Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Autor: Arnaldo Gomes De Souza Advogado: Aristoteles Araujo De Aguiar (OAB:BA19542)
Reu: Inalvo Nicolau Machado Advogado: Fabricio Caldas Barros De Sales (OAB:BA36892)
Reu: Maria Do Socorro Lima Machado
Reu: Simone Inez Lima Machado Vilas Boas Advogado: Fabricio Caldas Barros De Sales (OAB:BA36892)
Reu: Roberta Lima Machado Vilas Boas
Reu: Monica Machado De Araujo Goes Advogado: Fabricio Caldas Barros De Sales (OAB:BA36892)
Reu: Symara Lima Machado Abreu Advogado: Monalisa Goes Costa (OAB:BA39438) Advogado: Fabricio Caldas Barros De Sales (OAB:BA36892) Sentença:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 3ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CIVEIS E COMERCIAIS DE JACOBINA SENTENÇA 8002414-93.2020.8.05.0137 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Jacobina Vistos etc. ARNALDO GOMES DE SOUZA ajuizou AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL em face de INALVO NICOLAU MACHADO, ESPÓLIO DE MARIA DO SOCORRO LIMA MACHADO, SIMONE INEZ LIMA MACHADO VILAS BOAS, ROBERTA LIMA MACHADO VILAS BOAS, MÔNICA MACHADO DE ARAÚJO GOES e SYMARA LIMA MACHADO ABREU, todos devidamente qualificados nos autos. Em sua petição inicial, narra o autor que em 26/06/2007 celebrou com os réus contrato de compra e venda de imóvel consistente em uma área de terras de 30.000m² com benfeitorias, situada na Fazenda Nobreza, município de São Sebastião do Passe/BA, com registro no INCRA sob nº 000051162175-7, matrícula nº 994, onde se encontrava instalada a Cerâmica Nobreza Ltda. Relata que o valor ajustado foi de R$680.000,00, sendo R$220.000,00 a título de entrada e R$460.000,00 dividido em 40 parcelas mensais de R$11.500,00, com vencimento da primeira em 20/08/2007 e da última em 20/11/2010. Aduz que quitou integralmente o preço contratado, porém os réus não cumpriram sua obrigação de outorgar a escritura pública do imóvel, prevista na cláusula 4ª do contrato, apesar das diversas cobranças realizadas ao longo dos anos. Informa que em 2019 houve tentativa de acordo através de aditivo contratual negociado entre os advogados das partes, estabelecendo prazo até 20/07/2019 para entrega da documentação, sob pena de rescisão, mas o réu Inalvo se recusou a assinar o documento. Sustenta que a ausência de regularização da propriedade o impediu de usar plenamente o imóvel, que não pôde servir como garantia bancária em contratos de financiamento, prejudicando a atividade industrial no local. Diante do inadimplemento contratual, requer a declaração de rescisão do contrato por culpa dos réus, com a devolução do valor pago devidamente atualizado, além de indenização por danos morais no valor de R$20.000,00. Inicial instruída com documentos, incluindo o contrato, comprovantes de pagamento, notificação extrajudicial e prints de conversas pelo WhatsApp. Citados, os réus apresentaram contestação em 14/12/2022 (ID 337796439), arguindo preliminarmente: a) impugnação ao pedido de gratuidade da justiça; b) prescrição quinquenal com base no art. 206, §5º, I do CC; c) ilegitimidade passiva das rés Mônica Machado e Symara Machado. No mérito, alegam que: a) o aditivo contratual é inválido por falta de poderes do advogado; b) o autor não comprovou os pagamentos nas datas previstas; c) os réus efetuaram pagamentos de dívidas do autor no valor aproximado de R$150.000,00; d) não há danos morais a serem indenizados. Em reconvenção, pleiteiam a condenação do autor ao pagamento de R$150.000,00 referentes aos alegados pagamentos de dívidas. A contestação não veio acompanhada de documentos. Em réplica (ID 364363450), o autor arguiu a intempestividade da contestação e requereu a aplicação da revelia. Rebateu as preliminares e o mérito, impugnou a reconvenção por falta de recolhimento de custas e ausência de provas. Intimadas para especificação de provas, a parte autora manifestou não ter outras provas a produzir além das documentais já juntadas, requerendo o julgamento antecipado (ID 373280190). Os réus deixaram transcorrer in albis o prazo, conforme certidão de ID 379492144. Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Decido. DA INTEMPESTIVIDADE DA CONTESTAÇÃO E REVELIA De início, constato que assiste razão ao autor quanto à intempestividade da contestação. Com efeito, a audiência de conciliação foi realizada em 04/11/2022 (ID 288541048), iniciando-se a partir daí o prazo de 15 dias úteis para contestar, nos termos do art. 335, I do CPC. O prazo fatal para apresentação da defesa seria, portanto, 29/11/2022. No entanto, a contestação só foi protocolada em 14/12/2022 (ID 337796439), quando já escoado o prazo legal. A intempestividade da contestação acarreta a revelia dos réus, presumindo-se verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor, nos termos do art. 344 do CPC. A presunção de veracidade, todavia, não tem caráter absoluto, devendo ser analisada em conjunto com as demais provas dos autos. DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA Os réus impugnaram o benefício da gratuidade concedido ao autor, alegando genericamente tratar-se de "empresário com forte monta financeira", sem trazer qualquer prova que infirme a declaração de hipossuficiência. O autor, por sua vez, comprovou sua condição de superendividado através da declaração de imposto de renda e extrato de consulta aos cadastros de restrição ao crédito, demonstrando dívidas protestadas que somam R$355.749,52. Conforme entendimento consolidado do STJ, presume-se verdadeira a declaração de hipossuficiência, cabendo à parte contrária produzir prova robusta em sentido contrário. No caso, não havendo prova em contrário e estando demonstrada a hipossuficiência financeira atual do requerente, mantenho o benefício da gratuidade da justiça. DA PRESCRIÇÃO Os réus sustentam a ocorrência da prescrição quinquenal prevista no art. 206, §5º, I do CC, aplicável à cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento particular. O argumento não prospera. A presente demanda tem por objeto a rescisão contratual por inadimplemento, hipótese em que incide o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC, conforme pacífica jurisprudência do STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO. PRETENSÃO DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO. DECENAL. OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DO ELEMENTO OBJETIVO QUE SUSTENTA O PEDIDO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Observa-se que não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão do recorrente. 2. Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do CC nas pretensões decorrentes de inadimplemento contratual. 3. Com efeito, já decidiu esta Corte que "Se o pedido de resolução se funda no inadimplemento de determinada parcela, a prescrição da pretensão de exigir o respectivo pagamento prejudica, em consequência, o direito de exigir a extinção do contrato com base na mesma causa, ante a ausência do elemento objetivo que dá suporte fático ao pleito. ( REsp 1728372/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/03/2019, DJe 22/03/2019). 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1589393 RJ 2019/0285581-6, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 29/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/08/2021) No caso, o direito do autor nasceu em 21/11/2010, dia seguinte ao pagamento da última parcela, quando surgiu para os réus a obrigação de outorgar a escritura pública. A ação foi ajuizada em 19/11/2020, portanto dentro do prazo decenal. Rejeito, assim, a preliminar de prescrição. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA Os réus alegam a ilegitimidade passiva de Mônica Machado e Symara Machado, ao argumento de que não são partes no contrato original. A preliminar não merece acolhimento. As referidas rés são filhas e herdeiras necessárias da falecida contratante Maria do Socorro Lima Machado, fato não negado pelos réus. Por força do princípio da saisine, previsto no art. 1.784 do CC, a herança transmite-se automaticamente aos herdeiros com a abertura da sucessão, independentemente de inventário. Os herdeiros necessários passam a responder pelas obrigações do falecido até o limite da herança. Assim, sendo herdeiras da contratante falecida, as rés têm legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, respondendo pela obrigação até o limite de seus quinhões hereditários. DA RECONVENÇÃO A reconvenção apresentada pelos réus não pode ser conhecida, uma vez que não houve o recolhimento das custas processuais respectivas, requisito indispensável para seu processamento. Os réus não são beneficiários da gratuidade da justiça e não comprovaram o pagamento das custas da reconvenção, que constitui ação autônoma e exige o preenchimento dos pressupostos processuais próprios. Importa consignar que não houve sequer o pedido da assistência judiciária gratuita, o que torna claro a desnecessidade de deliberação judicial pelo recolhimento das custas. Ademais, ainda que superada a questão das custas, a reconvenção viria fadada ao insucesso por absoluta ausência de provas do alegado crédito de R$150.000,00. Os réus não trouxeram qualquer documento que comprove os pagamentos que afirmam ter realizado em nome do autor. Por tais fundamentos, não conheço da reconvenção. Superadas as preliminares, que seriam de análise dispensável face à revelia, passo ao mérito da demanda. O caso comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I do CPC, pois a questão é predominantemente de direito e os documentos juntados são suficientes para o deslinde da causa, sendo desnecessária a produção de outras provas. Ademais, os réus não especificaram as provas que pretendiam produzir no prazo concedido, demonstrando desinteresse na dilação probatória. O cerne da questão consiste em verificar o alegado inadimplemento contratual por parte dos réus, que teriam deixado de outorgar a escritura pública do imóvel após o pagamento integral do preço pelo autor. A existência e validade do contrato de compra e venda são incontroversos, estando o instrumento devidamente juntado aos autos (ID 82124746). Também não há controvérsia quanto ao valor ajustado de R$680.000,00, sendo R$220.000,00 de entrada e o saldo em 40 parcelas de R$11.500,00. A cláusula 4ª do contrato estabelece expressamente a obrigação dos vendedores de outorgar a escritura pública após a quitação do preço: "Uma vez quitado o preço total deste compromisso de venda e compra de imóveis – compromissam-se os PROMITENTES VENDEDORES a outorgarem a necessária escritura pública de venda e compra dos imóveis na forma que se encontra na data da assinatura deste contrato" O autor assevera ter efetuado o pagamento integral do preço contratado. Os réus, por sua vez, não apresentaram qualquer prova de que o autor teria deixado de pagar alguma parcela nas datas aprazadas. Importante destacar que opera em favor do autor a presunção de veracidade decorrente da revelia, uma vez que a contestação foi apresentada intempestivamente. Ainda que assim não fosse, caberia aos réus a prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II, CPC), ônus do qual não se desincumbiram. Os réus também não comprovaram a alegada impossibilidade de outorga da escritura por "erro do cartório". Ao contrário, a recusa injustificada em transferir a propriedade pelo prazo de mais de 10 anos evidencia o inadimplemento contratual. A jurisprudência é pacífica no sentido de que a falta de outorga de escritura que inviabiliza a transmissão da propriedade é justa causa para rescisão do contrato: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO IRREGULAR - VIOLAÇÃO DO ART. 37, DA LEI Nº 6.766/79 - RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES - DANO MORAL CONFIGURADO - INDENIZAÇÃO - FIXAÇÃO EM QUANTIA RAZOÁVEL. Considerando que restou evidenciada a irregularidade do loteamento e a inércia do vendedor em providenciar a regularização junto à prefeitura, restando inviável a outorga de escritura, deve ser reconhecida a responsabilidade do vendedor e o direito da parte compradora à rescisão do pacto, assim como à restituição de todos os valores pagos para a aquisição do bem pretendido, sem qualquer abatimento. A não regularização da situação do imóvel negociado entre as partes, frustrando o cumprimento do contrato de compra e venda e causando imensuráveis transtornos e indignação aos compradores, ultrapassa em muito a categoria do simples descumprimento contratual e do mero aborrecimento, dando causa à configuração de um verdadeiro dano moral passível de reparação. A indenização por danos morais deve ser fixada segundo critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com observância das peculiaridades do caso e sempre buscando atingir os objetivos do instituto do dano moral, quais sejam, compensar a parte lesada pelos prejuízos vivenciados, punir o agente pelo ilícito já praticado e inibi-lo na adoção de novas condutas lesivas. (TJ-MG - AC: 10000204576136001 MG, Relator: Arnaldo Maciel, Data de Julgamento: 09/02/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/02/2021) Presentes os requisitos para a rescisão contratual, deve ser reconhecido o direito do autor ao retorno ao status quo ante, com a devolução atualizada dos valores pagos, conforme previsto no parágrafo segundo da Cláusula 3ª do contrato. DOS DANOS MORAIS O descumprimento do contrato por parte dos réus causou ao autor danos que extrapolam a esfera do mero aborrecimento, justificando a reparação moral pleiteada. A ausência de regularização da propriedade impediu o autor de exercer plenamente seus direitos sobre o imóvel, que não pôde ser utilizado como garantia em operações financeiras, prejudicando o desenvolvimento da atividade empresarial. A conduta dos réus revela nítida má-fé, pois após receberem integralmente o preço, permaneceram por mais de 10 anos se recusando injustificadamente a outorgar a escritura. Considerando as circunstâncias do caso concreto, a capacidade econômica das partes e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, fixo a indenização por danos morais em R$10.000,00 (dez mil reais).
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais para DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes em 26/06/2007, por culpa dos réus, ao tempo em que CONDENO-OS, solidariamente, a restituírem ao autor o valor de R$680.000,00 (seiscentos e oitenta mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Por fim, CONDENO os réus, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC desde esta data e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação; Deve o autor restituir aos réus a posse do imóvel objeto do contrato, no estado em que se encontra, após o efetivo pagamento dos valores acima fixados. Condeno os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC. Transitada em julgado, arquivem-se os autos com as baixas e anotações necessárias. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Jacobina, data da assinatura eletrônica. MARLEY CUNHA MEDEIROS Juiz de Direito