Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
INTERESSADO: INVESTIMOVEIS ADM LTDA - EPP, CARLOS ALBERTO DOS SANTOS Requerido(a)
INTERESSADO: IONE LAGO SANTANA
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador8ª Vara CívelRua do Tingui, s/n, - Fórum Prof. Orlando Gomes - 2º andar - CEP: 40.040-900Campo da Pólvora - Salvador/BA SENTENÇA Processo nº: 0139473-08.2008.8.05.0001 Classe - Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Requerente
Vistos, etc. INVEST IMÓVEIS E ADMINISTRADORA LTDA. - EPP e CARLOS ALBERTO DOS SANTOS ajuizaram ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, em face de IONE LAGO SANTANA, alegando, em resumo, que a requerida, em 29/07/1997, adquiriu junto à ERGON EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. o imóvel situado à Rua dos Colibris, nº 521, apto. 203, Edifício NovaEra, Imbuí, Salvador/BA, com duas vagas de garagem, pelo preço total de R$ 82.457,90 (oitenta e dois mil, quatrocentos e cinquenta e sete reais e noventa centavos), com sinal de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), além de prestações mensais e semestrais sucessivas. Registram que adquiriram da cedente originária, por escritura pública de cessão de direitos creditórios e outras avenças, os direitos sobre o referido contrato; que notificaram a ré a cumprir as suas obrigações, contudo, restou infrutífera a providência; e, nesses termos, requereram a rescisão contratual, a reintegração de posse e os alugueres, no importe de 0,5% (meio por cento), sobre o valor do bem, na forma contratualmente ajustada. Posteriormente, ao ID. 258117069, a parte autora desistiu da reintegração na posse, prosseguindo somente com a ação rescisória, conforme deferido ao ID. 258117077. Citada, a ré ofereceu defesa (ID. 258117383), arguindo, em síntese, preliminar de incompetência da Justiça Estadual e necessidade de intervenção da Caixa Econômica Federal, ao argumento de existência de hipoteca e de demanda em trâmite perante a Justiça Federal. No mérito, sustenta, em suma, a ilegitimidade ativa dos autores, a impossibilidade de rescisão por inadimplemento da compradora, a incidência da exceção do contrato não cumprido, a improcedência do pedido de arbitramento de alugueres e, sucessivamente, a restituição das parcelas pagas com a observância da retenção contratual. Apresentou, ainda, pedido contraposto/reconvenção, pretendendo, em síntese, a rescisão do ajuste por culpa da parte autora e indenização pelos prejuízos que afirma ter suportado. Réplica e contestação à reconvenção ao ID. 258117593. Dispensada a produção de novas provas, foi anunciado o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC. Certificado acerca do recolhimento das custas (ID. 481911347) vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. Antes de adentrar ao mérito, passo à análise das preliminares. I. Da incompetência da Justiça Estadual Inicialmente, rejeito a preliminar de incompetência da Justiça Estadual e de necessidade de remessa dos autos à Justiça Federal. Isso porque a controvérsia deduzida nestes autos circunscreve-se à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com os consectários civis decorrentes do inadimplemento contratual, entre particulares, não havendo pedido deduzido em face da Caixa Econômica Federal, tampouco pretensão voltada à desconstituição de gravame hipotecário, discussão de financiamento habitacional mantido diretamente com a instituição financeira ou providência jurisdicional que imponha, necessariamente, a sua participação na lide. A alegação de existência de hipoteca, de execuções federais ou de processo conexo na Justiça Federal não desloca, por si só, a competência para julgamento da presente demanda, porquanto a competência da Justiça Federal é de direito estrito e exige a presença de uma das hipóteses taxativamente previstas no art. 109 da Constituição Federal, o que não se verifica na espécie. A eventual existência de reflexos indiretos em relação a terceiros estranhos à lide não desnatura a natureza eminentemente civil da controvérsia instaurada. Rejeito, assim, a preliminar. II. Da ilegitimidade ativa Quanto à alegação de ilegitimidade ativa, não lhe assiste razão. É cediço que a legitimidade das partes é aferida in statu assertionis, à vista da narrativa deduzida na petição inicial e da relação jurídica afirmada pelo demandante. No caso dos autos, os autores afirmam ter adquirido, por escritura pública de cessão de direitos creditórios e outras avenças, os direitos da cedente originária sobre o contrato de promessa de compra e venda firmado com a ré (ID. 258116747 e seguintes). Tal afirmação, corroborada pelos documentos carreados à inicial, é suficiente para autorizar, em tese, a sua atuação no polo ativo da demanda. A discussão acerca dos efeitos da hipoteca constituída em favor de terceiro, da eventual sub-rogação de direitos ou da existência de outras relações obrigacionais paralelas não tem o condão de infirmar, de plano, a legitimidade ativa dos autores, servindo, quando muito, como matéria de defesa de mérito, a ser aferida à luz do conjunto probatório. Desse modo, rejeito a preliminar arguida. III. Do mérito A presente demanda tem como objeto um contrato de compromisso de compra e venda, em que a empresa ERGON EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. se comprometeu a vender e a ré em adquirir a unidade autônoma 203, Edifício Nova Era, Imbuí, nesta Capital, pacto celebrado em 29/07/1997. Posteriormente, a ERGON, por meio de escritura pública de cessão de direitos creditórios e outras avenças, cedeu aos autores os direitos sobre vários contratos firmados, entre eles aquele formalizado com a ré (ID. 258116747 e seguintes). Conforme as cláusulas contratuais colacionadas aos autos (ID. 258116750 e seguintes), restou avençado que o preço do imóvel objeto do pacto seria pago mediante sinal, prestações mensais e prestações semestrais sucessivas. De acordo com a inicial, contudo, houve inadimplemento das obrigações assumidas. A ré, em sua defesa, não nega, de forma efetiva, a existência do contrato originário, tampouco a interrupção do pagamento das parcelas avençadas, buscando infirmar, antes, a legitimidade dos autores, a exigibilidade do crédito e a incidência das consequências contratuais do inadimplemento. Ademais, a parte ré invoca a tese de exceção do contrato não cumprido, a qual não merece acolhimento. A requerida sustenta, em linhas gerais, que a existência de hipoteca, de dívida da construtora originária e de litígios paralelos teria comprometido a higidez da relação obrigacional e impedido a exigibilidade da prestação a seu cargo. Ocorre que não há prova segura de que tais circunstâncias tenham impedido, concretamente, o exercício da posse direta do bem ao longo do período de ocupação ou tornado inexigível, por completo, a contraprestação assumida pela adquirente. Ao revés, a própria tese defensiva parte da premissa de que a ré ingressou na posse do imóvel e nele permaneceu por lapso considerável, o que afasta a configuração da exceptio non adimpleti contractus em sua inteireza. Sendo assim, restam superadas as teses defensivas adotadas pela parte ré. Noutro passo, a demanda exige uma análise acurada dos termos contratuais e o cabimento dos requerimentos autorais, o que passo a fazer. Em síntese, a parte autora pleiteia a decretação da rescisão do contrato de promessa de compra e venda em razão do inadimplemento da ré, com a consequente condenação desta ao pagamento de indenização pela fruição do bem no percentual mensal de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel atualizado, bem como a autorização para a retenção de 10% (dez por cento) do montante total do ajuste a título de custos operacionais e taxa de administração, além da compensação de valores destinados à recuperação do imóvel e o abatimento mútuo entre as rubricas de crédito e débito apuradas, requerendo, por fim, a condenação da parte acionada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. O contrato de Promessa de Compra e Venda de Apartamento e Garagem com Confissão de Dívida, acostado ao ID. 258116750 e seguintes, nas cláusulas 8ª e 9ª do contrato (ID. 258116752), estipula, de forma expressa, a possibilidade de rescisão da promessa caso a compradora atrase, por prazo superior a 60 (sessenta) dias, o pagamento de quaisquer prestações ou parcelas do preço. Já a cláusula 10ª disciplina a devolução de valores e as deduções a serem efetuadas na hipótese de distrato, prevendo o abatimento das quantias definidas no ajuste a título de multa e encargos moratórios, notadamente a multa de 10% (dez por cento) prevista na cláusula 8ª, além da incidência mensal de 0,5% (meio por cento) sobre o preço total corrigido do bem, devida desde a data da celebração até a assinatura do distrato, a título de compensação pela fruição e vinculação do imóvel. No caso dos autos, a cláusula contratual prevê a multa de 10% (dez por cento), sobre o valor corrigido das parcelas em atraso, além de 0,5% (meio por cento), do preço total corrigido, por cada mês decorrido, o que deve prosperar, uma vez que a cedente, e por sucessão os autores, têm direito à indenização do que poderiam ter auferido a título de locação, no período em que o imóvel esteve sob a posse da adquirente. Todavia, nesse ponto, no que concerne à pretensão de indenização pela fruição do imóvel, consubstanciada no arbitramento de alugueres mensais pelo período de ocupação, impõe-se o reconhecimento da prejudicial de prescrição trienal, nos termos do artigo 206, § 3º, inciso I, do Código Civil. As verbas de natureza indenizatória e reparatória decorrentes do uso do bem sem a devida contraprestação sujeitam-se ao prazo prescricional de 03 (três) anos, diferenciando-se do prazo decenal aplicável à pretensão principal de rescisão do vínculo obrigacional. Desta sorte, considerando que a presente demanda foi ajuizada em setembro de 2008, encontram-se fulminadas pela prescrição todas as parcelas locatícias referentes ao período anterior a setembro de 2005, devendo eventual condenação limitar-se ao triênio que antecedeu a propositura da ação até a efetiva desocupação ou retomada do imóvel pela vendedora. Portanto, levando-se em consideração a legislação pertinente e a jurisprudência consolidada, estando provado o inadimplemento do contrato pela adquirente, deve o contrato objeto desta ação ser rescindido, devendo a parte autora devolver à ré os valores pagos, com retenção de 10% a ser calculado sobre o valor das parcelas em atraso, bem como ser reconhecido o direito dos autores à compensação correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do bem, por mês de ocupação, limitada ao triênio que antecedeu a propositura da ação e observando, ainda, a data da efetiva desocupação ou retomada do imóvel pela vendedora. Quanto à reconvenção/pedido contraposto, não merece acolhimento. A reconvinte não se desincumbiu do ônus de provar, de forma robusta, os fatos constitutivos do direito alegado, nos termos do art. 373, I, do CPC. As alegações de esbulho praticado pela parte autora, exploração econômica indevida do imóvel, percepção de alugueres e prejuízos indenizáveis foram deduzidas de maneira insuficientemente comprovada, sem acervo probatório idôneo capaz de demonstrar, com a precisão necessária, a ilicitude imputada, o dano efetivamente sofrido e o nexo causal correspondente. Assim, não há suporte probatório bastante para imputar à parte autora a culpa pela rescisão contratual, tampouco para condená-la ao pagamento das verbas indenizatórias pretendidas em sede reconvencional. Portanto, levando-se em consideração os fatos aqui explicitados e tudo mais que dos autos consta, impõe-se o acolhimento da pretensão autoral, em parte, e a rejeição do pedido reconvencional.
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, incisos I e II, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados na ação principal, para: a) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, atinente ao imóvel situado na Rua dos Colibris, nº 521, apartamento 203, Edifício NovaEra, Imbuí, Salvador/BA, com duas vagas de garagem; b) PRONUNCIAR a prescrição da pretensão indenizatória relativa à fruição do imóvel no tocante às parcelas anteriores a setembro de 2005, extinguindo o feito, nesse ponto, com resolução do mérito, na forma do art. 487, II, do CPC; c) CONDENAR a parte autora a restituir à parte ré os valores por ela pagos em razão do contrato, observada a retenção de 10% (dez por cento), a ser calculada sobre o valor das parcelas em atraso, corrigidos pelo IGP-M desde cada desembolso e com juros de 1% ao mês desde o trânsito em julgado, nos termos contratuais e do Tema 1.002 do STJ, tudo a ser apurado em liquidação de sentença; d) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por fruição (alugueres), fixada em 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do contrato, por mês de ocupação, devida desde setembro de 2005 até a data da efetiva retomada da posse pela autora, com correção pelo IGP-M e juros de 1% ao mês desde a citação, nos termos contratuais e do art. 406, do CC, em montante a ser apurado em liquidação de sentença; e) DETERMINAR a compensação entre os créditos recíprocos reconhecidos nesta sentença, apurando-se, em liquidação, eventual saldo remanescente em favor de uma ou de outra parte. Por fim, JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional formulado pela parte ré, nos termos já expostos. Tendo em vista a sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais, que deverão ser rateadas na proporção de 70% (setenta por cento) para a ré/reconvinte e 30% (trinta por cento) para a parte autora/reconvinda, nos termos do art. 86 do CPC. Condeno ainda as partes no pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais de 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação, conforme critérios previstos no art. 85, I a IV, do CPC. O valor obtido deverá ser repartido entre os patronos das partes, na proporção de 70% (setenta por cento) para a parte autora/reconvinda e 30% (trinta por cento) para a parte ré/reconvinte, vedada a compensação, nos termos do art. 86 do CPC. Em atenção aos princípios da economia e celeridade processuais, concedo a esta decisão força de MANDADO DE INTIMAÇÃO, CITAÇÃO e OFÍCIO, o que dispensa a expedição de qualquer outro ato pela Secretaria desta Vara. Publique-se. Após o trânsito em julgado, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se os autos. Salvador/BA, 02 de abril de 2026 ITANA EÇA MENEZES DE LUNA REZENDE Juíza de Direito ESO