Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Requerente: Sidney Quintela Oliveira Advogado: Ibsen Novaes Junior (OAB:BA14734) Terceiro
Interessado: Ministerio Publico Do Estado Da Bahia
Interessado: Cartorio De Registro De Imoveis, Hipotecas E Titulos E Documentos Pessoas Juridicas Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS Processo: DÚVIDA n. 8006409-07.2022.8.05.0150 Órgão Julgador: 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS
REQUERENTE: SIDNEY QUINTELA OLIVEIRA Advogado(s): IBSEN NOVAES JUNIOR (OAB:BA14734)
INTERESSADO: CARTORIO DE REGISTRO DE IMOVEIS, HIPOTECAS E TITULOS E DOCUMENTOS PESSOAS JURIDICAS Advogado(s): SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS SENTENÇA 8006409-07.2022.8.05.0150 Dúvida Jurisdição: Lauro De Freitas
Trata-se de Procedimento de Dúvida Inversa, suscitada por SIDNEY QUINTELA OLIVEIRA contra ato praticado por IVANIA MARIA MESQUITA RODRIGUES, oficiala do Registro de Imóveis de Lauro de Freitas. Em síntese, o suscitante alega que, em 27 de julho de 2016, firmou contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel descrito na inicial. Aduz que, por duas vezes requereu a averbação do contrato particular de promessa de compra e venda naquela Serventia, entretanto, teve o seu registro negado, conforme notas devolutivas, datadas de fevereiro de 2021 e maio de 2022, com a informação de que necessário o reconhecimento de firma das assinaturas do contrato, bem como havia várias indisponibilidades em nome da promitente vendedora. Assevera que o bem não dispõe de matrícula individualizada, para cada um dos futuros apartamentos, vinculados ao empreendimento em comento, existindo tão somente a matrícula matriz, sobre a qual recaem todos os pedidos de indisponibilidade e não, especificamente, sobre o apartamento objeto da promessa de compra e venda. Nesse contexto, informa que os motivos apontados na nota de devolução, não possuem o condão de impedir os registros de contratos de compra e venda. O adquirente declara que tem conhecimento que o imóvel está em litígio e possui o direito de ver seu contrato registrado. Requer seja determinado o registro da promessa de compra e venda relativamente ao “Apartamento 203, do Edifício Volga, integrante do Condomínio Morada das Águas Residente Club”, independentemente da existência de anotações de indisponibilidade, bem como a condenação do Suscitado ao pagamento de custas judiciais. A suscitada de manifestou, id. 228928745. Alega que não tem quaisquer dúvidas quanto ao procedimento a ser adotado, porquanto o procedimento questionado foi adotado em total cumprimento às leis que regem o direito imobiliário. Entende a Oficiala que o registro da escritura pública depende do prévio levantamento das ordens de indisponibilidade junto à respectiva matrícula. O Ministério Público se manifestou, alegando que não cabe intervenção daquele órgão neste procedimento, id. 332405230. É o necessário. Decido. De proêmio, cumpre ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional. No Sistema Registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. Assim, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei. No caso dos autos, constam na matrícula do imóvel objeto dos autos, averbações de indisponibilidade. Assim, assiste à oficiala de Registro de Imóveis o óbice do registro, devendo o interessado buscar o levantamento do ato na via judicial. Verifica-se que não houve cancelamento dos ônus incidentes sobre os imóveis nas ações que originaram as restrições. Com efeito, o óbice se mantém até que haja determinação contrária do(s) juízo(s) da qual emanou(ram), único competente para a revisão do ato. Ressalta-se que o artigo 14 do Provimento nº 39 do CNJ determina a prévia consulta à CNIB antes da prática de qualquer ato notarial ou registral, exceto a lavratura de testamento. Assim, enquanto permanecerem os gravames, o ingresso no fólio real mostra-se inviável, mesmo que a indisponibilidade tenha ocorrido após a celebração do negócio jurídico. Nesse sentido: “Registro de imóveis - Dúvida – Escritura pública de venda e compra - Cedente cujos bens foram declarados indisponíveis -Impossibilidade de registro de alienação voluntária - Irrelevância de a indisponibilidade ter sido decretada depois do negócio jurídico - Princípio do tempus regit actum - Dúvida procedente - Recurso desprovido” (Apelação nº 9000017-44.2013.8.26.0577, Rel. Des. Elliot Akel, j. em 30/7/2015). “REGISTRO DE IMÓVEIS - Escritura de Compra e Venda lavrada antes da averbação da indisponibilidade, mas apresentado a registro depois dela - Impossibilidade de registro até que a indisponibilidade seja cancelada por quem a decretou - Tempus regit actum - Precedentes do CSM - Recurso não provido” (Apelação nº 0015089-03.2012.8.26.0565, Rel. Des. Renato Nalini, j. em 23/8/2013). Imperativo mencionar também o que prescreve o art. 214 e §§ 3º e 4º, da Lei de Registros Públicos (Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004), os quais são taxativos ao esclarecer que, nos casos em que há a ocorrência de bloqueio, o oficial não poderá praticar atos em relação à matrícula, se antes não houver uma autorização judicial: “Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta. [...] § 3º Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula. § 4o Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio." Nestes termos, correta a recusa da Oficiala, devendo subsistir enquanto não cancelados os ônus (indisponibilidade) pela via judicial. Posto isto, JULGO IMPROCEDENTE a presente dúvida inversa, mantendo a exigência apresentada pela Oficiala do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento administrativo. P.I.C. Confiro à presente, força de mandado judicial, com fulcro no art. 188, combinado com o art. 277, ambos do CPC. lg Lauro de Freitas/BA, na data da assinatura digital. LUIZA ELIZABETH DE SENA SALES SANTOS Juíza de Direito (Documento assinado eletronicamente)