Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Interessado: Vanderlan Goncalves Da Silva Advogado: Gabriela Braga Macedo (OAB:BA34879) Advogado: Mayanna Aparecida Lima Pinto (OAB:BA32674)
Interessado: Residencial Vitoria Da Conquista I Spe Sa Advogado: Iago Do Couto Nery (OAB:SP274076) Advogado: Lucas Lima Rodrigues (OAB:GO38049)
Interessado: Cipasa Vitoria Vdc1 Desenvolvimento Imobiliario Ltda Advogado: Iago Do Couto Nery (OAB:SP274076) Advogado: Lucas Lima Rodrigues (OAB:GO38049) Intimação: PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA COMARCA DE VITÓRIA DA CONQUISTA 3ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CÍV. E COM. E ACID. DE TRAB. DE VITORIA DA CONQUISTA __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ SENTENÇA Processo nº: 0510043-48.2018.8.05.0274 Classe - Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) [Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes]
INTERESSADO: VANDERLAN GONCALVES DA SILVA
INTERESSADO: RESIDENCIAL VITORIA DA CONQUISTA I SPE SA, CIPASA VITORIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 3ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CÍV. E COM. CONS. REG. PUB. E ACID. DE TRAB. DE VITORIA DA CONQUISTA INTIMAÇÃO 0510043-48.2018.8.05.0274 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Vitória Da Conquista
Vistos. VANDERLAN GONÇALVES DA SILVA, qualificado nos autos, ajuizou ação de resolução contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais em face de RESIDENCIAL VITÓRIA DA CONQUISTA I SPE S.A. e CIPASA VITÓRIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, alegando, em síntese, que firmou contrato de compra e venda de imóvel com as rés, em 05/12/2016, para aquisição do lote nº 02 do Loteamento Reserva Imperial, pelo valor de R$ 87.525,44, pagou o total de R$ 19.533,83, tendo o último pagamento sido feito em 25/07/2018. Conta que, em agosto de 2018, requereu a rescisão do contrato, mas as rés se recusaram, alegando que a venda tinha sido feita com alienação fiduciária. Ressalta que não há registro de alienação fiduciária na matrícula do imóvel. Afirma que está enfrentando dificuldades financeiras e não tem condições de manter o contrato. Argumenta que as rés agiram de forma abusiva ao impedir a rescisão contratual. Requer a concessão de tutela de urgência para rescindir o contrato e impedir a negativação de seu nome. Pede, ao final, a condenação das rés à devolução integral dos valores pagos, no montante atualizado de R$ 20.653,41, além do pagamento de indenização por danos morais. Instrui a inicial com os documentos de ID 235378978/ 235378986. Decisão de ID 235378995, indeferindo o pedido de tutela antecipada. Designada audiência de conciliação, sem êxito (ID 235379325). As rés apresentaram contestação, ID 235379327, alegando a inexistência de atraso na entrega do empreendimento. Aduz que o contrato possui cláusula de alienação fiduciária, o que impede sua rescisão imotivada. Argumenta que, caso seja determinada a rescisão, deve haver retenção de no mínimo 25% dos valores pagos. Sustenta que o autor deve arcar com os débitos de IPTU, taxas associativas e taxa de ocupação. Refuta o pedido de indenização por danos morais. Pugna, ao final, pela improcedência dos pedidos iniciais. Réplica, ID 235379346. Alegações finais do Autor, ID 408313760. Alegações finais das Rés, ID 407045302. É o relatório. Decido. O autor ajuizou a presente ação visando a rescisão do contrato firmado com as rés, a devolução de valores pagos e indenização por danos morais. Da análise dos autos, verifica-se que o autor alega dificuldades financeiras e impossibilidade de arcar com as parcelas do contrato, enquanto as rés sustentam que o contrato não pode ser rescindido por conter cláusula de alienação fiduciária. Pois bem. Nos termos do art. 23 da Lei n. 9.514/97, a propriedade fiduciária de coisa imóvel é constituída somente mediante o registro do contrato no competente Registro de Imóveis, in verbis: “Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.” O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp repetitivo nº 1891498/SP, tema 1095, firmou tese no sentido de que: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”. No presente caso, o documento de ID 235378986 comprova a ausência de registro do contrato na matrícula do imóvel, o que afasta o argumento das rés de que o contrato estaria submetido ao regime da Lei 9.514/97. Com efeito, o compromisso de compra e venda entabulado entre as partes previa cláusula de alienação fiduciária em garantia, contudo, ausente o registro cartorário, não há que se falar em aplicação da Lei nº 9.514/97. Tratando-se de pedido de rescisão contratual e devolução das parcelas pagas pelo comprador, e considerando que o contrato não foi registrado em cartório, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ao presente caso, sendo possível a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel por mera conveniência da parte compradora. Assim, reconheço o direito do autor à rescisão contratual pleiteada. Do Percentual de Retenção Quanto ao percentual de retenção, é entendimento do Superior Tribunal de Justiça que ocorra entre 10% e 25% sobre os valores pagos. Confiram-se os seguintes julgados: “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA COMPENSATÓRIA. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE VALORES. REVISÃO. INVIABILIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem concluiu que foi pactuada cláusula penal compensatória, e não moratória, convicção cuja desconstituição é inviável a este Tribunal Superior, na via estreita do recurso especial, pois implica, necessariamente, adentrar o substrato fático-probatório e contratual, o que é defeso nesta fase recursal (Súmula 7/STJ). 2. A partir das premissas adotadas pelo col. Tribunal de origem, é inviável a cumulação da multa compensatória com a indenização por perdas e danos, uma vez que se trata de uma faculdade disjuntiva, podendo o credor exigir uma ou outra, mas não ambas, conforme os ditames do art. 401 do Código Civil. 3. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, o Superior Tribunal de Justiça tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Desse modo, tendo o Tribunal de origem decidido pela fixação do montante de 15%, não se verifica incongruência entre o acórdão e o entendimento desta Corte. 4. A modificação da conclusão lançada no v. acórdão recorrido, para fixar a retenção no patamar pretendido pelo agravante nas razões de recurso especial - no mínimo em 25% -, demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório. 5. Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt no REsp 1635794/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 19/10/2017, DJe 25/10/2017)”. “GRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. 1. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. 1.1. Na hipótese, a discussão acerca do percentual de retenção aplicado no caso (15%) demanda reenfrentamento dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. Precedentes. 2. A aplicação da Súmula 7 também impede o exame de dissídio jurisprudencial, porquanto ausente a similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas ditos divergentes. 3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp 803.290/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/06/2017, DJe 01/08/2017)”. Assim, o autor tem direito à devolução dos valores pagos, com a retenção de percentual do valor pago para remunerar as perdas das rés, sendo que a retenção de 20% atende aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, bem como a legislação consumerista. No tocante à retenção do valor do IPTU e despesas de condomínio, razão assistem às rés, já que a partir da transmissão da posse do imóvel a responsabilidade pela sua quitação passou a ser do autor. Por outro lado, não há que se falar em fixação de indenização a título de fruição do imóvel, postulada pelas rés, pois se trata de lote vago, sem proveito econômico do promitente comprador. Destarte, para ter direito a indenização pela fruição do lote, impõe-se a comprovação do proveito econômico obtido pelo autor ou o prejuízo financeiro sofrido pelas rés em razão da privação do exercício de sua posse, o que não ocorreu no caso concreto. No que tange ao pedido de indenização por dano moral apresentado pelo autor, entendo que a negativa das rés em rescindir o contrato, embora equivocada, não ultrapassou o mero aborrecimento, não sendo capaz de gerar dano moral indenizável.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para: a) Declarar rescindido o contrato de compra e venda do imóvel firmado entre as partes; b) Condenar as rés, solidariamente, ao pagamento do valor correspondente a 80% do que foi pago pelo autor, corrigido monetariamente desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde o trânsito em julgado desta sentença, o qual deverá ser pago de uma só vez, descontando-se os valores correspondentes a eventuais débitos de IPTU e condomínio, no período compreendido entre a posse do imóvel (5/12/2016) até a data da rescisão, desde que devidamente comprovado. Em razão da sucumbência recíproca, condeno o réu ao pagamento de 70% e a autora ao pagamento de 30% das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, suspendo a exigibilidade da sucumbência em relação à autora, por ser beneficiária da justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. VITÓRIA DA CONQUISTA - BA, 19 de setembro de 2024. ELKE BEATRIZ CARNEIRO PINTO ROCHA Juíza de Direito