Outros procedimentos de jurisdição voluntária 8042208-44.2020.8.05.0001 - TJBA

Outros procedimentos de jurisdição voluntária 8042208-44.2020.8.05.0001 - TJBA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 8042208-44.2020.8.05.0001. Requerente: Roberto Rodrigues Advogado: Roberto Carvalhal Matos (OAB:BA9843) Requerido: Condomínio Plakaford Ville Advogado: Diego Alcantara Peixoto (OAB:BA52272) Advogado: Wilker Campos Chagas (OAB:BA20868) Advogado: Rodrigo Alves Santos Alfano (OAB:BA33934) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: 8042208-44.2020.8.05.0001 AUTOR: REQUERENTE: ROBERTO RODRIGUES RÉU: REQUERIDO: CONDOMÍNIO PLAKAFORD VILLE SENTENÇA PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR SENTENÇA 8042208-44.2020.8.05.0001 Outros Procedimentos De Jurisdição Voluntária Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Vistos, meta 2. Trata-se de ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência proposta por ROBERTO RODRIGUES em face do CONDOMÍNIO PLAKAFORD VILLE, ambos devidamente qualificados, aduzindo, em resumo, que é morador do condomínio réu, ocupando a unidade 8-A. Informa que o Condomínio não possui alvará de habitação expedido pela SEDUR, o que, segundo afirma, torna sua constituição irregular. Afirma que há irregularidades na cobrança das taxas condominiais, pois, segundo alega, não há explicação plausível sobre como se chegou aos valores cobrados. Relata, ainda, existência de irregularidades na demarcação de vagas de estacionamento no condomínio réu. Pede, por isso, tutela de urgência no sentido de determinar ao réu que apresente alvará de habite-se expedido pela SEDUR; que obedeça, fielmente, à convenção de condomínio; o depósito judicial das taxas condominiais, uma vez que há dúvidas quanto à regularização do condomínio; determinar o réu apresente o IPTU da área do condomínio e; determinar que o réu apresente os documentos originais relativos à cobrança da taxa condominial de todas as unidades. No mérito, requer seja obrigado o réu a apresentar documentação da administração do condomínio desde sua constituição; que, caso seja comprovada a ilegalidade nas cobranças das taxas condominiais, requer a devolução em dobro, nos termos do art. 42 do CDC, bem como a condenação do acionado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios (id. 53731590). A inicial veio instruída com os documentos de id. 53731602 e seguintes. Custas recolhidas no id. 53731925 e seguintes. Diante da inviabilidade de cumular ação de prestação de contas, que tem procedimento especial, com os demais pedidos formulados na petição inicial processados pelo rito comum, em face da incompatibilidade de ritos, em decisão de id. 54110245, determinou-se a emenda da inicial para adequação do pedido e correção do polo passivo. O autor apresentou emenda à inicial (id. 56792422), adequando os pedidos, excluído o de prestação de contas, e mantendo o condomínio no polo passivo. Em decisão de id. 57326706, indeferiram-se os pedidos de tutela de urgência. Regularmente citado, a ré apresentou a contestação em id. 105061362, acompanhada dos documentos de id. 105061364 e seguintes. Suscitou, preliminarmente, inépcia da petição inicial; litispendência; ilegitimidade ativa e falta de interesse processual. No mérito, defende que o autor não é proprietário da unidade que ocupa, sendo apenas inquilino; que o condomínio foi constituído regularmente em 2007, possuindo todos os documentos legais exigidos; que as taxas condominiais são aprovadas anualmente em Assembleia Geral. Argumenta que as contas são prestadas mensalmente através de boletos e anualmente na Assembleia; que a demarcação das vagas de estacionamento foi aprovada na Assembleia e está de acordo com o Regimento Interno. Pugna pela improcedência dos pedidos autorais. Houve réplica (id. 112474037 e id. 294630872). Intimados sobre interesse na produção de outras provas (id. 369622047), o autor pediu a produção de prova pericial e oitiva de testemunhas (id. 373955345); enquanto o réu se manteve silente (id 402369247). Em decisão de id. 402698670 inferiram-se os pedidos formulados pelo autor; anunciou-se o julgamento do processo no estado em que ele se encontra, e determinou-se a inclusão do feito na lista de conclusos para sentença, observada a ordem cronológica. É o que importa relatar. Decido. De logo, REJEITO a preliminar de inépcia da petição inicial, e assim o faço porque, pela leitura da exordial, bem como da emenda ofertada no id. 56792422, identifica-se todos os requisitos exigidos pela lei (art.319 do CPC), além do que o pedido resta claro e é a consequência lógica dos fatos narrados de forma precisa, tanto que permitiu ao requerido respondê-lo integralmente, inclusive quanto ao mérito. Como ensina Humberto Theodoro Júnior: “A petição inicial só deve ser declarada inepta quando seu defeito for tão grave que impossibilita a defesa do réu ou a própria prestação jurisdicional” (Curso de Direito Processual Civil, vol. I, 62ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2021, pág. 789). Ou seja, descabe falar-se em inépcia da inicial, já que, no caso em tela, estão presentes os requisitos indispensáveis à propositura da presente demanda, tais como a indicação do contrato e das cláusulas supostamente abusivas, seguida do pedido certo e determinado de revisão e devolução das quantias pagas a maior, tais razões pelas quais deixo de acolhê-la. De igual sorte, REJEITO a preliminar de litispendência com o processo nº 8056492-57.2020.8.05.0001, em trâmite na 6ª Vara Cível e Comercial de Salvador/BA, já que diversos os pedidos. Além disso, vê-se que naqueles autos foi proferida sentença homologatória, por desistência, tendo a mesma transitado em julgado em 14/7/2023, de modo não há se falar em lides idênticas pendentes (art. 337, §3º, do CPC), razão por que a REJEITO. AFASTO, outrossim, a preliminar de ilegitimidade ativa, e assim o faço porque, as responsabilidades associadas ao condomínio são de natureza propter rem, ou seja, estão ligadas ao imóvel e não à pessoa que reside na unidade quando a dívida é contraída. Portanto, tanto o proprietário do imóvel quanto qualquer ocupante da unidade, seja ele locatário, comodatário, entre outros, são responsáveis pelo pagamento das cotas de despesas do condomínio. Nesse sentido: “DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEITADA. TAXAS CONDOMINIAIS. FRAÇÃO IDEAL. DEVIDA INDEPENDENTE DE UTILIZAÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SENTENÇA MANTIDA. 1. A Sra. Helenice dos Santos Araújo foi eleita como síndica do condomínio, permanecendo até os dias atuais, tendo em vista a possibilidade de reeleição deste cargo constante do art. 22 da Convenção. Não há, pois, defeito na representação processual, razão pela qual rejeito a preliminar arguida. 2. Na forma do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário. 2.1. A Lei n. 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, da mesma forma prevê, em seu artigo 12, que cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. 3. Sabe-se que o pagamento dos encargos condominiais é de responsabilidade do proprietário ou do ocupante a qualquer título do imóvel, tendo em vista se tratar de obrigação propter rem. 4. É obrigação do possuidor do imóvel em condomínio contribuir com o rateio regular das despesas condominiais estabelecidas previamente em assembleia devidamente instalada independente da efetiva utilização das áreas comuns. 5. Apelação conhecida e desprovida”. (TJDF - Acórdão n° 1845774 - Proc. n° 0745218-69.2022.8.07.0001, Relator(a): RENATO SCUSSEL, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 10/4/2024, publicado no DJE: 15/5/2024). Por fim, REJEITO a preliminar de carência de ação, por falta de interesse de agir, e assim o faço porque o interesse de agir é verificado na medida em que o autor formule em juízo pedido adequado à satisfação de sua pretensão, ou seja, é atendido quando presente o binômio necessidade-adequação. A necessidade está relacionada ao fato de a parte ter de submeter a questão litigiosa à análise do Poder Judiciário para ver satisfeita a sua pretensão. Já a adequação se refere à utilização de meio processual condizente com a solução da lide. Corrobora este entendimento a lição de ALEXANDRE FREITAS CÂMARA: “Assim é que, para que se configure o interesse de agir, é preciso antes de mais nada que a demanda ajuizada seja necessária. Essa necessidade da tutela jurisdicional decorre da proibição da autotutela, sendo certo assim que todo aquele que se considere titular de um direito (ou outra posição jurídica de vantagem) lesado ou ameaçado, e que não possa fazer valer seu interesse por ato próprio, terá de ir a juízo em busca de proteção. (...) É mister, ainda, que haja o interesse-adequação, ou seja, é preciso que o demandante tenha ido a juízo em busca do provimento adequado para a tutela da posição jurídica de vantagem narrada por ele na petição inicial, valendo-se da via processual adequada”. (Lições de Direito Processual Civil, vol. I, 23ª ed. rev. e atual., São Paulo: Atlas, 2012, pp.151-2). Nos presentes autos, em razão da resistência do réu em fornecer os documentos e esclarecimentos solicitados pelo autor, conforme se depreende da narrativa inicial e da emenda do id. 56792422, constata-se a necessidade de intervenção do Poder Judiciário. A recusa do réu em atender às pretensões formuladas confirma a adequação da presente ação para a tutela dos direitos requeridos, afastando qualquer alegação de ausência de interesse processual. Superada essas questões, passo ao julgamento do mérito. No mérito, a controvérsia reside essencialmente na legalidade da constituição e administração do condomínio réu, bem como na regularidade das cobranças de taxas condominiais. Analisando detalhadamente os argumentos e provas produzidas por ambas as partes, inclusive considerando a emenda à inicial do id. 56792422, conclui-se que os pedidos do autor não merecem acolhimento, pelos fundamentos que passo a expor. No caso em comento, observa-se que o autor não trouxe aos autos qualquer prova concreta da alegada irregularidade na constituição do condomínio (art. 373, I, do CPC). O mero fato de não ter sido apresentado o alvará de habite-se, por si só, não torna o condomínio irregular ou impede o seu funcionamento, como esclarece Rodrigo Alves Santos Alfano: "A inexistência de 'habite-se' não retira a natureza condominial do empreendimento, tampouco impede o funcionamento do condomínio e a cobrança das despesas comuns" (Condomínio Edilício: Aspectos Relevantes. Aplicação do Código Civil e do Código de Processo Civil. 3ª ed. Curitiba: Juruá, 2019, p. 73). De igual modo, ensina Cristiano Chaves de Farias: "O condomínio edilício nasce com o registro da instituição no Cartório de Registro de Imóveis. Contudo, mesmo antes do registro, é possível admitir a existência de um condomínio de fato, desde que apresente os elementos caracterizadores da propriedade horizontal." (Curso de Direito Civil: Direitos Reais, 15ª ed., Salvador: JusPodivm, 2019, p. 705). O réu, por sua vez, comprovou que passou a ser constituído formalmente em 2007 (id. 105061938), possuindo CNPJ, Convenção e Regimento Interno devidamente registrados. No caso em tela, foram apresentados os elementos caracterizadores do condomínio edilício, como a existência de unidades autônomas e áreas comuns, convenção de condomínio (id. 53731727) e regimento interno (id. 53731922). Assim, não há que se falar em nulidade da constituição do condomínio réu. O autor também questiona a forma de cálculo e cobrança das taxas condominiais, sem, no entanto, trazer aos autos provas concretas de tais irregularidades (art. 373, I, do CPC). Sobre isso, o réu comprovou que as taxas são aprovadas anualmente na Assembleia Geral, com a participação dos condomínios, inclusive do próprio autor (id. 105061394). Verifica-se também que os valores das taxas condominiais estão previstos na Convenção do Condomínio (id. 53731727), que estabelece a divisão igualitária entre as unidades. Assim, não havendo prova de irregularidades, não tendo o autor demonstrado nenhuma disparidade ou tratamento não isonômico, e tendo as contas sido aprovadas em assembleia, não há fundamento para interferência judicial na administração do condomínio. Por fim, quanto ao pedido de que seja obrigado o réu a apresentar documentação da administração do condomínio desde sua constituição, este se mostra descabido, uma vez que resta demonstrado nos autos que as contas são prestadas regularmente, tanto mensalmente, através dos boletos (id.53731772) quanto anualmente, em Assembleia Geral (id. 105061406 e id. 105061394). Além disso, a exigência de apresentação de toda a documentação desde a constituição do condomínio, que data de 2007 conforme id. 105061938, mostra-se excessiva e desproporcional. O artigo 5º, inciso LIV da Constituição Federal consagra o princípio da proporcionalidade, que deve nortear as relações jurídicas. No caso em tela, obrigar o réu a apresentar documentos de mais de uma década atrás representa ônus excessivo, sem benefício correspondente ao autor. Cumpre mencionar que no âmbito do condomínio edilício, incumbe ao síndico, o qual é eleito pela assembleia geral, a administração do condomínio (art. 1.347 do CC/02). Em consequência disso, a lei prevê expressamente o dever do síndico de prestar contas à assembleia de condôminos (arts. 1.348, VIII e 1.350, caput, do CC/02). Desse modo, o pedido de que seja o réu obrigado a apresenta documentação da administração do condomínio desde sua constituição deve ser julgada improcedente, por ausência de fundamento legal e fático que o justifique. Como corolário lógico, o pedido sucessivo, devolução em dobro, segue a sorte da pretensão anterior, porquanto seu o acolhimento (do pedido sucessivo) pressupõe o acolhimento do primeiro que, in casu, restou improcedente. São os fundamentos. Com esses argumentos, e considerando tudo mais que dos autos consta, REJEITO AS PRELIMINARES suscitadas; no mérito, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial para extinguir o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, condeno o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários do advogado do réu, que ora arbitro em R$ 2.000,00 (dois mil reais), tendo em vista o valor ínfimo atribuído à causa, nos termos art. 85, §8º, do CPC. Após o trânsito em julgado, ao arquivo com baixa. P. R. Intimem-se. SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 1 de outubro de 2024. Luciana Carinhanha Setúbal Juíza de Direito

28/10/2024, 00:00

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Advogados / Representantes(6)

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau

Decorrido prazo de ROBERTO RODRIGUES em 30/10/2025 23:59.

Decorrido prazo de ROBERTO RODRIGUES em 30/10/2025 23:59.

Decorrido prazo de ROBERTO RODRIGUES em 30/10/2025 23:59.

Juntada de Petição de contra-razões

Publicado Ato Ordinatório em 30/09/2025.

Disponibilizado no DJEN em 29/09/2025

Ato ordinatório praticado

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Decorrido prazo de CONDOMÍNIO PLAKAFORD VILLE em 25/08/2025 23:59.

Juntada de Petição de apelação

Publicado Sentença em 01/08/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 31/07/2025

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Embargos de Declaração Não-acolhidos

Todas as movimentações(58)