Procedimento Comum Cível 8000682-94.2018.8.05.0154 - TJBA

Procedimento Comum Cível 8000682-94.2018.8.05.0154 - TJBA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Interessado: Deltaville Empreendimentos Imobiliarios Ltda Advogado: Glaucia Maria Ascoli (OAB:BA41885) Interessado: Carlos Antonio Alves Barbosa Advogado: Adriana Fernandes Abreu (OAB:BA21276) Interessado: Arlinda Dos Santos Souza Advogado: Adriana Fernandes Abreu (OAB:BA21276) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE LUIS EDUARDO MAGALHÃES Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8000682-94.2018.8.05.0154 Órgão Julgador: 2ª V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE LUIS EDUARDO MAGALHÃES INTERESSADO: DELTAVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): GLAUCIA MARIA ASCOLI (OAB:BA41885) INTERESSADO: CARLOS ANTONIO ALVES BARBOSA e outros Advogado(s): ADRIANA FERNANDES ABREU (OAB:BA21276) SENTENÇA PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE LUIS EDUARDO MAGALHÃES SENTENÇA 8000682-94.2018.8.05.0154 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Luís Eduardo Magalhães Vistos, etc. 1. Relatório Mister registrar inicialmente que o presente caso faz parte do rol dos processos abarcados pela meta 2 do CNJ, cujo objetivo é identificar e julgar até 31/12/2024 pelo menos 80% dos processos distribuídos até 31/12/2020 no 1º grau. Versam os autos sobre Ação de Rescisão de Promessa de Compra e Venda de Imóvel movida por Deltaville Empreendimentos Imobiliários Ltda em face de Carlos Antônio Alves Barbosa e Arlinda dos Santos Souza. Narra que, em 21/01/2004, firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel com o Sr. Antônio Carlos Alves Barbosa, inscrito no CPF 128.808.335-15, pelo qual o Autor se comprometeu a vender o Lote 12, Quadra 26, Loteamento Jardim das Acácias, em Luís Eduardo Magalhães/BA, com área de 600m², pelo preço de R$25.142,40 parcelado em 120 meses (Id. 11070355). Posteriormente, em 22/04/2008, o Sr. Antônio cedeu os direitos advindos do contrato firmado com o Autor para os Requeridos, os quais assumiram todas as obrigações estabelecidas no contrato principal (Id. 11070376). Até a 50ª parcela, vencida em 20/04/2008, os pagamentos foram realizados normalmente, contudo, as seguintes foram pagas em atraso ou inadimplidas, ocasionando um débito de R$31.945,76 (atualizado até a data da distribuição da demanda). Por esse motivo, o Autor pleiteia a rescisão do contrato, a reintegração da posse, a retenção de 30% do valor das parcelas e indenização por danos materiais pelo uso do bem. Liminar indeferida, Id. 26288021. Regularmente citados, os Réus apresentaram contestação, Id. 239158133. Confessam a inadimplência, sustentam abusividade no valor cobrado e alegam nulidade das cláusulas 1ª, 7ª e 9ª que penalizam o consumidor em 80% das parcelas pagas e afirma que a retenção dos valores destinados à aquisição do imóvel deve ser limitada à 2%, nos termos do art. 52 do CDC. O Autor se manifestou em Réplica, oportunidade na qual informou o débito atualizado de R$70.825,07 e débito de IPTU no valor de R$12.195,79. Intimadas as partes sobre as provas que pretendiam produzir, o Autor declinou interesse e os Réus deixaram o prazo transcorrer in albis (Id. 463202933 e Id. 466096842). É o relatório. Decido. 2. Fundamentação 2.1. Da rescisão e reintegração do imóvel Compulsados os autos, verifico a possibilidade do julgamento no estado do atual do processo, nos termos do art. 355, inciso I do CPC, pois a questão, de direito e fática, está suficientemente dirimida através da prova documental constante dos autos. Ausentes preliminares, passo diretamente ao enfrentamento do mérito. O cerne da presente demanda gira em torno da possibilidade de rescisão contratual por culpa do comprador e os efeitos dela provenientes, a saber: a reintegração de posse, a restituição dos valores pagos e a indenização pelo tempo de uso do bem. As alegações autorais tratam de fato negativo absoluto, consistente na falta de pagamento, assim, em que pese se tenha nos autos uma relação consumerista, caberia aos Réus a prova do contrário. É dizer, os Requeridos deveriam comprovar o adimplemento contratual, conforme preleciona o art. 373, II do CPC, contudo, o que se extrai dos autos é a confissão do débito pela parte acionada. Em diversas passagens da contestação os Requeridos afirmam a inadimplência, vejamos: “o Contestante cumpriu com o pagamento das parcelas efetuando o pagamento nas datas acordadas até o dia 20/04/2008, a partir desta data não consegui mais realizar o pagamento das parcelas, porque ficou desempregado [...] Preocupado com a situação o Contestante procurou o escritório da autora no ano de 2016 para realizar um acordo sobre o saldo devedor [...]” (Id. 239158133, pág. 02) Chama atenção que os Requeridos estavam em mora desde 2008, mas tão somente em 2016 tentaram firmar um acordo com o Autor para quitar o débito. Destaca-se que, no caso dos autos, as prestações das parcelas são líquidas, positivas e a termo, razão pela qual a mora é ex re e prescinde de interpelação extrajudicial, a qual pode ser substituída pela citação na ação de rescisão proposta pelo vendedor, nos termos do art. 240 do CPC e 397 do Código Civil. Desse modo, não se pode falar em nulidade por ausência de constituição em mora, pois se trata de mora ex re, impondo-se a aplicação da regra dies interpellat pro homine, na qual o próprio termo se configura como interpelação. Assim, verificado o inadimplemento, impõe-se a resolução do contrato e, consequentemente, a reintegração do imóvel ao vendedor. Uma vez rescindido o contrato firmado entre as partes, não existe a possibilidade de impor condição para a devolução do imóvel ao autor, sendo esse entendimento pacífico na jurisprudência: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. VINCULAÇÃO À RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELOS COMPRADORES. LEGALIDADE. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. OFENSA À COISA JULGADA. INEXISTÊNCIA. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. MULTA. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a consequência lógica da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel é o retorno das parte ao status quo ante com a restituição, pelo vendedor, de parte dos valores despendidos pelos compradores durante a vigência do pacto, e a estes a obrigação de reintegrar a posse do imóvel ao seu proprietário. 2. Inexiste violação à coisa julgada com o restabalecimento das partes ao estado inicial das coisas, uma vez que o provimento judicial proferido na ação de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel possui natureza restituitória. 3. Reverter a conclusão adotada pela instância originária demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7/STJ. 4. Não incide a multa descrita no art. 1.021, § 4º, do CPC/2015 quando não comprovada a manifesta inadmissibilidade ou improcedência do pedido. 5. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 2088196 SP 2023/0265282-1, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 23/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/10/2023) Nesse sentido, estando os Requeridos inadimplentes desde que imitidos na posse do imóvel e declarada a resolução contratual, é garantido ao Autor a reintegração do bem. 2.2. Da restituição das parcelas pagas pelos compradores e da indenização pelo uso do bem Nos casos de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do comprador, é possível a retenção parcial do valor das prestações pagas em favor do promitente vendedor, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados com despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do eventual pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel. A retenção é fato incontroverso nos autos, remanescendo em litígio o percentual a ser aplicado. De um lado, o Autor pretende a retenção de 30% do valor das parcelas pagas pelos compradores e, de outro, os Requeridos pleiteiam que seja aplicada a retenção de 2%, nos termos do §1º do art. 52 do CDC. Para dirimir tal questão, é necessário esclarecer a natureza jurídica da referida retenção e analisar o disposto no contrato firmado entre as partes. Pois bem. O §1º do art. 52 do CDC trata da multa moratória, penalidade aplicada em caso de atraso no cumprimento da obrigação. É dizer, quando a parcela é paga em atraso ou inadimplida, é facultado ao credor aplicar multa de 2% sobre o valor da prestação. Deste modo, a limitação imposta pela norma consumerista se aplica em caso de atraso no pagamento das parcelas, mas não incide na hipótese de indenização por resolução contratual. Nessa situação, aplica-se a multa compensatória, cuja finalidade é ressarcir a parte prejudicada pelo descumprimento parcial ou total do contrato. Esse é o cenário encartado nos autos, uma vez que o Autor requer a resolução do contrato por culpa do comprador, que descumpriu a avença parcialmente. Assim, a retenção parcial das prestações pagas pelos compradores equivale à multa compensatória, a qual está disciplinada no Parágrafo Único da Cláusula Sétima e na Cláusula Nona do contrato rescindido. Vejamos: PARÁGRAFO ÚNICO: Independente de interpelação judicial ou extra judicial, o atraso da parcela que trata a mesma cláusula primeira por atraso superior de 90 (noventa) dias do vencimento, facultará a PROMITENTE VENDEDORA a optarem (sic): a) pela rescisão de pleno direito deste contrato, com a imediata reintegração da PROMITENTE VENDEDORA, na posse do imóvel objetivo deste contrato, reintegração esta que se fará amigavelmente ou de acordo com a parte final do art. 506 do Código Civil, perdendo o(a)(s) PROMISSÁRIO(A)(AS)(S) COMPADOR(A)(AS)(S), a título de indenização – multa compensatória em favor da PROMITENTE VENDEDORA, todas as importâncias e benfeitorias construídas no mencionado lote, não podendo alegar retenção de benfeitorias; b) a execução do saldo devedor em atraso, caso em que permanecerá em vigor o mesmo contrato, incorrendo o(a)(s) PROMISSÁRIO(A)(AS)(S) COMPADOR(A)(AS)(S), numa multa compensatória de 20% (vinte por cento) sobre o valor do contrato, atualizado, mais juros legais de 1% ao mês, custas processuais e extras, mais honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o valor devido. [...] NONA: Em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva do(a)(s) PROMISSÁRIO(A)(AS)(S) COMPADOR(A)(AS)(S), perderá esta (sic) todas as importâncias pagas, devendo restituir imediatamente o imóvel ora comprometido sem direito quaisquer indenização (sic) por benfeitorias que nele haja, e não fazendo, deverá arcar com as despesas judiciais e honorários advocatícios daí decorrentes. No caso em questão, cabe mitigação do princípio pacta sunt servanda, a medida que a Cláusula Nona estabelece que os compradores perderiam a integralidade das importâncias pagas, medida irrazoável e abusiva. Sobre o tema, o entendimento jurisprudencial recente definiu que, em caso de rescisão por culpa do comprador, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, tem o vendedor direito de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, devendo restituir ao comprador os 75% remanescentes. Entrementes, compete à parte Ré indenizar o Autor pelo período em que ocupou o imóvel. Conforme a cláusula terceira do contrato acostado ao Id. 11070376, os Requeridos foram imitidos na posse do bem na data de assinatura do contrato, portanto, devem custear a taxa de ocupação, a qual possui natureza jurídica de aluguel. Este entendimento é referendado pelo Superior Tribunal de Justiça, o qual trata do percentual de retenção e da indenização por ocupação do bem objeto do contrato rescindido, vejamos: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel. 3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal. 4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes. 6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado. 7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória. 8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. 9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. 10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano. 11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes. 12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda. 13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel. (STJ - REsp: 2024829 SC 2022/0280737-0, Data de Julgamento: 07/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023) Acerca da quantificação, a jurisprudência vigente estipula quantia mensal que varia entre 0,5% e 1% sobre o valor do imóvel, tendo como termo inicial a data em que constatado o inadimplemento da Ré e como termo final a data em que o Autor for reintegrado à posse do bem. Neste cenário, ao tempo que reconheço o direito da parte Ré à restituição de 75% das parcelas pagas, deixo de promover a respectiva condenação do Autor, uma vez que a este é devida indenização pelo tempo em que os Requeridos usufruíram do imóvel. A conclusão acima delineada reflete a hipótese de compensação, prevista no art. 368 do Código Civil. Considerando as peculiaridades da demanda e que o autor e os réus, simultaneamente, assumem a figura de credor e devedor, é necessário compensar as referidas obrigações de pagar. Em caso semelhante, o I. Tribunal de Justiça de São Paulo isentou o vendedor de restituir os valores pagos pelo comprador, a fim de compensar os créditos e débitos simultâneos, vejamos: APELAÇÃO. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Ação fundada no inadimplemento do compromissário comprador pelo não pagamento das parcelas do contrato. Procedência dos pedidos. Insurgência. Descabimento. Arguição de prescrição. Pleito de restituição de quantias pagas. Inadmissibilidade. Tratando-se de pedido de rescisão contratual, cumulado com reintegração de posse pelo inadimplemento do preço ajustado, o prazo prescricional é o decenal, previsto no artigo 205 do Código Civil, contado a partir do vencimento da última parcela do financiamento imobiliário. Precedentes desta Corte e do E. STJ. Inadimplência de longa data, inconteste. Posse injusta configurada. Reintegração que é consequência do rompimento do negócio. Perda das parcelas adimplidas. Possibilidade. Peculiaridades do caso que autorizam a retenção pela promitente vendedora. Ausência de enriquecimento sem causa. Compensação pelos prejuízos e uso gratuito do bem. Fixação de alugueres pela fruição do bem, cujo montante certamente ultrapassaria o valor das prestações pagas, considerando o baixo valor das parcelas e o longo período de ocupação do imóvel sem contraprestação (mais de 10 anos). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. (TJ-SP - 1001723-23.2020.8.26.0362, Relator: Márcio Boscaro, Data de Julgamento: 19/03/2022, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/03/2022) Frise-se que tal medida se amolda ao caso em questão, em que a parte Ré usufrui há mais de 15 (quinze) anos do imóvel sem ter efetuado qualquer contraprestação ao vendedor no período e ainda constar com débitos fiscais junto ao Município. Neste cenário, a compensação se mostra adequada para evitar enriquecimento ilícito dos Requeridos e eventual frustração de pagamento na fase de cumprimento de sentença, razão pela qual o Autor fica desobrigado de restituir quaisquer valores. Forte em tais premissas, entendo que o autor logrou êxito em comprovar os fatos constitutivos do seu direito, bem como que este direito encontra amparo jurisprudencial, razão pela qual a procedência do pedido é de rigor. 3. Dispositivo Ante o exposto, julgo PROCEDENTE o pedido para: a) Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel situado no Lote 12, Quadra 26, Loteamento Jardim das Acácias, em Luís Eduardo Magalhães/BA, com área de 600m², (Id. 11070355). b) Determinar que o Autor seja reintegrado no imóvel objeto do referido contrato; c) Reconhecer o direito à compensação entre as obrigações de pagar das partes, razão pela qual fica o Autor desobrigado de restituir quaisquer valores, conforme fundamentação supra. Condeno os Réus ao pagamento das custas e honorários sucumbências, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §1º e 2º do CPC. Após o trânsito em julgado, expeça-se o competente mandado de reintegração de posse. Na hipótese de interposição de recurso de apelação, por não haver mais juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo a quo (art. 1.010, CPC), sem nova conclusão, intime-se a parte contrária para oferecer resposta, no prazo de 15 (quinze) dias. Após, em sendo caso, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia com as nossas homenagens e cautelas de praxe. Oportunamente, extingo o processo com resolução do mérito nos termos do art. 487, I do CPC. P.I.C. Luís Eduardo Magalhães, datado digitalmente Bela. Renata Guimarães da Silva Firme Juíza de Direito

15/11/2024, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau

Juntada de certidão

Juntada de certidão

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau

Juntada de Petição de contra-razões

Juntada de certidão

Juntada de Petição de contra-razões

Juntada de Petição de substabelecimento

Decorrido prazo de DELTAVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 09/12/2024 23:59.

Decorrido prazo de ARLINDA DOS SANTOS SOUZA em 09/12/2024 23:59.

Decorrido prazo de CARLOS ANTONIO ALVES BARBOSA em 09/12/2024 23:59.

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