Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
INTERESSADO: VIRGINIA OLIVEIRA DAMACENO Advogado(s): JOSE CARLOS COSTA DA SILVA JUNIOR (OAB:BA33086), VICENTE MIGUEL NIELLA CERQUEIRA (OAB:BA51176)
INTERESSADO: GRAUTE EMPREENDIMENTOS LTDA e outros (3) Advogado(s): ALEXANDRE BRANDAO MANCIOLA (OAB:BA42961), RAFAEL FONSECA LIMA (OAB:BA44247) SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CÍVEIS COMERCIAIS E ACID. TRAB. DE ITABUNA Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0504369-58.2016.8.05.0113 Órgão Julgador: 1ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CÍVEIS COMERCIAIS E ACID. TRAB. DE ITABUNA Vistos etc.
Cuida-se de "Ação Ordinária de Indenização por Danos Morais e Materiais, c/c Repetição de Indébito e Revisional de Cláusula Contratual", proposta por Virgínia Oliveira Damaceno em face de Graute Empreendimentos Ltda. Na petição inicial, a demandante sustenta ter adquirido, mediante cessão de direitos, a unidade 102 do Edifício Costa Ville, em Salvador. Afirma que o imóvel estava quitado, mas a entrega das chaves, prevista para 30 de setembro de 2012, sofreu atraso excessivo. Alega que a imissão na posse ocorreu apenas em agosto de 2013 e a transferência da propriedade plena somente em janeiro de 2016, após a baixa de gravame hipotecário. Pleiteia a nulidade da cláusula de tolerância, repetição de indébito de taxa de corretagem, lucros cessantes, multa moratória e reparação por danos morais. Na decisão de Id 220569191, este juízo indeferiu a gratuidade integral, mas autorizou a redução e o parcelamento das custas, as quais foram devidamente recolhidas. A tentativa de conciliação restou infrutífera ante a ausência da empresa ré, conforme o termo de audiência (Id 220569201). A Graute Empreendimentos Ltda. apresentou contestação (Id 220569458), arguindo preliminar de ilegitimidade passiva, alegando que a responsabilidade pela obra seria da WT Construções e Incorporações Ltda. No mérito, suscitou a prescrição da taxa de corretagem e defendeu a legalidade da cláusula de tolerância. Argumentou que o atraso teria sido de apenas quatro meses, considerando a entrega das chaves em agosto de 2013, e negou a existência de danos morais e lucros cessantes cumuláveis. Na mesma peça, promoveu a denunciação da lide contra a WT Construções. Em réplica (Id 220569518), a consumidora rechaçou as preliminares e reiterou o atraso de três anos, computado até a outorga da escritura definitiva. Após diversas diligências para localização da denunciada, foi deferida e realizada a citação por edital da WT Construções e Incorporações Ltda. (Id 489250171). Diante da inércia daquela empresa, a Defensoria Pública, na qualidade de Curadora Especial, apresentou contestação por negativa geral (Id 525021150), arguindo a nulidade da citação editalícia. Na decisão de saneamento (Id 537887841), este juízo rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva e a nulidade de citação, bem como reconheceu a prescrição trienal da pretensão de restituição da taxa de corretagem, extinguindo o feito com resolução de mérito quanto a este pedido específico. Na mesma oportunidade, foi invertido o ônus da prova. As partes informaram não ter interesse na produção de novas provas. A instrução foi encerrada através do despacho de Id 549993824. É o breve relatório. Decido.
Trata-se de demanda em que se discute a responsabilidade civil por inadimplemento contratual decorrente de atraso na entrega de unidade imobiliária, cujos contornos normativos encontram-se solidamente sedimentados no Código de Defesa do Consumidor e no Código Civil. A relação jurídica estabelecida entre a adquirente e as sociedades rés possui natureza nitidamente consumerista, figurando a peticionária como destinatária final do produto habitacional e as demandadas como fornecedoras especializadas na incorporação e comercialização imobiliária, atraindo a incidência dos preceitos de ordem pública protetiva. O ponto controverso da lide cinge-se na verificação do exato período de mora imputável ao polo réu, na validade da cláusula de tolerância, na viabilidade de cumulação de sanções contratuais com lucros cessantes, na efetiva demonstração dos danos materiais e na configuração dos danos morais face ao atraso físico e registral do bem imóvel. 1. Da Validade da Cláusula de Tolerância de 180 dias e a Fixação do Termo Inicial da Mora A adquirente sustenta a nulidade do parágrafo que confere à vendedora o prazo adicional de 180 dias para a conclusão das obras. Contudo, a engenharia de grandes empreendimentos habitacionais envolve variáveis imponderáveis, desde intempéries climáticas até flutuações na oferta de mão de obra especializada. A previsão de um prazo de resguardo, desde que redigida de forma límpida e despida de ambiguidades, atende ao dever de informação e à boa-fé objetiva, servindo como elemento de equilíbrio e estabilização do sinalagma. Nessa linha de intelecção, a fixação do prazo de tolerância em até 180 dias corridos é plenamente válida, conforme entendimento firmado no Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça. Considerando que a data estimada para a entrega era 30 de setembro de 2012, o termo final legítimo estendeu-se até 30 de março de 2013. Por conseguinte, o descumprimento obrigacional e a consequente mora do polo demandado aperfeiçoaram-se em 31 de março de 2013, data que serve como marco inicial para os efeitos reparatórios. Definido o início do atraso, cumpre perquirir o momento de sua cessação para fins de lucros cessantes. A incorporadora argumenta que a entrega das chaves e a imissão na posse operadas em 14 de agosto de 2013 colocaram fim à sua mora. A demandante, em contrapartida, argumenta que o atraso estendeu-se até o ano de 2016, quando houve a efetiva baixa do gravame hipotecário e a outorga da escritura definitiva. Para a resolução dessa celeuma, faz-se imperioso cindir as esferas da posse direta e da propriedade plena. Os lucros cessantes decorrem da impossibilidade de fruição econômica do bem, ou seja, do impedimento de habitar ou locar o apartamento. Esse prejuízo material cessa de forma imediata no instante em que a compradora recebe as chaves e obtém o controle físico do imóvel, independentemente de pendências registrais cartorárias. Conforme certidão e documentação de Id 220569181, a imissão na posse ocorreu em 14 de agosto de 2013. Portanto, os lucros cessantes devem restringir-se estritamente ao interstício compreendido entre 31 de março de 2013 e 14 de agosto de 2013, totalizando aproximadamente quatro meses e meio de atraso na fruição do bem. A indenização será calculada com base no valor locatício de mercado da unidade, a ser apurado em sede de liquidação de sentença. 2. Da Impossibilidade de Cumulação de Multas com Lucros Cessantes A demandante postulou a aplicação reversa de multa compensatória de 10% sobre o valor do contrato, de forma cumulada com os lucros cessantes. Tal pretensão encontra óbice instransponível na matriz civilista e no entendimento vinculante das Cortes Superiores. A cláusula penal compensatória possui a função precípua de prefixar as perdas e danos decorrentes do inadimplemento. Permitir que a consumidora exija o pagamento da multa invertida concomitantemente com os aluguéis equivalentes ao período de atraso implicaria uma dupla penalização pelo mesmo fato, gerando manifesto enriquecimento sem causa, rechaçado pelo artigo 884 do Código Civil. A matéria foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 970, restando fixada a tese de que a cláusula penal moratória não pode ser cumulada com indenização por lucros cessantes. Diante desse cenário, mantém-se exclusivamente a verba de natureza reparatória (lucros cessantes equivalentes aos aluguéis), por se mostrar contratualmente alicerçada e revelar-se mais benéfica à recomposição integral do patrimônio da consumidora. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. TERMO FINAL DA INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Afasta-se a alegação de omissão quando o acórdão embargado se manifesta expressamente sobre a questão controvertida, ainda que não o faça à luz dos argumentos deduzidos pela parte. 2. A indenização por lucros cessantes tem cabimento até a data da efetiva entrega das chaves, por se tratar do momento em que o adquirente passa a exercer os atributos da propriedade. 3. Havendo cláusula penal moratória, em razão do atraso na entrega do imóvel, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, nos termos do Tema n. 970 do STJ. De igual modo, havendo a procedência do pedido de indenização por lucros cessantes, é indevida a inversão da multa moratória. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no RECURSO ESPECIAL Nº 1985697 - DF (2022/0039379-7). 3. Dos Danos Materiais Pleiteados: Ausência de Comprovação Documental A demandante requer o reembolso de R$ 7.473,98, alegando que, devido ao atraso, precisou arcar com o aluguel de outra residência para sua filha em Salvador. Embora tenham sido apresentados comprovantes de transferências bancárias (Id 220569180), o pedido é juridicamente improcedente por dois fundamentos essenciais. Primeiramente, a condenação já imposta a título de lucros cessantes tem por escopo justamente recompor o patrimônio da consumidora pela indisponibilidade do bem. Se o juízo arbitra o pagamento do valor correspondente ao aluguel do apartamento que não foi entregue, ele coloca a proprietária na posição econômica em que estaria se o imóvel estivesse disponível. Se a unidade estivesse pronta, a filha da autora nela residiria e a família não gastaria com aluguel externo. Ao receber o valor locatício da unidade em atraso, a família obtém o recurso equivalente para suprir essa moradia. Conceder o valor do aluguel da unidade adquirida e, cumulativamente, o valor gasto com o aluguel de terceiro configuraria bis in idem, gerando o enriquecimento sem causa da adquirente. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. DANOS MORAIS. MORA POR PERÍODO EXPRESSIVO. AUSÊNCIA. LUCROS CESSANTES. PRIVAÇÃO DA FRUIÇÃO DO BEM. CUMULAÇÃO COM DANOS EMERGENTES. DESPESAS DE LOCAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial. Caso concreto no qual não foi apontado outro fato excepcional, além do atraso na entrega do imóvel por 5 (cinco) meses após o prazo de tolerância. 2. "A concessão de indenização pelos danos emergentes decorrentes da demora na entrega do imóvel, com o pagamento dos gastos de moradia despendidos pelo autor no período da mora, exclui a possibilidade de percepção de lucros cessantes pelo mesmo fato, pois o bem estaria lhe servindo de moradia" (AgInt no AgRg no AREsp 795.125/RJ, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 12/11/2018, DJe de 19/11/2018). 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 2009633 - RJ (2022/0188611-1). Em segundo lugar, a pretensão por danos materiais exige prova inequívoca do desembolso e do nexo de causalidade direto. Os extratos indicam pagamentos feitos pelo cônjuge da autora a uma terceira pessoa, mas não há nos autos o respectivo contrato de locação do imóvel utilizado pela filha, documento indispensável para atestar que tais transferências referem-se, de fato, a aluguéis decorrentes do atraso na obra. Assim, o prejuízo pela privação do uso do bem resta suficientemente reparado pela cláusula penal moratória, sendo indeferido o reembolso suplementar. 4. Do Inadimplemento Registral e do Não Cabimento de Danos Morais A adquirente postulou a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais, amparando seu pedido no atraso da entrega física e no fato de o imóvel haver permanecido vinculado a uma hipoteca instituída pela construtora até 22 de janeiro de 2016, inviabilizando a escrituração definitiva por um longo período. Não obstante o manifesto desconforto imposto à compradora, o descumprimento de obrigações contratuais, por si só, não goza de presunção de lesão aos direitos da personalidade. Para a configuração do dano moral indenizável, exige-se a demonstração de que o inadimplemento violou de forma excepcional a dignidade, a honra, a integridade psicológica ou a saúde da contraparte, transpondo a fronteira do mero aborrecimento cotidiano. No caso sub examine, o atraso na entrega das chaves limitou-se a pouco mais de quatro meses, patamar que não se revela desproporcional a ponto de gerar abalo psíquico profundo. No que concerne ao atraso registral da hipoteca, embora caracterize falha administrativa das acionadas e descumprimento de dever acessório, verifica-se que a adquirente já se encontrava na posse direta do imóvel desde agosto de 2013, usufruindo plenamente de suas utilidades habitacionais. A restrição limitou-se à esfera patrimonial e ao direito de disposição jurídica do bem, sem repercussões externas na esfera íntima ou social da demandante. Inexistindo provas de sofrimento extraordinário, vexame ou humilhação pública, o imbróglio resolve-se estritamente na arena dos danos patrimoniais, cuja recomposição já restou assegurada pelo deferimento dos lucros cessantes. A improcedência do pedido de compensação por danos morais é medida imperativa para evitar a banalização do instituto e o enriquecimento sem causa. CONCLUSÃO
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na lide principal para: CONDENAR os réus Graute Empreendimentos Ltda, Sócrates Ribeiro Abreu e Maria Celeste Romano Miranda Abreu, de forma solidária, ao pagamento de indenização por lucros cessantes em favor da autora, calculada com base no valor locatício mensal de mercado do imóvel, abrangendo estritamente o período de 31 de março de 2013 a 14 de agosto de 2013, valor a ser apurado em sede de liquidação de sentença, corrigido monetariamente pelo IPCA e acrescido de juros de mora com base na taxa Selic (deduzido do IPCA) ao mês contados a partir da data de citação; Face à sucumbência recíproca na lide principal, distribuo os ônus processuais na proporção de 70% sob a responsabilidade da parte autora e 30% a cargo dos réus solidários. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da condenação em favor do patrono da demandante, e em 10% sobre o valor dos pedidos rejeitados em favor dos patronos dos acionados, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. Outrossim, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na lide secundária de denunciação da lide para CONDENAR a denunciada WT Construções e Incorporações Ltda a ressarcir regressivamente à denunciante Graute Empreendimentos Ltda a integralidade dos valores que esta vier a desembolsar em cumprimento à presente sentença. Publique-se. Intimem-se. Itabuna, 1 de julho de 2026. Luiz Sérgio dos Santos Vieira Juiz de Direito