Cumprimento de sentença 8001300-03.2021.8.05.0229 - TJBA

Cumprimento de sentença 8001300-03.2021.8.05.0229 - TJBA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Requerente: Carlene De Oliveira Cardoso Soares Advogado: Valter Guilherme Costa De Almeida (OAB:BA31934) Advogado: Felipe Mendonca Montenegro (OAB:BA47719) Advogado: Marcia Nunes De Assis Montenegro (OAB:BA52171) Requerente: Abigail Oliveira Santos Advogado: Valter Guilherme Costa De Almeida (OAB:BA31934) Advogado: Felipe Mendonca Montenegro (OAB:BA47719) Advogado: Marcia Nunes De Assis Montenegro (OAB:BA52171) Requerente: Joao Geraldo Spricigo Advogado: Valter Guilherme Costa De Almeida (OAB:BA31934) Advogado: Felipe Mendonca Montenegro (OAB:BA47719) Advogado: Marcia Nunes De Assis Montenegro (OAB:BA52171) Requerente: Maria Do Carmo Da Silva Assis Advogado: Valter Guilherme Costa De Almeida (OAB:BA31934) Advogado: Felipe Mendonca Montenegro (OAB:BA47719) Advogado: Marcia Nunes De Assis Montenegro (OAB:BA52171) Requerido: Condominio Cidades Do Sul Advogado: Givanildo Fernandes Leonidas (OAB:BA42261) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS DE SANTO ANTONIO DE JESUS Processo: TUTELA CÍVEL n. 8001300-03.2021.8.05.0229 Órgão Julgador: 1ª V DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS DE SANTO ANTONIO DE JESUS REQUERENTE: CARLENE DE OLIVEIRA CARDOSO SOARES e outros (3) Advogado(s): VALTER GUILHERME COSTA DE ALMEIDA (OAB:BA31934), FELIPE MENDONCA MONTENEGRO (OAB:BA47719), MARCIA NUNES DE ASSIS MONTENEGRO (OAB:BA52171) REQUERIDO: CONDOMINIO CIDADES DO SUL Advogado(s): GIVANILDO FERNANDES LEONIDAS (OAB:BA42261) SENTENÇA PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS DE SANTO ANTONIO DE JESUS SENTENÇA 8001300-03.2021.8.05.0229 Tutela Cível Jurisdição: Santo Antônio De Jesus Trata-se, no presente caso, de Ação Declaratória de Inexistência Jurídica, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por CARLENE DE OLIVEIRA CARDOSO SOARES e outros em face de Condomínio Cidades do Sul. Em síntese, aduzem os autores que são proprietários de lotes, cujo loteamento foi ilegalmente convertido em condomínio e que, ademais, foi instituída uma associação, sem que tenham se associado, de forma que nunca constituíram relação jurídica com a entidade. Referem que desde 2003, alguns moradores decidiram contratar serviços privados, rateando as despesas, providência da qual discordaram, o que não tem impedido de serem importunados e constrangidos com cobranças de taxas condominiais. Expõem que tal fato resulta em cobranças indevidas de títulos não pagos, restrições creditícias e processos judiciais contra si. Transcrevem dispositivos legais, textos doutrinários e decisões judiciais sobre o tema. Declinam, pois, que, em vista do exposto, é imprescindível a concessão tutela de urgência, em caráter liminar, para que seja determinado ao requerido que cesse as cobranças das “taxas”. À exordial foram juntados procuração e documentos, incluindo a matrícula do loteamento (ID nº 107856596), contratos de promessa de compra e venda avençado entre as partes (107856598, 107856599), contrato padrão de promessa de compra e venda registrado em cartório (ID nº 107856600), escritura de compra e venda avençada entre as partes (ID nº 107856601), ata de constituição do condomínio (ID nº 107862309), estatuto assinado (ID nº 107862310), dentre outros. Recebida a exordial, primeiramente foi indeferida a tutela de urgência. Eis que os autores pugnaram pela reconsideração do pedido e alegam que acostaram aos autos anteriormente à decisão, documentos que não foram levados em consideração, de forma que a tutela de urgência foi concedida. Foi realizada audiência de conciliação, na qual não logrou êxito, em virtude das do desinteresse das partes em firmar acordo. Na oportunidade, a parte ré informou que não impõe óbices à entrada do carro da prefeitura para recolhimento de resíduos domésticos, nem para a realização da limpeza urbana (termo de audiência ID nº 152442300). Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação, na qual inicialmente, narra que há, na verdade, cotização pelos serviços prestados, de modo que os autores gozam dos benefícios prestados pela associação. Afirma que no contrato de compra e venda constante nos autos foi informado acerca da existência de áreas de uso comum, bem como a existência de guaritas de segurança com portões eletrônicos. Narra que os autores estão almejando que os benefícios que foram implantados pela associação sejam prestados para eles de forma gratuita, caracterizando enriquecimento sem causa. Aduz que: “em loteamentos, se adquire apenas o próprio lote, um espaço definido, sendo que as áreas comuns são de domínio público, após a aprovação municipal do sistema viário, que terá o uso cedido aos adquirentes. Ao ceder esse uso, alguns serviços públicos deixam de ser prestados pelo município, por exemplo, a coleta de lixo e equipe de limpeza pública não adentram no loteamento, sendo necessária a contratação de um serviço particular para a sua prestação, entre tantos outros serviços necessários para manutenção da limpeza, segurança e saúde de todos os proprietários de unidades que integram o loteamento, sendo que tal limitação não se dá por qualquer proibição de acesso da associação as dependências internas do loteamento por estes prestadores.” Informa que após a suspensão da cobrança das taxas, conforme determinado em decisão liminar nestes autos, pararam de prestar serviços aos autores, os quais enviaram notificação à parte ré, reclamando sobre o acúmulo de lixo. Outrossim, a requerida informou que jamais impediu o acesso do veículo coletor de resíduos ou entregadores de correspondências ao loteamento. Alega que a autora MARIA DO CARMO DA SILVA ASSIS é contraditória por figurar no polo ativo da demanda, tendo em vista ela já ter sido presidente e tesoureira da associação. Impugna os documentos constantes nos IDs nº 107856598, 107856602, 107856608, 107856603 e 107856604. Ao fim, pugna pela total improcedência da ação e requer a revogação da liminar deferida. Junta documentos. A parte autora apresentou réplica (ID nº 197053967), refutando os argumentos trazidos pelo réu e reiterando os termos da exordial. Outrossim, os requerentes informam não há autorização da prefeitura para fechamentos dos muros do loteamento, bem como no contrato de compra e venda há cláusula informando que os custos estão no preço dos lotes e que os serviços serão de custeio público. Vieram-me os autos conclusos. Relatado. Decido. Trata-se de ação declaratória de inexistência relação jurídica, na qual os autores objetivam o afastamento da obrigação de pagas as valores cobrados pelo réu. Analisando-se a pretensão dos autores e os argumentos de ambas as partes, evidencia-se que os pontos controvertidos da presente demanda se circunscrevem à validade ou não dos valores cobrados por associação de moradores a proprietários de imóveis que não sejam associados ou não tenham aderido ao ato que instituiu o encargo. Compulsando os autos, verifica-se que foi criado, em 2006, um estatuto para o “Condomínio Cidades Sul” (ID nº 107862309), no qual não consta a assinatura dos autores. Outrossim, constam dos autos boletos e avisos de cobrança em seus nomes, embora não tenham se associado. Os autores alegam que o loteamento foi ilegalmente convertido em condomínio e que, posteriormente foi instituída uma associação, sem que tenham se associado, de forma que nunca constituíram relação jurídica com a entidade. Outrossim, consta nos autos declaração de não contribuição, juntada pelos autos e não impugnada pela ré, na qual a associação enviou para os moradores informarem o seu desejo de contribuir ou não com as taxas, conforme ID nº 107862315. Referem que desde 2003, alguns moradores decidiram contratar serviços privados, rateando as despesas, providência da qual discordaram, o que não tem impedido de serem importunados e constrangidos com cobranças de taxas condominiais. A requerida informa que as taxas cobradas são devidas, bem como se referem apenas as despesas necessárias à conservação e manutenção dos serviços prestados. Da análise dos documentos trazidos a lume, verifica-se que o empreendimento habitacional réu foi constituído em sua gênese como Loteamento e, não, como Condomínio. Cumpre observar, ainda, que embora a requerida se denomine como associação e afirme que os requerentes se beneficiam dos serviços, sobretudo de coleta de lixo e de entrega de correspondências, ela elenca uma série de despesas que equivalem à gestão de um condomínio, tais como síndico profissional e entregador de correspondências (ID nº 158941531, pág. 12), além de colocação de lixeiros (ID nº 158941530, pág. 34), aquisição de alimentos “06 queijos tipo reino millano” (ID nº 158941531, pág.2), não sendo proporcional e nem razoável à cobrança da referida cotização. E de acordo com a Lei nº 6.766/79: “Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.” Nos loteamentos, portanto, inexiste copropriedade em face das áreas alheias aos lotes, porquanto sejam constituídas como áreas públicas e como tal, inclusive, os encargos com manutenção e limpeza cabem ao Poder Público. Nos Condomínios de Lotes, diferentemente, as áreas comuns são de copropriedade dos titulares do imóvel, dentre outras diferenças. Os loteamentos estão regulamentados na Lei nº 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979. E os Condomínios de lotes são regidos pelo art. 1.358-A do Código Civil e pelas Leis nº 4.591/64 e 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017. Ou seja, loteamento e condomínio são figuras completamente distintas, desde sua origem. Nesse sentido, inclusive, para muitos juristas, sequer há como transformar um Loteamento em Condomínio. Eis que em se tratando de Loteamento, ilegal a tentativa de que seja transmudado em Condomínio por ato dos proprietários dos lotes, à revelia do Poder Público municipal. Por consequência, ainda, em se tratando de Loteamento, descabe a cobrança compulsória e obrigatória de mensalidades ditas despendidas com serviços efetuados no local, seja de segurança, de limpeza ou manutenção. Assim, no caso concreto que se apresenta, o reiterado envio de cobranças de mensalidades aos autores, que não são associados à Associação que se diz credora, através de administradora, é ilegal e incabível. Se “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei” (art. 5º, II, da CF), de acordo com o art. 5º, XX, da CF: “[…] ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado; […]”, como bem asseveraram os autores. E tendo o art. 36-A, incluído na Lei nº 6.766/79, através da Lei nº 13.465/2017, trazido a lume a possibilidade de cotização na forma dos atos constitutivos das associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, para suportar a consecução dos seus objetivos, o STF recentemente, em 15/12/2020, ao julgar o Recurso Extraordinário nº 695911, reconhecida a repercussão geral do Tema (492), firmou a seguinte Tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.” Órgão julgador: Tribunal Pleno. Relator(a): Min. DIAS TOFFOLI. Julgamento: 15/12/2020. Publicação: 19/04/2021 E pelo que se afigura, os autores são proprietários antigos que não aderiram ao ato constitutivo da Associação, de forma que não podem ser obrigados à cotização, se não se utilizam dos serviços respectivos. Mesmo à luz na novel previsão, do art. 36-A, da Lei nº 6.766/79, não cabe impor aos autores o pagamento de mensalidade ou contra-prestação por serviços efetuados no loteamento, dos quais não se beneficiaram. Esse também é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, conforme o Tema Repetitivo nº 882 que tem a seguinte tese: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.” Outrossim, nos autos é possível verificar que os autores se manifestaram diversas vezes contra a imposição da cobrança, tendo apresentado queixa, feito abaixo-assinado, declarado a não contribuição etc. No tocante à alegação da ré de que a autora Maria do Carmo da Silva Assis anuiu com a cobrança, por ter feito parte da administração, é necessário observar que à época do documento juntado pela associação, esta ainda se apresentava como condomínio, exigindo, inclusive, a adimplência para a participação das assembleias, de modo que não configura “ vontade de se associar”. Outrossim, deve-se explicitar ressalva no sentido de que; optando o morador por não se associar e por não pagar as mensalidades da associação e das despesas despendidas na manutenção e funcionamento de serviços efetuados nas áreas públicas do loteamento, também não poderá exigir ou querer se beneficiar das vantagens decorrentes dos mesmos, e de que, por outro lado, se optar por se beneficiar, solicitar os serviços e utilizar-se destes, inevitavelmente se obrigará ao pagamento das contra-prestações correspondentes, não por ser associado e não por se tratar de um Condomínio, que não é, mas por ter se utilizado de fato dos serviços, numa correlação que perpassa pelo direito obrigacional e decorre da impossibilidade de enriquecimento sem causa e da observância aos preceitos da boa-fé objetiva e da “venire contra factum proprium”. Portanto, sem ato volitivo formal e explícito de adesão ao ente associativo ou de opção à cotização de despesas do loteamento e sem que tenham se utilizado por opção dos serviços prestados, ilegais as cobranças de despesas por parte da Associação ou de sua Administradora. Pode-se verificar, ainda, que o estatuto da associação foi inscrito no cartório de registro de pessoas jurídica em 12/04/2007 (ID. nº 107862310,), não constando a assinatura dos autores. E os autores adquiriram seus lotes entre os anos de 2000 e 2004 (IDs. Nº 107856585, 107856598, 107856599 e 107856601), ou seja, antes da criação da associação. A associação alega que os autores sabiam da necessidade da contratação de serviços particulares, tendo em vista a seguinte cláusula do contrato de compra e venda celebrado entre as partes: “No Loteamento serão realizados os seguintes serviços de infraestrutura: meios fios, ruas pavimentadas, drenagem de águas pluviais, ruas arborizadas, quadra poliesportiva, quiosque com churrasqueira, guaritas de segurança com portões eletrônicos para pedestre e manuais para veículos, redes de energia elétrica e abastecimento de água” Afirmam, ainda, que a Prefeitura cedeu ao loteamento as áreas comuns, sendo responsabilidade dos proprietários a execução e manutenção dos serviços. No entanto, conforme asseverado pela Desembargadora Regina Helena Ramos Reis, nos autos do Agravo de Instrumento nº 8028458-41.2021.8.05.0000, interposto contra a decisão liminar proferida nestes autos: “A cláusula contratual referida não goza da necessária especificidade e clareza para fundamentar, pelo princípio da boa-fé objetiva, a cobrança de contribuições associativas de administração do empreendimento, pois inexiste, no contrato-padrão, especificação de despesas e o rateio proporcional entre os lotes.” E no caso a ré não comprovou que o município concedeu o uso das áreas públicas do loteamento, de forma a autorizar o controle de acesso e não se obrigando à prestação dos serviços públicos. Há que se concluir, então, que a pretensão dos autores merece prosperar, de forma que deve ser julgados procedentes os pedidos. DISPOSITIVO 1. Isto posto e em harmonia com o que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados pelos autores para DECLARAR INEXISTENTE a relação jurídica entre os autores e a ré e, consequentemente, declarar inexistente e inexigível qualquer débito gerado pela ré referente à obrigações associativas ou condominiais não aderidas pelos autores e DETERMINAR que se abstenha a parte ré de efetuar cobranças dessa estirpe aos autores, se permanecerem não associados e não aderirem a negócios perante a parte ré, extinguindo o processo com resolução do mérito, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil. 2. E, em razão da sucumbência, CONDENO, ainda, a ré ao pagamento de custas judiciais, despesas processuais e honorários advocatícios, estes em favor do patrono do autor, arbitrados em R$ 3.500,00, na forma estabelecida no art. 85, §2º e §8º, do Código de Processo Civil, valor que fixo tendo em vista a natureza e a importância da causa e peculiaridades locais, bem como em razão do trabalho realizado pelo advogado. 3. P. R. I. Após o trânsito em julgado e pagamento das custas, arquivem-se os autos. SANTO ANTÔNIO DE JESUS/BA, 12 de março de 2024. Renata de Moraes Rocha Juíza de Direito Substituta Tainá Marques Residente Jurídica

18/03/2024, 00:00

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Decorrido prazo de ABIGAIL OLIVEIRA SANTOS em 03/10/2023 23:59.

Decorrido prazo de CARLENE DE OLIVEIRA CARDOSO SOARES em 03/10/2023 23:59.

Decorrido prazo de ABIGAIL OLIVEIRA SANTOS em 03/07/2025 23:59.

Decorrido prazo de CARLENE DE OLIVEIRA CARDOSO SOARES em 03/07/2025 23:59.

Decorrido prazo de ABIGAIL OLIVEIRA SANTOS em 03/07/2025 23:59.

Decorrido prazo de CARLENE DE OLIVEIRA CARDOSO SOARES em 03/07/2025 23:59.

Decorrido prazo de CONDOMINIO CIDADES DO SUL em 03/07/2025 23:59.

Decorrido prazo de MARIA DO CARMO DA SILVA ASSIS em 03/07/2025 23:59.

Decorrido prazo de JOAO GERALDO SPRICIGO em 03/07/2025 23:59.

Decorrido prazo de CONDOMINIO CIDADES DO SUL em 03/07/2025 23:59.

Decorrido prazo de MARIA DO CARMO DA SILVA ASSIS em 03/07/2025 23:59.

Decorrido prazo de JOAO GERALDO SPRICIGO em 03/07/2025 23:59.

Publicado Despacho em 05/06/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #(data)

Decorrido prazo de CONDOMINIO CIDADES DO SUL em 08/10/2025 23:59.

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