como diligência mínima para a proteção de seu direito, providenciar a lavratura da escritura pública e o seu subsequente registro na matrícula do imóvel, ato que confere publicidade e eficácia erga omnes à transmissão da propriedade, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil. Ao se manter inerte por vários anos, deixando o imóvel registrado em nome da antiga proprietária, o autor assumiu o risco de que o bem viesse a ser atingido por dívidas ou litígios de responsabilidade da vendedora, como de fato acabou ocorrendo, muito embora a restrição já tenha sido cancelada desde 201 (AV.43/5.795). Frise-se, por oportuno, que posteriormente houve o cancelamento da restrição judicial, de forma que não há prova sequer de prejuízo ao autor, diante deste fato superveniente ao ajuizamento da ação. Dessa forma, não se vislumbra o inadimplemento contratual por parte da ré. Se a restrição judicial foi imposta em 2002, por força de um processo alheio à relação contratual com o autor, e o contrato de 1999 foi celebrado quando o imóvel estava, de fato, livre de ônus, não há que se falar em ato ilícito praticado pela empresa vendedora. Ausente o ato ilícito, um dos pressupostos essenciais da responsabilidade civil, não há como acolher a pretensão indenizatória. Sem a demonstração de uma conduta culposa ou dolosa da ré que tenha dado causa aos danos alegados, não há como se estabelecer o nexo de causalidade necessário para impor o dever de indenizar. Por conseguinte, os pedidos de condenação por danos morais e materiais devem ser julgados improcedentes. Pela mesma razão, a pretensão de obrigação de fazer também não merece acolhida, até porque, como já destacado, a restrição judicial já foi cancelada, razão pela qual o referido pedido perdeu, inclusive, o objeto, entretanto, será julgado improcedência diante da necessidade de priorizar o julgamento do mérito. Portanto, a improcedência da demanda é a medida que se impõe.
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO em relação ao réu ERISVALDO ALVES DA SILVA JUNIOR, em razão de sua ilegitimidade passiva ad causam, conforme decidido em saneador. Em relação à ré XAVIER IRMÃOS IMOBILIÁRIA E CONSTRUÇÕES LTDA, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. A exigibilidade das verbas sucumbenciais fica suspensa, nos termos do artigo 98, § 3º, do mesmo diploma legal, em razão do deferimento da gratuidade da justiça à parte autora. Em caso de interposição de Apelação, com fulcro no art. 1010, §1º, do CPC, intime-se a parte contrária, ora recorrida, para apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de preclusão. Após decurso do prazo, com ou sem apresentação das contrarrazões, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça, com as nossas homenagens. Após o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os presentes autos, após cumpridas as formalidades legais. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. ALAGOINHAS/BA, data da assinatura digital. ADRIANA QUINTEIRO BASTOS SILVA RABELOJuíza de DireitoDocumento assinado eletronicamente