Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
INTERESSADO: RAUL GUARDIA SANCHEZ Advogado(s): ESPÓLIO DE JURACY ALVES CORDEIRO registrado(a) civilmente como JURACY ALVES CORDEIRO (OAB:BA4824), JURACY ALVES CORDEIRO JUNIOR (OAB:BA35539)
INTERESSADO: VALTER TAVARES e outros Advogado(s): SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 13ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0306043-08.2013.8.05.0001 Órgão Julgador: 13ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR
Vistos, etc.
Trata-se de ação de adjudicação compulsória submetida ao rito comum, ajuizada por RAUL GUARDIA SANCHEZ, parte devidamente qualificada na exordial, em desfavor de VALTER TAVARES, ESPÓLIO DE ANA MARIA TAVARES e seus sucessores legais (DANIELA TAVARES VIGATO, MARCELO AUGUSTO VIGATO e RODRIGO CASTRO TAVARES), objetivando a obtenção de provimento jurisdicional de natureza constitutiva, capaz de suprir a declaração de vontade dos promitentes vendedores para a outorga da escritura pública definitiva do imóvel descrito como Lote de terreno nº 18 da Quadra K, do Loteamento Jardim Pituba, situado nesta Capital, objeto da Matrícula nº 29.316 do 6º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador. Em sua extensa peça vestibular, narra a parte autora haver celebrado, em data pretérita, instrumento particular de compromisso de compra e venda com os réus, tendo por objeto o imóvel supramencionado. Aduz que, no estrito cumprimento das cláusulas contratuais, procedeu à quitação integral do preço ajustado, honrando pontualmente com suas obrigações financeiras. Todavia, relata que, não obstante o adimplemento total e o decurso de longo lapso temporal, os promitentes vendedores mantiveram-se inertes e omissos quanto à obrigação de fazer consistente na outorga da escritura definitiva, criando um embaraço jurídico que impede a consolidação da propriedade registral em nome do adquirente. A inicial veio robustamente instruída com acervo documental, incluindo o contrato preliminar, comprovantes de pagamento e a certidão imobiliária. Recebida a inicial e ordenadas as citações, o feito seguiu seu trâmite regular. Os Réus integraram a relação processual, todavia, no curso da marcha processual, que remonta ao ano de 2013, sobreveio incidente quanto à representação do polo passivo, consubstanciado na renúncia formal aos poderes outorgados aos seus então patronos (Banca Sisconeto Advogados), conforme documentação acostada às fls. 86/89 dos autos físicos digitalizados. Diante da desconstituição do patrocínio, e zelando este Juízo pelo estrito cumprimento dos princípios do contraditório e da ampla defesa, determinou-se a intimação pessoal dos acionados para a regularização de sua representação processual, sob pena de revelia. As diligências de intimação via postal, contudo, restaram infrutíferas, retornando os avisos de recebimento com a informação de "mudou-se" (conforme certifica o documento de ID 253550456), sem que a parte ré tenha comunicado a este Juízo a alteração de seu domicílio, violando o dever de lealdade processual. Certificada a inércia, foi proferida a decisão interlocutória de saneamento de ID 411953043, datada de 27 de setembro de 2023, a qual, com fulcro na regra cogente do artigo 274, parágrafo único, do Código de Processo Civil, considerou válidas as intimações dirigidas ao endereço constante dos autos e DECRETOU A REVELIA do Sr. Valter Tavares e demais litisconsortes, determinando o prosseguimento do feito independentemente de novas intimações. No tocante à regularidade da representação do polo ativo, verificou-se o falecimento do patrono originário. O vício foi prontamente sanado, conforme atesta a certidão cartorária de ID 509698163, de 16/07/2025, encontrando-se o autor hoje regularmente representado pelo Dr. Juracy Alves Cordeiro Júnior (OAB/BA 35.539), restando afastada qualquer nulidade por defeito de capacidade postulatória. Em derradeira análise de saneamento, visando garantir a eficácia do título judicial perante o Registro de Imóveis e o cumprimento do princípio da continuidade, este Juízo instou a parte autora a esclarecer a divergência no nome da corré e herdeira Daniela Tavares Vigato (anteriormente qualificada como Daniela Castro Tavares). A pendência foi definitivamente solucionada mediante a petição de 18/07/2025 (ID 509944827), com a juntada da certidão de casamento de ID 509944831, documento dotado de fé pública que comprova a alteração do patronímico em virtude do matrimônio. Na mesma oportunidade, acostou-se a Certidão de inteiro teor da matrícula atualizada (ID 253550415), demonstrando a inexistência de ônus reais sobre o bem. Estando o feito em ordem, com as partes legítimas, o polo passivo revel e a prova documental suficiente para o deslinde da causa, vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. O feito comporta o julgamento antecipado do mérito, com fundamento no artigo 355, inciso II, do Código de Processo Civil. A controvérsia instaurada nos autos cinge-se a matéria de direito e de fato comprovável documentalmente, sendo despicienda a produção de prova oral em audiência, mormente diante da revelia decretada e da natureza da lide. Inicialmente, ratifico a regularidade da revelia reconhecida na decisão de ID 411953043. A validade da intimação enviada ao endereço declinado nos autos, ainda que recebida por terceiros ou devolvida por mudança de endereço não comunicada, é consectário lógico do dever de cooperação e atualização cadastral (art. 77, V, do CPC). Operada a revelia, incide o efeito material previsto no artigo 344 do CPC, presumindo-se verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor. No caso sub judice, essa presunção de veracidade recai, precipuamente, sobre a existência do negócio jurídico entabulado entre as partes e, fundamentalmente, sobre a quitação integral do preço. A ausência de contestação por parte dos vendedores, aliada aos recibos e ao contrato preliminar acostados, consolida a certeza do adimplemento, requisito basilar para a adjudicação. A ação de adjudicação compulsória constitui o remédio processual posto à disposição do promitente comprador que, munido de contrato irretratável e tendo adimplido sua contraprestação, depara-se com a injusta recusa ou omissão do promitente vendedor em lhe transferir o domínio do imóvel. O direito do autor encontra sólido amparo nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, bem como na legislação extravagante (Decreto-Lei nº 58/37). Um ponto nodal que merece destaque, e que por vezes suscita dúvidas, refere-se à ausência de registro do contrato de "gaveta" na matrícula do imóvel. Sobre este tema, a jurisprudência pátria evoluiu para reconhecer que o direito à adjudicação possui natureza pessoal, decorrente do vínculo obrigacional, não podendo ser condicionado a formalidades registrais prévias que, muitas vezes, burocratizam o acesso à justiça. Nesse sentido, trago à baila o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, consubstanciado na Súmula nº 239, bem como em recentíssimos julgados que reafirmam a desnecessidade do registro e a procedência da ação quando comprovada a cadeia de cessões e o pagamento: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL. NATUREZA JURÍDICA E CABIMENTO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CARÁTER PESSOAL. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE REGISTRO DO CONTRATO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. SÚMULA 239 DO STJ. ACÓRDÃO DISSONANTE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Nos termos da Súmula 239/STJ, 'o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis'. 2. No caso, o acórdão recorrido está em dissonância com a jurisprudência do STJ. 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial." (STJ - AgInt no AREsp: 2437168 SP 2023/0266146-4, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 19/03/2024, T4 - QUARTA TURMA) "APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Sentença de procedência. Insurgência da ré. Não acolhimento. Instrumento particular que preenche os requisitos mínimos necessários para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória. Prescindibilidade do registro do termo de posse junto ao Cartório de Imóveis para fins de adjudicação do bem. Súmula 239/STJ. Adquirente que comprovou a cadeia de cessões do imóvel, bem como do adimplemento da obrigação de pagamento do preço. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO." (TJ-SP - Apelação Cível: 1001660-06.2023.8.26.0584, Relator: Clara Maria Araújo Xavier, Data de Julgamento: 24/04/2024, 8ª Câmara de Direito Privado) Portanto, à luz da jurisprudência colacionada, a falta de averbação prévia do contrato não é óbice ao acolhimento do pedido. Por fim, impende analisar a viabilidade registral do comando sentencial. A função do magistrado na adjudicação não se encerra na declaração do direito, mas deve avançar sobre a exequibilidade da ordem. O princípio da continuidade registral (arts. 195 e 237 da Lei 6.015/73) exige o perfeito encadeamento subjetivo entre o titular tabular e o transmitente. No caso em apreço, a matrícula de nº 29.316 (ID 253550415) confirma que o imóvel está registrado em nome dos réus. A aparente divergência quanto ao nome da herdeira Daniela Tavares Vigato restou sanada pela juntada da certidão de casamento de ID 509944831. Tal documento comprova, de forma inequívoca, a alteração do nome civil por ocasião do matrimônio, permitindo ao Oficial de Registro a perfeita qualificação da parte transmitente, sem risco de nota devolutiva. Ademais, observa-se na referida matrícula a averbação "Av-02", referente ao cancelamento de penhora anterior, estando o bem livre e desembaraçado de constrições judiciais. Destarte, preenchidos os requisitos legais, a procedência da ação é medida de rigor e justiça. Dispositivo Ante o exposto e considerando tudo o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos moldes do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Por conseguinte, determino a adjudicação compulsória do imóvel descrito como Lote de terreno nº 18 da Quadra K, do Loteamento Jardim Pituba, nesta Capital. A adjudicação deve ser feita em favor de Raul Guardia Sanchez. Devem ser observadas rigorosamente as características e confrontações constantes na Matrícula nº 29.316, do 6º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador. Declaro que este provimento judicial tem força para suprir a manifestação de vontade sonegada pelos réus. Após o trânsito em julgado, esta sentença constituir-se-á em título translativo de domínio. Tal título será apto a viabilizar a transferência da propriedade e o respectivo registro imobiliário em nome do autor perante o Cartório competente. No que tange aos ônus sucumbenciais, considero que a inércia dos demandados deu causa à propositura da ação. Assim, condeno a parte ré, solidariamente, ao pagamento das custas processuais remanescentes. Condeno-os, também, ao pagamento dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora. Arbitro a verba honorária em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa. Este percentual reflete o zelo profissional e a complexidade exigida para o saneamento registral. Considera, ainda, a longevidade do feito, que tramita desde 2013. A fixação observa estritamente o artigo 85, §2º, do CPC. Alcançada a imutabilidade do julgado, a Secretaria deverá expedir a competente carta de adjudicação. Tal expedição deve ocorrer independentemente de nova conclusão. Com o escopo de assegurar a eficácia do ato registral e obstar devoluções por insuficiência documental, determino que o expediente seja instruído, obrigatoriamente, com cópias do inteiro teor desta sentença, da certidão de trânsito em julgado, da petição inicial e do contrato de compra e venda, bem como dos documentos pessoais do autor (ID 509944832), da certidão de casamento da ré Daniela Tavares Vigato (ID 509944831), documento essencial para a correta qualificação subjetiva, e da certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel (ID 253550412). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Salvador(BA), (data da assinatura digital). Marina Lemos de Oliveira Ferrari Juíza Titular