Cumprimento de sentença 0506183-48.2019.8.05.0001 - TJBA

Cumprimento de sentença 0506183-48.2019.8.05.0001 - TJBA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Interessado: Bianca Queiroz Di Piero Matos Advogado: Larissa Peixoto Valente (OAB:BA41261) Interessado: Greenville E Incorporadora S.a. Advogado: Thiago Mahfuz Vezzi (OAB:BA42873) Interessado: Pdg Realty S/a Empreendimentos E Participacoes Advogado: Thiago Mahfuz Vezzi (OAB:BA42873) Sentença: SENTENÇA I - RELATÓRIO BIANCA QUEIROZ DI PIERO MATOS ajuizou ação ordinária em face de GREENVILLE E INCORPORADORA S.A. e PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, aduzindo, em síntese, que: a) Em 24/10/2014, celebrou contrato de promessa de compra e venda com as rés para aquisição da unidade nº 504 do Edifício Paládio, no Condomínio Residencial Platno, pelo valor de R$ 503.250,51. b) A previsão de entrega do imóvel era para maio de 2015, com prazo de tolerância de 180 dias. c) As obras atrasaram e a autora continuou adimplindo as parcelas, mas enfrentou dificuldades financeiras em seu empreendimento comercial. d) Em 08/04/2015, solicitou acordo para adimplemento das parcelas ou distrato do contrato, não obtendo resposta das rés. e) Realizou novas tentativas de acordo e distrato em 22/09/2015, sem lograr êxito. f) Em 31/08/2016, recebeu comunicação eletrônica das rés para agendar vistoria do imóvel para 05/09/2016, mais de 1 ano após o prazo contratual. g) As rés obstaculizaram o atendimento e comunicação com a autora, tendo fechado o escritório onde a autora buscava atendimento. h) Em 01/03/2017, foi cientificada que a PDG havia ingressado com pedido de recuperação judicial. i) Não houve formalização de distrato, apesar das tentativas da autora. j) Adimpliu taxa de corretagem de R$ 27.946,00 sem previsão contratual. k) O atraso na entrega do imóvel causou-lhe prejuízos materiais e morais. Requer: a) rescisão contratual por culpa das rés; b) restituição integral dos valores pagos de R$ 111.496,42; c) repetição em dobro da taxa de corretagem de R$ 27.946,00; d) lucros cessantes de 1% do valor do imóvel por mês de atraso; e) multa contratual de 2% sobre o valor atualizado do contrato; f) indenização por danos morais de R$ 15.000,00; g) declaração de nulidade da cláusula de tolerância; h) declaração de ilegalidade da cobrança de correção pelo INCC após o prazo de entrega. As rés apresentaram contestação arguindo preliminarmente: a) Impossibilidade de execução do crédito devido à recuperação judicial da PDG; b) Ilegitimidade passiva quanto à restituição da taxa de corretagem; c) Impossibilidade de concessão da gratuidade de justiça à autora; d) Inaplicabilidade do CDC à relação contratual; e) Necessidade de sobrestamento do feito em razão dos Temas 970 e 971 do STJ. No mérito, defenderam: a) Legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias; b) Ocorrência de caso fortuito/força maior justificando o atraso; c) Inexistência de abusividade nas cláusulas contratuais; d) Legalidade da cobrança do INCC; e) Ausência de má-fé na relação contratual; f) Impossibilidade de restituição integral dos valores pagos, devendo haver retenção de 25%; g) Minoração do quantum indenizatório pleiteado a título de danos morais. Réplica apresentada pela autora refutando os argumentos da contestação. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO 1. Das Preliminares 1.1. Da recuperação judicial A recuperação judicial da PDG não obsta o prosseguimento desta demanda, que visa constituir título executivo judicial, conforme preceitua o art. 6º, §1º da Lei 11.101/2005. Ademais, o processo de recuperação já foi encerrado em 14/10/2021, conforme noticiado nos autos. Nesse sentido, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça: "RECURSO ESPECIAL. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. PROCEDIMENTO ORDINÁRIO. APURAÇÃO DE CRÉDITO. INEXISTÊNCIA DE ÓBICE AO PROSSEGUIMENTO. SUSPENSÃO. NÃO CABIMENTO. 1. A ação de conhecimento em que se busca a apuração da existência de crédito em desfavor de empresa em recuperação judicial deve prosseguir até a sentença de mérito, não se suspendendo em razão do deferimento da recuperação judicial. Exegese do art. 6º, § 1º, da Lei 11.101/2005. 2. Recurso especial não provido." (REsp 1801674/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/02/2020, DJe 06/02/2020) 1.2. Da legitimidade passiva As rés são legitimadas para responder pela restituição da taxa de corretagem, pois se beneficiaram do serviço e a venda ocorreu em seu próprio stand, havendo responsabilidade solidária, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC. Conforme leciona Cláudia Lima Marques: "A responsabilidade é solidária justamente para aumentar as garantias do consumidor, evitando que tenha de acionar todos os envolvidos na cadeia de produção e comercialização, facilitando sua defesa e aumentando as possibilidades de ser efetivamente indenizado." (Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. 3. ed. São Paulo: RT, 2010, p. 280) 1.3. Da gratuidade de justiça Mantenho a gratuidade de justiça concedida à autora, que comprovou sua hipossuficiência financeira atual, nos termos do art. 98 do CPC. 1.4. Da aplicabilidade do CDC É aplicável o CDC à relação jurídica discutida nos autos, por se tratar de típica relação de consumo entre incorporadora e adquirente de imóvel, conforme pacífica jurisprudência do STJ: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CDC. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. É pacífico o entendimento no Superior Tribunal de Justiça segundo o qual o Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp 1734821/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 01/10/2018) 1.5. Do sobrestamento do feito Não há necessidade de sobrestamento, pois as teses firmadas nos temas repetitivos 970 e 971 do STJ já foram publicadas e serão observadas nesta decisão. 2. Do Mérito 2.1. Do atraso na entrega do imóvel Restou incontroverso que o prazo contratual para entrega da unidade era maio/2015, prorrogável por 180 dias (até novembro/2015). Contudo, apenas em agosto/2016 a autora foi convocada para vistoria, configurando atraso de mais de 9 meses além do prazo máximo previsto. As rés não se desincumbiram do ônus de comprovar a ocorrência de caso fortuito ou força maior que justificasse tal atraso, nos termos do art. 373, II do CPC. Alegações genéricas sobre dificuldades inerentes à construção civil não são suficientes para eximir sua responsabilidade. Nesse contexto, é forçoso reconhecer a culpa das rés pelo inadimplemento contratual, autorizando a rescisão pleiteada pela autora, conforme art. 475 do Código Civil. 2.2. Da cláusula de tolerância Inicialmente, considera-se válida e legal a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias regulamentados entre as Partes. Nesse sentido, não há qualquer abusividade na estipulação da chamada "Cláusula de Tolerância" em contratos desta natureza, mostrando-se inclusive razoável sua fixação, tendo em vista a complexidade do objeto contratual, qual seja, a construção civil. Nesse sentido, é o entendimento jurisprudencial: "CIVIL. PROCESSO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA COM PREVISÃO DE MAIS DE UM PRAZO. INTERPRETAÇÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. MORA CONFIGURADA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. 1. Na existência de cláusula contratual que disposições mais de um prazo para a entrega do imóvel, estas devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, à luz do artigo 47 do CDC, comumente., se depara com imprevistos referentes à mão de obra, fornecidos de materiais, dentre outros, razão pela qual não se vislumbra abusividade na referida cláusula de prorrogação quanto ao prazo de entrega da obra (...)" (TJ/DF/Apelação. Cível APC 20130710098369/DF/0009496-12.2013.8.07.0007. Publicação: 19/03/2015) A construção civil, de fato, muitas vezes se depara com imprevistos referentes à mão de obra, fornecida de materiais, entre outros fatores que podem impactar o cronograma da obra. Assim, a previsão de um prazo de tolerância de 180 dias se mostra razoável e não abusiva, acomodando essas possíveis intercorrências sem dificuldades na relação contratual. Portanto, reconheço a validade da cláusula de tolerância de 180 dias prevista no contrato, devendo ser considerada para fins de verificação do atraso na entrega do imóvel. 2.3. Da restituição dos valores pagos Reconhecida a rescisão por culpa das rés, a autora faz jus à restituição integral dos valores pagos, sem qualquer retenção, nos termos da jurisprudência do STJ: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp 1857552/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 15/09/2020) 2.4. Da taxa de corretagem A taxa de corretagem deve ser restituída em dobro, pois sua cobrança foi indevida. As rés não comprovaram a efetiva prestação do serviço de intermediação, sendo a venda realizada diretamente em seu stand. Aplica-se ao caso o art. 42, parágrafo único, do CDC: "Art. 42. (...) Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável." 2.5. Dos lucros cessantes São devidos lucros cessantes pelo período de atraso na entrega do imóvel, presumindo-se o prejuízo do adquirente impossibilitado de usar o bem ou auferir renda locatícia. Fixo-os em 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, desde junho/2015 até a data desta sentença. Nesse sentido, a jurisprudência do STJ: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. CABIMENTO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Conforme a jurisprudência desta Corte, o atraso na entrega de imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2. Agravo interno não provido." (AgInt no AREsp 1459519/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 10/12/2019, DJe 19/12/2019) 2.6. Da multa contratual A multa contratual prevista em favor das rés deve ser revertida em benefício da autora, aplicando-se o entendimento firmado no Tema 971 do STJ: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." Assim, condeno as rés ao pagamento de multa de 2% sobre o valor atualizado do contrato. 2.7. Dos danos morais Os danos morais restaram configurados pelos transtornos e frustração das expectativas da autora, que teve seu sonho da casa própria adiado por mais de um ano, além das dificuldades impostas pelas rés na comunicação e resolução do impasse. Sobre o tema, leciona Sérgio Cavalieri Filho: "Só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar." (Programa de Responsabilidade Civil, 10ª ed. São Paulo: Atlas, 2012, p. 93) Fixo a indenização em R$ 15.000,00, valor que reputo adequado às circunstâncias do caso e em consonância com os parâmetros adotados pelo STJ. 2.8. Da correção monetária Declaro a ilegalidade da cobrança de correção monetária pelo INCC após o prazo previsto para entrega do imóvel (maio/2015). A partir de então, deverá incidir apenas o IPCA. Nesse sentido: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCC. SUBSTITUIÇÃO PELO IPCA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que, em caso de atraso na entrega do imóvel, é cabível a substituição do INCC pelo IPCA-E como índice de correção monetária. 2. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp 1731826/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 12/03/2020) III - DISPOSITIVO PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 11ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR SENTENÇA 0506183-48.2019.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos para: a) Declarar rescindido o contrato por culpa das rés; b) Condenar as rés, solidariamente, a restituírem à autora todos os valores pagos a título de parcelas do imóvel, devidamente corrigidos pelo INCC até maio/2015 e pelo IPCA a partir de então, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação; c) Condenar as rés a restituírem em dobro o valor pago a título de comissão de corretagem (R$ 27.946,00), com correção monetária pelo IPCA desde o desembolso e juros de 1% ao mês desde a citação; d) Condenar as rés ao pagamento de lucros cessantes no valor de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês, desde junho/2015 até a presente data; e) Condenar as rés ao pagamento de multa contratual de 2% sobre o valor atualizado do contrato; f) Condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00, corrigidos monetariamente pelo IPCA desde esta data e com juros de 1% ao mês desde a citação. Declaro a validade da cláusula de tolerância de 180 dias e a ilegalidade da cobrança de correção monetária pelo INCC após novembro/2015 (considerando o prazo de tolerância). Condeno as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Salvador- BA, 21 de outubro de 2024. Fábio Alexsandro Costa Bastos. Juiz de Direito Titular

25/10/2024, 00:00

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Juntada de Petição de petição

Decorrido prazo de GREENVILLE E INCORPORADORA S.A. em 23/04/2026 23:59.

Decorrido prazo de BIANCA QUEIROZ DI PIERO MATOS em 23/04/2026 23:59.

Decorrido prazo de PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES em 23/04/2026 23:59.

Publicado Ato Ordinatório em 27/03/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #(data)

Juntada de Petição de petição

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Ato ordinatório praticado

Recebidos os autos

Juntada de certidão dd2g

Juntada de Petição de #Não preenchido#

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau

Juntada de Petição de contra-razões

Ato ordinatório praticado

Todas as movimentações(105)

Todos os documentos(26)