Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Autor: Cristiano Ferreira Pereira Advogado: Angelica Vitoria Costa Falcao (OAB:BA66164)
Reu: Mrv Engenharia E Participacoes Sa Advogado: Ivan Isaac Ferreira Filho (OAB:BA14534) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0502073-49.2016.8.05.0150 Órgão Julgador: 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS
AUTOR: CRISTIANO FERREIRA PEREIRA Advogado(s):
REU: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Advogado(s): LUCAS MENEZES BARRETO (OAB:BA27251), IVAN ISAAC FERREIRA FILHO (OAB:BA14534) SENTENÇA CRISTIANO FERREIRA PEREIRA propôs a presente AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE CONTRATO contra MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A, todos qualificados na inicial. Alega a parte autora que firmou contrato de promessa de compra e venda com a ré para aquisição de uma unidade imobiliária, no valor de R$ 120.540,00, tendo efetuado o pagamento de sinal de valor de aproximadamente de R$ 2.000,00, e aproximadamente R$ 3.400,00 referente às parcelas. Narra que o restante, R$ 107.560,00, seria pago mediante financiamento bancário, porém houve recusa do financiamento pela Caixa Econômica Federal. Com isso, a ré se recusou a dar continuidade à aquisição do imóvel. Afirma que houve uma proposta de acordo pela parte ré, no valor da parcela em menos de R$ 300,00. Assim, deseja poder adquirir o imóvel nos termos da referida proposta. O requerente informa que teve de pagar alugueis no valor de aproximadamente R$ 300,00 desde dezembro de 2013. Assevera a culpa exclusiva da parte ré, que não cumpriu com suas obrigações de entregar a unidade contratada. Requer a gratuidade da justiça. Pleiteia a procedência dos pedidos para: a) permitir a aquisição do imóvel nos termos da proposta anteriormente ofertada pela ré; b) Subsidiariamente, a declaração da rescisão do contrato firmado, por culpa exclusiva da ré, isentando-o de qualquer ônus decorrente da extinção do contrato; b.1) condenação da ré a devolver, em dobro, as arras confirmatórias, nos termos do art. 418 do Código Civil, totalizando aproximadamente R$ 4.000,00. Pediu, ainda: b.2) a devolvolução de todas as quantias pagas no valor de R$ 3.400,00, referentes aos valores já pagos pelas parcelas e pelo sinal que foi dado; b.3) a ressarci-lo por danos materiais, todas as quantias pagas a título de alugueis, totalizando R$ 11.000,00. Juntou documentos. Foi deferida a gratuidade da justiça (ID 71308722). Tentada a conciliação, restou infrutífera (ID 71308779). A parte ré apresentou Contestação (ID 71308786). Impugnou a inversão do ônus da prova. No mérito, apontou a inexistência de culpa pela negativa do financiamento por parte da instituição financeira, e a impossibilidade de restituição integral do valor pago pela autora. Indica que o autor efetuou o pagamento de R$ 1.272,03. Juntou o contrato (ID 71308787) e planilha (ID 71308788). Réplica (ID 71308798). Intimadas para outras provas, a parte autora pediu a prova testemunhal (ID 71308805). Foi anunciado o julgamento antecipado (ID 177571871). É o relatório. Decido. O feito comporta o julgamento antecipado, nos termos do que prevê o art. 355, I, do CPC
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS SENTENÇA 0502073-49.2016.8.05.0150 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Lauro De Freitas
Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer, visando compelir a ré a manter os termos de uma proposta de acordo para pagamento do saldo devedor da compra de um imóvel, pelo fato de ter sido recusado o financiamento pela instituição financeira. Subsidiariamente, a rescisão do contrato. A ré resiste, asseverando a culpa exclusiva do autor pela não aprovação do financiamento. É caso de inversão do ônus da prova nos termos do art. 6 º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, por ser a parte requerente hipossuficiente na questão probatória e sua versão ser verossímil. Não há como se afastar a condição de consumidor da parte autora, pois se utilizou dos serviços da parte requerida como destinatário final. Presentes os pressupostos de admissibilidade e validade do processo. As partes sendo legítimas e não havendo causa de suspensão ou nulidade, passo ao exame do MÉRITO. A tentativa de conciliação restou infrutífera (ID 71308779). Nos termos do art. 5º, inciso II, da Constituição Federal de 1988, ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Assim, considerando que a tentativa de conciliação não logrou êxito, não há previsão legal que obrigue a parte ré aceitar a forma de pagamento indicada. Cinge-se a controvérsia em decidir se houve inadimplemento contratual culposo ou não da parte requerente. Ou seja, se a não obtenção do financiamento bancário é um fato que lhe exime de responder pelas penalidades contratuais ou se deve se sujeitar à cláusula penal e retenção dos valores pela requerida. Consta na cláusula 6 do contrato que a parte autora assumia única e exclusiva responsabilidade pelo financiamento: [...] celebrarei contrato de financiamento com Agente Financeiro e caberá a ela aprovar meu crédito; caso o crédito não seja aprovado, pelo Agente Financeiro, Os valores despendidos para pagamento do item 3.3, não serão devolvidos. [...]. No caso, houve sim inadimplemento culposo. Não há dúvida de que, independentemente de culpa, o compromissário comprador, tem direito de pedir a rescisão do contrato e a devolução das parcelas pagas. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça dispõe que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Admissível se mostra, pois, a rescisão do contrato por iniciativa do promitente comprador, desde que respeitados os dispositivos legais atinentes à espécie, com a retenção, neste particular, de porcentagem para amenizar os gastos administrativos da promitente vendedora. Destaco, contudo, que o percentual de devolução deve corresponder ao valor das parcelas pagas e não ter por base de cálculo o valor do contrato, como pretende a ré, por ser extremamente prejudicial ao consumidor. Resumindo, deve a demandada devolver ao autor os valores por ele pagos. De outra banda, o requerente deverá arcar com indenização pela rescisão culposa do contrato, correspondente aos gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor. Com a edição da Lei nº 13.786/2018, aliada ao entendimento jurisprudencial sedimentado, o percentual de retenção deve corresponder a 25% sobre o valor atualizado das prestações pagas: 1. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao definir que: o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes" (AgInt no REsp 2.076.914/SP, Relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 3/11/2023). 2. Sobre a condenação da construtora à restituição de valores pagos por promitente-comprador, incide correção monetária a partir do desembolso. [...] (AgInt no AREsp n. 2.598.872/ES, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 13/9/2024.) Sobre a divergência dos valores pagos, a planilha juntada pela ré aponta que o valor total pago pelo autor foi de R$ 1.532,03, uma vez que a ré não esta não se desimcumbiu de seu ônus de demonstrar como chegou ao valor de R$ 1.272,03. Do valor total, a título de sinal, foi pago R$ 508,24. A parte autora foi quem deu causa ao inadimplemento, assim, não há que se falar em restituição em dobro. Vale ressaltar também que é indevida a retenção integral das arras pela ré, uma vez que funcionaram como parte do pagamento do preço, devendo integrar o cálculo para a devolução dos valores. À respeito dos valor pagos correspondente à comissão de corretagem, no importe de R$ 1.967,00, considerando que a rescisão contratual motivada pela parte adquirente, a comissão de corretagem também deve integrar o cálculo: [...]PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PARTE ADQUIRENTE. RESCISÃO CONTRATUAL. MOTIVAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. PARCIAL. SÚMULA Nº 568/STJ. […] 2. A controvérsia dos autos reside em definir se a parte compradora faz jus à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem no caso em que o contrato de promessa de compra e venda foi rescindido por sua culpa. 3. A cláusula que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem é legal, desde que observado o dever de informação. 4. No caso de rescisão contratual motivada pela parte adquirente, a comissão de corretagem deve ser parcialmente restituída (Súmula nº 543/STJ). Incidência da Súmula nº 568/STJ. [...] (AgInt no AREsp n. 1.999.458/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 19/9/2022.). Afasto o pleito de ressarcimento por despesas a título de aluguel, pois não ficou demonstrada qualquer ilicitude por parte da ré. Assim, não resta alternativa que não seja o acolhimento parcial dos pedidos.
Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE, EM PARTE, os pedidos formulados por CRISTIANO FERREIRA PEREIRA contra MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A, e o faço a fim de: a) Rescindir o “CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL” firmado entre as partes para aquisição do situado na Rua Gerino de Souza Filho, n° 5.197, Caji, Lauro de Freitas-BA (Parque Sun Garden); b) Condenar a requerida a proceder à devolução ao autor dos valores por ele pagos para a aquisição dos imóveis e devidamente comprovados, (observada a retenção do percentual 25%), com correção monetária desde os respectivos desembolsos (Súmula 43 do STJ), acrescido de juros moratórios, a partir da citação (art. 405 do CC), observada as regras dos art. 389, parágrafo único, e 406, ambos do Código Civil, com a redação dada pela Lei n. 14.905/2024; c) Por fim, extingo o processo com resolução de mérito. Devido a sucumbência recíproca, as partes arcarão com metade das custas/despesas processuais e honorários advocatícios, ao patrono adverso, que arbitro em 15% do valor da condenação, observada a suspensão da exigibilidade prevista no art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, em razão da gratuidade concedida ao autor. Dou por prequestionados todos os argumentos e teses jurídicas trazidas para os fins tão só de evitar embargos aclaratórios protelatórios (CPC, arts. 77, 1025/1026). Advirto que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios (inclusive voltados à mera rediscussão do julgado) enseja a aplicação da multa prevista no art.1.026, §2º, do CPC. Transitada em julgado, se não houver requerimento de interesse no prosseguimento do feito, arquive-se com baixa. Confiro à presente, força de mandado judicial/ofício, com fulcro no art. 188, combinado com o art. 277, ambos do CPC. P.I.C. Lauro de Freitas/BA, na data da assinatura digital. LUIZA ELIZABETH DE SENA SALES SANTOS Juíza de Direito (Documento assinado eletronicamente) Jéssica Laiane de Carvalho Estagiária de Pós-Graduação DESTINATÁRIO: Nome: CRISTIANO FERREIRA PEREIRA Endereço: desconhecido Nome: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Endereço: desconhecido