Procedimento Comum Cível 8001093-81.2020.8.05.0150 - TJBA

Procedimento Comum Cível 8001093-81.2020.8.05.0150 - TJBA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Autor: Janete Maria Porto Da Silva Advogado: Alisson Cardoso Silva (OAB:BA21451) Advogado: Mariana Garcia Amoedo (OAB:BA42144) Advogado: Ingra Novaes Oliveira (OAB:BA61683) Reu: Leonardo Moreira Morais Advogado: Carlos Henrique Neves Melo (OAB:BA38994) Intimação: ESTADO DA BAHIA - PODER JUDICIÁRIO - TRIBUNAL DE JUSTIÇA COMARCA DE LAURO DE FREITAS-BA 2ª Vara de Feitos de Rel. de Cons. Cível e Comerciais Rua da Saúde, Nº 52, Centro - CEP 42700-000, Fone: 71 3283-1917, Lauro De Freitas-BA - e-mail: [email protected] PROCESSO Nº 8001093-81.2020.8.05.0150 AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução, Requerimento de Reintegração de Posse] AUTOR: JANETE MARIA PORTO DA SILVA REU: LEONARDO MOREIRA MORAIS SENTENÇA - META 02 - CNJ Em 23.1.2020, JANETE MARIA PORTO DA SILVA, qualificada nos autos, por advogada devidamente habilitada, propôs a presente ação de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE contra LEONARDO MOREIRA MORAIS, também individuado, alegando, em síntese, que em 6 de março de 2019 celebrou contrato particular de promessa de compra e venda com o réu, comprometendo-se a alienar a Casa identificada pelo número 01, integrante do CONDOMÍNIO JOANES EXCLUSIVE, inscrito no Censo Imobiliário Municipal sob o nº. 407500060CS01 e registro na matrícula nº. 42.162 no Cartório de Registro de Imóveis e Hipotecas da Comarca de Lauro de Freitas – Bahia. Diz que em contrapartida o promitente receberia do promitente comprador o valor de R$ 840.000,00, a ser pago da seguinte forma: R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), como sinal, a ser creditado em conta bancária de titularidade da autora; R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) através do veículo I/LR DISCOVERY SPORT S12 HSE 71, PRETA, ANO 2015/16, PLACA LMH 9139 do RJ já quitado, livre e desembaraçado, através da transferência de propriedade, na data da assinatura do contrato, ou seja, em 06/03/2019; R$190.000,00 (cento e noventa mil reais), através de TED bancário ou o veículo I/LR DISCOVERY SDV6 S, ANO 2015/15, BRANCA, PLACA APO 6066 de CTBA, já quitado, livre e desembaraçado, sendo entregue até 06 (seis) meses através da transferência de propriedade, ou seja, até o dia 06/09/2019; por fim, o valor de R$450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), através de carta de crédito ou carta de consórcio no prazo máximo de 06 (seis) meses a contar da data da assinatura do referido contrato, ou seja, até o dia 06/09/2019. Relata que o acionado além de não entregar o veículo I/LR DISCOVERY SDV6 S, ANO 2015/15, BRANCA, PLACA APO 6066 de CTBA SEM GRAVAME (R$ 190.000,00), também de realizar o pagamento de R$150.000,00 (cento e cinquenta mil reais). Ao final, requer: 1- seja concedida medida liminar determinando a reintegração na posse do imóvel; 2- a procedência dos pedidos para decretar-se a rescisão do contrato de promessa de compra e venda relativo ao imóvel descrito na inicial, reintegrando-se de forma definitiva em sua posse; 3- condenar a acionada ao pagamento de indenização correspondente ao período em que ocupou o imóvel, calculada à ordem de 1% (um por cento) do valor atualizado do contrato de promessa de compra e venda para cada mês em que exerceu sua posse, ou seja, incidente desde março de 2019 até a data da efetiva desocupação do imóvel; 4 - declarar o direito de compensação, dos valores que faz jus em razão do desfazimento do contrato; 5 - custas processuais e honorários de advogado. Junta documentos ID’s 44877910/44878089. Citado, o réu apresenta contestação (ID 110154576), sustentando que adimpliu as parcelas que lhe eram cabidas. Argumenta que no momento da celebração do contrato não imaginava que no ano seguinte seria surpreendido por uma pandemia. Diz que está sendo injustamente acusado de ter praticado esbulho mesmo já tendo pago mais de 82% do valor do bem, ou seja, R$ 690.000,00. Esclarece que está disposto a pagar o saldo remanescente do contrato. Alega juros abusivos, anatocismo, impossibilidade de perder as parcelas pagas. Por fim, pugna: 1 - seja afastada a tutela provisória de natureza antecipada pretendida; 2 - Seja julgado totalmente improcedente o pedido de resolução; 3 - condenação da autora no pagamento de custas e honorários advocatícios, assim como demais ônus da sucumbência; 4 - convencionado que jamais ocorreu esbulho por parte do Requerido; 5- Subsidiariamente, requer seja a julgada apenas parcialmente procedente, determinando o retorno das partes ao status quo ante pela restituição das quantias pagas, ante, devidamente acrescidas de juros legais, correção monetária e demais ônus de sucumbência. Réplica ID 116933086. Intimadas as partes para especificarem as provas que pretendem produzir (ID 187493068), a autora informou que não pretende produzir outras provas Id 189098339. Alegações finais (ID’s 223583695/225590516). Sentença no ID 370134121. Recurso de apelação no ID 377916371. Ciente da decisão em sede de Recurso de Apelação que acolheu a preliminar e anulou o processo a partir da sentença, “determinando o retorno dos autos para regular processamento, a fim de que seja oportunizada às partes autora e acionada manifestação acerca das questões jurídicas pertinentes à Teoria do Adimplemento Substancial do Contrato”, pela lavra da Relatora Desa. Silvia Carneiro Santos Zarif, da Primeira Câmara Cível (ID 435909797). Intimada para se manifestar sobre o retorno dos autos (ID 438381117), a parte autora requereu somente a prolação de nova sentença, sem adentrar ao mérito conforme comando superior (ID 438940408). É o relatório. Decido. Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E ACIDENTE DE TRABALHO DE LAURO DE FREITAS INTIMAÇÃO 8001093-81.2020.8.05.0150 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Lauro De Freitas Trata-se de pedido de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel com reintegração de posse, sob a alegação de que o réu não pagou todas as parcelas do contrato. A ré resiste alegando que pagou mais de 82% do valor total do bem. Sem preliminares, passo ao exame do mérito. É incontroverso que as partes celebraram, em 6 de março de 2019, contrato particular de promessa de compra e venda, relativo a Casa identificada pelo número 01, integrante do CONDOMÍNIO JOANES EXCLUSIVE, inscrito no Censo Imobiliário Municipal sob o nº. 407500060CS01 e registro na matrícula nº. 42.162 no Cartório de Registro de Imóveis e Hipotecas da Comarca de Lauro de Freitas – Bahia, no valor de R$ 840.000,00, a ser pago da seguinte forma: R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), como sinal, a ser creditado em conta bancária de titularidade da autora; R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) através do veículo I/LR DISCOVERY SPORT S12 HSE 71, PRETA, ANO 2015/16, PLACA LMH 9139 do RJ já quitado, livre e desembaraçado, através da transferência de propriedade, na data da assinatura do contrato, ou seja, em 06/03/2019; R$190.000,00 (cento e noventa mil reais), através de TED bancário ou o veículo I/LR DISCOVERY SDV6 S, ANO 2015/15, BRANCA, PLACA APO 6066 de CTBA, já quitado, livre e desembaraçado, sendo entregue até 06 (seis) meses através da transferência de propriedade, ou seja, até o dia 06/09/2019; por fim, o valor de R$450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), através de carta de crédito ou carta de consórcio no prazo máximo de 06 (seis) meses a contar da data da assinatura do referido contrato, ou seja, até o dia 06/09/2019, conforme cláusula segunda do contrato juntado aos autos no Id 44878017. Ademais, também é incontroverso que o réu pagou o total de R$ 690.000,00, consoante planilha juntada na petição inicial (Id 44877899), e confirmada em sede de contestação (Id 110154576), representando um percentual de mais de 80%. Portanto, discute-se a possibilidade de resolução do contrato pelo inadimplemento e a reintegração da posse do imóvel. Pois bem. Como se vê foi adimplida parte substancial do contrato, correspondente a mais de 80 % da obrigação. O princípio da boa-fé, que exige das partes comportamento ético, baseado na confiança e na lealdade, deve nortear qualquer relação jurídica. De acordo com o artigo 422 do CC, os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. O princípio da boa-fé pode limitar o exercício de direitos subjetivos, com a aplicação da teoria do adimplemento substancial das obrigações, como meio de rever a amplitude e o alcance dos deveres contratuais. O contrato deixou de ser a máxima expressão da autonomia da vontade para se tornar prática social de especial importância, prática essa que o estado não pode simplesmente relegar à esfera das deliberações particulares (como se vê REsp 1.051.270). Neste panorama, ainda que exista cláusula prevendo o desfazimento do negócio, entendo que isto não é possível, encontrando a rescisão obstáculo na Teoria do Adimplemento Substancial, que, mesmo sem previsão expressa na legislação, é construção doutrinária e jurisprudencial pautada nos princípios de direito, em especial a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). O saldo remanescente é ínfimo junto ao que já foi pago, podendo o credor perfeitamente buscar eventual crédito pelas vias ordinárias. As peculiaridades apresentadas impõem, dentro de um juízo de ponderação, adotar esta saída. Não se trata de uma simples análise quantitativa, com relação ao montante adimplido, mas também de uma análise qualitativa da relação obrigacional, visto que o réu apresentou relevante justificativa para interromper o pagamento, qual seja, a pandemia do novo coronavírus, não revelando na conduta, em princípio, comportamento contrário à boa-fé. A propósito, segue a jurisprudência do STJ: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEV NCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. 2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada" Teoria do Adimplemento Substancial "não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio. 3. A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917). (...)" (REsp 1581505/SC, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 18/08/2016, DJe 28/09/2016) A teoria do adimplemento substancial consiste na impossibilidade da resolução do contrato nas ocasiões em que o pacto já esteja com uma considerável quantidade de parcelas quitadas, estando tal teoria consubstanciada nos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos, bem como da vedação ao enriquecimento sem causa. Nesse contexto, em que pese a inadimplência do réu, ante a evidência de interesse do réu na preservação do contrato, deve ser preservado o negócio jurídico, sem prejuízo do direito de crédito da autora, solução que se mostra mais consentânea com o princípio da razoabilidade e proporcionalidade.” Sobre o tema, a jurisprudência do Tribunal de Justiça da Bahia: APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESOLUÇÃO DO CONTRATO - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DESCABIMENTO - MEDIDAS DESPROPORCIONAIS DIANTE DO DÉBITO REMANESCENTE - APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. Considerando-se o pagamento do sinal mais metade das parcelas objeto de contrato somado a quitação integral da avença mediante depósito judicial incide no caso em análise a teoria do adimplemento substancial, que visa impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato. APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJ-BA - APL: 00007322820108050256, Relator: GESIVALDO NASCIMENTO BRITTO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/08/2014) PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE-COMPRADORA. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REINTEGRAÇÃO DE POSSE DO IMÓVEL E PERDAS E DANOS. SENTENÇA JULGANDO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS DA ACIONANTE, BEM COMO A PRETENSÃO DA RÉ DE QUITAÇÃO DO CONTRATO. RECURSO DE APELAÇÃO DA AUTORA CONHECIDO E IMPROVIDO. DECLARADO, EX OFFICIO, O JULGAMENTO ULTRA PETITA, DECOTANDO-SE A SENTENÇA NESTE PONTO. Para a resolução do contrato pela via judicial, há de se considerar não só a inadimplência em si, mas também o adimplemento da avença durante a normalidade contratual, sendo que a partir dessa análise entre adimplemento e inadimplemento é que deve o juiz aferir a legitimidade da resolução do contrato, de modo a realizar, por outro lado, os princípios da função social e da boa-fé objetiva; 2. A teoria do adimplemento substancial do contrato visa impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença quando viável; 3. Subtraindo o valor global do contrato corrigido com os importes que foram pagos, também corrigidos, constata-se que a Apelada teria adimplido cerca de 88% do valor ajustado entre as partes. Infere-se, portanto, que o descumprimento contratual é inapto a ensejar a resolução do contrato e, consequentemente, a reintegração de posse e as perdas e danos pretendidos, já que aplicável, na espécie, a teoria do adimplemento substancial; 4. De relação ao pagamento, pela Apelada, do suposto saldo remanescente, constata-se que a sentença, neste ponto, foi ultra petita, devendo ser decotada para se adequar ao que foi pleiteado na ação, em respeito ao princípio da congruência previsto nos arts. 128 e 460, do CPC; 5. Não tendo sido requerido pela Recorrente/Autora o pedido alternativo de pagamento da dívida, em caso de não ser resolvido o contrato, não pode o juiz determiná-lo de ofício, devendo a Apelante utilizar-se de ação própria; 6. Por se tratar de matéria de ordem pública, a questão relativa ao julgamento ultra petita pode ser conhecida de ofício, com o decotamento da parte que foi além do pedido.(TJ-BA - APL: 00582117020078050001, Relator: AUGUSTO DE LIMA BISPO, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/07/2014) Ainda, a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo e Minas Gerais: RESCISÃO DE CONTRATO C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – Autora que insiste na rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel, com a restituição das partes ao status quo ante – Descabimento – Compromissário comprador que efetuou o pagamento de aproximados 75,94% do preço do imóvel – Imperiosa a aplicação da teoria do adimplemento substancial, que visa a preservação do negócio jurídico, sem prejuízo da cobrança por outros meios – Impossibilidade de rescisão do contrato – Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10018837820198260428 SP 1001883-78.2019.8.26.0428, Relator: Angela Lopes, Data de Julgamento: 30/10/2020, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/10/2020). EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CC REINTEGRAÇÃO DE POSSE - ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - RECONHECIMENTO - MANTER CONTRATO. - O adimplemento substancial não permite a resolução do contrato no caso de haver cumprimento expressivo e significativo das obrigações assumidas - O adimplemento substancial atua como instrumento de equidade diante da situação fático-jurídica subjacente, permitindo soluções razoáveis e sensatas, conforme as especificidades do caso. (TJ-MG - AC: 10000191421924001 MG, Relator: Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 07/05/2020, Data de Publicação: 11/05/2020) Ademais, não há que se falar em reintegração de posse em favor da parte autora, pois, diante da manutenção da contratação, por consequência, resta vedada a reintegração de posse pretendida, bem como a multa atrelada à rescisão contratual referente a taxa de ocupação. Portanto, inviáveis os pleitos de rescisão contratual e de fixação de perdas e danos, sem prejuízo ao direito de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários. Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por JANETE MARIA PORTO DA SILVA contra LEONARDO MOREIRA MORAIS, ambos qualificados, em consequência EXTINGO o processo com resolução do mérito com fundamento nos artigos 487, I, do CPC e demais normas cabíveis. Condeno a parte autora ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios da parte requerida, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, conforme artigo 85, § 2º, do CPC. DOU por prequestionados os argumentos trazidos para o fim tão só de evitar embargos aclaratórios protelatórios e força de mandado a esta. Dou a presente sentença força de mandado/carta/ofício. Publique-se. Registre-se. Intimem-se e arquivem-se com baixa e demais cautelas legais, se não houver manifestação das partes no prazo de lei independente de nova determinação. Lauro de Freitas (BA), na data e horário da assinatura eletrônica. Maria de Lourdes Melo Juíza de Direito Titular

23/10/2024, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau

Expedição de Certidão.

Decorrido prazo de CARLOS HENRIQUE NEVES MELO em 22/10/2025 23:59.

Decorrido prazo de CARLOS HENRIQUE NEVES MELO em 22/10/2025 23:59.

Decorrido prazo de CARLOS HENRIQUE NEVES MELO em 22/10/2025 23:59.

Publicado Intimação em 24/09/2025.

Disponibilizado no DJEN em 23/09/2025

Juntada de intimação

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Ato ordinatório praticado

Juntada de Petição de apelação

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Embargos de Declaração Não-acolhidos

Conclusos para julgamento

Todas as movimentações(180)

Todos os documentos(20)