Despejo 0560738-20.2016.8.05.0001 - TJBA

Despejo 0560738-20.2016.8.05.0001 - TJBA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0140170-92.2009.8.05.0001. Autor: Condominio Trobogy Advogado: Fabricio Dos Santos Simoes (OAB:BA28134) Advogado: Victor Henrique Cavalcante De Almeida (OAB:BA51113) Advogado: Jorge Humberto Vitoria Pedreira (OAB:BA38416) Reu: O Costelao Comercio De Alimentos E Bebidas Ltda Advogado: David Roldan Vilasboas Lama (OAB:BA32811) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 3ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: DESPEJO n. 0560738-20.2016.8.05.0001 Órgão Julgador: 3ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR AUTOR: CONDOMINIO TROBOGY Advogado(s): FABRICIO DOS SANTOS SIMOES registrado(a) civilmente como FABRICIO DOS SANTOS SIMOES (OAB:BA28134), VICTOR HENRIQUE CAVALCANTE DE ALMEIDA (OAB:BA51113), JORGE HUMBERTO VITORIA PEDREIRA (OAB:BA38416) REU: O COSTELAO COMERCIO DE ALIMENTOS E BEBIDAS LTDA Advogado(s): DAVID ROLDAN VILASBOAS LAMA (OAB:BA32811) SENTENÇA PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 3ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR SENTENÇA 0560738-20.2016.8.05.0001 Despejo Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTOS CUMULADA COM RETOMADA PARA USO PRÓPRIO proposta por CONDOMÍNIO TROBOGY, em desfavor de O COSTELAO COMERCIO DE ALIMENTOS E BEBIDAS LTDA – EPP, ambos devidamente qualificados nos autos. Sustenta a parte Autora, em síntese, na exordial, que na qualidade de proprietário firmou contrato escrito de locação para fins não-residenciais, mediante o pagamento de aluguel, com a parte Ré. Que, vencido este, a locação renovou-se, mediante contrato verbal, entabulado por prazo indeterminado. Que, pretendendo a destinação da área ocupada e ante o inadimplemento dos aluguéis e demais encargos avençados, requereu a este a desocupação do imóvel, que quedou-se inerte. Requer a rescisão da locação com a retomada imediata do imóvel e a condenação do réu ao pagamento dos aluguéis atrasados. Pleiteia a concessão da tutela antecipada. Termo de audiência (id 259894217). Citada a acionada, apresentou sua resposta (id 259894223). Na ocasião, o Réu, preliminarmente, pleiteou o reconhecimento da inépcia da petição inicial, ante a ausência de documento indispensável a propositura da ação. No mérito, arguiu a inexistência de relação locatícia e usucapião extraordinária como matéria de defesa. Sobre a contestação oferecida, a parte autora apresentou réplica no id 259894368, oportunidade em que rebateu os argumentos expendidos na defesa e ratificou a necessidade de acolhimento do seu pedido. É O RELATÓRIO. DECIDO. Ab initio, compulsando-se os autos, verifica-se que a questão objeto de discussão nesta lide é unicamente de direito, dispensando-se a produção de provas que não aquelas já acostadas, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, admitindo o julgamento antecipado da lide. Nestes termos “I. Segundo jurisprudência do STJ, o magistrado tem ampla liberdade para analisar a conveniência e a necessidade da produção de provas, podendo perfeitamente indeferir provas periciais, documentais, testemunhais e/ou proceder ao julgamento antecipado da lide, se considerar que há elementos nos autos suficientes para a formação da sua convicção quanto às questões de fato ou de direito vertidas no processo. (REsp n. 1.837.895/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 27/2/2024, DJe de 29/2/2024.)”. INÉPCIA DA INICIAL. A inépcia (ou inaptidão) da petição inicial será reconhecida quando presentes defeitos estritamente vinculados à causa de pedir e ao pedido do pleito postulatório, ou seja, quando presentes vícios na identificação e formulação dos elementos objetivos da demanda. O Réu sustenta preliminar de ausência dos requisitos indispensáveis a propositura da ação ao argumento de que “se a Autora funda seus pedidos na existência de um relação contratual formal e escrita, deveria ter acostado ao feito ao menos cópia do contrato de locação”. Entretanto, a ausência de documento que corrobore a pretensão autoral constitui questão probatória, objeto de análise meritório, pelo que deve ser rejeitada a referida preliminar. Não estando presentes outras preliminares ou nulidades, passo à análise do mérito. DO MÉRITO Trata-se de ação de despejo por falta de pagamentos, movida pelo autor ante o inadimplemento do locatário, cumulada com o pedido de pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios. Quando da propositura da demanda, a parte autora afirmou que a parte ré encontrava-se inadimplente com o pagamento dos aluguéis conforme estipulado em contrato verbal. Citada, a ré afirma que não integra a relação de locação, que adquiriu a posse do objeto da ação há mais de 20 (vinte) anos. Cinge-se, portanto, a controvérsia, na existência, ou não, da relação locatícia, ante a carência, nos autos, de instrumento contratual. O contrato de locação é a avença firmada entre duas partes (locador e locatário), por meio da qual uma das partes, mediante remuneração se obriga a fornecer à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de uma coisa não fungível, a prestação de um serviço, ou a execução de uma obra determinada. A locação de coisas (locatio rei) é regulada pelo Código Civil de 2002, nos arts. 565 a 578. A locação de imóvel urbano não residencial e destinado ao comércio, como no caso em comento, é regulada pela Lei de Locação (Lei 8.245/1991). Estar-se-á configurada a locação comercial quando o firmamento do contrato de locação objetiva, pelo locatário, unicamente a utilização do imóvel para atividades comerciais ou empresariais. Em contraposição a locação residencial, que se destina à moradia, a locação comercial objetiva precipuamente a exploração econômica do imóvel, nos termos da destinação prevista contratualmente. Veja, o contrato de locação é contrato bilateral “por meio do qual as partes, visando a atingir determinados interesses patrimoniais, convergem as suas vontades, criando um dever jurídico principal (de dar, fazer ou não fazer), e, bem assim, deveres jurídicos anexos, decorrentes da boa-fé objetiva e do superior princípio da função social”, nele “tem-se a produção simultânea de prestações para todos os contratantes, pela dependência recíproca das obrigações (sendo uma a causa de ser da outra), o que é chamado de sinalagma, motivo pelo qual tais contratos também são, em geral, conhecidos como sinalagmáticos ou de prestações correlatas” (Gagliano, Pablo Stolze Novo curso de direito civil, volume 4: contratos / Pablo Stolze Gagliano, Rodolfo Pamplona Filho. – 2. ed. unificada. – São Paulo: Saraiva Educação, 2019, p. 174). Há, entre o locador e o locatário, partes na relação locatícia, independentemente de instrumento contratual escrito, uma interdependência de deveres, aplicando-se, inclusive, a “exceção de contrato não cumprido”, se restar configurada a inadimplência quanto às obrigações, por qualquer das partes, no cumprimento da avença. Nos termos do art. 23, a lei n.º 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, dispõe que: O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; Nestes termos, ainda, se manifesta a jurisprudência: A C Ó R D Ã O APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL. DEMONSTRAÇÃO. REFORMA DA SENTENÇA. PROCEDÊNCIA. PROVIMENTO. Incumbe ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil. A lei não exige contrato escrito para caracterizar uma locação. A relação locatícia pode ser comprova por diversas formas, não somente pelo contrato escrito. Um contrato verbal (que possua agente capaz; objeto lícito e possível, determinado ou determinável; forma prescrita ou não defesa em lei - art. 104 /CC.) é um contrato válido. Comprovada a existência de contrato de locação verbal entre as partes, há de se condenar a ré a desocupar o bem e a pagar aluguéis. (TJ-PB - AC: 08020727420208150181, Relator: Desa. Maria das Graças Morais Guedes, 3ª Câmara Cível) O reconhecimento da existência de contratos de locação verbal pressupõe a oposição, nos autos, de elementos probatórios mínimos que revelem indícios desta. Observa-se, por exemplo, a ata de reunião dos permissionários dos boxes em que consta a transcrição de manifestação, do réu, quanto ao pagamento dos alugueres relativos ao imóvel objeto desta lide, datada de 16/06/2014. Ainda, documento assinado pelo réu em que este manifesta a juntada de comprovantes do cumprimento das contraprestações em juízo (id259894383). Isto posto, os elementos coligidos aos autos e a ausência de demonstração de evidências aptas a afastar as alegações autorais são suficientes ao reconhecimento da existência do contrato de locação entre as partes. Logo, ante o inequívoco inadimplemento das obrigações contratuais entabuladas, especificamente aquela constante no inciso I do art. 23 da lei n.º 8.245/1991, visto que a falta de pagamento dos aluguéis e encargos por parte do locatário é fato incontroverso, forçosa é a declaração da rescisão do contrato. Da análise dos autos e dos documentos colacionados, especialmente aqueles dispostos no id 259894372, como já reconhecido, dessume-se que a posse, alegada e exercida pela Ré, decorre de contrato de locação firmado com o Autor, pelo que a invocação da usucapião como matéria de defesa merece ser afastada. Em que pese o Autor sustente, em réplica, a inadequação da via eleita, anoto que a usucapião pode ser arguida em sede de contestação, como matéria de defesa, consoante o disposto no verbete da Súmula n.º 237 do Supremo Tribunal Federal. Nestes termos, e consoante o entendimento pátrio, reforça o E. TJBA: RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. ALEGAÇÃO DO APELANTE DE PROPRIEDADE EM RAZÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. COMPROVAÇÃO DE QUE O CONTRATO FOI EXTINTO POR FALTA DE PAGAMENTO. ALEGAÇÃO DE USUCAPIÃO COMO MATÉRIA DE DEFESA. POSSE PRECÁRIA NÃO É AD USUCAPIONEM. APELAÇÃO IMPROVIDA. 1. A sentença julgou o pedido de imissão na posse dos Apelados procedente, em razão da comprovação de propriedade. O Apelado figurou como promitente comprador em uma promessa de compra e venda de 1993, mas não pagou o preço. O direito real do promitente comprador de receber a outorga definitiva da escritura previsto no art. 1.225, VII do CC surge apenas com a quitação. 2. Houve prévia ação de despejo por falta de pagamento contra o Apelante. O processo foi extinto sem exame do mérito, por abandono da causa, restando a questão em aberto. O Apelante não recorreu à época para obter sentença de improcedência, nem provou nos presentes autos que tenha quitado a referida promessa. 3. A alegação de usucapião como matéria de defesa é possível, mas, por ter obtido a posse em razão de contrato não quitado, a posse exercida é precária, por abuso de confiança. Trata-se de vício de origem, que não convalida com o tempo, como ocorre com a violência e a clandestinidade. A posse precária não é ad usucapionem por ausência de animus domini. Precedentes do STJ. 4. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (Classe: Apelação,Número do , Relator (a): Carmem Lucia Santos Pinheiro, Quinta Câmara Cível, Publicado em: 08/03/2017 ) Veja, a posse ad usucapionem é aquela que manifesta-se em conformidade com os requisitos exigidos pelos arts. 1.238 a 1.242 do Código Civil, isto é, a posse que conduz à usucapião deve ser exercida com animus domini, contínua e publicamente. O animus domini (ânimo de dono ou animus rem sibi habendi) exige uma atitude positiva do possuidor, que exercerá a posse como se dono fosse. Se há o exercício da posse do imóvel com o conhecimento que este não lhe pertence e, concomitantemente, com reconhecimento do direito dominial de outrem, não há falar-se em animus domini. Nestes termos, devido à causa da posse, não há aquisição de propriedade por usucapião daqueles que a exercem temporariamente, por força de obrigação ou direito, ou seja, a posse exercida pelo locatário, comodatário, ou depositário, não enseja a aquisição do bem por usucapião. Ressalto, ainda, que exige-se a existência deste requisito desde o momento em que o usucapiente se apossa do bem. In casu, revelam os documentos colacionados nos autos que o Réu não possuiu o imóvel como se proprietário fosse, e sim a título precário, tendo esta em relação locatícia, o inadimplemento da contraprestação pecuniária estipulada à título de alugueres não possui o condão de convolar a posse precária exercida em posse imbuída de animus domini, especialmente porque resta demonstrado a assunção desta obrigação em documento assinado pelo representante da empresa-Ré, senão vejamos: “O Costelão 1 e 2 1 Padaria Pavanelli 1 Salao Brumacel 1 Bar 0 Trocadilho alegaram estarem pagando através de depósitos Judiciais. Desta forma ficou acertado que diante dos Acordos Trabalhistas a serem realizados, estes depósitos serão levantados e as relações comerciais deverão ser reestabelecidas através da assinatura de novos contratos” (id 259894372, fl. ), e, em que pese datada de 2011, como alega a ré em sede de réplica, como anteriormente explicitado, a intenção de tornar-se dono deve estar presente desde o início do exercício possessório. Insta ressaltar, ainda, que o pagamento das despesas incidentes no imóvel, decorrentes do uso deste e benefício aquele que o ocupa, não se tratando de despesa afeta ao proprietário do bem, não pode, portanto, ser suscitada como consubstanciadora do exercício do pleito aquisitório deste. Reconhecida a existência da relação locatícia e afastada a tese de prescrição aquisitiva do bem, não há como isentar a locatária da responsabilidade pelo pagamento do aluguel mensal, que representa a contraprestação pela utilização do bem. Entretanto, no que se refere à pretensão relativa à cobrança de valores de alugueres, verifico que em que pese esteja demonstrada a locação, tratando-se de contrato verbal, não há, nos fólios, elementos mínimos probatórios aptos a inferir, com convicção, o valor estipulado á título da contraprestação. Em verdade, verifico uma incongruência das informações apostas nos autos pelo Autor, que, na exordial, aduz que “a locação era de R$ 300,00 reais” (id 259893457, fl. 3) e na planilha de detalhamento do débito (id 259893975) que o valor correspondente seria de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais). Em que pese exista documento de proposta geral de reajuste do valor do aluguel (id 259894379), este, para produzir efeitos em relação ao locatário, exige a inequívoca ciência prévia deste, ciência esta que não foi satisfatoriamente demonstrada nos autos, pelo que entendo que o autor não se desincumbiu de seu dever de provar que o valor por ele recebido, a teor do que dispõe o art. 373, I, do CPC/2015. Ante exposto, na ausência de provas que atestem que o Autor recebia a quantia de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais) mensais a título de aluguel do box, concluo que o valor deverá ser determinado em fase de liquidação de sentença. Para tal, faz-se necessário ponderar a finalidade e as características do imóvel, os preços praticados no mercado de locação e a duração do contrato, com o fito de estabelecer um parâmetro minimamente razoável para a fixação dos aluguéis referentes à fruição do imóvel objeto da contenda. DISPOSITIVO Ante o exposto, resolvo o mérito da lide, na forma do art. 487, I, do CPC, e JULGO PROCEDENTES os pedidos da autora, para DECLARAR RESCINDIDO o vínculo locatício existente entre as partes, e DETERMINAR o despejo da ré O COSTELAO COMERCIO DE ALIMENTOS E BEBIDAS LTDA – EPP do imóvel "box" situado Rua Aymoré Moreira, nº 41, Trobogy, Salvador/BA, devendo desocupar voluntariamente o bem no prazo de 15 (quinze) dias, contado da publicação desta Sentença, findo o qual restará autorizado o despejo compulsório do demandado, em até 24h (vinte e quatro horas) do termo final para desocupação voluntária, a ser realizado por Oficial de Justiça, com auxílio de força policial caso repute necessário, devendo-se lavrar relatório circunstancial de toda diligência. CONDENO, ainda, a ré na obrigação de PAGAR os aluguéis em atraso, que deverão ser apurados em sede de liquidação de sentença, desde o mês em que o inadimplemento se iniciou até a data de desocupação do imóvel, cujo montante apurado como devido deverá ser objeto de correção monetária calculada pelo INPC e os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do vencimento de cada aluguel. Em observância às regras de sucumbência e ao princípio da causalidade, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, condeno a parte ré às despesas processuais e honorários advocatícios em 10 (dez) % sobre o valor atualizado da causa. Fica a exigibilidade dessas verbas suspensas até que sobrevenha eventual alteração das condições financeiras do requerente, se beneficiário da gratuidade da justiça, no prazo de 5 (cinco) anos a contar do trânsito em julgado desta decisão. Ocasião em que, superado esse prazo sem qualquer modificação, serão extintas, nos termos do art. 98, §3º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Dou ao presente ato força de mandado/ofício, caso necessário. Salvador(BA), 9 de outubro de 2024. PAULO SÉRGIO FERREIRA DE BARROS FILHO Juiz Substituto Auxiliar

21/10/2024, 00:00

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Decorrido prazo de CONDOMINIO TROBOGY em 11/11/2024 23:59.

Decorrido prazo de O COSTELAO COMERCIO DE ALIMENTOS E BEBIDAS LTDA em 28/11/2024 23:59.

Decorrido prazo de CONDOMINIO TROBOGY em 11/11/2024 23:59.

Publicado Sentença em 18/10/2024.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #(data)

Decorrido prazo de CONDOMINIO TROBOGY em 13/06/2025 23:59.

Decorrido prazo de O COSTELAO COMERCIO DE ALIMENTOS E BEBIDAS LTDA em 13/06/2025 23:59.

Publicado Despacho em 16/05/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 15/05/2025

Decorrido prazo de CONDOMINIO TROBOGY em 09/09/2025 23:59.

Decorrido prazo de O COSTELAO COMERCIO DE ALIMENTOS E BEBIDAS LTDA em 09/09/2025 23:59.

Publicado Despacho em 19/08/2025.

Disponibilizado no DJEN em 18/08/2025

Decorrido prazo de O COSTELAO COMERCIO DE ALIMENTOS E BEBIDAS LTDA em 12/11/2025 23:59.

Decorrido prazo de CONDOMINIO TROBOGY em 12/11/2025 23:59.

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