Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Autor: Cristiane Andrade Meireles De Oliveira Advogado: Raphael Brito Souza (OAB:BA43820) Advogado: Tercio Alonso Peixoto Almeida (OAB:BA36546)
Reu: Condominio America Praia Flat Advogado: Wilton Madson Andrada Junior (OAB:BA24463) Advogado: Marilia Medina Borges (OAB:MG158204) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA V DOS FEITOS DE REL DE CONS. CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8001380-22.2019.8.05.0201 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS. CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO
AUTOR: CRISTIANE ANDRADE MEIRELES DE OLIVEIRA Advogado(s): RAPHAEL BRITO SOUZA (OAB:BA43820), TERCIO ALONSO PEIXOTO ALMEIDA (OAB:BA36546)
REU: CONDOMINIO AMERICA PRAIA FLAT Advogado(s): WILTON MADSON ANDRADA JUNIOR (OAB:BA24463), MARILIA MEDINA BORGES (OAB:MG158204) SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA V DOS FEITOS DE REL DE CONS. CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO SENTENÇA 8001380-22.2019.8.05.0201 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Porto Seguro
Vistos.
Trata-se de ação anulatória de convenção de condomínio ajuizada por Cristiane Andrade Meireles de Oliveira e outro, em face do Condomínio América Praia Flat, visando à nulidade da Convenção Condominial sob o argumento de que esta teria sido registrada de maneira irregular, desrespeitando as exigências legais. A autora alega que a convenção não obteve a aprovação de, no mínimo, 2/3 dos condôminos, conforme preceitua o Código Civil, e, por conseguinte, seu registro seria nulo. Em sede de contestação, o Condomínio América Praia Flat argumenta que a convenção foi regularmente aprovada pela maioria qualificada dos condôminos e devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, seguindo todos os preceitos legais. Além disso, sustenta que a autora, ao adquirir a unidade condominial, tinha pleno conhecimento das regras estabelecidas pela convenção, comprometendo-se a respeitá-las. A instrução processual foi realizada com a colheita de provas documentais e oitiva das partes. As alegações finais foram apresentadas por ambas as partes. Passo a decidir. 1. Da Natureza Jurídica da Convenção Condominial e os Requisitos de Validade A convenção condominial é o instrumento normativo que estabelece os direitos e deveres dos condôminos, regulamentando a administração do condomínio e a convivência entre os moradores. É regulamentada pelo Código Civil, nos artigos 1.333 e 1.334, e deve observar os seguintes requisitos de validade: Aprovação por 2/3 dos condôminos: O art. 1.333 do Código Civil exige que a convenção condominial seja aprovada por, no mínimo, 2/3 dos titulares de direito sobre as unidades autônomas para que produza efeitos vinculantes.
Trata-se de uma maioria qualificada que visa garantir que as disposições da convenção contem com um consenso significativo entre os condôminos. Registro no Cartório de Registro de Imóveis: O art. 1.334 do Código Civil exige que a convenção seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, sendo este o ato que confere publicidade à convenção e assegura sua oponibilidade perante terceiros. Na análise dos autos, restou comprovado, por meio de documentos apresentados pelo réu, que a convenção condominial foi aprovada pela maioria qualificada exigida, tendo obtido o voto favorável de mais de 2/3 dos condôminos. Além disso, o documento de ID 36973549 atesta que a convenção foi devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o que confere a esta plena eficácia e validade jurídica. Nesse sentido, não há qualquer irregularidade no procedimento de aprovação e registro da convenção, o que esvazia os argumentos da autora sobre a suposta ilegalidade do ato. 2. Do Conhecimento e Concordância da Parte Autora com a Convenção Condominial Outro ponto que merece destaque é o fato de que, ao adquirir a unidade condominial no Condomínio América Praia Flat, a autora assinou o contrato de compra e venda, no qual expressamente declarou estar ciente da existência da convenção condominial e de suas disposições, comprometendo-se a respeitá-las. Essa informação consta no documento de ID 38908521, o qual foi anexado aos autos pela parte ré. O art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil, dispõe que as disposições da convenção obrigam não apenas os condôminos que as aprovaram, mas também todos aqueles que venham a adquirir unidades no condomínio. Dessa forma, o fato de a autora ter adquirido a unidade em data posterior à aprovação da convenção não a exime da obrigação de respeitar suas disposições. Ainda que a autora pudesse, eventualmente, discordar de algum ponto da convenção, a via adequada para solucionar essas divergências seria a convocação de uma assembleia condominial para discutir eventuais alterações no texto da convenção. No entanto, não há nos autos qualquer comprovação de que a autora tenha adotado tal medida antes de propor a presente ação. 3. Da Ausência de Provas de Ilegalidade O ônus da prova cabe a quem alega, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Nesse contexto, cabia à autora demonstrar, de forma clara e inequívoca, a alegada irregularidade no processo de aprovação e registro da convenção condominial. Todavia, a autora não conseguiu trazer aos autos elementos suficientes que comprovassem a suposta violação dos requisitos legais na aprovação da convenção. As alegações apresentadas baseiam-se, em sua maioria, em suposições e discordâncias subjetivas em relação às disposições da convenção, sem, contudo, demonstrar qualquer violação objetiva à legislação aplicável. Por outro lado, a parte ré apresentou vasta documentação que comprova a regularidade da convenção, incluindo atas de assembleias e o registro da convenção no Cartório de Registro de Imóveis, documentos que foram suficientes para afastar qualquer dúvida quanto à legalidade do procedimento. 4. Princípio da Autonomia Privada e a Autonomia dos Condôminos Cumpre destacar que a convenção condominial é expressão do exercício da autonomia privada dos condôminos, que têm o direito de auto-organização para regulamentar as questões relativas ao condomínio, desde que observadas as disposições legais. A intervenção do Poder Judiciário em questões condominiais deve ser excepcional, limitando-se às hipóteses em que há violação manifesta da lei ou dos direitos individuais dos condôminos. No caso em análise, não restou comprovada qualquer violação legal que justificasse a anulação da convenção. Nesse sentido, vale mencionar o entendimento jurisprudencial consolidado no sentido de que o Judiciário não pode interferir na autonomia das decisões condominiais, exceto quando comprovada a violação a normas imperativas ou a direitos fundamentais dos condôminos, o que não se verifica no presente caso. III – Conclusão Diante de todo o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado por Cristiane Andrade Meireles de Oliveira na presente ação, uma vez que ficou comprovado que a Convenção do Condomínio América Praia Flat foi aprovada e registrada conforme as disposições legais vigentes. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, conforme disposto no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. P. R. I. Porto Seguro, data do sistema. Carlos Alexandre Pelhe Gimenez Juiz de Direito