Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: LUIS GUSTAVO CASAES TRINDADE e outros Advogado(s): FREDERICO GUSTAVO ARAUJO DE MAGALHAES registrado(a) civilmente como FREDERICO GUSTAVO ARAUJO DE MAGALHAES (OAB:BA38494)
REU: WAGNER RODRIGO SANTOS OLIVEIRA Advogado(s): ELIEZER DOS SANTOS (OAB:BA39776) SENTENÇA I. Relatório Conjunto Os presentes autos congregam duas demandas de natureza possessória que versam sobre o mesmo objeto e discutem a legitimidade da posse do imóvel situado na Rua Rodolpho Coelho Cavalcante, nº 58, Edf. Maria Ângela Armede, Torre B, Apartamento 903, Armação, Salvador - BA. O processo nº 8041303-34.2023.8.05.0001 foi ajuizado por LUÍS GUSTAVO CASAES TRINDADE e FERNANDA TRINDADE CASAES (ocupantes) sob o rito do Interdito Proibitório, alegando que adquiriram o imóvel em 2019 mediante "contrato de gaveta" com o então proprietário e mutuário WAGNER RODRIGO SANTOS OLIVEIRA, assumindo o pagamento do financiamento junto à Caixa Econômica Federal (CEF) e demais encargos. Argumentaram que os atos de WAGNER (como solicitar cortes de serviços essenciais) configuravam ameaça/turbação, requerendo a manutenção na posse e indenização por perdas e danos. Foi deferida a liminar de manutenção de posse em 03/04/2023 (ID 379300921). Em 11/04/2023, o WAGNER RODRIGO SANTOS OLIVEIRA ingressou com a Ação de Reintegração de Posse (processo nº 8045316-76.2023.8.05.0001) contra os ocupantes, alegando que a relação jurídica era de comodato verbal, condicionado ao pagamento dos encargos propter rem, e que a inadimplência nos débitos de financiamento, condomínio e IPTU, seguida da recusa à notificação extrajudicial (ID 391067130), configurou esbulho. Requereu a reintegração e a condenação dos ocupantes ao pagamento dos débitos e perdas e danos. Liminarmente, foi deferida a reintegração em 10/06/2023 (ID 393257017), mas posteriormente revogada em 26/06/2023 (ID 395507467) para prevalecer a decisão mais antiga, mantendo a posse dos ocupantes em caráter provisório em atenção ao princípio da prevenção. A parte autora WAGNER e as partes rés/autoras LUÍS GUSTAVO e FERNANDA apresentaram contestações e réplicas recíprocas em ambas as ações, discutindo intensamente a natureza da relação jurídica (comodato versus compra e venda verbal) e a responsabilidade pelos encargos do imóvel, inclusive com alegações de litigância de má-fé. Ambas as partes pugnaram, ao final, pela improcedência da ação adversa e pela procedência dos seus pedidos, com a consequente condenação em perdas e danos. Em saneamento processual de 07/07/2024 (ID 451964191 do Interdito Proibitório), foram afastadas as preliminares de litispendência e impugnação à gratuidade da justiça. Foi designada Audiência de Instrução e Julgamento (AIJ) para 16/09/2024. Na AIJ, as partes não compareceram pessoalmente, mas apenas seus advogados. Foi tentada a conciliação, sem sucesso, e determinada a suspensão para novas tratativas (ID 464052620). Em 11/11/2024, WAGNER informou a superveniência do fato de que o imóvel foi consolidado em propriedade da CEF e vendido em leilão, juntando ofício da instituição financeira (ID 481351615, ID 482918555). A CEF confirmou que o contrato de financiamento (nº 144440088088-4) foi liquidado/executado em 12/07/2024 e o imóvel foi vendido em Segundo Leilão em 24/10/2024, em razão da inadimplência. O Juízo determinou a intimação das partes para manifestação sobre as informações da CEF. O Requerente WAGNER reiterou o pedido de julgamento, reconhecendo a perda do objeto das ações possessórias e requerendo a condenação dos ocupantes em perdas e danos, a serem calculados como reembolso do valor investido no financiamento (R$ 206.667,10) ou como aluguéis pelo período de ocupação (63 meses, totalizando R$ 252.000,00), a serem deduzidos os valores comprovadamente pagos pelo ocupante. É o relato do essencial. Passo a fundamentar e decidir. II. Fundamentação Da Perda Superveniente do Objeto das Ações Possessórias O cerne das ações possessórias propostas residia na disputa pela posse do imóvel (Apartamento 903, Torre B, do Edifício Maria Ângela Armede). Nos termos do artigo 493 do Código de Processo Civil (CPC), "Se, depois da propositura da ação, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento do mérito, caberá ao juiz tomá-lo em consideração, de ofício ou a requerimento da parte, no momento de proferir a decisão". No caso em tela, após a execução hipotecária (alienação fiduciária) por parte da Caixa Econômica Federal, foi confirmada a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário em 12/07/2024 e a posterior venda do bem em leilão em 24/10/2024 (ID 482918555). É incontroverso, portanto, que a posse do imóvel foi transmitida a terceiros (o agente fiduciário e, posteriormente, o arrematante), fato que transcende a esfera litigiosa das partes originais. Embora o jus possidendi e o jus possessionis fossem debatidos, a perda do imóvel perante o credor fiduciário fulmina o interesse de WAGNER em ser reintegrado e o interesse de LUÍS GUSTAVO e FERNANDA em serem mantidos ou garantidos contra turbação, pois a posse não pertence mais a qualquer das partes litigantes. Assim, impõe-se o reconhecimento da perda superveniente do objeto das pretensões possessórias stricto sensu (reintegração e interdito proibitório), em face da ausência de interesse de agir decorrente da modificação da situação fática do bem. Do Negócio Jurídico Subjacente e Inadimplemento Apesar da perda do objeto das ações possessórias, subsistem os pedidos cumulados de perdas e danos decorrentes do descumprimento do negócio jurídico que envolveu a ocupação do imóvel. A prova documental revela que WAGNER (proprietário e mutuário junto à CEF) permitiu a ocupação do imóvel por LUÍS GUSTAVO e FERNANDA em 2019, mediante o compromisso de que estes arcassem com as prestações do financiamento e encargos propter rem (condomínio, IPTU). LUÍS GUSTAVO e FERNANDA insistem que houve uma compra e venda verbal do apartamento, a ser formalizada após a resolução do divórcio de WAGNER, e que pagaram R$ 40.000,00 como sinal (ID 398366002). Independentemente de a relação ser caracterizada como comodato oneroso ou um contrato preliminar de compra e venda ("contrato de gaveta"), o fato superveniente apurado nos autos pela CEF (ID 482918555) demonstra de forma cabal que os ocupantes, a partir de certo momento (agosto/2022, segundo WAGNER, ou novembro/2022, segundo notificação prévia), deixaram de cumprir com as obrigações essenciais de pagamento do financiamento perante a Caixa Econômica Federal e demais encargos (condomínio e IPTU), causando grandes prejuízos a WAGNER. O contrato de gaveta (cessão de direitos e obrigações do mútuo imobiliário) é plenamente válido entre as partes contraentes, desde que não se pretenda opô-lo ao agente financeiro. Na relação inter partes, o ocupante/cessionário assume a obrigação de dar continuidade aos pagamentos devidos pelo mutuário/cedente. Mesmo aceitando a tese da compra e venda verbal (que exigiria forma solene, art. 108 do Código Civil, mas que gera obrigações negociais entre os contratantes), é evidente que a obrigação primária dos ocupantes era manter o financiamento em dia, além dos encargos condominiais e fiscais, sob pena de o imóvel ser perdido para o agente fiduciário. A falha no adimplemento das obrigações por parte de LUÍS GUSTAVO e FERNANDA resultou na consolidação da propriedade pela CEF em julho de 2024 e posterior venda em leilão em outubro de 2024. Tal inadimplência constitui inescusável fato impeditivo à manutenção de qualquer posse justa, seja por comodato, seja por promessa de compra e venda. Portanto, a conduta dos ocupantes, ao permanecerem no imóvel sem honrar o ônus da ocupação, após a notificação extrajudicial (ID 391067131/ID 414174063), impõe-lhes a responsabilidade por perdas e danos frente a WAGNER. Das Perdas e Danos pela Ocupação Indevida Verifica-se que WAGNER teve sua situação patrimonial gravemente afetada, culminando na perda de um bem financiado no qual havia investido parcelas e taxas desde 2012, somando R$ 206.667,10 até a posse de LUÍS GUSTAVO e FERNANDA (ID 473209548). A inadimplência dos ocupantes, LUÍS GUSTAVO e FERNANDA, ensejou a execução do contrato de mútuo fiduciário pela CEF (ID 482918555), gerando a perda definitiva do imóvel para WAGNER e, por via de consequência, a impossibilidade de cumprimento do alegado "contrato de gaveta". A obrigação de indenizar, prevista no art. 402 do Código Civil, abrange os prejuízos efetivos e o que o credor razoavelmente deixou de lucrar. No caso, as perdas e danos se configuram sob duas óticas: 1. Dano Emergente: O prejuízo sofrido por WAGNER referente aos valores investidos no imóvel (entrada, documentação e parcelas) antes da tradição aos ocupantes, R$ 206.667,10 (ID 473209548); mais os valores pagos por ele a título de encargos propter rem após a inadimplência dos ocupantes constatada em 2022, para evitar a perda precoce do bem e a negativação de seu nome (ID 399783093, ID 399783090, ID 399783086). 2. Lucros Cessantes (Aluguéis): Pela ocupação gratuita do imóvel por LUÍS GUSTAVO e FERNANDA, desde a data em que, configurada a mora a partir de agosto/setembro de 2022, ou, no mínimo, a partir da notificação extrajudicial (março/2023), até a efetiva retomada pela CEF em 12/07/2024. Considerando que a condenação em perdas e danos deve recompor o prejuízo sofrido por WAGNER, a medida mais adequada é a fixação da indenização a título de aluguéis pelo período em que LUÍS GUSTAVO e FERNANDA ocuparam o imóvel sem honrar os encargos, e, em decorrência da sua inadimplência, causaram a perda do bem. A responsabilidade civil dos ocupantes se inicia a partir do momento em que se tornam inadimplentes com as obrigações que lhes competiam e se recusam a desocupar o bem, caracterizando a posse como injusta e de má-fé, conforme alegado por WAGNER. Uma vez que o quantum exato dos aluguéis mensais deve ser determinado por avaliação técnica ou prova de mercado, mas já se encontram demonstrados os pagamentos realizados pelos ocupantes (R$ 40.000,00 de sinal, e 4 parcelas do saldo de R$ 50.000,00) que deverão ser compensados, a apuração dos valores deve ser remetida à fase de liquidação de sentença. Em atenção ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, o valor que LUÍS GUSTAVO e FERNANDA pagaram a WAGNER a título de sinal pela promessa de compra e venda (R$ 40.000,00, conforme recibo de ID 398366002), bem como as quatro parcelas de R$ 1.250,00 documentadas (ID 398365993), devem ser entendidas como sinal ou valores iniciais pelo negócio desfeito por sua própria culpa (inadimplência do financiamento principal e encargos), ou como indenização mínima pela fruição do imóvel, a ser compensada após a apuração dos lucros cessantes/aluguéis.
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 10ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: INTERDITO PROIBITÓRIO n. 8041303-34.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: 10ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Diante do exposto no ofício da CEF e da ausência das partes na audiência, é imperativo o acolhimento do pleito indenizatório em favor de WAGNER, reconhecendo-se que a perda do imóvel ocorreu por culpa direta e exclusiva dos ocupantes inadimplentes. III. Dispositivo Ante o exposto e considerando o mais que dos autos consta, julgo o mérito das ações conexas de Interdito Proibitório (Processo nº 8041303-34.2023.8.05.0001) e Reintegração de Posse (Processo nº 8045316-76.2023.8.05.0001) para fins de: 1. Reconhecer a perda superveniente do objeto dos pedidos possessórios (reintegração e manutenção de posse), nos termos do artigo 493 do Código de Processo Civil. 2. Julgar Improcedentes os pedidos formulados na Ação de Interdito Proibitório (Processo nº 8041303-34.2023.8.05.0001) e Julgar Procedente o pedido de indenização formulado na Ação de Reintegração de Posse (Processo nº 8045316-76.2023.8.05.0001). 3. Condenar os ocupantes LUÍS GUSTAVO CASAES TRINDADE e FERNANDA TRINDADE CASAES ao pagamento de perdas e danos em favor de WAGNER RODRIGO SANTOS OLIVEIRA, devidos pela ocupação indevida do imóvel sem a devida contrapartida no pagamento dos encargos, o que culminou na perda do bem para o agente fiduciário. 4. O quantum debeatur será apurado em liquidação de sentença, devendo incluir: a) O valor mensal de aluguel do imóvel, a ser estabelecido por avaliação técnica, pelo período compreendido entre o mês seguinte à data da notificação extrajudicial para desocupação (março de 2023, ID 391067131/ID 414174063), até a data da Consolidação da Propriedade pela CEF (12/07/2024). b) O ressarcimento a WAGNER RODRIGO SANTOS OLIVEIRA de todos os valores comprovadamente pagos a título de taxas condominiais, IPTU, ou outras despesas propter rem relativas ao imóvel, cuja responsabilidade pertencia aos ocupantes LUÍS GUSTAVO e FERNANDA, no período de setembro de 2019 a 12/07/2024. c) Deverão ser compensados os valores de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), pagos por LUÍS GUSTAVO e FERNANDA (R$ 40.000,00 de sinal e quatro parcelas de R$ 1.250,00) a WAGNER, devidamente corrigidos. 5. Diante da sucumbência recíproca na pretensão possessória (perda do objeto) e da procedência do pedido indenizatório, mas rejeitados os pedidos de indenização por dano moral e litigância de má-fé formulados pelos ocupantes, condeno ambas as partes no pagamento das custas processuais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte. 6. Condeno LUÍS GUSTAVO CASAES TRINDADE e FERNANDA TRINDADE CASAES ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono de WAGNER RODRIGO SANTOS OLIVEIRA, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação a ser apurado na liquidação de sentença, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. 7. Condeno WAGNER RODRIGO SANTOS OLIVEIRA ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono de LUÍS GUSTAVO CASAES TRINDADE e FERNANDA TRINDADE CASAES, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa originária do Interdito Proibitório (R$ 132.942,00). Observada a concessão da Gratuidade da Justiça para ambas as partes, a exigibilidade da condenação sucumbencial fica suspensa nos termos do § 3º, do art. 98, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Salvador (BA), data de assinatura no sistema. André Luiz Santos Britto Juiz de Direito (Ato Normativo Conjunto n° 32/2025)