Procedimento Comum Cível 8006550-42.2022.8.05.0274 - TJBA

Procedimento Comum Cível 8006550-42.2022.8.05.0274 - TJBA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Interessado: Fundacao De Assistencia E Desenvolvimento Humano Para Criancas E Adolescentes E Seus Familiares De Vitoria Da Conquista-ba Advogado: Karine Suze Rodrigues Santos (OAB:BA36506) Interessado: Jose Nilton Borges Goncalves Advogado: Jose Nilton Borges Goncalves (OAB:BA6531) Terceiro Interessado: Ministério Público Do Estado Da Bahia Sentença: PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA COMARCA DE VITÓRIA DA CONQUISTA 3ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CÍV. E COM. CONS. REG. PUB. E ACID. DE TRABALHO Processo nº: 8006550-42.2022.8.05.0274 Classe - Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) [Rescisão / Resolução] INTERESSADO: FUNDACAO DE ASSISTENCIA E DESENVOLVIMENTO HUMANO PARA CRIANCAS E ADOLESCENTES E SEUS FAMILIARES DE VITORIA DA CONQUISTA-BA INTERESSADO: JOSE NILTON BORGES GONCALVES SENTENÇA PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 3ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CÍV. E COM. CONS. REG. PUB. E ACID. DE TRAB. DE VITORIA DA CONQUISTA SENTENÇA 8006550-42.2022.8.05.0274 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Vitória Da Conquista Vistos, etc. FAMEC- Fundação de Assistência e Desenvolvimento Humano para Crianças, Adolescente e seus familiares propôs AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL em face de JOSÉ NILTON BORGES GONÇALVES. Em suma, narra a autora ser uma fundação beneficente que atua no amparo a crianças, adolescentes e familiares em situação de risco social, obtendo parte de sua receita por meio de aluguéis de imóveis. Que firmou contrato de locação com o réu em 07/06/2016, referente à Sala B8, localizada na Avenida Olívia Flores, Bairro Candeias, nesta cidade, com duração prevista de 36 meses, pactuado a realização pelo réu de uma obra no terreno para adequá-lo ao ramo comercial, ficando acordado um período de carência de 4 meses após a realização da obra para início do pagamento do aluguel. Relata ainda que, a Secretaria de Obras Municipal exigiu a legalização do terreno para expedição do alvará de construção, processo que só foi finalizado em 16/03/2021 e, por isso, durante o período de espera do alvará, não houve entrega do objeto pela autora nem pagamento de aluguéis pelo réu. Que após obter o alvará, a autora notificou extrajudicialmente o réu em 01/06/2021 para que apresentasse nova proposta de locação no prazo de 15 dias, contudo, o réu não iniciou a obra, não pagou aluguel e exige modificações no alvará e planta aprovados. Que há informações de que o réu tem feito ofertas para repassar o imóvel por valores exorbitantes. Requereu a concessão da gratuidade de justiça e antecipação de tutela para determinar a imediata rescisão do contrato. No mérito, a procedência da ação para reconhecer a rescisão contratual e condenação do réu ao pagamento de custas e honorários advocatícios (ID 201188436). Com a inicial, foram juntados documentos (ID 201188442 a 201188436). O pedido de gratuidade de justiça foi deferido e o pedido liminar indeferido (ID 201353854). Devidamente citado, o réu apresentou contestação (ID 224622740), alegando em síntese, que o contrato existe e foi confessado pela autora. Afirma que não descumpriu nenhuma cláusula contratual nem deu motivo para rescisão, sendo que a parte autora não deu condições para o contrato surtir os efeitos desejados. Relata que a autora não provou suas alegações e os motivos alegados são contraditórios ao determinado no contrato, além de ter sido omitido valores recebidos e criados motivos rescisórios inexistentes. O réu impugnou o valor da causa e o deferimento da gratuidade de justiça à autora. Preliminarmente suscitou ausência de pressupostos processuais e condições da ação. No mérito, alega que realizou investimentos significativos no imóvel, incluindo pagamento de R$ 45.000,00 pela sub-rogação de direitos e R$ 20.093,47 por projetos e planejamento. Afirma que a autora não cumpriu sua parte ao não entregar o imóvel em condições de uso e que parte da área contratada teria sido cedida a terceiros. Requer a improcedência da ação, condenação da parte autora em litigância de má-fé e ato atentatório a dignidade da justiça, bem como, custas e honorários de 20% sobre o valor da causa impugnada. Ainda, notificação do Banco do Brasil S/A, para entregar a cópia do cheque 1999124BR, no valor de R$ 20.093,47, datado de 15.06.2016; notificação da Prefeitura Municipal para trazer aos autos todos os Alvarás, especialmente o de nº 179/21, referente a área passada para a farmácia, e as plantas e projetos que foram arquivados, referente ao nome do réu (id 224622740). Réplica no ID 286361631. Foi realizada audiência de conciliação, sem êxito (ID 223612598). O Ministério Público apresentou parecer (ID 353031188) manifestando-se pelo regular prosseguimento do feito. Fora indeferidos todos os pedidos de provas apresentado pelo réu na petição de ID 295554443, item 40- A, B,C, D, E, H e 41 ( ID 384579247). As partes apresentaram alegações finais (IDs 415639000 e 295554443). É O RELATÓRIO. DECIDO. Preliminarmente, rejeito a impugnação ao valor da causa e à gratuidade de justiça deferida à autora, por falta de elementos concretos que demonstrem a capacidade financeira da fundação para arcar com as custas processuais. No mérito, a questão central é a possibilidade de rescisão do contrato de locação, considerando os investimentos realizados pelo réu, as circunstâncias específicas do caso e as cláusulas contratuais. O contrato foi firmado em 07/06/2016, e o alvará foi expedido em 25/05/2016, tendo como autor do projeto Luiz Robério S. Santos, antes da assinatura do contrato (ID 201188442 e 224638779). A autora confessa que o alvará só foi providenciado em 2021, mas não do projeto específico do réu, e sim do projeto geral de todas as áreas da autora. Analisando as cláusulas contratuais, especificamente as cláusulas 2.2 e 5.3, observa-se que a cláusula 2.2 estabelece que "As obras no imóvel locado serão implementadas por parte do locatário, que ficará isento de aluguel até 4 meses de carência, após o fim da construção", e a cláusula 5.3 determina que as obras devem obedecer "sempre a planta devidamente aprovada pela Prefeitura de Vitória da Conquista". Estas cláusulas são fundamentais para a compreensão das obrigações das partes e do momento em que se iniciaria a obrigação de pagar os aluguéis. O réu não pôde iniciar a construção por falta do Projeto e seu alvará específico, sendo que a autora, como proprietária, tinha a obrigação de providenciar e entregar ao réu o alvará e o projeto específico. Estas cláusulas são fundamentais para a compreensão das obrigações das partes e do momento em que se iniciaria a obrigação de pagar os aluguéis. O réu não pôde iniciar a construção por falta do Projeto e seu alvará específico, sendo que a autora, como proprietária, tinha a obrigação de providenciar e entregar ao réu o alvará e o projeto específico. O art. 476 do Código Civil estabelece que "Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". No caso em tela, a autora não cumpriu sua obrigação de fornecer os documentos necessários para que o réu pudesse iniciar as obras. A relação locatícia possui como essência a entrega da posse de um bem em troca de uma contraprestação. Ocorre que a entrega deixou de acontecer, desobrigando, desta forma, a produção dos efeitos, qual seja, o dever de realizar pagamento dos aluguéis e acessórios. Nesse sentido preceitua o Código Civil vigente em seu art. 125: "Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa." A vigência do contrato estava condicionada ao término da obra, mais especificamente, 4 meses após a conclusão da construção. Como a construção não pôde ser iniciada ou concluída por falta do Alvará e da Planta aprovada, não se pode considerar que houve inadimplemento por parte do réu quanto ao pagamento dos aluguéis. Eis a jurisprudência em casos análogos: APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CONTRATO DE ALUGUEL DE IMÓVEL – EXISTÊNCIA DE CONDIÇÃO SUSPENSIVA (INÍCIO DAS OBRAS) – CONDIÇÃO NÃO IMPLEMENTADA – INEXIGIBILIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL (ARTIGO 803 DO CPC)– EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-MS - AC: 08008903620208120052, Relator: Des. Amaury da Silva Kuklinski, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 04/04/2023) APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE LOCAÇÃO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS – IRRESIGNAÇÃO DA REQUERIDA – AFIRMAÇÃO DE QUE O IMÓVEL ERA APTO À UTILIZAÇÃO COMERCIAL ALMEJADA – NÃO ACOLHIMENTO – LOCADOR QUE DEVE FORNECER IMÓVEL ADEQUADO À FINALIDADE PREVISTA NO CONTRATO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 22, INCISO I, DA LEI DE LOCAÇÕES – LOCAL EM QUE SERIA IMPLEMENTADO UM CENTRO AUTOMOTIVO – CONSTATAÇÃO NA VISTORIA INICIAL DE QUE HAVIA IRREGULARIDADE NA LIGAÇÃO SANITÁRIA DO IMÓVEL – VÍCIO NÃO SANADO – OBTENÇÃO DE ALVARÁ PROVISÓRIO POR PERÍODO INFERIOR AO DA LOCAÇÃO QUE NÃO ILIDE O DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO LOCADOR – RENOVAÇÃO DO ALVARÁ QUE RESTOU CONDICIONADA À REGULARIZAÇÃO DA QUESTÃO – SITUAÇÃO QUE JUSTIFICA A RESCISÃO DO CONTRATO SEM ÔNUS AO LOCATÁRIO – DANOS MORAIS – AFASTAMENTO – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUE, POR SI SÓ, NÃO ENSEJA INDENIZAÇÃO EXTRAPATRIMONIAL – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZO QUE ULTRAPASSE O MERO DISSABOR – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0007939-17.2017.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA - J. 13.03.2023) Embora a conduta da autora possa ser questionável do ponto de vista da boa-fé processual, não se verifica no caso concreto situação que configure inequivocamente litigância de má-fé ou ato atentatório à dignidade da justiça. As divergências apresentadas podem ser atribuídas a interpretações distintas dos fatos e do direito aplicável, não caracterizando, por si só, uma conduta dolosa ou de má-fé processual que justifique sanções adicionais. Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos da autora, resolvendo o feito, com julgamento de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. CONDENO a autora ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa corrigido, nos termos do art. 85, §2º do CPC, conforme requerido pelo réu, verificada eventual gratuidade concedida, nos termos do art. 98, §3º. Publique-se. Intimem-se. VITÓRIA DA CONQUISTA - BA, 24 de outubro de 2024. ADIANE JAQUELINE NEVES DA SILVA OLIVEIRA Juíza de Direito Auxiliar

28/10/2024, 00:00

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Partes do Processo(43)

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Juntada de Petição de certidão

Juntada de Petição de contra-razões

Decorrido prazo de JOSE NILTON BORGES GONCALVES em 13/03/2025 23:59.

Ato ordinatório praticado

Juntada de Petição de apelação

Juntada de Petição de CIÊNCIA DE DECISÃO

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 12/02/2025

Publicado Intimação em 13/02/2025.

Expedição de intimação.

Juntada de Petição de impugnação aos embargos

Embargos de Declaração Não-acolhidos

Conclusos para decisão

Todas as movimentações(103)

Todos os documentos(19)