Procedimento Comum Cível 0587177-68.2016.8.05.0001 - TJBA

Procedimento Comum Cível 0587177-68.2016.8.05.0001 - TJBA | JusConsulta

Movimentações

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Interessado: Hercilia Lustosa Pereira Da Silva Advogado: Ionara De Matos Soares Ribeiro (OAB:BA28014) Advogado: Carla Cristina Guedes Souza (OAB:BA43026) Interessado: Angela Maria Soledade Azevedo Advogado: Ionara De Matos Soares Ribeiro (OAB:BA28014) Advogado: Carla Cristina Guedes Souza (OAB:BA43026) Interessado: Maristela Santos Pereira Advogado: Ionara De Matos Soares Ribeiro (OAB:BA28014) Advogado: Carla Cristina Guedes Souza (OAB:BA43026) Interessado: Condominio Edificio Napoli Sentença: SENTENÇA I PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 10ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR SENTENÇA 0587177-68.2016.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Vistos etc.; HERCÍLIA LUSTOSA PEREIRA DA SILVA, ÂNGELA MARIA SOLEDADE AZEVEDO e MARISTELA CLEMENTE VIANA, devidamente qualificadas nos autos do processo acima em epígrafe, através de advogado (a) (s) regularmente constituído (a) (s), ingressaram em juízo com a presente AÇÃO DECLARATÓRIA contra CONDOMÍNIO EDIFÍCIO NAPOLI, também com qualificação nos supracitados autos. A parte autora suscitou na peça vestibular, em síntese, que são integrantes do Conselho Fiscal do Condomínio Edifício Napoli, empreendimento imobiliário construído na década de 60, que conta com 89 (oitenta e nove) unidades autônomas e não possui Convenção de Condomínio registrada no Ofício de Registro de Imóveis, em razão do referido instrumento normativo não possuir a assinatura de 2/3 dos condôminos; no que pese os inúmeros esforços realizados pela administração do Condomínio, ainda não foi possível obter a assinatura necessária dos condôminos para levar a Convenção a registro no Cartório e torna-la oponível aos condôminos e a terceiros; a minuta da Convenção foi discutida e aprovada em assembleia de condôminos, regularmente convocada, conforme comprova a ata em anexo; ocorre que, não foi atingido o quórum exigido por lei para a sua aprovação e possui 39 (trinta e nove) assinaturas de condôminos, titulares de unidades autônomas; por ser o Napoli um condomínio muito antigo, muitas de suas unidades são de propriedade de pessoas falecidas, que não tiveram os seus respectivos inventários concluídos e/ou até mesmo abertos, além da quantidade de imóveis fechados, que são objeto de litígio judicial ou que estão alugados e os proprietários não são localizados, aliado a isso, ainda há o desinteresse dos condôminos de participarem das assembleias de um modo geral, que sempre conta com um número de participantes pequeno com relação a quantidade de unidades autônomas existentes no prédio; a falta de assinatura dos condôminos na Convenção está trazendo inúmeros prejuízos aos autores e ao próprio condomínio como um todo, pois existe um débito antigo perante o INSS, que já se encontra em fase de execução, processo tombado sob o nº. 0043010-69.2013.4.01.3300, em trâmite na 24ª Vara de Execução Fiscal da Seção Judiciária do Estado da Bahia, cujo parcelamento da dívida não pode ser realizado em razão da ausência de Convenção; assim, a qualquer momento, o Condomínio corre o risco de ter suas contas penhoradas e, se isso ocorrer, ficará impossibilitado de realizar o pagamento de salários de funcionários, contas de consumo, manutenção de elevadores, etc; o condomínio encerrou o contrato de trabalho de um funcionário e, no que pese ter realizado os depósitos do FGTS mensalmente, bem como ter realizado o pagamento da multa de 40%, não conseguiu obter o certificado digital, para gerar a conectividade social afim de que o obreiro realizasse o levantamento da quantia, bem como obtivesse o seguro desemprego, pois as empresas certificadoras não emitem certificado digital se não houver a apresentação da Convenção do Condomínio; as autoras juntam aos autos, cópias da escritura pública de imóveis que integram o Condomínio Edifício Napoli, atestando assim a sua existência; os prejuízos são enormes e não resta outra alternativa, senão recorrer ao Judiciário para que este reconheça por sentença, a validade do instrumento normativo do Condomínio, suprindo desse modo o quórum exigido pelo Código Civil; deveria ser observado o art. 1333 do CC; para ser oponível contra terceiros, a Convenção do Condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis; a súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça determina que a Convenção do Condomínio aprovada, ainda que sem registro é eficaz para regular as relações entre os condôminos; o condomínio não pode ficar sem uma Convenção em razão da inércia e negligência de alguns condôminos que não participam da vida condominial, prejudicando assim os demais moradores; imperioso salientar ainda que a Convenção do Condomínio foi elaborada com observância aos princípios da formalidade, proporcionalidade e está em consonância com o disposto nos artigos 1332 e 1334 do Código Civil; o art. 27 da Lei nº. 4591/64 dispõe que se a assembleia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe compete, 15 dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados; esta também é a inteligência do § 2º, do art. 1350 do Código Civil; as jurisprudências reforçavam a tese das partes autoras; e que os fatos abordados mereciam guarida judicial. Por fim, as partes autoras instaram pelo acolhimento da prestação jurisdicional, de modo que requereu como pedido de mérito o RECONHECIMENTO DA VALIDADE DO INSTRUMENTO NORMATIVO DO CONDOMÍNIO, SUPRINDO DESSE MODO O QUÓRUM EXIGIDO PELO CÓDIGO CIVIL; e SEJA OFICIADO O CARTÓRIO DO OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE PARA QUE PROCEDA COM O REGISTRO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO PARA QUE ESTA SE TORNE OPONÍVEL AOS CONDÔMINOS E A TERCEIROS; como pedidos procedimentais as partes acionantes pugnaram pela gratuidade da justiça, citação da parte acionada, para que no prazo de lei apresentasse contestação, sob as penas da lei; produção de provas e condenação da parte promovida nas custas processuais e honorários de advogado. Com a peça preambular vieram documentos. Foi proferido comando judicial determinando a citação da parte acionada sob as penas da lei. A parte acionada foi regularmente citada para a constituição da relação processual. Decorreu o prazo de lei sem que a parte ré apresentasse peça de contestação. Relatados, passo a decidir. II Decido pelo julgamento antecipado do pedido, pois é dever do magistrado e não mera faculdade, consoante determina o art. 355, incisos I e II, do CPC, a prudente discrição do juiz de direito, no exame acurado da necessidade ou não da produção de provas em audiência de instrução e julgamento, ante as circunstâncias fáticas e jurídicas do caso concreto, não importando, entrementes, alegação de cerceamento de defesa por qualquer das partes, posto que constam nos autos elementos de prova suficientes para formação do livre convencimento deste juízo monocrático em relação ao processo em apreço. A produção de provas em direito é uma garantia do princípio constitucional do contraditório e da ampla defesa, cabendo ao Judiciário, porém, evitar que, sob tal pretexto, o processo se transforme em infindáveis diligências inúteis, máxime quando nele já se encontram todos os elementos necessários ao seguro entendimento da controvérsia. Aliás, esse, também é o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, por exemplo: "Nosso Direito Processual autoriza o julgamento antecipado da lide, quando não houver necessidade de prova - vale dizer - quando já se encontrarem nos autos todos os elementos necessários ao seguro entendimento da controvérsia" (STJ/REsp. 38.931-3-SP/93). "Presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder” (STJ, 4ª T., REsp nº 2.832-RJ, rel. Min. Sálvio de Figueiredo, j. 14.8.1990). Se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor (art. 344 do CPC). No entanto a revelia não produz o efeito mencionado se, havendo pluralidade de réus, algum deles contestar a ação; se o litígio versar sobre direitos indisponíveis; se a petição inicial não estiver acompanhada do instrumento que a lei considere indispensável à prova do ato; as alegações de fato formuladas pelo autor forem inverossímeis ou estiverem em contradição com a prova constante dos autos (art. 344, incisos I, II, III e IV, do CPC). A presunção de veracidade dos fatos afirmados pela parte autora na peça inicial é de certa forma relativa, pois não induz que o pedido de mérito deva ser julgado procedente, quando o julgador ao exame das circunstâncias jurídicas constantes nos autos prefira inclinar-se de acordo com o princípio do seu livre convencimento (art.371 do CPC). Como anota a jurisprudência: "O efeito da revelia não induz procedência do pedido e nem afasta o exame de circunstâncias capazes de qualificar os fatos fictamente comprovados" (RSTJ 53/335). Os fatos explicitados pela parte autora não mereceram a atenção dispensada, de consequência, este comportamento conduz a interpretação deste julgador de que os referidos fatos são verdadeiros e tendo a parte demandada colaborada, para tanto, deve se impor às consequências decorrentes do evento, em razão da figura jurídica da revelia e seu efeito. Cuida-se a espécie de pedido de RECONHECIMENTO DA VALIDADE DO INSTRUMENTO NORMATIVO DO CONDOMÍNIO, SUPRINDO DESSE MODO O QUÓRUM EXIGIDO PELO CÓDIGO CIVIL; e SEJA OFICIADO O CARTÓRIO DO OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE PARA QUE PROCEDA COM O REGISTRO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO PARA QUE ESTA SE TORNE OPONÍVEL AOS CONDÔMINOS E A TERCEIROS; tendo em vista que os esforços realizados pela administração do condomínio, ainda não foi possível obter a assinatura necessária dos condôminos para levar a Convenção a registro no cartório e torna-la oponível aos condôminos e a terceiros; este fato era prejudicial a administração do condomínio, pois esta temendo sofreu percalços de toda ordem por conta dessa situação, diante disso, solicitou pelo acolhimento da prestação jurisdicional. As partes autoras integravam o CONSELHO FISCAL do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO NAPOLI, conforme ATA DA ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO NAPOLI, REALIZADA EM 19 DE ABRIL DE 2016 (ID-107913835). Foi realizada a eleição do síndico do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO NAPOLI (ID-107913835). A parte ré CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NAPOLI se apresentava CADASTRO NACIONAL DE PESSOA JURÍDICA (CNPJ), consoante COMPROVANTE DE INSCRIÇÃO E DE SITUAÇÃO CADASTRAL, cujo número de inscrição 13.713.870/0001-50 (ID-107913836). As partes acionantes carrearam para os autos a CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NAPOLI (ID-107913837 e ID-10791383). O CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NAPOLI possuía matrícula de número 22.765, junto ao 1º Ofício do Cartório de Registro de Imóveis da comarca de Salvador-BA (ID-107913840). Em 29 de outubro de 2014, foi realizada uma ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA NO CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NAPOLI, onde se colocou em pauta a apresentação da CONVENÇÃO e REGIMENTO INTERNO (ID-107913839). TERMO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE TRABALHO (ID-107913842). O CONDOMÍNIO EDILÍCIO se caracteriza por ser uma PROPRIEDADE COMUM ao lado de uma PROPRIEDADE PRIVATIVA ou EXCLUSIVA. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de acesso às unidades autônomas e ao logradouro público etc.) (CC, art. 1.331). Todo condomínio em edificações deve ter, obrigatoriamente, o ato de instituição, a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO e o REGULAMENTO (REGIMENTO INTERNO). O ato de instituição é previsto no art. 1.332 do referido diploma e pode resultar de ato entre vivos ou testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis. A RELAÇÃO JURÍDICA DECORRE DO ESTATUTO E NÃO DO CONTRATO. A convenção de condomínio, apontada no art. 1.333 do Código Civil como ato de constituição do condomínio edilício, é um documento escrito no qual se estipulam os direitos e deveres de cada condômino, e deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. A utilização do prédio é por ela regulada. Difere dos contratos em geral porque estes obrigam somente as partes contratantes, enquanto a convenção sujeita todos os titulares de direitos sobre as unidades, ou quantos sobre elas tenham posse ou detenção, atuais ou futuros. Por essa razão reconhece a melhor doutrina o seu caráter predominantemente estatutário ou institucional. Dispõe o Código Civil: Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. A convenção é uma lei entre os condôminos Entretanto a convenção do condomínio deve se apresentar atrelada a LEI. Havendo alguma disposição normativa da convenção condominial ou regimento interno que venha em rota de colisão com a legislação federa, tal norma deve ser censurada. O REGULAMENTO ou REGIMENTO INTERNO complementa a convenção. O Código Civil estabelece que: Art. 2.035. A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução. Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos. De acordo com o art. 1.333 do Código Civil, a convenção do condomínio deverá ser aprovada por, no mínimo, dois terços dos condôminos. Esse quórum mínimo é necessário para que a convenção possa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis e tenha efeito sobre todos os condôminos e terceiros. No entanto, quando não se atinge esse quórum em assembleias, o processo de formalização da convenção pode ficar paralisado, o que gera impasses para o condomínio. Se, após todos os esforços, o condomínio não conseguir obter as assinaturas necessárias, algumas medidas podem ser adotadas para regularizar a situação. A administração do condomínio pode convocar uma nova assembleia com pauta específica para a aprovação da convenção condominial. A convocação deve ser feita em conformidade com a Lei de Condomínios e o regulamento interno, com prazo adequado e divulgação a todos os condôminos. Em assembleia, deve-se reforçar a importância do registro da convenção, mostrando as consequências legais e operacionais de não registrá-la, tais como dificuldades na gestão condominial e na imposição de sanções. Em situações extremas, quando é impossível obter o quórum necessário por meio de assembleias e diálogo, o condomínio poderá ingressar com uma ação judicial para suprir o consentimento dos condôminos que se recusam a assinar, especialmente se esses condôminos estiverem agindo de forma abusiva ou injustificada, contrariando os interesses coletivos. O art. 10 da Lei de Condomínios (LEI Nº 4.591/64) permite que a administração do condomínio tome as medidas judiciais necessárias para garantir a execução de normas essenciais à administração: “Art. 10. É defeso a qualquer condômino embaraçar o uso das partes comuns.” Portanto, se os condôminos que não assinam estão obstruindo o andamento do processo de registro da convenção sem motivos razoáveis, a administração poderá requerer judicialmente a intervenção, a fim de preservar os interesses comuns do condomínio e garantir que a convenção seja registrada. Caso a convenção já tenha sido aprovada em parte pelos condôminos, mas ainda faltam ajustes ou assinaturas em cláusulas específicas, a administração pode propor a elaboração de termos aditivos para aprovar e ratificar tais cláusulas em assembleias futuras. Assim, o registro pode ser feito parcialmente com cláusulas já aprovadas e, posteriormente, ajustado conforme as novas deliberações. Diante da realidade apresentada, a administração do condomínio deve continuar os esforços para convocar os condôminos e buscar o quórum necessário para o registro da convenção. Com base na Lei de Condomínios e no Código Civil, é imperativo que o condomínio tenha sua convenção registrada para garantir o cumprimento das regras por todos e a proteção dos direitos e deveres dos condôminos e terceiros envolvidos. Se o condomínio deixar de registrar a Convenção Condominial no Cartório de Registro de Imóveis, diversas consequências práticas e jurídicas podem ocorrer. A principal consequência da falta de registro da convenção é que ela não será oponível a terceiros. De acordo com o art. 1.333 do Código Civil, a convenção só se torna eficaz e obrigatória para condôminos e terceiros após o seu registro no cartório competente: Isso significa que sem o registro, a convenção não poderá ser imposta a novos condôminos ou terceiros, como locatários, que não terão a obrigação de seguir as regras estabelecidas. Sem o registro da convenção, a cobrança de multas por descumprimento das normas condominiais, como regras de uso das áreas comuns ou inadimplência de taxas condominiais, pode ser contestada. O condomínio pode encontrar dificuldades em impor sanções a condôminos que não cumprirem com suas obrigações, já que não haverá respaldo legal suficiente para executar essas cobranças judicialmente. A ausência de um registro formal da convenção gera insegurança jurídica no condomínio, pois as regras de convivência, utilização das áreas comuns, direitos e deveres de cada condômino não terão validade oficial perante o poder judiciário e terceiros. Isso pode dar margem para disputas judiciais e conflitos entre os condôminos, que podem alegar desconhecimento das normas ou não se sentir obrigados a cumpri-las. Se a convenção não está registrada, as regras internas do condomínio, como o uso das áreas comuns (piscinas, salões de festas, vagas de garagem), quórum para assembleias e outras normas de convivência, não terão força legal. Condôminos poderão se recusar a seguir as regras, e o condomínio não terá respaldo jurídico para exigir o cumprimento dessas normas. A convenção condominial é o documento que regulamenta os direitos e deveres dos condôminos, além de definir o funcionamento da administração do condomínio. Sem o registro, essas disposições não poderão ser formalmente impostas, gerando uma situação em que os condôminos podem agir de maneira independente, criando desordem e prejudicando o bom funcionamento do condomínio. A eleição e as funções do síndico, que são detalhadas na convenção, também podem ser afetadas pela falta de registro. O síndico, cuja função é gerir o condomínio, pode ter sua autoridade contestada por condôminos, o que compromete o bom andamento da administração condominial. Isso pode gerar confusão em relação à validade de suas ações, especialmente em questões financeiras ou contratuais, já que os atos administrativos do síndico dependem das regras previstas na convenção. A ausência de registro da convenção pode limitar a atuação do condomínio em ações judiciais, como execução de débitos condominiais ou até mesmo ações de obrigação de fazer (como exigir que um condômino cumpra regras sobre reformas, utilização de áreas comuns, entre outros). Isso porque, sem a convenção devidamente registrada, o condomínio terá dificuldade em fundamentar suas demandas perante o judiciário. Quando a convenção do condomínio não está registrada, os futuros compradores podem enfrentar dificuldades ao adquirir um imóvel no condomínio. Isso ocorre porque não há clareza sobre as regras aplicáveis, os direitos e deveres dos condôminos, o que pode afetar o interesse de terceiros na compra de unidades. Além disso, sem a convenção registrada, os novos proprietários podem alegar desconhecimento das normas e não se sentirem obrigados a segui-las. Além de criar a convenção, é necessário que qualquer alteração subsequente seja aprovada em assembleia e, igualmente, registrada no cartório. Sem o registro da convenção inicial, nenhuma modificação poderá ser formalizada, perpetuando a situação de irregularidade. As finanças do condomínio também podem ser afetadas. A convenção é o documento que estabelece as regras sobre a cobrança de taxas condominiais, criação de fundo de reserva, rateio de despesas, entre outras questões financeiras. Sem a convenção registrada, pode haver questionamento sobre a validade dessas cobranças e a sua distribuição entre os condôminos, prejudicando a administração financeira. No caso de litígios que envolvem todo o condomínio, como ações relacionadas a problemas com a construtora ou grandes reformas, a ausência da convenção registrada pode enfraquecer a posição do condomínio nas ações judiciais, uma vez que as regras internas não estarão formalizadas. Isso pode prejudicar o condomínio em ações coletivas que demandam a união dos condôminos. O registro da Convenção Condominial é fundamental para garantir a segurança jurídica do condomínio, a aplicação eficaz das normas internas e a proteção dos direitos e deveres dos condôminos. Sem o registro, o condomínio enfrenta problemas de governança, dificuldades na cobrança de taxas, insegurança jurídica nas relações entre os condôminos e prejuízos financeiros e administrativos. III À vista do quanto expendido, julgo pelo acolhimento da prestação jurisdicional, por conseguinte, DECLARO PELO RECONHECIMENTO DA VALIDADE DO INSTRUMENTO NORMATIVO DO CONDOMÍNIO, SUPRINDO DESSE MODO O QUÓRUM EXIGIDO PELO CÓDIGO CIVIL; e que seja EXPEDIDO MANDADO JUDICIAL PARA O CARTÓRIO DO 1º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE, A FIM DE QUE PROCEDA COM O REGISTRO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO PARA QUE ESTA SE TORNE OPONÍVEL AOS CONDÔMINOS E A TERCEIROS. Condeno a parte acionada ao pagamento de despesas (custas e emolumentos) e honorários de advogado, estes em razão de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), com fulcro no art. 85, parágrafo 8.º, do CPC. Os prazos contra o revel que não tenha patrono nos autos fluirão da data de publicação do ato decisório no órgão oficial. Parágrafo único. O revel poderá intervir no processo em qualquer fase, recebendo-o no estado em que se encontrar (§ único, do art. 346 do CPC). R. I. P.. Após o prazo recursal, arquivem-se os presentes autos. Salvador-BA, 06 de outubro de 2024. PAULO ALBIANI ALVES - JUIZ DE DIREITO -

17/10/2024, 00:00

Decorrido prazo de CONDOMINIO EDIFICIO NAPOLI em 05/11/2021 23:59.

06/11/2021, 03:22

Expedição de carta via ar digital.

27/09/2021, 16:54

Remetido ao PJE

26/05/2021, 00:00

Publicação

13/01/2021, 00:00

Mero expediente

09/01/2021, 00:00

Publicação

06/06/2019, 00:00

Mero expediente

30/05/2019, 00:00

Petição

28/04/2017, 00:00

Petição

28/04/2017, 00:00

Mero expediente

27/03/2017, 00:00

Publicação

27/03/2017, 00:00

Documentos

Sentença

•14/10/2024, 09:03

Sentença

•06/10/2024, 10:48

—

Decorrido prazo de CONDOMINIO EDIFICIO NAPOLI em 05/11/2021 23:59.

Expedição de carta via ar digital.

Remetido ao PJE

Publicação

Mero expediente

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Mero expediente

Petição

Petição

Mero expediente

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