Execução de Título Extrajudicial 8006841-66.2022.8.05.0072 - TJBA

Execução de Título Extrajudicial 8006841-66.2022.8.05.0072 - TJBA | JusConsulta

Movimentações

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO Processo: 8016567-81.2025.8.05.0000. EXEQUENTE: CONDOMINIO VILA REAL Advogado(s): MARX PORTELLA PINTO FONTES (OAB:BA25426) EXECUTADO: ALEXANDRO VALENTE LOLATA Advogado(s): VITOR EMANUEL LINS DE MORAES (OAB:BA15969) DECISÃO AGRAVANTE: ADRIANO JUNIOR SABINO Advogado(s): VICTOR HUGO MARCAO CRESPO AGRAVADO: ESTADO DA BAHIA Advogado(s): ACORDÃO Ementa: DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. CABIMENTO. DESNECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. REDIRECIONAMENTO. EX-SÓCIO. DISSOLUÇÃO IRREGULAR. PROVA PRÉ CONSTITUÍDA DA RETIRADA DO SÓCIO. TEMA 962, DO STJ. EXCLUSÃO DO PÓLO PASSIVO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que rejeitou Exceção de Pré-Executividade em Execução Fiscal proposta pelo Estado da Bahia, que atribuiu ao agravante responsabilidade pelo débito tributário objeto da Execução Fiscal para cobrança de ICMS. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é admissível a exceção de pré-executividade para discutir a ilegitimidade passiva do ex-sócio em execução fiscal; (ii) estabelecer se é legítimo o redirecionamento da execução fiscal ao ex-sócio que se retirou regularmente da sociedade antes da dissolução irregular. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A exceção de pré-executividade é admissível para o exame da ilegitimidade passiva do sócio, quando fundada em prova exclusivamente documental e em matéria de ordem pública, nos termos da Súmula 393 do STJ e do Tema 104 do STJ. 4. A responsabilidade do sócio por dívidas tributárias da empresa deve estar fundada em sua atuação como administrador e na prática de atos com excesso de poderes ou infração à lei, ao contrato ou ao estatuto, conforme exige o art. 135, III, do CTN. 5. O redirecionamento da execução fiscal com base na dissolução irregular não pode atingir o ex-sócio que se retirou da sociedade antes do encerramento irregular e não contribuiu para tal evento, nos termos da tese fixada no Tema 962 do STJ. 6. Comprovada a saída do agravante do quadro societário por meio de alteração contratual registrada na Junta Comercial, anterior à dissolução irregular, impõe-se o reconhecimento da ilegitimidade passiva. 7. A fixação de honorários de sucumbência é cabível, observando-se o princípio da causalidade, mesmo na exceção de pré-executividade, como reconhecido pelo STJ no REsp 1.358.837/SP. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso provido. APELANTE: CONDOMINIO MANHATTAN SQUARE WALL STREET Advogado(s): VALTER JOSE RIBEIRO PEREIRA, LIVIA CASTRO ARAUJO APELADO: PAULO MARCELO DE SANTANA COSTA e outros Advogado(s):EUVALDO TEIXEIRA DE MATOS FILHO ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. TEMA 886/STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS EMBARGADOS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame APELANTE: CITTA ITAPUA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros Advogado(s): FLAVIA AKEMI INOUE DE OLIVEIRA, WAGNER BARBOSA DE SOUSA, DOUGLAS CAETANO DA SILVA APELADO: SILVIA LETICIA BISPO DOS SANTOS Advogado(s):LUIS HENRIQUE ORGE BARRADAS CARNEIRO ACORDÃO EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta por OAS Empreendimentos S.A. e Cittá Itapuã Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Silvia Leticia Bispo dos Santos para condenar as construtoras: (i) ao pagamento de R$ 1.139,80, a título de restituição em dobro dos valores pagos por encargos moratórios pelo atraso no pagamento de ITIV; (ii) à restituição dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais do período anterior à efetiva entrega das chaves, ambos com correção monetária e juros de mora. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) saber se a OAS Empreendimentos S.A. possui legitimidade passiva para a demanda; (ii) saber se a construtora pode cobrar taxas condominiais, IPTU e ITIV anteriormente à efetiva entrega das chaves ao promitente comprador; e (iii) saber qual o índice de correção monetária e juros de mora aplicável às restituições deferidas. III. RAZÕES DE DECIDIR A OAS Empreendimentos S.A. participou conjuntamente da comercialização do imóvel, conforme demonstram os e-mails trocados sobre tratativas comerciais. As empresas apelantes integram a cadeia de fornecimento, beneficiando-se com o contrato firmado, devendo suportar eventuais responsabilidades que favoreçam o consumidor, nos termos do art. 3º do CDC. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 886, estabeleceu que o elemento determinante para a responsabilidade pelo pagamento de obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, consubstanciada na efetiva imissão na posse, e não aspectos formais como a expedição do Habite-se. No caso, a entrega das chaves à apelada ocorreu apenas em 27.12.2012. Até esse momento, não se configurou imissão na posse pela promitente compradora, permanecendo a construtora como detentora da relação material com o imóvel e responsável pelas taxas condominiais, IPTU e ITIV. A mera expedição do Habite-se não transfere automaticamente à promitente compradora os encargos condominiais, porquanto esta não detinha a posse efetiva do bem. Durante o período anterior à entrega das chaves, a construtora permaneceu como proprietária e possuidora do imóvel. A sentença não definiu o índice de correção monetária aplicável. Com a vigência da Lei n.º 14.905/2024, que alterou os arts. 389, parágrafo único, e 406 do Código Civil, a correção monetária será calculada com base no Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e os juros de mora pela Taxa SELIC, deduzida a variação do IPCA. Os juros de mora, em se tratando de responsabilidade contratual, incidem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. A distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na sentença mostra-se proporcional aos pedidos denegados, mantendo-se o percentual de 80% (oitenta por cento) para a parte autora. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido apenas para modificar os critérios de atualização monetária. Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais, IPTU e ITIV é da construtora até a efetiva entrega das chaves ao promitente comprador, independentemente da expedição do Habite-se ou de eventual inadimplência do adquirente. 2. Aplica-se a Lei n.º 14.905/2024 para definição dos índices de correção monetária e juros de mora quando a sentença não tenha estabelecido tais parâmetros." Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 3º e art. 7º, parágrafo único; CC, arts. 389, parágrafo único, 405 e 406; CPC, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Primeira Seção, j. 03.12.2014; STJ. APELANTE: ANTONIO JOSE ALMEIDA MADUREIRA Advogado(s): DANIEL SOUZA SANTOS DINIZ registrado(a) civilmente como DANIEL SOUZA SANTOS DINIZ, LAIZA ARAUJO SANTOS PAIVA APELADO: CONDOMINIO DOS CORAIS e outros Advogado(s):ROBERTO ARAUJO CABRAL GOMES, FERNANDA COELHO SOUSA, BERNARDO AMORIM CHEZZI, LARISSA ALVARES RIBEIRO, ANA CAROLINA SANTOS PINTO DE ABREU, ANA GABRIELLA CARVALHO DE SENNA, CAMILA ARAUJO CABRAL GOMES ACORDÃO PROCESSO CIVIL. FEITO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. IDENTIDADE ENTRE CAUSA DE PEDIR PRÓXIMA E REMOTA. APLICAÇÃO DA TEORIA DA IDENTIDADE DA RELAÇÃO JURÍDICA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. APELANTE: ESTADO DA BAHIA Advogado(s): APELADO: ROBINSON MARQUES CALDEIRA Advogado(s):ANTONIO FERREIRA DOS REIS NETO ACORDÃO DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. GRATIFICAÇÃO DE ATIVIDADE POLICIAL. COISA JULGADA MATERIAL. IDENTIDADE DE PARTES, PEDIDO E CAUSA DE PEDIR. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta pelo Estado da Bahia contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de reenquadramento da Gratificação de Atividade Policial (GAP) do autor, com efeitos retroativos. O apelante sustenta a existência de coisa julgada, alegando que o autor já teria ajuizado ação anterior com pedido idêntico, na qual obteve decisão transitada em julgado e efetivo recebimento de valores retroativos com base na Lei Estadual n.º 12.566/2012. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se a demanda deve ser extinta, sem resolução do mérito, em razão da ocorrência de coisa julgada material, diante da existência de ação anterior com identidade de partes, pedido e causa de pedir. III. RAZÕES DE DECIDIR A coisa julgada material impede a rediscussão de pedido já apreciado por sentença definitiva, sendo necessária a verificação da tríplice identidade entre ações (partes, causa de pedir e pedido). O autor ajuizou ação anterior (processo n.º 0111590-81.2011.8.05.0001) com pedido de implantação da GAP V com efeitos retroativos, tendo obtido sentença de procedência transitada em julgado e levantamento do valor de R$ 26.948,85, referente ao período de abril de 2013 a março de 2015. Embora a nova ação refira-se ao reenquadramento da GAP III para a GAP IV, os efeitos financeiros postulados recaem sobre o mesmo período e base normativa da ação anterior, caracterizando sobreposição de pedidos e identidade de causa de pedir. O próprio apelado reconhece, nas contrarrazões, que os valores pagos anteriormente abrangem o mesmo período pretendido, sem demonstrar direito novo, autônomo ou remanescente. A sentença recorrida, ao deferir novo pagamento retroativo com base na mesma legislação e período já cobertos por decisão anterior, viola a coisa julgada, impondo sua desconstituição e a extinção do processo. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A identidade de partes, pedido e causa de pedir entre ações anteriormente julgada e a atual configura coisa julgada material, impedindo a rediscussão da matéria. A sobreposição de efeitos financeiros postulados em ações distintas autoriza a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, V, do CPC. A reiteração de pedido já satisfeito por decisão judicial anterior transitada em julgado, sem comprovação de direito novo, enseja a inadmissibilidade da nova demanda. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 485, V. Jurisprudência relevante citada: Não há jurisprudência expressamente citada no acórdão. ACÓRDÃO AGRAVANTE: OGGI LARRIQUE GOMES SOUZA DA SILVA Advogado(s): ROGERIO PAZ LIMA AGRAVADO: CONDOMINIO SALVADOR PRIME Advogado(s):LIVIA LEONOR FREITAS FREIRE, MARIANA FREIRE DE ANDRADE ACORDÃO DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. POSSIBILIDADE DE CONHECIMENTO DE MATÉRIA EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO. COBRANÇA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS FUNDADA EM CLÁUSULA CONDOMINIAL. INEXIGIBILIDADE PERANTE A PARTE ADVERSA. REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA PARA ACOLHER A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE E EXCLUIR OS HONORÁRIOS CONTRATUAIS DO CÁLCULO EXECUTIVO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de Instrumento interposto por Oggi Larrique Gomes Souza da Silva contra decisão interlocutória proferida pela 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que rejeitou exceção de pré-executividade apresentada na execução promovida pelo Condomínio Salvador Prime. O Agravante impugnava a inclusão de honorários advocatícios contratuais e sucumbenciais no valor exequendo, alegando a inexigibilidade dessas verbas da parte adversa. A decisão agravada condicionou o reconhecimento do excesso de execução à oposição de embargos. O pedido de efeito suspensivo foi deferido liminarmente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se é admissível a exceção de pré-executividade para impugnar a inclusão de honorários advocatícios contratuais no cálculo de execução condominial; (ii) estabelecer se é juridicamente válida a cobrança, do condômino inadimplente, de honorários contratuais pactuados entre o condomínio e seu advogado, ainda que previstos na convenção condominial. III. RAZÕES DE DECIDIR A exceção de pré-executividade é admissível quando a matéria arguida for de ordem pública e puder ser decidida sem necessidade de dilação probatória. A alegação de inexigibilidade de honorários contratuais insere-se nessa hipótese, por tratar-se de questão de direito apreciável de plano. A cobrança de honorários advocatícios contratuais contra a parte adversa é juridicamente inadmissível, ainda que prevista na convenção condominial, por se tratar de obrigação assumida exclusivamente entre advogado e cliente, nos termos do art. 22 da Lei n.º 8.906/94. A inclusão de tais honorários no cálculo da execução configura excesso, pois tais verbas não integram o título executivo e não podem ser exigidas do devedor condominial. Tal prática viola os princípios da legalidade, do contraditório e da vedação ao enriquecimento sem causa. A jurisprudência consolidada do STJ e de tribunais estaduais confirma a impossibilidade de transferir ao executado obrigação relativa a contrato ao qual não anuiu. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A exceção de pré-executividade é meio processual adequado para discutir a inexigibilidade de honorários advocatícios contratuais cobrados na execução de débitos condominiais. Os honorários advocatícios contratuais, mesmo que previstos na convenção condominial, não podem ser exigidos do condômino inadimplente, por decorrerem de relação jurídica exclusiva entre o condomínio e seu patrono. A cobrança desses honorários contra a parte adversa configura excesso de execução e afronta aos princípios da legalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. Dispositivos relevantes citados: Lei n.º 8.906/94 (EOAB), art. 22; CPC/2015, arts. 827 e 1.019, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1717166/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 05.10.2021, DJe 25.11.2021; TJ-SP, AgInt 2098772-27.2024.8.26.0000, Rel. Des. Rodrigues Torres, j. 19.09.2024; TJ-DF, ApCív 0713663-97.2023.8.07.0001, Rel. Des. Mauricio Silva Miranda, j. 25.10.2023. PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA CÍVEL DE CRUZ DAS ALMAS FÓRUM FERNANDO ROTH SCHIMIDT RUA A, 1º ANDAR - VILA ALZIRA - 44.380-000 - CRUZ DAS ALMAS - BAHIA (75) 3621-2870 / 1792 / 4011 / 2483 - [email protected] Balcão Virtual: http://call.lifesizecloud.com/8413994 Processo: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL n. 8006841-66.2022.8.05.0072 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE CRUZ DAS ALMAS Vistos e examinados estes autos. Nos termos do art. 5º, inciso LXXVIII, da CRFB/88, e do art. 188 do CPC, atribuo ao presente pronunciamento judicial força de mandado, citação, intimação, ofício ou carta precatória para viabilizar o seu célere cumprimento, em respeito ao princípio constitucional da razoável duração do processo, servindo a segunda via como instrumento hábil para tal, podendo o mesmo ser cumprido de acordo com as disposições do Ato Normativo Conjunto n.º 05/2023 - TJBA. 1. RELATÓRIO O CONDOMÍNIO VILA REAL, qualificado nos autos, ajuizou a presente Ação de Execução de Título Extrajudicial em face de ALEXANDRO VALENTE LOLATA em 15 de junho de 2022 (15/06/2022). Na petição inicial de ID 207253499, o exequente sustenta ser credor de cotas condominiais ordinárias inadimplidas referentes à unidade autônoma denominada "Casa 12", localizada na Rua A do empreendimento. Para aparelhar a execução, o condomínio apresentou planilha de débitos no ID 207253500, na qual discrimina 33 (trinta e três) cobranças em atraso, abrangendo o período de janeiro de 2018 (01/2018) a agosto de 2020 (08/2020), além de uma parcela isolada de janeiro de 2022 (01/2022). O valor total da causa foi fixado em R$ 15.612,76 (quinze mil, seiscentos e doze reais e setenta e seis centavos), montante este que já contempla a incidência de multa de 2% (dois por cento), juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo INPC, além de honorários advocatícios calculados no patamar de 20% (vinte por cento) sobre o débito principal. Após as tentativas de citação pessoal do executado no endereço do condomínio restarem infrutíferas, sob a informação de que o imóvel se encontrava alugado e que o réu nunca teria residido no local (Certidão de ID 386144743), o exequente forneceu novo endereço no ID 394396233. Procedida a citação por meio de carta eletrônica (ID 504477856), o executado compareceu aos autos em 16 de julho de 2025 (16/07/2025) para opor Exceção de Pré-Executividade (ID 509614367). Em sua peça defensiva, o excipiente alega, em síntese, a sua ilegitimidade passiva para responder pela quase totalidade da dívida executada. Sustenta que a imissão na posse do imóvel ocorreu apenas em 07 de maio de 2021 (07/05/2021), conforme faz prova a Escritura Pública de Compra e Venda acostada no ID 509614369. Argumenta que, nos termos do entendimento vinculante do Superior Tribunal de Justiça firmado no Tema Repetitivo n.º 886, a responsabilidade pelas taxas condominiais surge apenas com a efetiva entrega das chaves e posse direta, não sendo ele o responsável pelos débitos gerados entre 2018 e 2020. Ademais, suscita a ocorrência de coisa julgada material, informando que a ilegitimidade passiva para os débitos de janeiro de 2018 (01/2018) a dezembro de 2019 (12/2019) já foi reconhecida em decisão definitiva proferida nos autos do processo n.º 8000790-78.2018.8.05.0072, o que impediria a renovação da cobrança. Por fim, aponta excesso de execução no que tange aos honorários advocatícios, argumentando que a planilha do exequente aplica o índice de 20% (vinte por cento), enquanto a Convenção de Condomínio (ID 207262552, Pág. 3, Cláusula 47ª) estabelece expressamente o percentual de 10% (dez por cento) para casos de cobrança judicial. Instado a se manifestar, o CONDOMÍNIO VILA REAL apresentou contrarrazões no ID 521615248, defendendo a natureza propter rem da obrigação condominial e sustentando que o registro da unidade em nome do executado seria suficiente para atrair a sua responsabilidade pelo pagamento, requerendo, assim, a rejeição integral do incidente e o prosseguimento da execução conforme os cálculos iniciais. Vieram os autos conclusos para julgamento do incidente. É o relatório necessário. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Da Exceção de Pré-Executividade A exceção de pré-executividade consiste em um incidente processual de natureza excepcional, constituindo construção doutrinária e jurisprudencial amplamente consolidada no ordenamento jurídico pátrio, que serve como meio atípico de defesa do executado. Sua finalidade precípua é permitir que o devedor submeta ao conhecimento do juízo, por simples petição nos próprios autos da execução, matérias de ordem pública que o magistrado poderia e deveria conhecer de ofício a qualquer tempo, notadamente as condições da ação, os pressupostos processuais e a nulidade do título executivo por falta de certeza, liquidez ou exigibilidade, nos termos do art. 803 do Código de Processo Civil. O instituto admite, ainda, questões que, embora versem sobre o mérito da execução, possam ser comprovadas de plano por meio de prova documental pré-constituída. Visa-se, com isso, evitar que o patrimônio do executado seja submetido a medidas constritivas em processos manifestamente nulos ou fundados em obrigações inexistentes, poupando a parte do ônus de garantir o juízo para apenas então oferecer embargos à execução. Conforme estabelece o parágrafo único do referido dispositivo legal, a nulidade da execução pode ser pronunciada pelo juiz, de ofício ou a requerimento da parte, independentemente de embargos. Contudo, a utilização deste incidente é rigorosamente limitada e não se confunde com a ação autônoma de embargos à execução. Para que a matéria seja passível de análise em sede de exceção de pré-executividade, é indispensável que o vício alegado seja manifesto e demonstrável de plano, mediante a apresentação de prova pré-constituída, sem a necessidade de qualquer dilação probatória. Em outras palavras, se o acolhimento da tese defensiva depender da oitiva de testemunhas, da realização de perícia técnica ou de qualquer outra diligência para além do simples exame dos documentos já encartados aos autos, a via da exceção de pré-executividade revela-se inadequada. Nesses casos, a defesa deve ser veiculada obrigatoriamente por meio de embargos à execução, onde o contraditório é exercido em sua plenitude cognitiva, conforme a sistemática prevista no Código de Processo Civil. O Superior Tribunal de Justiça consolidou este entendimento por meio da Súmula n.º 393, que, embora voltada à execução fiscal, possui aplicação analógica e pacífica em todo o processo civil executivo, estabelecendo balizas claras para o manejo do incidente: Nesse sentido, a jurisprudência é pacífica: EMENTA: RECURSO FUNDADO NO NOVO CPC/2015. TRIBUTÁRIO. PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 393/STJ. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. A Primeira Seção editou a Súmula 393/STJ, segundo a qual "A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória". 2. De acordo com os dados consignados na decisão de origem, o exame do pedido veiculado na exceção de pré-executividade demandaria a produção de provas, inviabilizando a admissão desse meio processual de impugnação do título executivo. Assim, para chegar à conclusão diversa, seria essencial o revolvimento do quadro fático-probatório dos autos, providência vedada, teor do disposto na Súmula 7/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 858.889/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 16/6/2016, DJe de 27/6/2016.) A impossibilidade de dilação probatória é, portanto, o divisor de águas entre a exceção de pré-executividade e os embargos à execução. A orientação jurisprudencial busca preservar a celeridade e a eficácia do procedimento executivo, impedindo que o incidente seja utilizado como sucedâneo indevido dos embargos, o que subverteria o rito legal e violaria o princípio da segurança jurídica. Assim, os limites do incidente impedem que o juízo adentre na análise de mérito quanto a questões que não apresentem vício manifesto e evidente, restando a cognição limitada à verificação da higidez formal do título executivo e das matérias de ordem pública comprovadas documentalmente. No caso dos autos, as matérias suscitadas pelo excipiente referem-se à sua ilegitimidade passiva ad causam, à existência de coisa julgada e ao excesso de execução, todas fundamentadas em prova documental pré-constituída - notadamente a escritura pública de compra e venda (ID 507027919), a consulta processual (ID Num. 509614367 - Pág. 3) e a convenção condominial (ID 207262552). Tratam-se, portanto, de questões de ordem pública e de direito que prescindem de instrução probatória complexa, revelando-se adequada a via incidental eleita. Nessa esteira, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia é uníssona ao admitir o uso da exceção de pré-executividade quando a matéria é exclusivamente de direito ou comprovável de plano: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA AD CAUSAM, DE INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA, DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E DE AUSÊNCIA DOS REQUISITOS OBJETIVOS DE EXECUTIBILIDADE DO TÍTULO. VIABILIDADE DA UTILIZAÇÃO DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE PARA O ENFRENTAMENTO DE TAIS MATÉRIAS, DESDE QUE EMBASADAS EM PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA. POSICIONAMENTO PACÍFICO NO ÂMBITO DO STJ. TRIBUNAL DE ORIGEM QUE DELIBERAROU APENAS A RESPEITO DA QUESTÃO VERTIDA NO ART. 803, I, DO CPC. REFORMA. NECESSIDADE. DETERMINAÇÃO DE NOVO JULGAMENTO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO, COM O DETIDO ENFRENTAMENTO DA ARGUMENTAÇÃO EXPENDIDA, PARA AFERIR O CABIMENTO DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, SOBRETUDO QUANTO À NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Na hipótese, a Corte estadual, em sua fundamentação, compreendeu que apenas a questão veiculada no item VII da exceção de pré-executividade (alegação de ausência dos atributos de executibilidade do título), que encontra previsão no art. 803, I, do CPC, seria passível de ser alegada nessa via, contudo, em relação a este ponto, por demandar dilação probatória, não seria passível de conhecimento. O Tribunal de origem não teceu nenhum juízo de valor - quanto à necessidade ou não de dilação probatória - a respeito das demais matérias vertidas na exceção de pré-executividade (itens iv, v e vi), relacionadas às alegações de ilegitimidade ativa e passiva ad causam, de inadequação da via eleita e de excesso de execução (subsidiariamente), por compreender que tais questões, por não estarem previstas no art. 803 do Código de Processo Civil, não poderiam ser veiculadas nessa via (da exceção de pré-executividade). 1.1 Este entendimento, em si, não evidencia, negativa de prestação jurisdicional a respeito das matérias apontadas, na medida em que, de acordo com a compreensão adotada, não seriam nem sequer passíveis de serem arguidas em exceção de pré-executividade. 1.2 Todavia, este entendimento desborda do posicionamento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual a exceção de pré-executividade, há muito admitida na doutrina e na jurisprudência (a despeito de inexistir específico tratamento legal), constitui via processual adequada para arguir matéria de ordem pública, especificamente o não preenchimento dos pressupostos processuais, das condições da ação, no que se insere indiscutivelmente à legitimidade de partes, dos requisitos objetivos de executibilidade do título (certeza, liquidez e exigibilidade), e até excesso de execução, desde que, em todos os casos, amparada em prova pré-constituída. 2. Esclareça-se que a deliberação desta Corte de Justiça restringe-se a reconhecer a possibilidade de tais matérias serem, em tese, veiculadas em exceção de pré-executividade. Não se está a afirmar - e nem caberia a esta Corte de Justiça dizer - que tais matérias dispensariam dilação probatória, sendo, como alega a parte ora recorrida, aferível, de plano, a partir da documentação apresentada. 2.1 Cabe, assim, ao Tribunal de origem proceder a novo julgamento do agravo de instrumento, analisando se as alegações de ilegitimidade ativa e passiva ad causam na execução, de inadequação da via eleita, e de excesso de execução, com o detido enfrentamento da correlata argumentação expendida pela recorrente, demandam ou não dilação probatória, para efeito de cabimento da exceção de pré-executividade. 3. Nesse contexto, afigura-se adequada a decisão agravada que conheceu do agravo interposto pela parte adversa e conferiu provimento ao seu recurso especial, determinando-se que o Tribunal de origem proceda, nos termos acima referidos, a novo julgamento do agravo de instrumento, como entender de direito. 4. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.006.257/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 18/8/2022.) EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8016567-81.2025.8.05.0000 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n. 8016567-81.2025.8.05.0000, em que figuram como agravante ADRIANO JUNIOR SABINO e como agravado o ESTADO DA BAHIA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em DAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, nos termos do voto do relator. Sala das Sessões, data registrada no Sistema. Des. JORGE BARRETTO Relator (Assinado eletronicamente) ( Classe: Agravo de Instrumento,Número do ,Relator(a): JOSE JORGE LOPES BARRETO DA SILVA,Publicado em: 15/07/2025 ) 2.2. Ilegitimidade Passiva e Efetiva Imissão na Posse A controvérsia central do presente incidente reside na definição da responsabilidade do executado, ALEXANDRO VALENTE LOLATA, pelo pagamento das cotas condominiais anteriores à sua efetiva entrada no imóvel. Em que pese a natureza propter rem das despesas de condomínio, que acompanham a coisa independentemente da titularidade, o ordenamento jurídico e a jurisprudência pátria estabelecem balizas claras sobre o marco temporal do início da responsabilidade do adquirente, especialmente em se tratando de unidades novas ou comercializadas diretamente pela incorporadora. O Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, consolidou entendimento sobre a matéria no julgamento do Tema n.º 886 (REsp 1.345.331/RS). A tese firmada estabelece que o elemento determinante para a definição da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, tampouco a mera expedição do "habite-se", mas sim a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. No caso em apreço, o executado logrou comprovar, por meio da Escritura Pública de Compra e Venda acostada no ID 507027919, que a sua imissão na posse do imóvel ocorreu tão somente em 07 de maio de 2021 (07/05/2021). Antes desse período, embora houvesse o registro imobiliário em seu nome, a posse direta e o exercício dos direitos de uso e gozo da unidade não haviam sido transmitidos, permanecendo sob a esfera de responsabilidade do alienante ou incorporador. O Superior Tribunal de Justiça fixou tese nesse sentido: EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS EM IMÓVEL NOVO. RESPONSABILIDADE PELAS COTAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferido em apelação cível, que negou provimento ao recurso e manteve a improcedência dos embargos à execução; decisão embargatória posterior rejeitou os embargos de declaração; aplicam-se o entendimento do Tema n. 886 do STJ e o óbice da Súmula n. 83 do STJ, com não conhecimento do dissídio por ausência de similitude e por paradigma monocrático. 2. A controvérsia diz respeito a embargos à execução em que se busca a ilegitimidade da vendedora para responder por cotas condominiais relativas à unidade 84, Torre 2, e o afastamento da execução em seu desfavor. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos, manteve a legitimidade passiva da embargante e a exigibilidade das cotas anteriores à entrega das chaves, com honorários fixados em R$ 1.500,00. 4. A Corte de origem negou provimento à apelação e manteve integralmente a sentença, majorando honorários para R$ 2.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve violação ao 422 do Código Civil, à luz da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório, com atribuição das cotas aos adquirentes em razão do inadimplemento e retenção das chaves; (ii) saber se houve violação ao 1.336, I, do Código Civil, por definir a obrigação do condômino titular registral contribuir para as despesas; (iii) saber se houve violação ao 1.345 do Código Civil, por tratar da natureza propter rem e da responsabilidade do adquirente pelos débitos do alienante, independentemente da posse; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial e se é inaplicável o Tema n. 886 do STJ ao caso concreto. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A responsabilidade pelas despesas condominiais transfere-se ao adquirente apenas a partir da posse efetiva, com a entrega das chaves; o acórdão recorrido está em consonância com a orientação do Tema n. 886 do STJ, razão pela qual incide a Súmula n. 83 do STJ e o recurso especial não comporta reforma. O argumento fundado no 422 do Código Civil não afasta o dever da vendedora de suportar as cotas enquanto retidas as chaves, pois a posse não foi transmitida. O dissídio alegado não é conhecido por ausência de similitude e por se apoiar em decisão monocrática, insuficiente para comprovar divergência apta. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido se alinha ao Tema n. 886 do STJ, segundo o qual o adquirente responde por despesas condominiais apenas após a efetiva posse, com a entrega das chaves. 2. A retenção das chaves por inadimplemento do comprador não transfere, antes da posse, a responsabilidade pelas cotas condominiais ao adquirente, subsistindo a obrigação da vendedora." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422, 1.336 I, 1.345; CPC, art. 85 § 11º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 2095488/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/10/2024; STJ, AgInt no REsp n. 1846585/RO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/4/2024; STJ, REsp n. 1345331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 20/4/2015; STJ, Súmula n. 83. (REsp n. 2.157.609/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026.) Compulsando-se a planilha de débitos apresentada pelo CONDOMÍNIO VILA REAL no ID 207253500, verifica-se que o exequente pretende a satisfação de 33 (trinta e três) parcelas ordinárias referentes aos anos de 2018, 2019 e 2020, além de uma cota isolada de janeiro de 2022 (01/2022). Ocorre que, para todo o período compreendido entre janeiro de 2018 e agosto de 2020, o executado sequer detinha a posse do bem, conforme o documento público supracitado. O Tribunal de Justiça do Estado da Bahia acompanha integralmente este entendimento, repelindo a cobrança de taxas condominiais anteriores à entrega das chaves, conforme se extrai dos seguintes julgados: EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0302932-74.2017.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível Trata-se de apelação interposta contra sentença que acolheu embargos à execução, que reconheceu a ausência de responsabilidade dos embargantes pelo pagamento de cotas condominiais relativas ao período de março de 2013 a fevereiro de 2014, porquanto a entrega das chaves do imóvel ocorreu somente em 21 de março de 2014, por força de decisão liminar. O condomínio recorrente alega a natureza propter rem da obrigação condominial e requer, subsidiariamente, o redirecionamento da execução para a empresa vendedora do imóvel. II. Questão em discussão Discute-se a legitimidade passiva dos embargantes para responderem pela cobrança de cotas condominiais anteriores à data de entrega das chaves, considerando a posse não exercida no período cobrado. III. Razões de decidir A responsabilidade por obrigações condominiais deve considerar o momento da imissão na posse, conforme o entendimento do STJ no Tema 886. Restou comprovado que os embargantes só foram imitidos na posse do imóvel em 21 de março de 2014, após o período cobrado. O registro do compromisso de compra e venda não é suficiente para configurar a responsabilidade pelas despesas condominiais se não houver imissão na posse. O redirecionamento da execução para terceiro alheio ao polo passivo originário não é cabível nos embargos à execução, devendo ser pleiteado em ação própria. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e não provido. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos do presente Recurso de Apelação n.º 0302932-74.2017.8.05.0001, em que figuram como Apelante CONDOMÍNIO MANHATTAN SQUARE WALL STREET e, como Apelados, PAULO MARCELO DE SANTANA COSTA e NEUZIMAR TRINDADE OLIVEIRA COSTA. ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da Relatora. Sala das Sessões, Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE Relatora ( Classe: Apelação,Número do Processo: 0302932-74.2017.8.05.0001,Relator(a): GARDENIA PEREIRA DUARTE,Publicado em: 21/07/2025 ) EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0348942-55.2012.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0348942-55.2012.8.05.0001, em que figuram como apelante CITTA ITAPUA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros e como apelada SILVIA LETICIA BISPO DOS SANTOS. ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, MODIFICANDO A SENTENÇA PARCIALMENTE, nos termos do voto do relator. Salvador,. ( Classe: Apelação,Número do Processo: 0348942-55.2012.8.05.0001,Relator(a): GUSTAVO SILVA PEQUENO,Publicado em: 17/12/2025 ) Portanto, resta configurada a ilegitimidade passiva do Sr. ALEXANDRO VALENTE LOLATA para figurar no polo passivo da execução no que tange aos débitos gerados no período de janeiro de 2018 (01/2018) a agosto de 2020 (08/2020). A responsabilidade por tais encargos, por serem anteriores à sua imissão na posse, deve ser redirecionada contra quem detinha a posse direta e o domínio material da unidade no respectivo lapso temporal. Por outro lado, em relação à cota condominial com vencimento em 15 de janeiro de 2022 (15/01/2022), no valor original de R$ 220,00 (duzentos e vinte reais), a execução deve prosseguir. Isto porque, na referida data, o executado já se encontrava plenamente imitido na posse do imóvel (posse ocorrida em maio de 2021), sendo, portanto, o responsável direto pelo cumprimento do dever previsto no art. 1.336, inciso I, do Código Civil. Assim, o acolhimento da exceção de pré-executividade, neste tópico, impõe o decote de todos os débitos anteriores a maio de 2021 constantes na planilha executiva, remanescendo hígido apenas o débito relativo ao ano de 2022. 2.3. Reconhecimento de Coisa Julgada Material Superada a análise da legitimidade passiva sob a ótica da imissão na posse, impõe-se o enfrentamento da preliminar de coisa julgada material suscitada pelo excipiente. Sustenta o executado que a controvérsia acerca da sua responsabilidade pelas taxas condominiais referentes ao período de janeiro de 2018 (01/2018) a dezembro de 2019 (12/2019) já foi objeto de pronunciamento judicial definitivo (PROCESSO: 8000790-78.2018.8.05.0072 - ID 27970389), o que impediria a renovação da cobrança nestes autos. De fato, o instituto da coisa julgada material, nos termos do art. 502 do Código de Processo Civil, consiste na autoridade que torna imutável e indiscutível a decisão de mérito não mais sujeita a recurso. A finalidade do instituto é conferir segurança jurídica e estabilidade às relações sociais, evitando que uma mesma lide, envolvendo as mesmas partes, pedido e causa de pedir, seja sucessivamente submetida ao crivo do Poder Judiciário. A verificação da ocorrência de coisa julgada demanda a constatação da tríplice identidade prevista no art. 337, §§ 1º e 2º, do CPC. No caso em tela, o executado aponta a existência do processo n.º 8000790-78.2018.8.05.0072, que tramitou perante este mesmo juízo da Comarca de Cruz das Almas. Naquela demanda, figuraram as mesmas partes ora litigantes - CONDOMÍNIO VILA REAL e ALEXANDRO VALENTE LOLATA - e o objeto da lide residia exatamente na cobrança das cotas condominiais da unidade "Casa 12" vencidas entre os anos de 2018 e 2019. Conforme noticiado pelo excipiente e não refutado especificamente pelo exequente em suas contrarrazões, naqueles autos sobreveio decisão reconhecendo a ilegitimidade passiva do ora executado para responder pelos referidos débitos, sob o fundamento de que ele ainda não detinha a posse do imóvel no período reclamado. Tal decisão, ao transitar em julgado, projeta seus efeitos para fora do processo, impedindo que o condomínio intente nova execução amparada na mesma relação jurídica e nos mesmos fatos geradores já decididos. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que a eficácia preclusiva da coisa julgada abrange não apenas o que foi expressamente decidido, mas também todas as alegações que as partes poderiam ter deduzido para o acolhimento ou rejeição do pedido, conforme se extrai do seguinte precedente: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DA AUTORA. 1. Consoante entendimento das Turmas que compõem a 2ª Seção desta Corte, o pedido de devolução dos valores referentes às tarifas bancárias - declaradas abusivas em outra demanda ajuizada em sede de juizado especial cível - abrange, por corolário lógico, os juros remuneratórios, pois estes são acessórios àqueles (principal), havendo, portanto, nítida identidade entre as partes, a causa de pedir e o pedido, o que impõe o reconhecimento da coisa julgada. Precedentes. 2. À luz de uma interpretação teleológico-sistemática do disposto no § 3º do art. 3º da Lei 9099/95, a parte, ao escolher demandar junto ao juizado especial, renuncia o crédito excedente, incluindo os pedidos interdependentes (principal e acessório) que decorrem da mesma causa de pedir, e não só o limite quantitativo legal. 3. A eficácia preclusiva da coisa julgada impede a apreciação de questões deduzidas e dedutíveis, ainda que não tenham sido examinadas, desde que atinentes à mesma causa de pedir. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.002.685/PB, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 31/3/2023.) O Tribunal de Justiça do Estado da Bahia ratifica a impossibilidade de rediscussão de matérias já acobertadas pelo manto da coisa julgada, especialmente quando se verifica a identidade de relação jurídica material, como ocorre na hipótese de reiteração de cobrança condominial: EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8001673-90.2019.8.05.0039 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível Trata-se de apelação interposta em face da sentença (ID 46388681) que, nos autos da Ação Anulatória, reconheceu a litispendência e extinguiu o processo sem resolução de mérito. 2. No caso, a Ação de Cobrança que teve seu trâmite perante o Juizado, tombada sob n.º 0010915-49.2018.8.05.0039, já se encontra sentenciada, em fase de execução, portanto não se trata de litispendência mas de coisa julgada, art. 502 do CPC. 3. Para que haja litispendência e coisa julgada, devem coincidir as causa de pedir próxima e a causa de pedir remota. 4. No presente caso, a causa de pedir remota é a relação jurídica, ou seja, a convenção do condomínio e a causa de pedir próxima é o não pagamento das mensalidades do condomínio. 5. Logo, embora na presente ação anulatória o autor tenha incluído o 1.º Oficio de Registro de Imóveis de Camaçari, visando a declaração de nulidade da convenção de condomínio culminando na impossibilidade da cobrança, os pedidos são equivalentes, pois, na ação de cobrança, já sentenciada, foi declarada a validade da convenção de condomínio com reconhecimento da cobrança. 6. Nos estritos termos do art. 337, § 3.º, do CPC, a litispendência restará caracterizada quando houver a repetição de ação já ajuizada, devendo ser constatada a ocorrência da tríplice identidade: partes, pedido e causa de pedir. 7. Todavia, existem casos, como nos autos, nos quais a chamada teoria das três identidades mostra-se insatisfatória para se averiguar a existência da litispendência ou coisa julgada como impedimento para apreciação do mérito de certa demanda. Em tais situações, deve-se aplicar a teoria da identidade da relação jurídica, segundo a qual o novo processo deve ser extinto quando a relação de direito material for idêntica à que se deduziu no processo anterior, mesmo que se verifique diferença em relação a alguns dos elementos identificadores da demanda. 8. Assim, ao presente caso, aplica-se a teoria da identidade da relação jurídica para fins de reconhecimento do fenômeno da coisa julgada, porque, ambas as demandas discutem a mesma relação jurídica, objetivando o mesmo resultado prático, com o risco de decisões contraditórias. VISTOS, relatados e discutidos estes autos da Apelação n.º 8001673-90.2019.8.05.0039, em que figura como apelante, Antônio José Almeida Madureira e como apelados, CONDOMÍNIO DOS CORAIS e outro. Acordam os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto desta Relatora. Sala de Sessões, de de 2023. Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus Presidente/Relatora JG19 Procurador(a) de Justiça ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8001673-90.2019.8.05.0039,Relator(a): JOANICE MARIA GUIMARAES DE JESUS,Publicado em: 06/12/2023 ) EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0303102-96.2013.8.05.0256 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 0303102-96.2013.8.05.0256, figurando como Apelante o ESTADO DA BAHIA LEITE e como Apelado ROBINSON MARQUES CALDEIRA. Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do voto condutor. Sala de Sessões, de de 2025. Presidente Desa. Carmem Lúcia Santos Pinheiro Relatora Procurador (a) de Justiça ( Classe: Apelação,Número do Processo: 0303102-96.2013.8.05.0256,Relator(a): CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO,Publicado em: 12/05/2025 ) Assim, constata-se que a pretensão executiva formulada pelo CONDOMÍNIO VILA REAL no que tange às parcelas vencidas entre janeiro de 2018 e dezembro de 2019 afronta diretamente a autoridade da decisão proferida no processo n.º 8000790-78.2018.8.05.0072. O reconhecimento da ilegitimidade passiva do executado para esse período específico já se encontra estabilizado, sendo vedado a este juízo decidir novamente a questão, nos termos do art. 505 do CPC. Portanto, além do fundamento atinente à ausência de imissão na posse (Tema 886 STJ) que abrange todo o período até maio de 2021, opera-se em favor do excipiente o óbice da coisa julgada material quanto aos débitos dos anos de 2018 e 2019, reforçando a necessidade de exclusão imediata de tais valores do montante exequendo. 2.4. Excesso de Execução e Verba Honorária Analisada a ilegitimidade passiva quanto ao período anterior à imissão na posse, remanesce o exame do alegado excesso de execução relativo à verba honorária. O exequente, em sua planilha de débitos acostada no ID 207253500, aplicou unilateralmente o percentual de 20% (vinte por cento) a título de honorários advocatícios sobre o montante total da dívida condominial. Ocorre que tal pretensão padece de vício por duas razões fundamentais: a afronta à norma interna do condomínio e a inobservância da sistemática processual de fixação de honorários em sede de execução. Primeiramente, verifica-se que a própria Convenção de Condomínio do Residencial Vila Real, no capítulo que trata das penalidades, especificamente na Cláusula Quadragésima Sétima (ID 207262552, Pág. 13), estabelece de forma expressa que, em casos de cobrança judicial, os honorários de advogado serão fixados em 10% (dez por cento) sobre o montante da dívida. Dessa forma, ao postular a incidência de 20% (vinte por cento), o exequente ignora o limite convencionado pela própria assembleia de condôminos, norma esta que vincula a administração do condomínio em suas relações com os devedores. A prevalência da norma convencional é imperativa, não podendo o credor, ao seu arbítrio, exasperar penalidades ou encargos para além do quanto pactuado na base normativa da relação condominial. Ademais, sob o prisma processual, o art. 827, caput, do Código de Processo Civil é taxativo ao determinar que, ao despachar a petição inicial de execução, o magistrado fixará, de plano, os honorários advocatícios no patamar de 10% (dez por cento). A majoração dessa verba para até 20% (vinte por cento) é medida excepcional, reservada apenas para a fase de julgamento de embargos à execução ou ao final do procedimento executivo, sopesando-se o trabalho adicional realizado pelo patrono, conforme autoriza o § 2º do mesmo dispositivo legal. A tentativa de inclusão de honorários contratuais ou convencionais em percentual superior ao teto do despacho inaugural configura nítido excesso, conforme consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 2.187.308/TO. O entendimento da Corte Superior é no sentido de que os honorários estabelecidos em contrato ou convenção são gastos extraprocessuais que não podem ser transpostos automaticamente para o cálculo da execução judicial em detrimento da parte adversa, prevalecendo os critérios de fixação judicial previstos nos arts. 84 e 85 do CPC. Nesse sentido, colhe-se o entendimento do STJ: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DOS HONORÁRIOS CONVENCIONAIS NO CÁLCULO DO DÉBITO. INADMISSIBILIDADE. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA. I CASO EM EXAME 1. Ação de execução referente a cotas condominiais inadimplidas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/10/2024 e concluso ao gabinete em 10/12/2024. II QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O propósito recursal consiste em definir se é cabível a inclusão, em execução de cotas condominiais, do valor correspondente aos honorários convencionais pelo condomínio exequente. III RAZÕES DE DECIDIR 3. Ao tratar do custo do processo, o Código de Processo Civil, em seus artigos 84 e 85, imputa ao vencido, com base nos princípios da causalidade e da sucumbência, a responsabilidade final pelo pagamento dos gastos endoprocessuais, ou seja, aqueles necessários à formação, desenvolvimento e extinção do processo. Diversamente, os gastos extraprocessuais - aqueles realizados por uma das partes fora do processo -, ainda que assumidos em razão dele, não podem ser imputados à outra parte. 4. É inadmissível a inclusão, pelo condomínio exequente, dos honorários convencionais no cálculo do valor objeto da ação de execução do crédito referente a cotas condominiais inadimplidas, independentemente do fato de existir previsão acerca dessa possibilidade na convenção de condomínio. IV DISPOSITIVO 5. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 2.187.308/TO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/9/2025, DJEN de 19/9/2025.) O Tribunal de Justiça do Estado da Bahia igualmente rechaça a inclusão de honorários advocatícios contratuais ou em percentuais abusivos no cálculo da execução de taxas condominiais, especialmente quando em descompasso com a convenção ou com os limites do art. 827 do CPC: EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8021008-08.2025.8.05.0000 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8021008-08.2025.8.05.0000, em que figuram como apelante OGGI LARRIQUE GOMES SOUZA DA SILVA e como apelada CONDOMINIO SALVADOR PRIME. ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. Salvador,. ( Classe: Agravo de Instrumento,Número do Processo: 8021008-08.2025.8.05.0000,Relator(a): LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO,Publicado em: 11/06/2025 ) EMENTA: Tribunal de Justiça do Estado da Bahia PODER JUDICIÁRIO PRIMEIRA TURMA RECURSAL - PROJUDI PADRE CASIMIRO QUIROGA, LT. RIO DAS PEDRAS, QD 01, SALVADOR - BA [email protected] - Tel.: 71 3372-7460 Ação: Procedimento do Juizado Especial Cível Recurso n.º 0193575-52.2023.8.05.0001 Processo n.º 0193575-52.2023.8.05.0001 Recorrente(s): CONDOMINIO MORADA DAS TORRES RESIDENCIAL CLUB Recorrido(s): MARIA ESTER BRITO OLIVA (EMENTA) RECURSO INOMINADO. DECISÃO MONOCRÁTICA (ART. 15, XI, DO REGIMENTO INTERNO DAS TURMAS RECURSAIS E ART. 932 DO CPC). DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA DEVIDA. HONORÁRIOS ESTABELECIDOS EM CONVENÇÃO NÃO CABÍVEIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de recurso interposto pela parte acionante, em face da r. sentença prolatada nos autos do processo em epígrafe. Em síntese, alega a parte autora ser credora da Ré. O Juízo a quo, em sentença (ev. 37), julgou a ação nos seguintes termos: "Ante o exposto, com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC, julgo procedente a ação para condenar a parte acionada a pagar à parte autor o importe de R$ 3.316,41 (três mil, trezentos e dezesseis reais e quarenta e um centavos) corrigido monetariamente pelo índice INPC (a partir da data do ajuizamento da ação) e com juros de mora de 1% ao mês (contados da data da citação)". Irresignada, a parte autora interpôs Recurso Inominado (ev. 51). Contrarrazões não foram apresentadas. É o breve relatório, ainda que dispensado pelo art. 38 da Lei 9.099/95 e Enunciado n.º 162 do FONAJE. DECIDO O artigo 15 do novo Regimento Interno das Turmas Recursais em seu inciso XII, estabelece a competência do relator para julgar monocraticamente as matérias em que já estiver sedimentado entendimento pelo colegiado ou já com uniformização de jurisprudência, em consonância com o permissivo do artigo 932 do Código de Processo Civil. Consoante exigência da Redação do inciso XI e XII do art. 15 alterada pela Resolução n.º 20/2023, do Regimento Interno das turmas recursais dos juizados especiais cíveis, criminais e da fazenda pública do estado da Bahia, Resolução N.º 02/2021, observa-se que a matéria já se encontra sedimentada na jurisprudência do Tribunal de Justiça da Bahia. Precedentes: 0041793-32.2022.8.05.0001. No mérito, entendo que a sentença merece ser mantida. Assim, diante das provas coligidas nos autos, entendo que a decisão do Juízo de piso não merece ser reformada no mérito, pois os fundamentos do julgado vergastado são precisos, nada havendo a reformar. Ao contrário, deve a decisão ser ratificada pelos seus próprios fundamentos. Em suas razões recursais, pleiteia a parte autora, reforma do julgado para condenar a ré ao pagamento de honorários advocatícios previstos na convenção do condomínio. Ressalte-se que, em matéria condominial, a cobrança de honorários advocatícios contratuais deve ter por fundamento a Convenção de Condomínio, não cabendo a sua legitimação utilizando-se somente do art. 395 do Código Civil. Compulsando os autos, entendo pelo descabimento do pedido de condenação da ré ao pagamento de honorários advocatícios, uma vez que a parte autora não trouxe aos autos nenhum termo contratual assinado pela parte ré assumindo a responsabilidade por honorários contratuais, e, consoante previsão expressa do art. 55, da Lei 9.099/95, não são cabíveis honorários sucumbenciais em primeiro grau no procedimento sumaríssimo. Desse modo, e constatado que a sentença impugnada observou o entendimento já consolidado nos processos supramencionados, esta deve ser mantida, nos termos da jurisprudência pátria a seguir: EMENTA RECURSO INOMINADO - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - TAXA CONDOMINIAL - EMBARGOS À EXECUÇÃO ACOLHIDOS - LIMITAÇÃO DA TAXA A 30% - ALTERAÇÃO DE CLÁUSULA EM ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA DE CONDOMÍNIO - DETERMINAÇÃO DE PAGAMENTO TOTAL DA TAXA PELA CONSTRUTORA ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES - VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ISONOMIA - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - EXCLUSÃO NECESSÁRIA - AUSÊNCIA DE PREVISÃO DE PERCENTUAL APLICÁVEL - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A disposição de pagamento parcial das taxas de condomínio pela construtora em relação às unidades não comercializadas é abusiva, pois viola o princípio da isonomia, favorecendo a referida empresa em detrimento dos demais condôminos. Diante da ausência de previsão nas Convenções do Condomínio acerca do percentual aplicável para o pagamento de honorários advocatícios, a inclusão dessa verba na execução poderia configurar excesso, de modo que deve ser excluída do cômputo. (TJ-MT 80388200520198110001 MT, Relator: CLAUDIO ROBERTO ZENI GUIMARAES, Data de Julgamento: 07/11/2022, Turma Recursal Única, Data de Publicação: 11/11/2022) - https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/tj-mt/1685030469 AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EXTRAJUDICIAIS. PREVISÃO EM CONVENÇÃO. NECESSIDADE DE ESPECIFICAÇÃO DO PERCENTUAL. 1. A jurisprudência desta Corte inclina-se pela possibilidade de cobrança do ressarcimento das despesas com a contratação de advogado para a execução de taxas condominiais inadimplidas, desde que prevista em Convenção condominial, com a indicação do percentual fixo. 2. Diante da omissão da convenção de condomínio, incabível a incidência dessa parcela (honorários advocatícios) no débito do condômino. 3. Negou-se provimento ao recurso. (TJ-DF 07402572520218070000 1413080, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Data de Julgamento: 30/03/2022, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: 20/04/2022) - https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/tj-df/1687038984 PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXA CONDOMINIAL. ENCARGOS. INCLUSÃO DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS. PREVISÃO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. PERCENTUAL. AUSENTE. COBRANÇA INCABÍVEL. DECISÃO MANTIDA. 1. Incabível a cobrança de encargo moratório relativo ao pagamento de honorários advocatícios, ainda quando previsto na Convenção do Condomínio, mas ausente previsão expressa do percentual a ser aplicado em caso de cobrança judicial do débito. 2. Recurso conhecido e não provido. (TJ-DF 07304629220218070000 DF 0730462-92.2021.8.07.0000, Relator: CRUZ MACEDO, Data de Julgamento: 16/02/2022, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 14/03/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) - RECURSO INOMINADO. CONDIÇÕES DE ADMISSIBILIDADE PREENCHIDAS. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA DEVIDA. HONORÁRIOS ESTABELECIDOS EM CONVENÇÃO NÃO CABÍVEIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDENCIA QUE NÃO MERECE REFORMA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. ( Classe: Recurso Inominado,Número do Processo: 0041793-32.2022.8.05.0001,Relator(a): CLAUDIA VALERIA PANETTA,Publicado em: 17/10/2023). Diante do acima exposto e tudo que dos autos consta, julgo no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso interposto pela parte Autora, mantendo incólume a sentença em todos os seus termos. Condeno a parte autora/recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10 % (dez por cento) sobre o valor da condenação, ficando suspenso o ônus pelo prazo de 05 (cinco) anos, em razão dos benefícios da assistência judiciária gratuita que lhe foram concedidos (art. 98, § 3o, do Código de Processo Civil). Salvador, data registrada no sistema. CLÁUDIA VALÉRIA PANETTA Juíza Relatora 23 de Abril de 2025 ANA FLAVIA ALMEIDA SILVA MENEZES Juiz Leigo ( Classe: Recurso Inominado,Número do Processo: 0193575-52.2023.8.05.0001,Relator(a): CLAUDIA VALERIA PANETTA,Publicado em: 29/04/2025 ) Portanto, impõe-se o reconhecimento do excesso de execução neste ponto, devendo a verba honorária ser limitada ao patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito remanescente, em estrita observância à Cláusula 47ª da Convenção Condominial e ao comando legal do art. 827 do Código de Processo Civil. A pretensão do exequente de cobrar 20% (vinte por cento) desde a inicial revela-se carente de lastro jurídico, configurando abusividade que deve ser prontamente extirpada por este juízo. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a exceção de pré-executividade oposta por ALEXANDRO VALENTE LOLATA no ID 509614367 para: 3.1. Reconhecer a ilegitimidade passiva do executado e a ocorrência de coisa julgada material em relação às cotas condominiais vencidas no período de janeiro de 2018 (01/2018) a agosto de 2020 (08/2020), determinando a exclusão de tais valores do montante exequendo, nos termos do art. 485, incisos V e VI, do Código de Processo Civil; 3.2. Reconhecer o excesso de execução quanto aos honorários advocatícios incidentes sobre o débito, determinando a redução do percentual de 20% (vinte por cento) para 10% (dez por cento), em estrita observância à Cláusula 47ª da Convenção de Condomínio (ID 207262552) e ao art. 827, caput, do CPC. 3.3. Em consequência, a presente execução deverá prosseguir exclusivamente quanto à cota condominial com vencimento em 15 de janeiro de 2022 (15/01/2022), no valor histórico de R$ 220,00 (duzentos e vinte reais), a ser devidamente atualizada com multa de 2% (dois por cento), juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo INPC, conforme parâmetros da planilha de ID 207253500, acrescida de honorários de 10% (dez por cento) sobre este saldo remanescente. 3.4. INTIMEM-SE o exequente para, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar planilha de débito atualizada e retificada, contemplando apenas a parcela de janeiro de 2022 e os honorários ora fixados no despacho inicial (10%), sob pena de extinção por falta de pressuposto de desenvolvimento válido. 3.5. Considerando o acolhimento parcial do incidente e a expressiva redução do débito executado, que configura nítido proveito econômico para o devedor, condeno o exequente, CONDOMÍNIO VILA REAL, ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais incidentais, os quais fixo no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor excluído da execução (proveito econômico), com fundamento no art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Cruz das Almas, datado e assinado digitalmente VANESSA GOUVEIA BELTRÃO Juíza de Direito

20/07/2026, 00:00

Sem descrição

08/05/2026, 00:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

05/05/2026, 00:00

Conclusão (para julgamento)

12/01/2026, 00:00

Petição (Contra-razões)

23/09/2025, 00:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

12/09/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Ato ordinatório ATO ORDINATÓRIO EXEQUENTE: CONDOMINIO VILA REAL EXECUTADO: ALEXANDRO VALENTE LOLATA CLASSE: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) ATO ORDINATÓRIO Em conformidade com as disposições constantes do PROVIMENTO CONJUNTO Nº CGJ/CCI - 05/2025, que dispõe a prática de atos ordinatórios, sem caráter decisório, pelos Escrivães, Diretores de Secretarias e Servidores lotados na unidade judiciária, independentemente de despacho/decisão judicial, objetivando maior celeridade aos trâmites processuais, PROMOVO o seguinte ato: MANIFESTAÇÃO A EXCEÃO DE PRÉ EXECUTIVIDADE: INTIMO o credor para, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar-se acerca da apresentação de exceção/objeção de pré-executividade; Cruz das Almas/BA, 9 de setembro de 2025. MARIA ANGELICA DA SILVA DALTRO PODER JUDICIÁRIO JUÍZO DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE CRUZ DAS ALMAS PROCESSO Nº 8006841-66.2022.8.05.0072

10/09/2025, 00:00

Expedida/Certificada

09/09/2025, 00:00

Petição (Petição (outras))

16/07/2025, 00:00

Petição (Petição (outras))

10/07/2025, 00:00

Petição (Petição (outras))

01/07/2025, 00:00

Petição (Petição (outras))

30/06/2025, 00:00

Expedição de documento (Carta)

09/06/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO DESPACHO Exequente: Condominio Vila Real Advogado: Marx Portella Pinto Fontes (OAB:BA25426) Executado: Alexandro Valente Lolata Intimação: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE CRUZ DAS ALMAS Processo: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL n. 8006841-66.2022.8.05.0072 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE CRUZ DAS ALMAS EXEQUENTE: CONDOMINIO VILA REAL Advogado(s): MARX PORTELLA PINTO FONTES (OAB:BA25426) EXECUTADO: ALEXANDRO VALENTE LOLATA Advogado(s): DESPACHO DESPACHO Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE CRUZ DAS ALMAS INTIMAÇÃO 8006841-66.2022.8.05.0072 Execução De Título Extrajudicial Jurisdição: Cruz Das Almas Vistos, etc. Intime-se a parte acionante para, no prazo de 15 (quinze) dias, promover o andamento da marcha processual, sobretudo informando endereço atualizado da parte requerida, sob pena de extinção. Cruz das Almas - BA, data da assinatura eletrônica. MATHEUS MARTINS MOITINHO Juiz de Direito

17/01/2025, 00:00

Expedição de documento (Certidão)

14/01/2025, 00:00

Documentos

Decisão

•20/07/2026, 00:00

—

Sem descrição

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Conclusão (para julgamento)

Petição (Contra-razões)

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Expedida/Certificada

Petição (Petição (outras))

Petição (Petição (outras))

Petição (Petição (outras))

Petição (Petição (outras))

Expedição de documento (Carta)

Expedição de documento (Certidão)

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