Procedimento Comum Cível 8021375-88.2022.8.05.0080 - TJBA

Procedimento Comum Cível 8021375-88.2022.8.05.0080 - TJBA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Autor: Jorge Alves Morais Advogado: Kayque De Castro Boaventura Ribeiro (OAB:BA72437) Autor: Ana Cleide Ponce Morais Morais Advogado: Kayque De Castro Boaventura Ribeiro (OAB:BA72437) Reu: Nova Vista Empreendimentos Imobiliarios Ltda Advogado: Givanildo Fernandes Leonidas (OAB:BA42261) Sentença: PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA JUÍZO DE DIREITO DA 3ª VARA DOS FEITOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA Autos do Processo nº 8021375-88.2022.8.05.0080 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) SENTENÇA PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 3ª V DE FEITOS DE REL DE CONS. CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA SENTENÇA 8021375-88.2022.8.05.0080 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Feira De Santana Vistos, etc. Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS ajuizada por JORGE ALVES MORAIS e outro (1) em face de NOVA VISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, devidamente qualificados, alegando os autores, em síntese, que firmaram com a ré um instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel, em 03/12/2014, tendo por objeto a aquisição do lote 26, quadra D, no Empreendimento Loteamento Brisas Ville, localizado nesta Cidade, registrado no 1º Registro de Imóveis e Hipotecas desta Comarca, sob nº 64887, no valor de R$ 79.999,60 (setenta e nove mil, novecentos e noventa e nove reais e sessenta centavos). Conforme narram, o pagamento foi acordado da seguinte forma: a) R$ 9.600,00 (nove mil e seiscentos reais) a título de sinal, sendo este valor dividido em 4 (quatro) parcelas mensais e sucessivas de R$ 2.400,00 (dois mil e quatrocentos reais), com pagamento inicial em 03/12/2014 e final em 03/03/2015; b) R$ 59.199,60 (cinquenta e nove mil, cento e noventa e nove reais e sessenta centavos) divididos em 120 (cento e vinte) parcelas, também mensais e sucessivas, na quantia de R$ 493,33 (quatrocentos e noventa e três reais e trinta e três centavos), a partir de 15/04/2014; e, c) R$ 11.200,00 (onze mil e duzentos reais) em 2 (duas) parcelas anuais e sucessivas de R$ 5.600,00 (cinco mil e seiscentos reais), com datas de vencimentos em 05/12/2015 e 05/12/2016. Sustentam que cumpriram todas as obrigações perante a acionada, pagando um montante de R$ 97.010,92 (noventa e sete mil, dez reais e noventa e dois centavos), porém, com o decorrer do tempo, as parcelas tornaram-se excessivas, extrapolando o valor previsto inicialmente (R$ 493,33), chegando a quantia de R$ 1.340,48 (um mil, trezentos e quarenta reais e quarenta e oito centavos). Afirmam que não queriam rescindir o negócio jurídico, motivo pelo qual propuseram um acordo para quitação do bem, contudo, não obtiveram sucesso. Apontam, por fim, que são comerciantes e tiveram o seu sustento afetado incalculavelmente pelos efeitos da pandemia do Covid-19, tornando insustentável a manutenção do financiamento, momento em que comunicaram à demandada o desinteresse em permanecer com o imóvel e postularam pela devolução do bem, contudo, a ré ofereceu a devolução de uma quantia ínfima comparada ao total já quitado. Formulam, assim, os seguintes pedidos: a) a restituição dos valores pagos devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso, no importe de R$ 158.327,57 (cento e cinquenta e oito mil, trezentos e vinte e sete reais e cinquenta e sete centavos) e juros de mora; b) a redução da cláusula penal para 10% (dez por cento); c) a condenação da ré em danos morais, na quantia não inferior a R$ 30.000,00 (trinta mil reais). Juntou documentos ID. 219440513 à 219440528. No evento 299532880, foi deferido o benefício da gratuidade de justiça à parte autora. Realizada a audiência de conciliação, a mesma restou inexitosa - ID. 413471255. Citada, a ré apresentou contestação (ID. 416808091) arguindo, preliminarmente, a inépcia da inicial. No mérito, defende que a parte autora adquiriu o imóvel objeto da presente ação em 03/12/2014, sendo que as razões que motivaram o distrato resumem-se à falta de condições dos requerentes para o pagamento das parcelas contratuais, não havendo que se falar em atraso de obras, uma vez que seguiu rigorosamente todas as etapas previstas no negócio jurídico. Assevera que após os demandantes entrarem em contato solicitando o distrato, as condições foram prontamente aceitas, momento em que foi acordada a devolução de R$ 81.010,47 (oitenta e um mil, dez reais e quarenta e sete centavos), a serem pagas em 12 (doze) parcelas de R$ 6.750,87 (seis mil, setecentos e cinquenta reais e oitenta e sete centavos), o que foi devidamente assinado pelas partes, em 26/04/2022. Afirma a ausência de responsabilidade civil e de dano moral e, por fim, requer a condenação da parte autora em litigância de má-fé. Réplica - ID. 430710597. Alegações finais - ID’s. 471067169 e 472465586. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado, na forma do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, já que a questão controvertida revela-se unicamente como sendo de direito, pelo que reputo desnecessária a produção de outras provas, na medida em que as circunstâncias fáticas relevantes à formação do convencimento encontram-se documentalmente demonstradas nas provas trazidas aos autos. Verifico, de logo, que existe preliminar arguida pela ré, ainda não enfrentada. Passo à respectiva análise. PRELIMINAR INÉPCIA DA INICIAL Afasto a preliminar em destaque uma vez que a petição inicial cumpriu, genericamente, todos os requisitos exigidos no art. 319 e ss, do CPC. Outrossim, a comprovação de ato ilícito por parte da acionada constitui matéria adstrita ao mérito, sendo analisada a seguir. Rejeita, portanto, a preliminar, passa-se ao exame do mérito. MÉRITO Cinge-se a controvérsia sobre a possibilidade de discussão do montante final que deve ser restituído à parte autora - tendo em vista o termo de distrato firmado -, e a consequente quantia que deve ser paga, bem como o percentual devido a título de cláusula penal e eventual dano à esfera extrapatrimonial dos requerentes. De logo, para balizar o tema à análise do caso presente, necessário registrar que a relação ora discutida (entre a parte autora e a requerida) é tipicamente de consumo, adequando-se a hipótese aos requisitos dos artigos 2º e 3º, § 2º do Código de Defesa do Consumidor. Embora aplicáveis ao caso concreto as regras da Lei n. 8.078/1990, não se efetivou, no caso, a inversão do ônus da prova que, como regra de instrução, não pode ser efetivada neste momento. Entretanto, vigora em nosso ordenamento jurídico, o regramento do ônus da prova, cabendo à parte autora provar o fato constitutivo de seu direito, de acordo com o artigo 333, inciso I, e, de outro lado, incumbe ao réu demonstrar a existência de fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito da parte autora conforme preceitua o mesmo artigo, no inciso II, ambos do Código de Processo Civil. Citando Cândido Dinamarco (in Instituições de Direito Processual Civil. Vol. III. 4ª ed. São Paulo: Malheiros, p.71), "ônus é o encargo que se atribui a um sujeito para demonstração de determinadas alegações de fato. No nosso sistema processual civil, assim como o fato não alegado não pode ser levado em consideração no processo, o fato alegado, mas não demonstrado, será tido como inexistente. Disto decorre o interesse que as partes têm em realizar os atos processuais.". Pois bem. Na hipótese dos autos, alega a parte autora que não possuía mais o interesse em continuar com a vigência do contrato de compra e venda do imóvel objeto dos autos, uma vez que teve a sua vida financeira afetada pelos efeitos da pandemia do Covid-19, tornando insustentável a manutenção do financiamento anteriormente firmado. Com efeito, aponta que ao comunicar a parte ré acerca da rescisão, foi proposta a devolução de uma quantia ínfima comparada ao total já quitado, de modo que busca, em juízo, a redução da cláusula penal para 10% (dez por cento) e a restituição dos valores pagos devidamente corrigidos com a incidência dos juros de mora. Por seu turno, a parte acionada afirma que o negócio jurídico em questão já foi rescindido ao ser pactuado o instrumento particular de distrato, em 26/04/2022. Nesse sentido, é importante esclarecer, de logo, que tendo sido o contrato de compra e venda firmado em 2014 (ID. 416811873), às disposições da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) não se aplicam a este, em razão da vedação constitucional à retroatividade da lei e, também, em respeito ao ato jurídico perfeito. Ultrapassado esse ponto, tem-se, concernente ao distrato estabelecido entre as partes, que este negócio jurídico põe fim ao vínculo contratual pactuado a priori, resolvendo as obrigações contratualmente assumidas no instrumento de compra e venda, e, diante disso, a nulidade dos seus termos fica condicionada à demonstração de vícios ou abusividades das cláusulas estabelecidas (TJ-MT 10529990620208110041 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 16/11/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/11/2022). Assim, da detida análise dos autos, extrai-se do extrato da conta corrente onde estão discriminadas as parcelas pagas, ID. 416808099, que a parte autora havia quitado o total de R$ 97.019,08 (noventa e sete mil, dezenove reais e oito centavos), dos quais foram acordados o valor de R$ 81.010,47 (oitenta e um mil, dez reais e quarenta e sete centavos) a título de restituição aos requerentes. Nesse segmento, apesar de não ter sido discriminada as parcelas cobradas com o distrato, pela demandada, observa-se do e-mail no ID. 219440525 que apenas houve a retenção da cláusula penal em 20% (vinte por cento) “sobre o valor do lote”. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça firmou o seguinte entendimento: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS Nº 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga." (AgInt no REsp 1791907/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/03/2021, DJe 12/03/2021). Grifos nossos. Com efeito, ainda que errônea a retenção nos termos apontados no e-mail apresentado no ID. 219440525 (sobre o valor do lote), já que deveria incidir sobre o total pago, analisando o montante que foi acordado para a devolução aos autores, verifica-se que a quantia retida pela acionada não chega a, sequer, 17% (dezessete por cento) do total pago pelos demandantes (R$ 97.019,08), não havendo qualquer ilegalidade nesse ponto. Contudo, a respeito do parcelamento na devolução desses valores, o STJ já firmou entendimento pelo seu descabimento, devendo o mesmo ocorrer em uma única vez: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)”. Ainda: PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C. C RESTITUIÇÃO DE VALORES. Aquisição de frações de unidade imobiliária em regime de multipropriedade. Rescisão contratual por responsabilidade da promitente compradora - desistência. Devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel que deve ser realizada de uma só vez. Compreensão do disposto na Súmula 543 do C. Superior Tribunal de Justiça, bem como na Súmula 2 deste. E. Tribunal de Justiça. Termo inicial dos juros de mora que incidem a contar do trânsito em julgado. Tema 1002 do C. Superior Tribunal de Justiça. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AC: 10037688320228260344 SP 1003768-83.2022.8.26.0344, Relator: Dimas Rubens Fonseca, Data de Julgamento: 13/02/2023, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/02/2023). Diante disso, é considerada abusiva e, portanto, nula a cláusula que condiciona a forma de devolução, já que coloca os consumidores/autores em situação de desvantagem exagerada. Noutro giro, melhor sorte não assiste a parte autora no tocante aos descontos sobre as demais despesas que cita em sua inicial (ID. 219440512, págs. 4/5), previstas na cláusula décima quinta, parágrafo terceiro, do contrato de compra e venda (ID. 416811873), uma vez que deixou de demonstrar que estes descontos foram efetivamente realizadas pela requerida, ônus que lhe cabia, nos termos do art. 373, I, do CPC. Por fim, no tocante aos danos morais, entendo pelo seu descabimento, uma vez que a rescisão contratual ocorreu por culpa da parte autora, e, além disso, o parcelamento dos valores devidos a título de restituição - único ato ilícito praticado pela ré - não é capaz de atingir à esfera extrapatrimonial dos autores (TJ-MA - AC: 00069838020168100040 MA 0319662018, Relator: ANGELA MARIA MORAES SALAZAR, Data de Julgamento: 12/09/2019, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/09/2019 00:00:00). LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ Outrossim, requereu a acionada a condenação da parte autora em litigância de má-fé. Contudo, não restou evidenciado nos autos indícios de má-fé dos requerentes, posto que, acreditando possuir direito resistido, ingressou com a presente ação, direito este fundamental assegurado no art. 5º, XXXV, da Constituição Federal, e que foi confirmado em partes por este Juízo. DISPOSITIVO Ante o exposto, na forma do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos iniciais para CONDENAR a acionada a devolver aos autores, em uma única vez, os valores acordados no distrato ID. 416808098, abatida a quantia já paga, a ser apurada em liquidação de sentença, devidamente corrigido pelo IPCA, a partir de cada desembolso, e com incidência de juros de mora com base na variação da Selic, deduzido do IPCA, nos termos dos arts. 389, parágrafo único, e 406, §1º, ambos do Código Civil, de acordo com a redação conferida pela Lei nº 14.905, de 2024, a partir da citação. Considerando que a parte ré decaiu em parte mínima, cabe aos autores arcar com a integralidade das custas processuais e demais despesas, na forma do artigo 86, parágrafo único do CPC (STJ - AREsp: 2132550 GO 2022/0150438-2, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Publicação: DJ 03/08/2022). Fixo, ademais, os honorários sucumbenciais em favor do patrono da parte ré no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, conforme parâmetros estatuídos no art. 85, §2º do CPC, ficando suspensa a cobrança por ser a parte beneficiária da gratuidade de justiça (ID. 453183768). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Havendo Embargos de Declaração com pedido de efeitos infringentes, intime-se a parte embargada a fim de que tenha oportunidade de se manifestar, devendo fazê-lo no prazo de 05 (cinco) dias, tendo em vista a paridade de tratamento dispensado às partes (artigo 1.023, § 2º, do CPC). Sendo interposta apelação, dê-se vista ao recorrido, para apresentação de contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias. Feira de Santana, data do sistema Ely Christianne Esperon Lorena Juíza de Direito

25/11/2024, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau

Juntada de certidão

Juntada de Petição de contra-razões

Publicado Ato Ordinatório em 20/10/2025.

Disponibilizado no DJEN em 14/10/2025

Decorrido prazo de ANA CLEIDE PONCE MORAIS MORAIS em 01/09/2023 23:59.

Decorrido prazo de JORGE ALVES MORAIS em 01/09/2023 23:59.

Decorrido prazo de JORGE ALVES MORAIS em 01/09/2023 23:59.

Decorrido prazo de ANA CLEIDE PONCE MORAIS MORAIS em 01/09/2023 23:59.

Ato ordinatório praticado

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Juntada de Petição de outros documentos

Juntada de Petição de apelação

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Todas as movimentações(75)