Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Autor: Shoes Ltda - Me Advogado: Odair Jose Previato (OAB:SP247121)
Reu: Graute Empreendimentos Ltda Advogado: Rafael Abreu Silvany (OAB:BA43355) Advogado: Rafael Fonseca Lima (OAB:BA44247) Advogado: Alexandre Brandao Manciola (OAB:BA42961)
Reu: Banco Pan S.a Advogado: Fabio Rivelli (OAB:BA34908) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8001949-79.2019.8.05.0150 Órgão Julgador: 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS
AUTOR: SHOES LTDA - ME Advogado(s): ODAIR JOSE PREVIATO (OAB:SP247121)
REU: GRAUTE EMPREENDIMENTOS LTDA e outros Advogado(s): FABIO RIVELLI (OAB:BA34908), RAFAEL ABREU SILVANY (OAB:BA43355), RAFAEL FONSECA LIMA (OAB:BA44247), ALEXANDRE BRANDAO MANCIOLA (OAB:BA42961) SENTENÇA SHOES LTDA. - ME propôs a presente AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA e REPARAÇÃO DE DANOS, contra GRAUTE EMPREENDIMENTOS LTDA e BANCO PAN S/A (sucessor por incorporação de BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECÁRIA), objetivando a autora a outorga da escritura definitiva dos imóveis descritos no contrato de compra e venda, que foram hipotecados perante a segunda acionada. Alega que, em Dezembro de 2014, celebrou com a 1ª ré, um Contrato de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma e Outros Pactos, para aquisição, respectivamente, das unidades autônomas n.°s 318 e 319 do empreendimento Aero Espaço Empresarial & Hotel, localizado na Av. Santos Dumont, n.° 1883, Centro, CEP: 42700-000, Lauro de Freitas/BA. Ato contínuo, em Junho de 2015, também adquiriu a unidade autônoma n.° 320. Afirma que o preço ajustado foi integralmente quitado. Ao tentar regularizar o registro de suas propriedades, no competente cartório de registro de imóveis, narra a autora, que foi surpreendida com a informação de que as unidades autônomas encontram-se gravadas de hipoteca de primeiro grau, em favor de Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária, ora 2ª ré. Assevera que, quando da aquisição dos imóveis, estes não estavam hipotecados e nem possuíam gravames, tratando-se de fato, portanto, inequivocamente posterior aos contratos ora exibidos, sobre o qual não tinha conhecimento. Em sede de liminar, requer o cancelamento do gravame da hipoteca nas unidades. Pediu a procedência dos pedidos para confirmar a liminar, e determinada a adjudicação dos bens imóveis, e a condenação dos réus a ressarci-la por danos morais, em valor não inferior a R$ 107.744,00. Atribuiu à causa o valor de R$ 646.464,00. Juntou os Contratos das sala 318 (ID 20431780), 319 (ID 20431791) e 320 (ID 20431809), Termo de Quitação (ID 20431848), e outros documentos. O 2º réu apresentou Contestação (ID 31948558). Em sede de preliminar, alegou a ilegitimidade passiva. No mérito, diz que não se opõe quanto pleiteado na inicial, acerca do cancelamento da hipoteca pertinente às Salas 318 e 319, asseverando que já forneceu à corré os pertinentes “termos de liberação” para providências necessárias. No que tange à sala 320, alega que inexiste qualquer vínculo com a autora, e incumbe à 1ª ré providenciar a baixa no gravame. Impugnou a aplicação do CDC, e invocou a Lei n. 4.591/64. Apontou que inexiste prova cabal do integral pagamento da unidade autônoma n.° 320. Diz que é inaplicável a Súmula 308 do STJ, pois
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS SENTENÇA 8001949-79.2019.8.05.0150 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Lauro De Freitas
trata-se de sala comercial. Juntou Termos de Quitação das unidades 318 e 319 (ID 31948606). A 1ª ré apresentou Contestação (ID 32417427). Em sede de preliminar, alegou a ilegitimidade passiva e impugnou o valor da causa. No mérito, afirmou que já solicitou, mas o 2º réu tem se negado a realizar a baixa das hipotecas. Relata que já forneceu à empresa autora os respectivos termos de quitação das suas unidades. Réplica (ID 179128214). Reitera o pedido liminar. Intimados para outras provas, apenas o autor e o 2º réus se manifestaram, e informaram não ter interesse. Foi anunciado o julgamento antecipado (ID 382057950). É o relatório. Decido. O proveito econômico a ser obtido pela autora é aferível pelos valores dos contratos, somados aos demais pedidos. Assim, reputo como correto o valor atribuído à causa, pois correspondem aos valores dos três contratos e ao pedido de danos morais, para efeito do art. 292, VI, do CPC. Não obstante o 2º réu tenha impugnado, a relação havida entre as partes é de consumo e inteiramente regida pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor. Os fatos narrados na petição inicial, interpretados à luz da teoria da asserção, não autorizam reconhecer a ilegitimidade passiva das rés, na medida em que ambas tinham as atribuições para o cancelamento da hipoteca, logo, há responsabilidade solidária da construtora e da instituição financeira. Nesse sentido: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS. CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL URBANO. AQUISIÇÃO DE APARTAMENTOS. CLÁUSULA DE GARANTIA FIDUCIÁRIA E HIPOTECÁRIA. QUITAÇÃO. BAIXA HIPOTECA. CREDOR HIPOTECÁRIO E INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CDC. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. ÔNUS DOS RÉUS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS POR EQUIDADE. 1. Quitados os apartamentos, é certo que a hipoteca é inoponível ao autor (Súmula 308/STJ), cuja responsabilidade pela baixa é solidária entre a incorporadora e o agente financeiro (CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º), tanto no que se refere à obrigação de fazer como em relação aos danos advindos da omissão injustificada que perdurou por anos (danos morais). 2. Desacolhida parte mínima dos pedidos do autor, o ônus da sucumbência deve ser suportado por inteiro pelos réus (CPC, art. 86). 3. Constatado que não houve fixação de honorários em primeiro grau, possível fazê-lo de ofício de acordo com o valor corrigido da causa. APELAÇÕES CONHECIDAS. DESPROVIDA A PRIMEIRA E PARCIALMENTE PROVIDA A SEGUNDA. (TJGO – AC: 5009971.46.2017.8.09.0051, Rel. Des. JEOVÁ SARDINHA DE MORAES, DJ de 18/04/2022). Presentes os pressupostos de admissibilidade e validade do processo. As partes sendo legítimas e não havendo causa de suspensão ou nulidade, passo ao exame do MÉRITO. Cinge-se a controvérsia sobre a possibilidade do cancelamento da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, perante os adquirentes do imóvel, adquirido por meio de promessa de compra e venda. O Código Civil dispõe em seus artigos 1417 e 1418 que a promessa de compra e venda firmada, sem cláusula de arrependimento, garante ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel, podendo exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura devida e ficando autorizado a, havendo recusa, pleitear ao juiz a adjudicação do imóvel. Corroborando com o Termo de Quitação juntado no ID 20431848, a 1ª ré confessa que a parte autora quitou os três imóveis, registrados na matrícula de n. 25.531, registrada perante ao Registro Geral de Imóveis desta Comarca de Lauro de Freitas - BA. Considerando que a 1ª ré afirma que já solicitou, ao 2º réu, a baixa das hipotecas e este não se opõe aos pedidos, acerca do cancelamento da hipoteca, pertinente às Salas 318 e 319, restou demonstrado, nos autos, que os réus reconhecem a procedência dos pedidos, em relação a estas salas, e assim, deve ser homologado o reconhecimento destes pedidos. Prossigo a análise quanto à sala comercial 320. A 1ª ré apontou sua ausência de responsabilidade, asseverando que já solicitou, mas o 2º réu tem se negado a realizar a baixa no gravame. Este, por sua vez, asseverou que a hipoteca persiste, em razão da 1ª ré não ter quitado os valores devidos.
Trata-se de questão já há muito pacificada, pela Súmula 308 do E. Superior Tribunal de Justiça: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. A destinação do imóvel para fins comerciais não altera a possibilidade da incidência da referida Súmula. Se a GRAUTE EMPREENDIMENTOS LTDA não quitou o pagamento do contrato garantido pela hipoteca, mesmo com a quitação integral do contrato pela compradora,
trata-se de questão que envolve apenas e tão somente o banco réu e a construtora, não podendo atingir direitos da compradora, ora autora, terceira perante a relação jurídica do 2º réu com a 1ª ré, GRAUTE EMPREENDIMENTOS LTDA. A parte autora não pode ser penalizada após o pagamento integral de sua obrigação perante a construtora vendedora, por financiamento tomado por esta com o banco réu, de hipoteca que não a vincula. Nesse sentido: COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BAIXA DE HIPOTECA. Sentença de procedência, para declarar a ineficácia da hipoteca dos réus em relação aos autores e determinar que os réus que providenciem a baixa da hipoteca e a outorga de escritura definitiva de compra e venda, no prazo de 15 dias, sob pena de suprimento do consentimento. Irresignação do banco réu. Sentença mantida. 1. LEGITIMIDADE PASSIVA. Agente financeiro é parte legítima para figurar no polo passivo de ação que pretende baixa de hipoteca após quitação do preço. 2. BAIXA DA HIPOTECA. Financiamento imobiliário para a construção do empreendimento. Hipoteca constituída entre o banco e a construtora. Ineficácia perante o comprador (Súmula 308, STJ). Cancelamento devido. Eventual não pagamento que se trata de questão entre o banco e a construtora, sem prejudicar o comprador. 3. SUCUMBÊNCIA DO RÉU. Resistência do banco apelante à baixa da hipoteca, parte da pretensão dos autores. Sucumbência pelo princípio da causalidade. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1026104-29.2021.8.26.0405; Relator (a): Carlos Alberto de Salles; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/07/2023; Data de Registro: 25/07/2023). Ressalta-se, ademais, ser desnecessário o prévio requerimento administrativo junto ao Banco réu ou à cessionária. As provas dos autos são robustas quanto ao direito da parte autora em obter a escritura pública definitiva também da sala 320, uma vez que pagou integralmente o preço, sendo seu legítimo possuidor. Ademais, impende destacar que é desnecessário o registro dos instrumentos particulares de compra e venda no Cartório competente, consoante o Enunciado 239 das Súmulas do STJ: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis." Do ressarcimento de danos A ideia de responsabilidade civil vem do princípio de que aquele que causar dano a outra pessoa, seja ele moral ou material, deverá restabelecer o bem ao estado em que se encontrava antes do seu ato danoso e, caso o restabelecimento não seja possível, deverá compensar aquele que sofreu o dano. Para que configure a obrigação de indenização por danos morais, é imprescindível a demonstração da ilicitude da conduta, da ocorrência de dano e o nexo de causalidade. As pessoas jurídicas merecem, no que couber, a adequada proteção de seus direitos da personalidade, tendo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidado, na Súmula 227 /STJ, o entendimento de que as pessoas jurídicas podem sofrer dano moral. A tutela da personalidade da pessoa jurídica, que não possui honra subjetiva, restringe-se à proteção de sua honra objetiva, a qual é vulnerada sempre que os ilícitos afetarem seu bom nome, sua fama e reputação. A distinção entre o dano moral da pessoa natural e o da pessoa jurídica acarreta uma diferença de tratamento, revelada na necessidade de comprovação do efetivo prejuízo à valoração social no meio em que a pessoa jurídica atua (bom nome, credibilidade e reputação). No caso concreto, a mora das rés em realizar cancelamento da hipoteca da sala 320 demonstra a existência de danos morais que merecem reparação. Na fixação do quantum, deve-se considerar a capacidade econômica do ofensor, o grau de dolo ou culpa e a tripla função de representar pena ao infrator, o caráter pedagógico e a compensação ao lesado, observando-se sempre que a indenização por dano moral não pode erigir-se em causa determinante de enriquecimento sem causa. A indenização por dano moral deve representar para a vítima uma satisfação capaz de amenizar de alguma forma o sofrimento impingido. Como se vê, o conjunto probatório colhido é seguro para autorizar a procedência do pedido. No entanto, em parte.
Ante o exposto, rejeitadas as preliminares, com fulcro no art. 487, III, alínea “a”, do CPC, HOMOLOGO o reconhecimento dos pedidos de cancelamento da hipoteca, em relação às salas comerciais 318 e 319, e com fulcro no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE, EM PARTE, os pedidos de SHOES LTDA. - ME contra GRAUTE EMPREENDIMENTOS LTDA e BANCO PAN S/A (sucessor por incorporação de BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECÁRIA), para o fim de: 1 - Determinar que os réus, de forma solidária, providencie a baixa da hipoteca que recai sobre a sala 320 do empreendimento Aero Espaço Empresarial & Hotel, localizado na Av. Santos Dumont, n.° 1883, Centro, CEP: 42700-000, Lauro de Freitas/BA, imóvel este de Matrícula nº 25.531, registrada no Cartório Geral de Imóvel deste município de Lauro de Freitas - BA, no prazo de 15 dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), com limite de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), e adjudicá-la compulsoriamente em favor da SHOES LTDA. - ME, servindo esta Sentença como título hábil, suprindo a declaração de vontade dos vendedores; 1.1 Para tanto, o Banco credor deverá adotar as providências necessárias para que seja cancelado o ônus hipotecário incidente sobre o imóvel de titularidade da autora. O Ofício do Registro Geral de Imóveis da Comarca deste município de Lauro de Freitas - BA deverá, em seguida, proceder à transferência do domínio do imóvel em favor da adquirente. A 1ª ré, GRAUTE EMPREENDIMENTOS LTDA deverá adotar as diligências exigidas para que seja promovida a outorga da escritura pública; 2 - Condeno os réus a ressarcir à autora, por danos morais, o importe de R$ 8.000,00 (oito mil reais), acrescido de juros moratórios, a partir da citação (art. 405 do CC), e correção monetária (Súmula 362 do STJ), observada as regras dos art. 389, parágrafo único, e 406, ambos do Código Civil, com a redação dada pela Lei n. 14.905/2024; 3 - Extingo o processo com resolução do mérito. Presentes os requisitos do art. 300 do CPC, antecipo os efeitos da tutela. Com o trânsito em julgado, expeça-se mandado ao Cartório Geral de Imóvel de Lauro de Freitas - BA, para que, comprovado o pagamento do imposto de transmissão, registre a transferência da propriedade do imóvel aos autores, servindo essa de título. Valerá a presente como ofício para que os requeridos tomem as providências necessárias à baixa do gravame. Em relação aos pedidos sobre à sala 320 e de reparação de danos, devido a sucumbência mínima, condeno os réus ao pagamento das custas/despesas processuais e honorários advocatícios, ao patrono adverso, que arbitro em 10% do valor do proveito econômico obtido. No que tange aos dois pedidos reconhecidos pelos réus, sobre as salas 318 e 319, em observância ao art. 90, §1º, do CPC, condeno os réus, na proporção de 50% cada, ao pagamento das custas/despesas processuais e honorários advocatícios, ao patrono adverso, que arbitro em 10% do valor do proveito econômico obtido. Dou por prequestionados todos os argumentos e teses jurídicas trazidas para os fins tão só de evitar embargos aclaratórios protelatórios (CPC, arts. 77, 1025/1026). Advirto que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios (inclusive voltados à mera rediscussão do julgado) enseja a aplicação da multa prevista no art.1.026, §2º, do CPC. Transitada em julgado, se não houver requerimento de interesse no prosseguimento do feito, arquive-se com baixa. Confiro à presente, força de mandado judicial/ofício, com fulcro no art. 188, combinado com o art. 277, ambos do CPC. P.I.C. Lauro de Freitas/BA, na data da assinatura digital. LUIZA ELIZABETH DE SENA SALES SANTOS Juíza de Direito (Documento assinado eletronicamente) Jéssica Laiane de Carvalho Estagiária de Pós-Graduação DESTINATÁRIO: Nome: SHOES LTDA - ME Endereço: AV SANTOS DUMONT, 1883, SALA 3183 ANDAR AERO ESPACO EMPRESARIAL E HOTEL, ESTRADA DO COCO, LAURO DE FREITAS - BA - CEP: 42700-001 Nome: GRAUTE EMPREENDIMENTOS LTDA Endereço: AVENIDA SANTOS DUMONT, 1883, CENTRO, LAURO DE FREITAS - BA - CEP: 42700-001 Nome: BANCO PAN S.A Endereço: Avenida Paulista, 1374, 16 andar, Bela Vista, SãO PAULO - SP - CEP: 01310-916