Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Autor: Leila Oliveira Guimaraes Espinola Advogado: Deusdedite Gomes Araujo (OAB:BA19982)
Autor: Erisvaldo Goncalves Rodrigues Advogado: Deusdedite Gomes Araujo (OAB:BA19982)
Reu: Rilzair Ribeiro Rangel Advogado: Carlos Eduardo De Oliveira Cerqueira (OAB:BA23830) Intimação: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V CÍVEL E DE REGISTROS PÚBLICOS DE JUAZEIRO Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0501770-13.2017.8.05.0146 Órgão Julgador: 1ª V CÍVEL E DE REGISTROS PÚBLICOS DE JUAZEIRO
AUTOR: LEILA OLIVEIRA GUIMARAES ESPINOLA e outros Advogado(s): DEUSDEDITE GOMES ARAUJO (OAB:BA19982)
REU: RILZAIR RIBEIRO RANGEL Advogado(s): CARLOS EDUARDO DE OLIVEIRA CERQUEIRA registrado(a) civilmente como CARLOS EDUARDO DE OLIVEIRA CERQUEIRA (OAB:BA23830) SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V CÍVEL E DE REGISTROS PÚBLICOS DE JUAZEIRO INTIMAÇÃO 0501770-13.2017.8.05.0146 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Juazeiro
Vistos, etc. O ESPÓLIO DE MÁRCIO SOUZA ESPÍNOLA RAMOS, representado por sua inventariante LEILA OLIVEIRA GUIMARÃES ESPÍNOLA, qualificada nos autos, ajuizou a presente Ação de Obrigação de Fazer - Adjudicação Compulsória em desfavor de RILZAIR RIBEIRO RANGEL, representado por seu curador provisório LUIZ ANTÔNIO DO DESTERRO RANGEL, sob o fundamento que o falecido Sr. Márcio Souza Espínola Ramos, juntamente com a ora inventariante, firmaram com a parte demandada um Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de três/quartas partes de um imóvel situado na Rua Professor Luiz Cursino, nº. 80, Centro, Juazeiro-BA, devidamente registrada no Livro 161, folhas 231/232, do Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício desta Comarca de Juazeiro-BA, sob matrícula nº. R-3-5.369, Protocolo nº. 23.867 (doc. 16), através de pagamento parcelado, sendo que, apesar da quitação do valor, a parte demandada, agora através de seu curador, recusa a outorgar a escritura definitiva. Instruiu a petição inicial com procuração e documentos. Este Juízo indeferiu o pagamento das custas ao final, porém concedeu a possibilidade de pagamento parcelado das custas. Audiência de conciliação realizada sem êxito. Citada, a parte demandada apresentou contestação, instruída com documentos, alegando preliminarmente a gratuidade da justiça, a incompetência do juízo e a inépcia da petição inicial e, no mérito, a debilidade física e psiquiátrica da demandada, a qual é anterior a realização do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, o que invalida a transação, tendo sido interditada e, após levantamento do patrimônio pelo Curador, percebeu a venda do imóvel por valor insignificante, sem a comprovação do suposto pagamento realizado, não havendo que se falar em direito ao contrato definitivo de compra e venda nem a transferência do bem imóvel. Réplica acostada aos autos. As partes foram intimadas para indicarem provas a produzir. Em decisão de saneamento, este Juízo rejeitou a impugnação ao pedido de gratuidade judicial formulado pela parte demandada e indeferiu as preliminares de inépcia da petição inicial e de incompetência do juízo, tendo determinado a avaliação do imóvel e designado audiência de instrução para a ouvida de testemunhas. Gratuidade da justiça deferida à parte demandada. Laudo de avaliação juntado aos autos. Audiência de tentativa de conciliação realizada sem sucesso. Em audiência de instrução, foram colhidos os depoimentos de duas testemunhas arroladas pela parte autora. A parte autora apresentou alegações finais, orais, em audiência. Apesar de intimada, a parte demandada não apresentou alegações finais. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido.
Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória, onde a parte requerente aduz que o falecido Sr. Márcio Souza Espínola Ramos, juntamente com a inventariante, celebraram com a parte demandada um Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de três/quartas partes de um imóvel situado na Rua Professor Luiz Cursino, nº. 80, Centro, Juazeiro-BA, o qual está registrado no Livro 161, folhas 231/232, do Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício desta Comarca de Juazeiro-BA, sob matrícula nº. R-3-5.369, Protocolo nº. 23.867 (doc. 16), tendo o pagamento sido realizado integralmente em parcelas, mas a parte demandada, agora através de seu curador, recusa a outorgar a escritura definitiva. A parte requerida, representada por curador, aduz que o negócio jurídico é inválido, pois na época da transação entre as partes, a vendedora já tinha debilidade física e psiquiátrica, tendo efetuado a alienação por valor insignificante. No caso em tela, as partes firmaram compromisso de compra e venda em 09.04.2011 (ID 105835358), visando a aquisição do imóvel indicado na exordial, tendo o pagamento sido realizado integralmente, de forma parcelado, conforme pactuado entre as partes. A parte autora, cumprindo o seu ônus processual (art. 373, I, do CPC), comprovou a celebração do negócio jurídico e os pagamentos realizados. Como sabido, a validade do negócio jurídico requer dentre seus requisitos o agente capaz, nos termos do art. 104, I, do Código Civil/2002, já que se exige daquele que pretende celebrar o negócio a necessária aptidão para praticar os atos da vida civil. Para que o negócio jurídico, representado neste caso, pelo Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel, seja inválido, necessário que se demonstre que a relação tenha sido desenvolvida por agente incapaz, que possua objeto ilícito, ou que tenha preterido alguma forma exigida em lei, a teor da prescrição do artigo acima citado. Por sua vez, o art. 166, I, do Código Civil comina a sanção da nulidade absoluta ao negócio jurídico celebrado por pessoa absolutamente incapaz, fato que afronta o interesse público, nesse caso de proteção aos que não possuem o domínio de sua capacidade civil. Entretanto, no caso dos autos, não logrou a parte demandada demonstrar que a vendedora, Rilzair Ribeiro Rangel, quando da assinatura do referido contrato de compra e venda, não possuía plena capacidade de discernimento em razão dos problemas de saúde que supostamente lhe acometiam, não se desincumbindo, assim, de seu ônus probatório, nos termos do art. 373, inc. II, do Código de Processo Civil. Explico. O processo de interdição da Sra. Rilzair Ribeiro Rangel somente foi ajuizado no ano de 2014, tendo sido concedida a curatela provisória em 15/05/2015, ou seja, em data posterior à realização do contrato entre as partes e integral quitação do preço ajustado. Ora, além da curatela provisória ser posterior, conforme já dito, o aludido processo de interdição ainda não foi julgado e a sentença de interdição, que possui natureza constitutiva, torna nulos os atos praticados a partir de sua prolação. Ademais, ao contrário do quanto alegado pela parte demandada, as provas colacionadas aos presentes autos, em especial a testemunhal, demonstram que a indigitada vendedora, quando da assinatura do impugnado contrato de compra e venda, não apresentava qualquer sinal de senilidade ou demência, encontrando-se com plena capacidade mental para dispor de seus bens. Portanto, o ato de alienação é válido. Da mesma forma, especialmente pela prova testemunhal produzida e laudo de avaliação acostado aos autos, sem impugnação das partes, o qual demonstra variação de preço em razão da valorização do imóvel ante o lapso temporal, não há que se falar em venda do imóvel por preço vil. Assim, a parte autora encontra-se inviabilizada de exercer o direito de obter a escritura definitiva do bem integralmente quitado. A adjudicação compulsória é a ação pessoal que tem como causa de pedir contrato de promessa de compra e venda imobiliária, visando substituí-lo por contrato definitivo, escritura pública ou o seu equivalente, ou seja, quando há a celebração do negócio e o pagamento, mas existe recusa ou outra causa que inviabilize transferência da propriedade sem intervenção judicial. Nesse sentido, preconiza o Código Civil: “Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.” Além disso, observados os requisitos inerentes à compra e venda ordinária (coisa, preço e acordo de vontades), configuram condições específicas da ação em questão: (a) a existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda imobiliária; e (b) a quitação do valor pelo promitente-comprador. É o que se extrai dos artigos 15 e 16 do Decreto-Lei nº 58/1937: Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda. Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. O contrato de compra e venda do imóvel foi celebrado entre as partes, de forma válida, com preço justo. Em que pese o pagamento integral, houve recusa a outorga de escritura pública para transmissão do bem. Neste diapasão, a Ação de Adjudicação Compulsória se assemelha a ação de obrigação de fazer, para assegurar o devido adimplemento do negócio após negligência comprovada na transmissão de imóvel. Ou seja, a demanda se destina apenas a suprir uma declaração de vontade omitida pelo vendedor. No entanto, se houver resistência mesmo após a determinação judicial, autoriza-se à autoridade do registro de imóveis para que transmita a propriedade sem a assinatura dos vendedores, com a carta de adjudicação expedida pelo juízo. Sobre o tema, preceituam Farias e Rosenvald: “Com efeito, tanto a ação de adjudicação compulsória como a de outorga de escritura são ações pessoais, pois visam apenas a suprir uma declaração de vontade omitida pelo promitente vendedor. Nenhuma das duas pretende transferir a propriedade, ao contrário do que ocorre nas ações reais, a maneira da usucapião. Nos dois casos, a sentença produzirá o mesmo efeito do contrato a ser firmado, isto é, um título a ser levado ao RGI, mediante certidão da sentença, para lavratura de instrumento público por qualquer tabelião. A título comparativo, a sentença declaratória de usucapião é registrada mediante mandado no ofício imobiliário (art. 945, CPC).” [...] Em síntese, a obrigação de fazer consistente em emissão de declaração de vontade, de que é espécie a de concluir contrato (art. 466-B do CPC), é obrigação fungível. O que verdadeiramente interessa ao credor é o efeito jurídico decorrente do contrato prometido, pouco lhe importando ter sido ele produzido mediante participação voluntária do promitente vendedor ou por sentença em ação de execução específica que a substitua. No caso concreto, houve de fato a realização de negócio jurídico por instrumento particular. Sendo assim, o documento privado é meio para preenchimento dos requisitos legais de adjudicação compulsória, o que enseja o título judicial que permite a outorga da escritura pública. É facultado ao promitente comprador adjudicar compulsoriamente imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda não registrado, e a Lei no 6.766/1979 admite a transmissão de propriedade de lote tão somente em decorrência de averbação da quitação do contrato preliminar, independentemente de celebração de contrato definitivo. O compromisso de compra e venda de imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro, porquanto o escopo deste é primordialmente resguardar o contratante em face de terceiros que almejem sobre o imóvel em questão direito incompatível com a sua pretensão aquisitiva, o que não é o caso dos autos. Sobre a validade do instrumento particular, é o entendimento: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL - CONTROVERTIDA A EXISTÊNCIA DO RELACIONAMENTO JURÍDICO - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA ASSINADO PELO VENDEDOR, COM FIRMA RECONHECIDA - DEPOIMENTOS TESTEMUNHAIS CONCLUSIVOS A RESPEITO DA CONTRATAÇÃO - IMEDIATA ASSUNÇÃO DA POSSE PELO COMPRADOR, COMPROVADA ESPECIALMENTE PELO TESTEMUNHO DO ARRENDATÁRIO, QUE UTILIZA O TERRENO PARA O CULTIVO DE MILHO, SOJA E FEIJÃO - RECUSA DO VENDEDOR NA CELEBRAÇÃO DO INSTRUMENTO PÚBLICO QUE PODE SER SUPRIDA JUDICIALMENTE PELA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1.418 DO CCB/02 - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 5ª C.Cível - 0006239-04.2017.8.16.0131 - Pato Branco - Rel.: Desembargador Renato Braga Bettega - J. 06.07.2020). Como já apontado nesta decisão, os requisitos para a concessão da adjudicação são: a. a comprovação da celebração do negócio de forma válida; b. a demonstração dos recibos de pagamento em atendimento às disposições contratuais; e c. a resistência em transmitir a titularidade. Todos estes foram preenchidos, considerando o documento particular de compra e venda, com reconhecimento de firma; o pagamento integral realizado; e o transcurso de mais de 13 anos desde a celebração do negócio jurídico sem o devido registro, havendo inclusive resistência por parte do atual curador da demandada, em razão de incapacidade civil, a qual não foi comprovada na época dos fatos, tendo sido concedida a curatela provisória em data posterior e de forma não definitiva, consoante já demonstrado. Por fim, no que concerne ao pedido autoral de perdas e danos, não deve ser acolhido, pois o reembolso dos honorários advocatícios constituem o ônus da sucumbência e condenar em danos materiais por tal verba representaria bis in idem. Ante todo o exposto, julgo procedente o pleito de adjudicação compulsória do imóvel descrito nos autos, devendo ser expedida carta de adjudicação em nome da parte requerente. Julgo improcedente o pedido de perdas e danos. Condeno a parte demandada ao pagamento das custas processuais e em honorários advocatícios que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, contudo fica suspensa tal obrigação em razão da gratuidade da justiça deferida. Transitada em julgado, expeça-se a carta de adjudicação, sendo que para a transferência da propriedade a parte autora deverá arcar com todas custas, emolumentos e pagamentos de taxas e impostos pertinentes. Após, proceda-se à baixa e arquivamento dos autos, tendo em vista a impossibilidade da cobrança das custas. Publique-se. Registre-se. Intimem-se, inclusive o Ministério Público, servindo a presente de mandado. Juazeiro-BA, 15 de outubro de 2024. Adrianno Espíndola Sandes Juiz de Direito