Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Autor: Ruy Carvalho De Barros Advogado: Wilson Chaves De Franca (OAB:BA24359)
Reu: Condomínio Las Vegas Advogado: Juliete Dos Reis Magalhaes (OAB:BA52515) Terceiro
Interessado: Mauricio Uzeda Tannus Registrado(a) Civilmente Como Mauricio Uzeda Tannus Sentença: SENTENÇA I
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 10ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR SENTENÇA 0562093-36.2014.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Vistos etc.; RUY CARVALHO DE BARROS, devidamente qualificado nos autos do processo acima epigrafado, através de advogado (a) (s) regularmente constituído (a) (s), ingressou em juízo requerendo a concessão de AÇÃO PARA IMPOSIÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DA TUTELA contra CONDOMÍNIO LAS VEGAS, também com qualificação nos supracitados autos. A parte autora suscitou na peça vestibular, em síntese, que é proprietário do imóvel identificado pelo nº 31, bloco “D”, integrante do Condomínio Las Vegas; proprietário há mais de 22 anos, sempre cumpriu com as suas obrigações condominiais e sempre manteve uma boa relação com o condomínio e vizinhos; nos últimos anos, houve o agravamento das fissuras e rachaduras nas paredes do seu imóvel; houve o surgimento de fissuras, trincas e manchas por toda a fachada principal e lateral do bloco; o demandante relatou a situação ao síndico e aos demais moradores do bloco, advertindo sobre a possibilidade de o problema se agravar ainda mais; de imediato, nada foi feito, nenhuma providência foi tomada e, de fato, as fissuras, trincas e manchas pioraram, começaram a surgir rachaduras, e com o passar do tempo foram se formando buracos nas extremidades dos basculantes e janelas; as patologias construtivas referidas tem origem unicamente na ausência de manutenção da estrutura predial e construtiva por parte do condomínio, ao longo dos anos; em geral, os problemas patológicos são evolutivos e tendem a se aprofundar com o passar do tempo, além de acarretarem outros problemas associados ao inicial, como efetivamente ocorreu na realidade ora apresentada; no caso em tela, o problema se concentra na região onde ficam localizados os banheiros das suítes e na região das varandas, conforme planta baixa do imóvel em anexo; os banheiros e as varandas foram construídos “em balanço”, ou seja, sobre uma laje, em que apenas um dos seus lados é apoiado/sustentado em algum pilar ou viga, algo semelhante a uma sacada e/ou marquise; os problemas poderiam ter sido identificados e solucionados previamente, com a manutenção periódica da edificação – que deve ser realizada pelo condomínio –, mas não ocorreu; de fato, a manutenção tem caráter investigativo e preventivo e, em geral, aumenta a vida útil das edificações, uma vez que, caso seja verificada alguma manifestação patológica, ela pode ser tratada de imediato; após diversos pedidos realizados pelo autor e depois da piora significativa das manifestações patológicas, o réu procurou um engenheiro civil, que sugeriu, como medida paliativa, o uso de um apoio metálico; ressalta-se que o uso desse mecanismo, necessariamente, era para ser utilizado como medida temporária, apenas como uma tentativa de contenção da progressão do problema; jamais era para ter sido tratado como medida definitiva; o presente caso versa sobre um problema estrutural da edificação, e, portanto, um problema de responsabilidade do condomínio; não se trata de manifestação patológica isolada, mas de uma falha estrutural que ocasionou anomalias por toda a edificação; conforme previsto, o uso do apoio metálico não resolveu, nem mesmo conseguiu conter a progressão das manifestações; a situação tornou-se tão crítica que o locatário do imóvel há mais de 10 (dez) anos (Sr.Warley) denunciou o contrato de locação em outubro/2012 por força da ausência de condições de habitabilidade do imóvel, afinal, continuar morando sob aquela condição insalubre e com o risco de desmoronamento, tornou-se impossível; o autor, então, deixou de receber os aluguéis mensais, à época no valor de R$ 800,00 (oitocentos reais), e passou a suportar pessoalmente as despesas com taxas condominiais, tributos e serviços públicos que eram pagos pelo locatário; além disso, o apartamento que jamais esteve desalugado já não podia ser alugado novamente, não havendo dúvidas de que não seria alugado por menos de R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais); não obstante a desocupação do imóvel, o autor continuou acompanhando de perto a progressão do problema e nunca deixou de cumprir com suas obrigações condominiais; em resumo, o autor se viu impossibilitado de usufruir do imóvel e de seus frutos; não pode aluga-lo; e continuou suportando todas as despesas, incluindo as parcelas condominiais, sem que o condomínio tenha adotado qualquer medida para solucionar o problema; os prejuízos suportados são enormes; o apartamento está inabitável: na suíte e no quarto 1 as paredes estão “com processos ativos de fissuração/trincamento, resultando em infiltrações e formação de manchas de umidade e colônias de fungos (bolor), tornando o ambiente insalubre para fins de habitação” (vide laudo); o banheiro da suíte possui “trinca vertical com descolamento da parede portada pela laje em balanço, revestida internamente em azulejo, no encontro da mesma com a parede do corpo da edificação, assim como fissura/rachadura a 45° no basculante de iluminação e ventilação”; são reformas que precisam ser feitas e, obviamente, hão de ser suportadas pelo réu, uma vez que decorrem da inobservância de obrigações que lhe cabiam; diante da situação precária do imóvel e do risco iminente de ter o seu patrimônio perdido completamente, com a perda total do apartamento, o autor contratou e custeou uma perícia técnica, cujos honorários pagos ao perito também devem ser ressarcidos; o engenheiro civil observou durante 03 meses as manifestações patológicas na edificação e esclareceu, em sua perícia, pontos importantes para o entendimento da gravidade da situação, como: causas/origem, identificação das manifestações, áreas afetadas e possíveis soluções, conforme anexo; diante da realização da perícia que apontou a seriedade e as soluções para o problema e mesmo após o desmoronamento de uma parede de um dos blocos do edifício (conforme e-mail anexo), ainda assim, infelizmente, a resposta oferecida pelo réu, já passados quase 01 (um) ano, foi apenas a indiferença e o silêncio; deveriam ser observados o art. 1.331, § 2º, do CC; as jurisprudências reforçavam a tese da parte acionante; e que os fatos elencados na petição inicial mereciam guarida judicial. Por fim, a parte autora requereu pelo acolhimento da prestação jurisdicional, tendo requerido como pedido de tutela provisória de urgência antecipada que a parte acionada fosse compelida a realizar todos os reparos necessários, como previsto no item 7 do laudo pericial anexa a esta inicial, de forma a solucionar o problema estrutural do edifício e, consequentemente, sanar as manifestações patológicas presentes na edificação e no imóvel, e que execute todos os reparos necessários ao imóvel do autor, fazendo com que este retorne as condições normais de uso e habitação; como pedidos de mérito a parte acionante pleiteou a CONFIRMAÇÃO DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA ANTECIPADA, PARA QUE À PARTE RÉ SEJA OBRIGADA EM REALIZAR TODOS OS REPAROS NECESSÁRIOS, COMO PREVISTO NO ITEM 7 DO LAUDO PERICIAL ANEXADO A ESTA INICIAL, DE FORMA A SOLUCIONAR O PROBLEMA ESTRUTURAL DO EDIFÍCIO E, CONSEQUENTEMENTE, SANAR AS MANIFESTAÇÕES PATOLÓGICAS PRESENTES NA EDIFICAÇÃO E NO IMÓVEL; E EXECUTE TODOS OS REPAROS NECESSÁRIOS AO IMÓVEL DO AUTOR, FAZENDO COM QUE ESTE RETORNE AS CONDIÇÕES NORMAIS DE USO E HABITAÇÃO; CONDENAÇÃO DA PARTE ACIONADA A PAGAR OS DANOS MATERIAIS (DANOS EMERGENTES E LUCROS CESSANTES) JÁ SUPORTADOS E OS QUE ADVIEREM ATÉ A RECUPERAÇÃO TOTAL DA HABITABILIDADE DO IMÓVEL, RELATIVOS AOS ALUGUÉIS QUE DEIXOU DE RECEBER E ÀS TAXAS CONDOMINIAIS, TRIBUTOS E CONTAS DE SERVIÇOS PÚBLICOS (ENERGIA, ÁGUA E OUTROS) QUE FOI OBRIGADO A PAGAR; como pedidos procedimentais a parte acionante pugnou pela citação da parte demandada, para contestar a ação, sob penas da lei; produção de provas e condenação da parte requerida nas custas processuais e honorários de advogado. Com a peça vestibular vieram documentos. Foi proferida decisão interlocutória não concessiva do pleito de tutela provisória de urgência antecipada. A parte demandada foi regularmente citada para a constituição da relação processual, bem como intimada da decisão interlocutória não concessiva do pleito de tutela provisória de urgência antecipada. A parte acionada CONDOMÍNIO LAS VEGAS, através de advogado (a) regularmente constituído (a), apresentou peça de contestação, com três preliminares, enquanto que no mérito bosquejou, em resumo, que o condomínio acionado se trata de um empreendimento entregue em 1992, com vinte e três (23) anos de construído, situado na orla da capital, no bairro de Jardim Armação, reconhecidamente um dos locais com mais elevado índice de salitre do país, que sofre incansavelmente com os efeitos da umidade marítima, e sua respectiva salinidade; é, portanto, um edifício antigo situado praticamente diante do mar, em local de elevadíssima salinidade; embora não esteja no logradouro Otávio Mangabeira (a orla propriamente dita), o edifício está numa rua vicinal à orla, sobre um morro, literalmente de frente para o mar, acima da pista principal da orla de Salvador, em linha reta desobstruída até a rebentação; a obra, com efeito, não foi feita segundo as melhores e mais refinadas técnicas construtivas; o edifício foi construído num padrão endógeno mediano, sem nenhum refino no material empregado nas estruturas não aparentes, numa filosofia construtiva bastante econômica, sem empregar nada além do mínimo necessário, justamente numa localização completamente comprometida pela taxa de salinidade; desde 1992, com efeito, o edifício enfrenta rotineiramente problemas de desgaste estrutural e de revestimento próprios ao efeito do salitre e da umidade marítima que lhe atingem frontalmente; periodicamente, problemas desta natureza aparecem e são tratados, num fenômeno cíclico que já dura quase vinte e cinco (25) anos, e que assim continuará eternamente, por razões exclusivamente da natureza; Não se trata, portanto, de um problema singular, único, ocorrido uma só vez, que está sendo negligenciado pelo condomínio; ao revés, é um problema cíclico, que se repete sistematicamente, que é atacado rotineiramente e torna a parecer pouco depois; não há inércia administrativa, há, no entanto, má compreensão, por parte do autor, a respeito do caráter cíclico do problema; enquanto decorre o prazo para resposta do réu, diversas obras estruturais coincidentes com os pedidos formulados estão sendo empreendidas pelo condomínio, iniciadas já há algum tempo, o que, por si só, revela a falta de necessidade jurídica da pretensão, mas, provavelmente, daqui alguns anos, antes que esta causa transite em julgado, a salinidade do local já terá feito ressurgirem todos estes mesmos problemas, mais uma vez, e assim sucessivamente; a falta de necessidade jurídica (desdobramento do interesse de agir) é latente, seja conforme as anexas fotografias, que denotam o extenso trabalho atualmente em curso, de recuperação de ferragens estruturais oxidadas e aparentes em praticamente todos os pilares e em todas as vigas da base do prédio, seja conforme o que se vê, na prática, no presente momento ser feito na edificação; a administração faz o que pode, dentro dos limites da engenharia e, principalmente, dentro dos limites financeiros do condomínio, que convive historicamente com, muitas vezes, posturas resistentes da assembleia geral, que historicamente deliberou, em diversos debates sobre o assunto, preferindo adiar certas intervenções estruturais ou, noutros casos, fixando quotas extraordinárias simbólicas e modestas para efetuar paliativos em lugar dos serviços completos que o edifício demanda; em razão da fragilidade da construção original, que não foi feita com a margem de materiais e com a qualidade que se esperava de um empreendimento situado de frente para o mar, sujeito a tanta salinidade, combinada com a escassez de recursos proporcionada pela histórica resistência da assembleia de condôminos, a administração vem fazendo, todo este tempo, tudo o que pode para conter o agressivo ataque da maresia à estrutura do prédio, somente não fazendo mais porque a relação custo x disponibilidade definitivamente não lhe possibilita ir além; demandar o condomínio, por intermédio de seu síndico, para cumprir obrigações de fazer que custam mais de quatrocentos mil reais (R$ 400.000,00) como o autor ora faz é, não apenas inoportuno, do ponto de vista jurídico, como também inócuo, porque este dinheiro a administração não tem, nem vai poder “fabricar” a mando do Poder Judiciário para empreender obras impostas pelo autor; a parte autora cabia valer-se de outros meios previstos pela legislação material cível, em matéria de condomínio por unidades autônomas, numa postura muito mais ativa e proativa, em vez de manter-se inerte e vir a juízo sujeitar os reparos que sustenta ser urgente a mais tantos anos de tramitação judicial, acusando que inerte é a administração do condomínio, que se não fez mais do que se viu, foi exclusivamente por falta de capital aportado pelos seus condôminos; inclusive o autor não tem o hábito sequer de tomar parte das assembleias, para votar em sentido contrário às deliberações comedi das e contidas que a assembleia do seu condomínio historicamente vem adotando a respeito deste tema; deveria ser observado o art. 1.341, inciso I, II e III; §§ 2º, 3º e 4º, do CC; tanto o síndico quanto qualquer condômino pode tomar a iniciativa de empreender os reparos necessários e de convocar a assemblei a geral de condôminos para apreciar o serviço, orçar os gastos e instituir as respectivas contribuições extraordinárias; em vez de adotar postura passiva, de judicializar o tema e submeter a tão defendida “segurança da edificação” a anos de tramitação da causa, ao condômino interessando competia, ao revés, por expressa disposição legal, iniciar as obras que a administração supostamente negligencia, e posteriormente ele mesmo (o condômino realizador); a previsão legal de execução de obras necessárias e de convocação da assembleia por iniciativa de qualquer condômino reforça, também, a falta de necessidade jurídica desta pretensão; o parágrafo 3º do mesmo artigo, em paralelo estabelece que, as obras necessárias, quando não forem urgentes, deverão ser levadas ao conhecimento da assembleia por iniciativa do síndico ou de qual quer condômino; se a urgência não determinar que o condômino autor empreende a obra para posteriormente acionar a assembleia, pode ele mesmo convocar sozinho a coletividade de condôminos, para tratar da matéria urgente, que, neste caso, não se sujeita ao requisito de um quatro (1/4) dos condôminos previsto no artigo 1.355 do Código Civil; muito mais útil, prudente e razoável do que demandar o condomínio exigindo a feitura de obras milionárias, que o condomínio manifestamente não poderá fazer com a escassez de recursos em caixa atual, seria convocar a assembleias para tratar do assunto; é bem verdade que historicamente, ao longo dos últimos quinze (15) anos, a assembleia foi instada a se pronunciar sobre os temas incontáveis vezes, tendo deliberado da seguinte forma em cada uma delas, conforme atas anexas; como se vê, muitas vezes a assembleia silenciou sobre o tema, noutras adiou a deliberação, noutras optou por medidas paliativas, noutras optou por realizar parte dos reparos necessários recomendáveis, noutras optou por fixar quotas extraordinárias modestas, capazes de suprir apenas uma pequena parcela dos reparos esperados, não todos; o autor, ao seu turno, contumazmente se faz ausentes às reuniões, não se constatando sua participação em nenhuma das assembleias documentadas em anexo; as fotografias, no entanto, revelam que a administração vem gradualmente “tirando leite de pedra” e fazendo, paulatinamente, os reparos estruturais mais urgentes, de “baixo para cima”; no momento atual, já foi feito o tratamento de todas as ferragens expostas na estrutura e na base do edifício, com escavação de pilares e vigas até por detrás dos ferros oxidados, tratamento da ferragem com escovação e lixamento, aplicação de produto próprio (Armatec, ArmatecZT e Grauth SG – produtos vermelhos nas imagens) e revestimento final da área escavada com massa própria; o síndico vem executado os reparos necessários com os saldos de caixa da conta ordinária mensal do condomínio, tendo em vista a resiliente resistência da assembleia em aportar contribuições extraordinárias; com o pouco que sobra todo mês, o atual síndico dá um passo a mais na recuperação do edifício; o pedido de obrigação de fazer formulado pelo autor é, a um só tempo, carente de ação, porque não há necessidade jurídica de ser realizado, já que seu pleito já vem sendo gradativamente atendido pelas vias normais e sem resistência, mediante disponibilidade orçamentária, mas, também, dirigido contra a pessoa ou entidade errada, porque é absolutamente inócuo dirigir tal custosa pretensão a uma entidade despersonalizada que não tem riqueza própria, sendo fundamental a formação de litisconsórcio necessário entre todos os condôminos, que serão os verdadeiros obrigados a custear o pedido do autor; a administração do condomínio não tem, portanto, culpa, porque não pode impor à assembleia arrecadar aquilo que a assembleia jamais deliberou arrecadar; inobstante a falta de culpa, também inexiste nexo de causa e efeito entre a suposta omissão ilícita e o alegado dano; a não percepção de aluguel não decorre, lógico e automaticamente, dos problemas do imóvel, sujeitando-se, em paralelo, a diversas razões de ordem econômica, da crise nacional, da bolha imobiliária, da recessão e do surto de lançamento de novas unidades imobiliárias no passado recente, que realmente relegam ao segundo plano qualquer apartamento antigo no mercado imobiliário, independente do grau de conservação de suas partes comuns; a não percepção do aluguel, portanto, não guarda relação firme e comprovada com a situação das partes comuns, porque se sujeita a todo um universo de outros fatores derivados de toda uma conjuntura macro econômica que transcende, completamente, o mérito deste litígio; pretender obter do condomínio indenização pela paralisação do imóvel no mercado locatício é transferir os riscos do investimento imobiliário feito pelo autor neste imóvel para terceiros, no caso, o condomínio; de igual modo, a não percepção de reembolso de quotas ordinárias por eventual inquilino igualmente não guarda relação cabal de causa e efeito, porque, pelas mesmas razões acima, de ordem econômica e imobiliária, não há vínculo cabal e indiscutível de causa e efeito entre elas; as despesas extraordinárias são e serão, sempre e toda a vida, obrigações do proprietário, independente do imóvel estar alugado ou não, vide o artigo 22, X, da Lei federal n. 8.245, de 18 de outubro de 1991; toda pessoa que se propõe a comprar unidade em condomínio está obrigada a pagar, eternamente, de seu próprio bolso, as obrigações extraordinárias de condomínio, e jamais importará se alugou ou não o apartamento, já que inquilino nenhum as pagará; a alegada falta de locação não é motivo, portanto, para ser indenizado pelas quotas extraordinárias; ao revés, se o autor pretende ver realizada reforma tão substancial no prédio, é bom que se prepare para pagar as correspondentes quotas extras vultosas que decorrerão, do seu próprio bolso; os tributos incidentes sobre o imóvel, igualmente, são responsabilidade permanente de quem se propõe a comprar imóvel qual quer e, via de regra, também são obrigações do proprietário locador, conforme artigo 22, IX, da mesma Lei n. 8.245/91; mais surreal ainda é a pretensão de ressarcimento das contas de consumo; se o autor consumiu energia e outros serviços afins a partir do apartamento, somente ele deverá efetuar o pagamento, independente das condições da estrutura do prédio; e que os argumentos da parte demandada mereciam prosperar. Finalmente, a parte acionada requereu pelos acolhimentos das preliminares, para que o processo fosse extinto sem resolução do mérito e, caso não fosse este o entendimento do juízo, a parte demandada requestou que os pedidos de mérito fossem rejeitados; como pedidos procedimentais a parte requerida solicitou a produção de provas; e condenação da parte autora na custas processuais e honorários de advogado. Com a peça de contestação vieram documentos. Foi proferido comando judicial intimando a parte autora para que apresentasse peça de réplica. A parte acionante apresentou peça de réplica, azo em que repeliu as preliminares ventiladas, enquanto que no mérito rechaçou os argumentos contidos na peça de contestação, com a finalidade de que prevalecessem os fatos e pedidos inseridos na peça de abertura do processo. Foi proferida decisão interlocutória saneadora (ID-108197443). Foi determinada a realização da prova pericial. As partes contendoras apresentaram petição indicando os assistentes técnicos e os respectivos quesitos. Foi acostado aos autos o laudo pericial. Foi exarado ato ordinatório intimando as partes litigantes para manifestarem-se a respeito do laudo pericial. A parte acionada se manifestou sobre o laudo reconhecendo que o laudo pericial deveria prosperar. A parte autora se manifestou a respeito do laudo, ocasião em que requereu que o laudo pericial apresentado pelo perito da justiça fosse desconsiderado. Foi proferido comando judicial intimando as partes adversárias para que informassem se tinha mais prova a produzir em audiência de instrução e julgamento, ensejo em que ponderou que se não houvesse mais prova a produzir, estaria aberto o prazo de dez dias para que as partes apresentassem as razões escritas finais nos termos do art. 366 do CPC. A parte autora apresentou as razões escritas finais. A parte ré apresentou as razões escritas finais. Foi convertido o julgamento em diligência, para que o laudo do perito judicial fosse colacionado na sua íntegra. O laudo foi juntado ao processo conforme determinado. Relatados, passo a decidir. II Cuida-se a espécie de pedido CONFIRMAÇÃO DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA ANTECIPADA, PARA QUE À PARTE RÉ SEJA OBRIGADA EM REALIZAR TODOS OS REPAROS NECESSÁRIOS, COMO PREVISTO NO ITEM 7 DO LAUDO PERICIAL ANEXADO A ESTA INICIAL, DE FORMA A SOLUCIONAR O PROBLEMA ESTRUTURAL DO EDIFÍCIO E, CONSEQUENTEMENTE, SANAR AS MANIFESTAÇÕES PATOLÓGICAS PRESENTES NA EDIFICAÇÃO E NO IMÓVEL; cumulado com CONDENAÇÃO DA PARTE DEMANDADA PARA EXECUTAR TODOS OS REPAROS NECESSÁRIOS AO IMÓVEL DO AUTOR, FAZENDO COM QUE ESTE RETORNE AS CONDIÇÕES NORMAIS DE USO E HABITAÇÃO; e CONDENAÇÃO DA PARTE ACIONADA A PAGAR OS DANOS MATERIAIS (DANOS EMERGENTES E LUCROS CESSANTES) JÁ SUPORTADOS E OS QUE ADVIEREM ATÉ A RECUPERAÇÃO TOTAL DA HABITABILIDADE DO IMÓVEL, RELATIVOS AOS ALUGUÉIS QUE DEIXOU DE RECEBER E ÀS TAXAS CONDOMINIAIS, TRIBUTOS E CONTAS DE SERVIÇOS PÚBLICOS (ENERGIA, ÁGUA E OUTROS) QUE FOI OBRIGADO A PAGAR; tendo em vista que a conduta da parte ré apontada na exordial contribuiu para violar o direito da parte autora, diante disso, rogou pelo acolhimento da prestação jurisdicional. Vínculo jurídico da relação obrigacional em estudo diz respeito ao ATO ILÍCITO. Quanto aos elementos carreados ao bojo dos autos vislumbramos que o imóvel da parte autora era unidade habitacional do condomínio da parte ré. A realização da prova pericial foi de ingente importância para a solução do conflito. O juiz apreciará a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371, indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito (art. 479 do CPC). Evidente que, para comprovação do fato no caso dos autos, esta justiça civilista entendeu em realizar prova pericial para que pudesse trazer informações técnicas no ramo da engenharia civil por expert devidamente habilitado, à guisa de subsidiar o entendimento do magistrado quanto a existência ou não da violação do direito de vizinhança. Ficou consignada a seguinte conclusão no laudo do senhor perito judicial (ID-453879862): “A- Houve falha construtiva na execução da laje em balanço do WC da suíte que gerou as fissuras e trincamentos nas paredes da SUÍTE e QUARTO 1, a trinca vertical no BANHEIRO SUÍTE e as fissuras a 45º da FACHADA PRINCIPAL. Ressalte-se que por conta desta falha construtiva o engenheiro contratado pelo autor em seu laudo anexado aos autos às folhas 17/32 sugere a colocação de reforço na já citada laje em balanço sendo que aliado a isto a construtora responsável pela construção do edifício instalou reforço em perfil metálico no mesmo local com o objetivo também de corrigir a já citada falha construtiva. Esta patologia não foi gerada por falta de manutenção preventiva e/ou corretiva. Observações: 1 - Tanto o síndico do Condomínio Las Vegas, Sr. Raimundo Gomes dos Santos, como o funcionário do condomínio de prenome Cláudio confirmaram que a construtora efetuou a colocação do perfil metálico, sendo que este mesmo perfil é citado no laudo pericial anexado aos autos às folhas 17/32. 2 – Ver relatório fotográfico em seus itens 8.1, 8.2. 8.3 e 8.6. B – As rachaduras no basculante da FACHADA LATERAL foram geradas por falha construtiva, essas rachaduras são decorrentes da inexistência ou pelo mal dimensionamento da verga e da contra verga que devem estar localizadas acima e abaixo do basculante (janela). Esta patologia não foi gerada por falta de manutenção preventiva e/ou corretiva. Observações: 1 – Vergas e Contra Vergas são elementos estruturais presentes na alvenaria que funcionam como pequenas vigas para a distribuição de cargas e tensões em vãos como portas e janelas. As vergas ficam na parte de cima de toda porta, janela ou qualquer outra abertura e a contra verga fica na parte de baixo de janelas ou outro tipo de abertura que demande peitoril. Tanto as vergas quanto as contra vergas devem ter um comprimento maior que a abertura e serem apoiadas dos dois lados da alvenaria de no mínimo 30 cm de cada lado do apoio, assim distribuindo corretamente as cargas. Tanto as vergas quanto as contra vergas bpodem ser feitas de uma peça pré-moldada de concreto ou de blocos canaletas que funcionam como forma para esses elementos da alvenaria. 2 – Ver relatório fotográfico em seu item 8.4. C – As fissuras identificadas na VARANDA foram geradas por falha construtiva na execução da laje em balanço da VARANDA gerando as fissuras nas paredes da mesma. RRessalte-se que por conta desta falha construtiva o engenheiro contratado pelo autor em seu laudo anexado aos autos às folhas 17/32 sugere a colocação de reforço na já citada laje em balanço com o objetivo também de corrigir a já citada falha construtiva. Esta patologia não foi gerada por falta de manutenção preventiva eqou corretiva. Observação: Ver relatório fotográfico em seu item 8.5”. O ônus da prova incumbe: ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, incisos I e II, do CPC). Proclamou a Constituição Federal, no seu art. 5.º, inciso X, como direitos e garantias fundamentais que são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação. O dever de indenizar encontra suas diretrizes nos artigos 186 e 927 do Código Civil. Preconiza o direito material que todo aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano, advindo dessa norma que o dever ressarcitório exige presença da culpa. A palavra culpa não deve ser aplicada no sentido restrito, mas no seu significado mais lato, abrangendo até o dolo. A presente demanda não se encontra adstrita a responsabilidade subjetiva, que tem a culpa como fundamento da responsabilidade civil. Em não havendo culpa, não há responsabilidade. Ou seja, a prova da culpa do agente passa a ser pressuposto necessário do dano indenizável. Dentro desta concepção, a responsabilidade do causador do dano somente se configura se agiu com dolo ou culpa. A responsabilidade do condomínio é, em regra, objetiva. Basta haver o evento danoso e o nexo de causalidade entre referido evento e o dano causado Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem (parágrafo único, do art. 927 do CC). O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta (art. 937 do CC). A RESPONSABILIDADE LEGAL OU OBJETIVA é quando a lei impõe a certas pessoas, em determinadas situações, a reparação de um dano cometido sem culpa. Prescinde da culpa e se satisfaz apenas com o dano e o nexo de causalidade. Esta teoria, dita objetiva, ou do risco, tem como postulado que todo dano é indenizável, e deve ser reparado por quem a ele se liga por um nexo de causalidade, independentemente de culpa. Na responsabilidade objetiva, não se exige a comprovação da culpa do agente para que seja obrigado a reparar o dano. Em alguns, ela é presumida pela lei. Em outros, é de todo imprescindível, porque a responsabilidade se funda no risco (objetiva propriamente dita ou pura). Quando a culpa é presumida, inverte-se o ônus da prova. O autor da ação só precisa provar a ação ou omissão e o dano resultante da conduta do réu, porque sua culpa já é presumida. A parte ré deverá provar a inocorrência de culpa, facultando-lhe a prova das excludentes, com inversão do ônus da prova. Se o réu não provar a existência de alguma excludente, será considerado culpado, pois sua culpa é presumida. A responsabilidade objetiva independe da prova da culpa. Indispensável será a relação de causalidade, uma vez que, mesmo no caso de responsabilidade objetiva, não se pode responsabilizar quem não tenha dado causa ao evento. A responsabilidade civil é um instituto que se apresenta vinculado ao direito das obrigações, posto que a ocorrência de um ato ilícito gera por si a obrigação de reparar o dano, como também é de natureza patrimonial, conquanto é o patrimônio do devedor que responde por suas obrigações. Obrigações derivadas dos atos ilícitos são as que se constituem por meios de ações ou omissões culposas ou dolosas do agente, praticados com infração a um dever de conduta e das quais resulta dano a outrem. A obrigação que, em consequência, surge é a de indenizar ou ressarcir o prejuízo causado. Quem pratica um ato, ou incorre numa omissão de que resulte dano, deve suportar as consequências do seu procedimento.
Trata-se de uma regra elementar de equilíbrio social, na qual se resume, em verdade, o problema da responsabilidade civil. Para sabermos se a prestação jurisdicional perseguida pela para autora merece ou não guarida da justiça, necessário analisarmos os elementos (ação ou omissão, culpa ou dolo do agente, relação de causalidade e dano) da responsabilidade civil. Na responsabilidade OBJETIVA deve haver nexo de causalidade entre o dano indenizável e o ato ilícito praticado pelo agente. Só responde pelo dano, em princípio, aquele que lhe der causa. É a responsabilidade por ato próprio que deflui do art. 186 do CC. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito (art. 186 do CC). Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo (art. 927 do CC). Da análise do artigo 186 do CC, evidencia que quatro são os elementos essenciais da responsabilidade civil: AÇÃO ou OMISSÃO, CULPA OU DOLO do agente, RELAÇÃO DE CAUSALIDADE e DANO experimentado pela vítima. Verifica-se do laudo pericial que a parte demandada condomínio não praticou conduta ensejadora dos danos relatados na exordial. Patente à inocorrência do nexo causal. Ausentes os elementos da responsabilidade civil deve este magistrado negar acolhimento aos pedidos de mérito. Nessa trilha jurídica a jurisprudência em destaque: EMENTA: APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAL. RUÍNA NA PAREDE EXTERNA DO PRÉDIO EDIFICADO NO CONDOMÍNIO. DEVER DE REPARAR OS DANOS CAUSADOS AO CONDÔMINO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA PELO FATO DA COISA. INTELIGÊNCIA DO ART. 937 DO CÓDIGO CIVIL (CC). RECURSO IMPROVIDO. Em se tratando de responsabilidade objetiva pelo fato da coisa, cabe ao condomínio indenizar o condômino pelos danos decorrentes da ausência de manutenção da área externa do prédio, já que não comprovada causa excludente de responsabilidade. Assim, era mesmo de rigor a condenação do condomínio a indenizar a condômina pelos danos materiais sofridos, pois, de um lado, a autora (condômina) provou os fatos constitutivos do seu direito (art. 373, I, do CPC/2015), de outro, o réu (condomínio) não se desincumbiu do ônus de demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II, do CPC/2015). No caso, resultou incontroverso que as pedras se desprenderam da parede externa do edifício do condomínio (área comum) e caíram sobre o veículo da condômina, resultando nos danos narrados, não logrando êxito o condomínio em comprovar a alegação de que a ruína foi causada por infiltração no apartamento da autora. APELAÇÃO. SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CORRETAMENTE ARBITRADOS NOS TERMOS DO ART. 85, § 8º, DO CPC/2015. NECESSÁRIA ELEVAÇÃO DO PERCENTUAL EM RAZÃO DA ATIVIDADE RECURSAL DESENVOLVIDA, SEGUNDO A REGRA DO ART. 85, § 11, DO CPC/2015. RECURSO IMPROVIDO. Os honorários advocatícios sucumbenciais foram corretamente fixados por apreciação equitativa, em conformidade com o art. 85, § 8º, do CPC/2015, não se justificando sua redução. De outro lado, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, impõe-se sua majoração, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015. (TJ-SP - APL: 10221038220168260564 SP 1022103-82.2016.8.26.0564, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 08/11/2018, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/11/2018) III À vista do quanto expendido, julgo pelo não acolhimento da prestação jurisdicional, consequentemente, rejeito os pedidos de mérito. Condeno a parte autora ao pagamento de despesas (custas e emolumentos) e honorários de advogado, estes em razão 17 (dezessete) por cento do valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, parágrafo 2.º, do CPC. R. I. P.. Após o prazo recursal, arquivem-se os presentes autos. Salvador-BA, 03 de agosto de 2024. PAULO ALBIANI ALVES - JUIZ DE DIREITO -