Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Interessado: Condominio Residencial Ecoville A Advogado: Rosemary Da Cunha (OAB:BA22399) Advogado: Maysa Emanuelly Santana De Miranda (OAB:BA41382)
Interessado: Paloma Souza Santos Advogado: Raphael De Oliveira Lima (OAB:BA31397) Advogado: Juliano Silva Leite (OAB:BA29502) Advogado: Givanildo Fernandes Leonidas (OAB:BA42261) Terceiro
Interessado: Reinaldo Cerqueira Pinto Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª V DE FEITOS DE REL DE CONS. CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0001656-14.2012.8.05.0080 Órgão Julgador: 2ª V DE FEITOS DE REL DE CONS. CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA
INTERESSADO: JEMYCLAY DE ARAUJO OLIVEIRA e outros Advogado(s): ROSEMARY DA CUNHA (OAB:BA22399), MAYSA EMANUELLY SANTANA DE MIRANDA (OAB:BA41382)
INTERESSADO: Paloma Souza Santos Advogado(s): RAPHAEL DE OLIVEIRA LIMA (OAB:BA31397), JULIANO SILVA LEITE (OAB:BA29502), GIVANILDO FERNANDES LEONIDAS (OAB:BA42261) SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª V DE FEITOS DE REL DE CONS. CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA SENTENÇA 0001656-14.2012.8.05.0080 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Feira De Santana
Trata-se de Ação Demolitória proposta por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ECOVILLE A, devidamente representado por seu síndico Jemyclay de Araújo Oliveira, em face PALOMA SOUZA SANTOS, pelos fatos e fundamentos constantes da exordial (id. 119721166 e ss.), com documentos acostados. Em síntese, afirma o autor que a parte ré, proprietária da unidade habitacional nº 07 – quadra H, ocupou irregularmente porção de área comum do condomínio, elevando muros demarcatórios e fazendo uso exclusivo de espaço que é área contígua à sua unidade habitacional, resultando em ampliação ilícita do imóvel. Acrescenta que a requerida foi notificada para desocupação da área e desfazimento dos muros erigidos, mas não houve solução para o impasse. Requer determinação judicial da demolição dos muros e desocupação da área e a sua reintegração ao espaço comum do condomínio. Com a inicial, foram acostados documentos relativos ao cadastro da pessoa jurídica autora (id. 119721181), ata condominial de eleição de síndico e subsíndico (id. 119721187), registros fotográficos do imóvel demandado e da ocupação da alegada área comum (id. 119721189 e ss.), notificação extrajudicial da demandada (id. 119721193). Intimado a emendar a exordial no tocante ao valor da causa (id. 119721195), o autor promoveu a alteração no id. 119721200. Benefício da justiça gratuita concedido à parte autora no id. 119721265. A ré ingressou no feito (id. 119721270), ofertando contestação (id. 119721275), na qual suscita preliminares de: i) ilegitimidade ativa do síndico; e ii) ilegitimidade ativa do condomínio autor. No mérito, a ré alega que o condomínio decorre de programa governamental, com regime de condomínio com registro indevido em cartório de títulos e documentos de pessoa jurídica, cujas unidades têm dimensões variadas entre 144 a 249 m², mas sem regular definição em convenção. Sustenta que o seu imóvel é de esquina e a escolha do local deveu-se justamente à sua maior dimensão, bem como que outros condôminos adotam conduta equivalente, sem serem admoestados pela administração do autor. Afirma que o condomínio nunca se opôs à construção dos muros no local e que a dita área comum ocupada é inútil ao condomínio, alegando não ter o autor trazido documentos (e.g. planta baixa, escritura e mais) que indiquem as dimensões do condomínio e suas unidades. Pugna pelo acolhimento das preliminares e extinção do processo, sem resolução de mérito, ou a improcedência total dos pedidos. Acompanharam a contestação diversos documentos, dentre os quais a convenção, quadro fornecido pela construtora sobre áreas do condomínio e imagens fotográficas. O autor ofertou a réplica do id. 119721325, rebatendo as preliminares suscitadas e os argumentos fáticos e de direito levantados pela ré, além de reiterar o teor da petição inicial. Juntou documento, no id. 119721341, indicando qual seria a regular dimensão do imóvel objeto da lide, cuja expansão reporta ilícita sobre a área comum, além de ata da eleição do síndico representante do autor no ingresso da ação. Após a juntada da documentação supra, a ré manifestou-se nos autos nos ids. 119721348 e 119721376. Intimadas as partes a indicarem provas que intencionavam produzir, o autor requereu inicialmente prova pericial e testemunhal (id. 119721391), retratando-se no id 144589728, para requerer somente prova pericial. A ré requereu prova testemunhal (id. 119721392). A prova testemunhal foi indeferida por este Juízo nos ids. 21270238 e 381812196, deferindo-se a prova pericial, com a nomeação de perita engenheira e formulação de quesitos. A ré requereu gratuidade da justiça no id. 383256249, que foi deferida no id. 381812196, dispensando-se ambas as partes (beneficiárias da gratuidade da justiça) do pagamento da perícia, a ser custeada pelo Programa de Apoio aos Órgãos Jurisdicionais na Realização de Perícias Judiciais do TJBA. Perita aceitou o encargo e designou data para o ato (id. 399490295), ficando intimadas as partes sobre o evento (id. 399493615). O laudo pericial foi juntado no id. 414023453, com requisição da perita para levantamento de seus honorários no id. 414023456. Instadas a se manifestar sobre o laudo, as partes peticionaram nos ids. 414256570 (autor) e 414314720 (ré), com o autor reiterando os termos da inicial e réplica e requerendo o julgamento do processo, ao passo que a ré sustenta que a área se encontra livre, mas é cuidada por ela, reconhecendo que a área em discussão pertence ao condomínio e que pretende usá-la precariamente, por estar contígua ao seu imóvel, facultando-a à utilização dos demais condôminos. É o relatório, DECIDO. Primeiramente, corrija-se a autuação do feito, para que passe a constar, no polo ativo, CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ECOVILLE A, no lugar de seu síndico Jemyclay de Araújo Oliveira. 1 – Das preliminares. 1.1 – Da preliminar de ilegitimidade ativa do síndico. Sustenta a ré que, à época da propositura da ação, o representante do condomínio postulante não estava mais investido no cargo de síndico, razão pela qual haveria vício de representação. Compulsando-se os autos, verifica-se que a ação foi proposta em 25.01.2012, quando foi juntada ata de eleição do representante no posto de subsíndico do condomínio autor (id. 119721187, 11.05.2011) e documento comprobatório a renúncia do então síndico (id. 119721179, 22.11.2011), passando o cargo a ser ocupado pelo subsíndico representante do autor nos autos. Conjuga-se o fato retro com a informação de que o mandato de síndico no condomínio autor tem duração de 01 (um) ano, por força do art. 2º da convenção condominial. Portanto, a gestão que assumiu em 11.05.2011 teve mandato válido até 10.05.2012, logo, dentro do prazo em que o síndico representante do autor ocupava regularmente o posto. Ademais, para que não restem lacunas, verifica-se que a assunção do posto de síndico, por subsíndico, em face da renúncia do titular, não altera o prazo da gestão (seu termo final) em curso, nos termos do artigo 8º da convenção (id. 119721335). Assim, não havendo vício na representação legal do condomínio pelo síndico na propositura da ação, REJEITO a preliminar em questão. 1.2 – Da preliminar de ilegitimidade ativa do condomínio. A segunda preliminar suscitada pela ré é a ilegitimidade ativa do condomínio, sob o argumento de que não houve a juntada, pelo autor, de documentos que demonstrem a sua regular constituição e regular legitimidade ativa. O autor, ao se manifestar na réplica, sustentou sua legitimidade, apontando sua regular constituição como pessoa jurídica e, consequentemente, sua capacidade processual própria. Com efeito, a exordial foi protocolada com a juntada do documento id. 119721181, o qual vem a ser o comprovante do registro do condomínio perante a Receita Federal do Brasil, ocorrido em 27.05.2011, bem como da ata da assembleia geral de instalação do condomínio (no id. 119721186), na qual consta a expressa leitura da convenção condominial, que foi “aceita e assinada pelos condôminos”. Não verifico, portanto, ilegitimidade ativa do condomínio em questão, haja vista a sua regular constituição e a subsistência da autonomia da sua personalidade jurídica, razão pela qual REJEITO a preliminar em tela. 2 – Do mérito. Superadas as preliminares, avança-se ao mérito da demanda. 2.1 – Da controvérsia. O cerne da questão versa sobre a potencial ocupação indevida de área condominial por condômino, que a teria usurpado para uso exclusivo, com a elevação de muros demarcatórios e restrição de uso ao demais, em irregular ampliação da sua propriedade autônoma. Não sendo pontos controvertidos que a ré possui imóvel no condomínio autor e tampouco que houve ocupação de porção de terreno pela ré, com a elevação de muro demarcatório, a discussão das partes nas peças processuais versou sobre a questão de pertencer a área ocupada pela ré, contígua ao seu imóvel, à fração integrante originalmente da sua unidade autônoma ou ser área prevista como espaço comum do ente condominial. Enquanto a autora sustenta ser a área em questão integrante do condomínio, logo de uso e acesso comuns, com vedação à usurpação por quaisquer dos condôminos ou intento de uso exclusivo, ainda que não tenha a área um fim específico, a ré argumentou que, quando da aquisição do bem, considerou o espaço como integrante do seu imóvel e que outros condôminos também ampliaram seus imóveis de modo semelhante, o que retrataria a legitimidade e licitude de sua conduta. A fim de sanar o ponto controvertido restou decidida a necessidade de perícia técnica, realizada por perita engenheira, a fim de apontar se a área em disputa integrava a porção comum do condomínio ou constituía parte integrante da unidade particular da ré, qual seja do seu imóvel habitacional nº 07 – quadra H. 2.2 – Do laudo pericial. O laudo pericial supracitado foi produzido em 06.10.2023, após vistoria in loco em 26.08.2023, resultando em 12 laudas, com elaboração de croqui (planta de situação da área) e levantamentos fotográficos, resposta à quesitação formulada pelo Juízo e a conclusão de que “o imóvel murado pelo Réu perfaz uma área maior do que o informado na documentação do imóvel (ID 119721341) acostado nos autos. Sendo a área excedente pertencente a área comum do condomínio”. A conclusão técnica exarada pela perita atesta, sem margem para dúvidas, que a área objeto da lide e inserida dentro do condomínio tem natureza de espaço comum do condomínio e não de área integrante da porção autônoma da ré. Instadas as partes a se manifestarem sobre o laudo produzido, nada alegaram que possam macular a perícia, seja nos seus elementos formais, sejam em seu conteúdo e conclusão. 2.3 – Da usurpação de bem comum. Constada a natureza comum da área condominial em disputa, opera-se com destaque a incidência do inciso II do art. 1.335 do Código Civil, que prevê que o condômino tem o direito de usar as partes comuns, conforme a sua destinação, desde que “não exclua a utilização dos demais compossuidores”. Incide ainda o art. 1.342, segunda parte, do mesmo diploma, o qual postula que não são “permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns”. Nesse sentido também é a jurisprudência: DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OBRA REALIZADA POR CONDÔMINO EM DESACORDO COM A LEI E A CONVENÇÃO. APROPRIAÇÃO DE CORREDORES DE ACESSO. ÁREAS DE USO COMUM. DESFAZIMENTO. SENTENÇA REFORMADA. I. No condomínio edilício coexistem partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum insuscetíveis de apropriação individual, segundo dispõe o artigo 1.331 do Código Civil. II. O solo, a estrutura do prédio, o teto, a área interna de ventilação e todas as partes destinadas ao uso coletivo são de natureza comum e por isso mesmo insuscetíveis de apropriação ou de utilização exclusiva por qualquer condômino, nos termos do artigo 3º da Lei 4.591/1964. III. A realização de obras nas áreas de uso comum do condomínio depende de aprovação específica, na esteira do que prescrevem os artigos 1.335, II, 1.341, I e II e 1.342 do Código Civil. IV. Corredores de acesso do prédio são área de natureza comum e por isso não podem ser apropriados, total ou parcialmente, por nenhum condômino para o melhor aproveitamento de suas unidades autônomas. V. Obras realizadas em desacordo com a legislação e a convenção condominial expõem-se ao desfazimento, a despeito do tempo decorrido e de eventual inoperância dos órgãos de direção do condomínio. VI. Não pode ser interpretada como renúncia do condomínio à preservação da sua propriedade e ao cumprimento da lei e da convenção a leniência de administrações anteriores. VII. Recurso conhecido e provido. (TJ-DF 20150110890462 DF 0026751-30.2015.8.07.0001, Relator: JAMES EDUARDO OLIVEIRA, Data de Julgamento: 14/03/2018, 4ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE: 03/04/2018. Pág.: 415/421, g.n). O caso em apreço revela que houve conduta irregular da parte ré ao usurpar área comum, como se exclusiva fosse, não somente pelo uso diário que faz do local, quando informa que passou a ali estender roupas, como também ao demarcar, com muros elevados, o espaço, integrando-o (vide registros fotográficos) à sua unidade autônoma, em claro confronto com as previsões legais. A ré, com sua ação e apesar de regulares notificações extrajudiciais, subtraiu dos demais condôminos o uso regular de porção condominial que a todos integrantes do condomínio pertence. 2.4 – Da necessidade de desfazimento dos muros demarcatórios. A realização de obras em condomínios, em áreas comuns e mesmo em áreas autônomas, deve seguir as previsões gerais do Código Civil e também da convenção condominial. Cita-se, para tanto, o art. 1.341 do CC, que prevê critérios para as edificações, sua natureza, assunção e distribuição de custos e inclusive a contratação de seguros e deliberações por assembleias. A ré ao elevar muros desrespeitou as regras previstas para as obras, estando desprovida de qualquer autorização para tanto. Ademais, a persistência dos muros completa a usurpação indevida do espaço e obsta a destinação esperada do local, com a utilização comum pelos demais condôminos, ainda que não haja uma destinação específica ao local (e.g. ser apenas local de passagem). Portanto, mostra-se necessário, em consonância com o pedido autoral, o desfazimento dos muros erigidos pela autora, às suas exclusivas expensas. Neste sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO COMINATÓRIA - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - CONSTRUÇÃO EM ÁREA COMUM E SEM AUTORIZAÇÃO DOS DEMAIS CONDÔMINOS - DESFAZIMENTO DA OBRA. Deve ser determinado o desfazimento de obra realizada em área comum do condomínio, de forma irregular e sem autorização os demais condôminos. (TJ-MG - AC: 10024121686851001 MG, Relator: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 16/05/2019, Data de Publicação: 24/05/2019, g.n.). DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OBRA IRREGULAR REALIZADA POR CONDÔMINO SEM AUTORIZAÇÃO. USO EXCLUSIVO DE ÁREA COMUM. IMPOSSIBILIDADE. INJUSTA PRIVAÇÃO DE USO DO BEM PELOS DEMAIS CONDÔMINOS. IMPOSIÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PARA DESFAZIMENTO. MANUTENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. [...]. Precedentes do STJ. Cinge-se a controvérsia em analisar se deve ser mantida a obrigação de fazer imposta na sentença, que determinou ao apelante (promovido) a retirada das barras de ferro e das correntes da área comum do condomínio descrito na inicial, procedendo ao retorno do estado anterior do imóvel, em consonância com o projeto original. Ao compulsar o caderno processual, nota-se que houve abuso de direito por parte do ora apelante, que, ultrapassando seu direito de uso da área comum, privou os demais condôminos de utilizar o espaço que fica em frente ao seu apartamento, incluindo barreira física consistente em barras e correntes que impendem a circulação (fl. 31). Utilizou-se, assim, de forma exclusiva de área comum, o que não lhe é permitido pela legislação (arts. 1.331, § 2º c/c 1.335, inciso II, ambos do Código Civil), e, via de consequência, a obra realizada deve ser desfeita. Indiscutível, então, que a obra realizada pelo apelante, sem consulta à administração do condomínio, impediu a utilização de área comum pelos demais condôminos. É certo, consequentemente, o direito dos apelados de postular o desfazimento daquela estrutura, com o retorno ao estado anterior. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator (TJ-CE - AC: 00503057120208060154 Quixeramobim, Relator: JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, Data de Julgamento: 26/04/2023, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 26/04/2023, g.n.). 3 – Do dispositivo.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado pela parte autora, e extingo o processo, com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do CPC, para determinar à parte ré que promova, no prazo de 30 (trinta) dias, a demolição, às suas expensas, dos muros que elevou sobre a área comum, contígua à sua unidade habitacional, deixando de fazer uso exclusivo do espaço e destinando os entulhos da demolição a local adequado da municipalidade, sob pena de multa que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais), renovável a cada mês em que persistir o descumprimento. Custas processuais e honorários de sucumbência pela ré, os quais arbitro em 10% (dez por cento) do valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º,do CPC, ambos cuja exigibilidade resta suspensa, em razão de gozar a acionada do benefício da gratuidade da justiça, nos termos do disposto no §3º, do art. 98, do CPC. Publique-se, para intimação das partes, através de seus advogados. Intime-se, pessoalmente, a parte requerida para cumprir a obrigação de fazer determinada. Determino à Secretaria a requisição ao Programa de Apoio aos Órgãos Jurisdicionais na realização de perícias do TJBA, para pagamento dos honorários da perita que atuou no feito, vide honorários fixados no id. 381812196, caso tal diligência ainda não tenha sido adotada. Certificado o trânsito em julgado e não formulado pedido de cumprimento de sentença em 30 (trinta) dias, arquivem-se, com baixa. Feira de Santana, data registrada no sistema. Marco Aurélio Bastos de Macedo Juiz de Direito