Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 8000765-95.2020.8.05.0201.
Autor: Associacao Dos Compradores E Moradores De Imoveis Do Loteamento Outeiro Da Gloria - Amilog Advogado: Leandro Lopes De Castilho Fontoura (OAB:BA26671)
Reu: Pfs Empreendimentos Imobiliarios E Construcoes Ltda Advogado: Rodrigo De Araujo Santana (OAB:BA26490) Sentença: PODER JUDICIÁRIO COMARCA DE PORTO SEGURO – ESTADO DA BAHIA 1ª VARA CÍVEL, COMERCIAL, CONSUMIDOR e REGISTROS PÚBLICOS Fórum Dr. Osório Borges de Menezes – BR 367, Km 27, S/N, n° 266, Cambolo - CEP 45810-993- Fone: (73) 3162-5500- Porto Seguro-BA - CEP 45810-000 SENTENÇA PROCESSO: 8000765-95.2020.8.05.0201
AUTOR: ASSOCIACAO DOS COMPRADORES E MORADORES DE IMOVEIS DO LOTEAMENTO OUTEIRO DA GLORIA - AMILOG
RÉU: PFS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E CONSTRUCOES LTDA Petição inicial narrando os fatos e fundamentos jurídicos no evento 48329587, os quais incluo como parte integrante dessa decisão. Conciliação tentada. Contestação apresentando os fatos e fundamentos jurídicos no evento 224036610, cujo teor integro a essa decisão. Réplica apresentada. Decido. Alega a parte ré: “23. Seguindo a orientação do julgado paradigma, que dele não comporta interpretação diversa, quando trazido à realidade dos litigantes, resta evidente que apenas será possível cobrar as taxas associativas a partir de 11 de julho de 2017, disto isto, toda e qualquer cobrança antecedente deve ser considerada ilegal em virtude da sua inconstitucionalidade.” Pois bem, o tema – muito controvertido na jurisprudência – foi resolvido em julgamento ocorrido no Supremo Tribunal de Justiça, nesses termos: “O Plenário desta Corte concluiu pela existência da repercussão geral da matéria constitucional versada nos autos do Agravo de Instrumento nº 745.831/SP, de minha relatoria, convertido no presente recurso extraordinário. Discute-se nos autos a possibilidade de administradora de loteamento imobiliário urbano constituída sob a forma de associação de moradores exigir de proprietário ou possuidor de lote que manifesta desejo de a ela não se associar o pagamento de taxas de conservação, de manutenção de serviços e de realização de benfeitorias, à luz dos arts. 5º, caput e incisos II e XX; e 175, da Constituição Federal. A questão constitucional a ser enfrentada por esta Corte no presente paradigma de repercussão geral é, portanto, essencialmente, o alcance do direito à livre associação dos proprietários de imóveis situados em loteamentos em face dos entes voluntariamente constituídos com a finalidade de administrarem e manterem serviços nas áreas de uso comum nessa espécie de parcelamento de solo. Essa celeuma, que é ainda qualificada pela existência do próprio imóvel permeando a relação, faz surgir apontamentos (bastante ressaltados nas diversas manifestações constantes dos presentes autos): (i) quanto à existência de obrigação propter rem – a qual imporia ao proprietário/possuidor de lote participação nas despesas comuns do loteamento independentemente de adesão à associação, como decorrência direta do direito sobre o imóvel; (ii) quanto ao alegado enriquecimento ilícito – o qual justificaria o pagamento da mensalidade como consequência da necessidade de não se onerar outrem (no caso, associação mantenedora do loteamento) com o enriquecimento que aproveita ao titular ou possuidor do imóvel. Esses serão os temas abordados no presente voto. Voto -MIN.DIAS TOFFOLI II - DO MÉRITO II.1 Breve delimitação conceitual e legislativa A celeuma posta nos presentes autos se insere entre outras muitas que se têm formado na rede de relações jurídicas estabelecidas no âmbito dos loteamentos, especialmente naqueles nominados, à época da interposição do presente feito, “loteamentos fechados”. Tal espécie de loteamento – inicialmente formada como um loteamento clássico, regido pela Lei nº 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo)– passou, por força de organização dos loteantes (quase sempre motivada por pretensões ligadas a necessidades coletivas como promoção da segurança, limpeza, lazer, entre outras), a ganhar contornos que a assemelharam, em certa medida, à figura dos condomínios.... A referência aos loteamentos ditos fechados foi sendo, então, utilizada para divisar essa nova forma de organização, pretensamente híbrida, originada da junção de elementos dos condomínios e dos loteamentos tradicionais regidos pela Lei nº 6.766/1979 (os quais, por sua vez, passaram, no mesmo esforço de delimitação, a serem nominados loteamentos abertos). Enorme problemática acompanhou esse instituto do loteamento fechado porque, de um lado, embora se pretendesse classificá-lo como condomínio, a esse não se equiparava – nem nos termos da lei nem em suas características fundamentais (rememore-se que no loteamento fechado não há copropriedade nas áreas comuns, uma vez que essas são áreas públicas) -; de outro lado, embora instituído como loteamento, o “loteamento fechado” se dissociava da tradicional concepção desse instituto, ante a particular utilização do espaço público pelos moradores do loteamento e, frequentemente, sua gerência por meio das associações para tanto constituídas. O legislador, todavia, atento à celeuma a envolver essa espécie de organização dos lotes, que apontava para a carência de normatização legislativa do tema, editou – em momento posterior ao reconhecimento da presente repercussão geral – a Lei nº 13.465/2017, que, dentre outros diversos temas relativos à regularização fundiária, modificou o teor da lei nº 6.766/1979 para nela inserir modalidade de loteamento nominada “de acesso controlado” (art. 2º, § 8º). Eis a descrição utilizada para a nova figura jurídica: ‘§ 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.’ Acerca, ainda, da constituição de associações para a “administração” das áreas públicas de uso comum, disciplinou a referida lei: ‘Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos’. A Lei nº 13.465/2017, portanto, previu a obrigatoriedade de cotização, entre os beneficiários, das atividades desenvolvidas por associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações respectivas. E, desse modo, por dispor de modo inaugural acerca da questão aqui examinada, a lei constitui evidente marco legislativo do tema. Seu exame será adiante retomado.... II.4.2 – Da Lei nº 13.465/2017: marco temporal para a contribuição associativa em loteamentos fechados regulares No tocante à novel legislação, parte da doutrina passou a defender que a Lei nº 13.465/2017 assemelhou os referidos loteamentos aos condomínios edilícios, incidindo sobre aqueles as mesmas regras de custeio atribuíveis a esses, a partir da vigência da nova legislação. Nesse sentido são as ponderações Germano Kupski:... Por sua vez, o Superior Tribunal de Justiça, como intérprete da legislação infraconstitucional, já teve a oportunidade de consignar que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 não se aplicam às relações jurídicas existentes antes de sua edição, em razão do princípio da irretroatividade das leis. Em decorrência disso, entendeu aquela Corte que a mencionada lei não pode retroagir para conferir às associações (como espécie de “administradoras de imóveis”) o direito de cobrar de proprietário não associado taxas ou encargos relativos ao rateio de serviços prestados em loteamentos de acesso controlado, nos termos da novel legislação. Vão nesse sentido as recentes decisões da Corte Superior de Justiça: ‘RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. ( REsp 1439163/SP, Rel.Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015). Na espécie, o Tribunal a quo julgou em conformidade com este entendimento, ao afastar a responsabilidade dos recorridos pelo pagamento das taxas associativas, atraindo a aplicação do enunciado da Súmula 83/STJ. Ressalto, por fim, que o art. 36-A, da Lei 6.766/79, incluído pela recente Lei n. 13.465, de 11 de julho de 2017, não se aplica à relação jurídica material discutida nos autos, porquanto a lei nova não pode retroagir para conferir à associação recorrente o direito de cobrar as pretendidas despesas - relativas ao rateio de serviços condominiais e, tampouco, afasta a exigência de que os recorridos sejam associados ou tenham aderido ao ato que instituiu o encargo. Destarte, não merece reparos o acórdão recorrido.
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA V DOS FEITOS DE REL DE CONS. CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO SENTENÇA 8000765-95.2020.8.05.0201 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Porto Seguro
Ante o exposto, com fundamento no art. 932, III e IV, do CPC, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11º, do CPC/15, majoro em R$500,00 (quinhentos reais) os honorários advocatícios devidos ao(s) advogado(s) da parte recorrida. Advirto que a apresentação de incidentes protelatórios poderá dar azo à aplicação de multa (arts. 77, II c/c 1.021, § 4º, do CPC/15)’ (REsp nº 1.839.184, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 11/2/20 – grifo nosso).... A posição do STJ vai ao encontro do entendimento desta Corte no ponto em que nega incidência da lei às relações constituídas antes de sua vigência. Com efeito, o caráter, em geral, prospectivo das leis materiais impede que se atribua a elas efeito retroativo sem que haja cláusula expressa nesse sentido. Qual seria, então, o impacto causado pelo advento da Lei nº 13.465/2017 nos chamados loteamentos fechados regulares, ora nominados loteamentos de acesso controlado? A resposta a esse questionamento envolve a análise da mencionada legislação à luz da Constituição Federal. Como destaquei no início deste voto, houve a clara intenção do legislador federal de, por meio da Lei nº 13.465/2017, editar um parâmetro normativo apto a favorecer a regularização fundiária dessa configuração de lotes, seja para reconhecer a ela a formatação que, na prática, já vinha sendo observada (controle de acesso ao loteamento), seja para permitir vincular os titulares de direitos sobre os lotes à cotização (art. 36-A, caput e parágrafo único). A referida lei promoveu alterações no teor da Lei nº 6.766/1979, para nela inserir modalidade de loteamento nominada de acesso controlado (art. 2º, § 8º), in verbis: ‘Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. § 1º Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. (...) § 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.’ (grifo nosso) Acerca da constituição de associações para a administração das áreas públicas de uso comum em loteamentos, objeto de estudo nestes autos, a Lei de Parcelamento do Solo (Lei nº 6.766/79, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017) passou a disciplinar o seguinte: ‘Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos’ (grifo nosso). A Lei nº 13.465/2017 fez importante modificação no Código Civil, nele inserindo a Seção IV, intitulada “Do Condomínio de lotes”: ‘Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).’ (grifo nosso). Ve-se, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 trouxe duas importantes equiparações: a) equiparou a associação (de proprietários de imóveis, titulares de direitos sobre os lotes ou moradores de loteamento) ou qualquer entidade civil organizada com os mesmos fins à administradora de imóveis; e b) equiparou os loteamentos de acesso controlado (loteamentos regulares) a condomínios edilícios. Relativamente ao papel de administradora de imóveis, colaciona-se ensinamento da notável professora Maria Helena Diniz, que, em seu tratado sobre contratos, analisou a figura jurídica da administração imobiliária, tendo conceituado o seguinte: ‘(...) Ter-se-á contrato de administração imobiliária se um dos contratantes, mediante mandato ou autorização, conferir ao outro gestão de imóveis ou direção de negócios relativos a seus interesses imobiliários, comprometendo-se a pagar uma taxa pelos serviços prestados.’ (Tratado Teórico e Prático dos Contratos. 5 volumes. 6. ed. São Paulo, Saraiva, 2006 p. 600 – grifo nosso). No tocante à equiparação dos loteamentos de acesso controlado a condomínios edilícios, trago o posicionamento de Flávio Tartuce: ‘(...) como avanço, preceitua o novo § 2º do art. 1.358-A do CC/2002 que se aplica, no que couber, ao condomínio de lotes, o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. Assim, entendo que se resolve o problema anterior a respeito da obrigatoriedade do pagamento das contribuições no condomínio de lotes. Com a aplicação das regras gerais do condomínio edilício, cada condômino do loteamento de casas estará sujeito aos deveres previstos no art. 1.336 do Código Civil e às penalidades ali consagradas, inclusive para os casos de condômino nocivo ou antissocial, tratado no comando seguinte’ (A lei da regularização fundiária (Lei 13.465/2017): análise inicial de suas principais repercussões para o direito de propriedade. https://periodicos.unifor.br/rpen/article/viewFile/7800/pdf -Acesso em 29/9/20 – grifei). Por força das equivalências estabelecidas pela Lei nº 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades desenvolvidas pelas associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações. Cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis. Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato). Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel. Reafirmo, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 representa marco temporal em âmbito nacional para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes. Todavia, importa considerar a possibilidade de que eventuais leis locais já definissem obrigação semelhante dentro da normatização nelas traçadas, uma vez que os municípios possuem competência concorrente para legislar sobre uso, parcelamento e ocupação do solo urbano. Com efeito, nos autos do RE nº 607.940/DF, de relatoria do Ministro Teori Zavascki, o Pleno deste Tribunal reconheceu, em julgamento submetido à sistemática de repercussão geral, que, não obstante as diferentes qualificações atribuídas aos loteamentos ditos fechados, ‘há acentuada convergência no entendimento de que a competência para dispor a respeito dessa forma de aproveitamento do solo urbano é dos Municípios, que devem atuar legislativamente para que ela possa ser retirada da condição de irregularidade e integrada ao planejamento das cidades’. Em seu voto, o saudoso Ministro Teori Zavascki, em exame de legislação que versava, dentre outros pontos, acerca da cobrança de encargo para custeio da manutenção dos loteamentos, destacou que, a par das competências concorrentes, a Constituição Federal atribuiu aos municípios uma posição de protagonismo para dispor a respeito das matérias urbanísticas. O Ministro Teori seguiu esclarecendo que, relativamente aos municípios com mais de vinte mil habitantes, a Carta Constitucional ‘atribuiu a obrigação de aprovar plano diretor, como instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana’ (art. 182, § 1º). Além disso, atribuiu a todos os Municípios competência para editar normas destinadas a promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano (art. 30, VIII) e a fixar diretrizes gerais com o objetivo de ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes (art. 182, caput)’. Sob o fundamento, portanto, de que a atribuição do município não se esgotava no Plano Diretor, o Ministro Teori Zavascki afirmou quanto à legislação que estava sob análise: ‘Ao disciplinar os condomínios a partir do conceito previsto na Lei Federal 4.591/64, a lei distrital impugnada dispôs, na verdade, a respeito de uma forma diferenciada de parcelamento de lotes particulares fechados, tratando da economia interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos que eles deverão conter.
Trata-se de uma disciplina jurídica que se aproxima, de certa forma, da figura do loteamento prevista na Lei Federal 6.766/79, mas que dela se diferencia, fundamentalmente, pela (a) possibilidade de fechamento físico e da consequente limitação de acesso da área a ser loteada; e (b) pela transferência, aos condôminos, dos encargos decorrentes da instalação da infraestrutura básica do projeto e dos gastos envolvidos na administração do loteamento, tais como consumo de água, energia elétrica, limpeza e conservação. Realmente, o que a legislação distrital propõe é o estabelecimento de um padrão normativo mínimo a ser aplicado a projetos de futuros loteamentos fechados, com o objetivo de evitar que situações de ocupação irregular do solo, frequentes no perímetro urbano do Distrito Federal, venham a se consolidar à margem de qualquer controle pela Administração Distrital’ (grifo nosso). O referido julgado recebeu a seguinte ementa: ‘CONSTITUCIONAL. ORDEM URBANÍSTICA. COMPETÊNCIAS LEGISLATIVAS. PODER NORMATIVO MUNICIPAL. ART. 30, VIII, E ART. 182, CAPUT, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. PLANO DIRETOR. DIRETRIZES BÁSICAS DE ORDENAMENTO TERRITORIAL. COMPREENSÃO. 1. A Constituição Federal atribuiu aos Municípios com mais de vinte mil habitantes a obrigação de aprovar Plano Diretor, como ‘instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana’ (art. 182, § 1º). Além disso, atribuiu a todos os Municípios competência para editar normas destinadas a ‘promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso do solo, do parcelamento e da ocupação do solo urbano’ (art. 30, VIII) e a fixar diretrizes gerais com o objetivo de ‘ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar dos habitantes’ (art. 182, caput). Portanto, nem toda a competência normativa municipal (ou distrital) sobre ocupação dos espaços urbanos se esgota na aprovação de Plano Diretor. 2. É legítima, sob o aspecto formal e material, a Lei Complementar Distrital 710/2005, que dispôs sobre uma forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, tratando da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados. A edição de leis dessa espécie, que visa, entre outras finalidades, inibir a consolidação de situações irregulares de ocupação do solo, está inserida na competência normativa conferida pela Constituição Federal aos Municípios e ao Distrito Federal, e nada impede que a matéria seja disciplinada em ato normativo separado do que disciplina o Plano Diretor. 3. Aprovada, por deliberação majoritária do Plenário, tese com repercussão geral no sentido de que ‘Os municípios com mais de vinte mil habitantes e o Distrito Federal podem legislar sobre programas e projetos específicos de ordenamento do espaço urbano por meio de leis que sejam compatíveis com as diretrizes fixadas no plano diretor’. 4. Recurso extraordinário a que se nega provimento.’ (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16 – grifo nosso). Tal como reconhecido por esta Corte no mencionado recurso extraordinário, em que se apreciava (embora sob enfoque diverso) legislação que havia instituído figura semelhante a dos “loteamentos de acesso controlado”, compreendo que aos municípios também é atribuída competência constitucional para dispor sobre o tema, razão pela qual a conclusão aqui disposta no sentido de que a lei federal em exame vincula apenas as manifestações de vontade realizadas após seu advento (e desde que cumpridos os requisitos nela exigidos) não impacta idêntica obrigação que tenha surgido anteriormente por decorrência de lei municipal. Desse modo, a par de se atender ao princípio da legalidade, já que a obrigação de contribuição encontrará embasamento na lei, se atende, em máxima amplitude, ao propósito de valorização dos esforços comuns para a promoção dos interesses da coletividade existente no loteamento regular. Como salientado no início deste voto, o loteamento, que tem se tornado escolha de modalidade habitacional bastante comum nos dias atuais, quando constituído nos termos da lei, é um importante mecanismo de controle da urbanização ordenada das cidades, e o esforço coletivo para beneficiá-lo amplia os propósitos de sua constituição, conduzindo a resultados que somente a união de esforços da sociedade é capaz de produzir. II. 5. Da Tese Sob todas essas considerações, atenho-me agora à questão central lançada no presente julgamento de repercussão geral, qual seja, saber se é constitucional a cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado, concluindo, à luz dos princípios constitucionais da liberdade associativa e da legalidade, que, até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão não é constitucional a referida cobrança, uma vez que não há como se impor qualquer obrigação a quem não queira se associar (ou permanecer associado), ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional. Proponho, assim, a seguinte tese: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.’ II.6 – Do caso dos autos Em síntese, a parte recorrente se insurge contra o acórdão por meio do qual a Nona Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) confirmou sentença de improcedência de seu pleito autoral, considerando legítima a cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento por parte de associação formada por proprietários dos lotes nelas inseridos. Aduz a recorrente que, dos lançamentos mensalmente efetuados pela ré, apenas usufrui do serviço de água, que é captada, tratada e distribuída pela associação, sendo essa a única despesa a que anui em pagar. Insurge-se contra as demais, de que não se aproveitaria e que envolveriam “fundos de viabilização plano diretor, fundos de reserva, manutenção de área, manutenção de clube (construção de academia, sauna, construção da secretaria do clube, construção de quadra de squash, embelezamento do clube, iluminação na quadra de tênis etc), rateio para calçamento, manutenção de hípica (construção de pista oficial, alojamento para os funcionários da hípica, lanchonete e área de lazer, farmácia e primeiros socorros)’ (fl. 35 – volume 0 dos autos eletrônicos). Tal como já destaquei ao longo deste voto, é necessária lei ou manifestação de vontade para justificar a imposição de obrigação, sendo portanto, inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17. E, mesmo a partir dessa lei, torna-se possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado desde que adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis, nos termos da lei. A recorrente questiona a cobrança efetuada pela associação desde o ano de 2003 (ajuizamento da ação), antes, portanto, do advento da Lei nº 13.465/2017, não podendo, dessa feita, ser obrigada a efetuar o pagamento da cota associativa. Saliento, em adição, que não há nos autos indicação de que exista lei municipal a impor obrigação dessa natureza, sendo certo, ademais, que eventual existência de norma local (e análise quanto ao atendimento pela associação de seus requisitos) não seria objeto de apreciação em sede de apelo extremo.... É como voto.... V O T O O Senhor Ministro Gilmar Mendes:
Trata-se de recurso extraordinário em que se discute a legitimidade da cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e de conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado. O acordão recorrido, oriundo do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, entendeu que ‘do trabalho da associação o resultado é o acréscimo patrimonial que beneficia os proprietários de lotes, pelo qual é devida a contraprestação. Assim, tem decidido esta Câmara Julgadora que constitui enriquecimento ilícito a falta de contribuição do morador que não se motiva a participar ativamente da associação, e permanece na cômoda situação de alegar a insatisfação com a atuação da administração e simplesmente não contribuir, embora receba a valorização em seu patrimônio’. Assentou, ainda, que ‘não é justo que apenas parte dos moradores arque com os custos de manutenção dos serviços prestados indistintamente à coletividade’. Foi contra essa decisão que se interpôs o presente recurso, no qual a parte recorrente alega, em síntese não concordar com o pagamento de taxas cobradas pela associação recorrida, pois não utiliza diversos benefícios ofertados, então não é obrigada a custeá-los, com fundamento no direito de associação previsto na Constituição. Aduz, ainda, que ‘não concorda também em pagar a taxa de segurança, pois
trata-se de loteamento urbano com vias públicas, e não um loteamento fechado ou um condomínio, uma vez que as vias são públicas’ e que ‘não concorda com manutenção de vias públicas, transporte urbano, taxas com lixo etc., porque já paga IPTU, e assim haveria a bitributação, o que é proibido pelo art. 7º do CTN’. Em contrarrazões, a Associação de Proprietário Amigos da Porta do Sol (APAPS) sustenta que ‘os loteamentos fechados hodiernamente encontram-se equiparados a condomínios, especialmente quando há estipulação contratual para que os proprietários de lotes paguem as despesas de administração e conservação das áreas comuns do loteamento’. Aduz que ‘para o custeio da manutenção das áreas de domínio público e privado (clube de campo, clube hípico e sede social e seus respectivos bosques), os proprietários de lotes devem pagar pelas despesas realizadas’. Em 2011, o Tribunal reconheceu a existência de repercussão geral da questão constitucional suscitada no AI 745.831, por meio de acórdão que restou assim ementado: ‘DIREITO CIVIL E CONSTITUCIONAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇAO E CONSERVAÇÃO DE ÁREA DE LOTEAMENTO. DISCUSSÃO ACERCA DO PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL DA LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. MATÉRIA PASSÍVEL DE REPETIÇÃO EM INÚMEROS PROCESSOS, A REPERCUTIR NA ESFERA DE INTERESSE DE MILHARES DE PESSOAS. PRESENÇA DE REPERCUSSÃO GERAL.’ (AI 745831 RG, Relator (a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 20/10/2011, PROCESSO ELETRÔNICO DJe226 DIVULG 28-11-2011 PUBLIC 29-11-2011). Em seguida, o agravo de instrumento foi provido e convertido no presente recurso extraordinário.... É o breve relatório. Passo às considerações do meu voto. A figura do loteamento tem se tornado cada vez mais presente em nossa realidade.
Trata-se de modelo por meio do qual uma terra em zona urbana passa por processo de parcelamento do solo, observando as normas da Lei 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano). Concluído o processo de loteamento, os lotes são comercializados, normalmente, com controle de acesso, segurança e infraestrutura de lazer. Não se trata, propriamente de condomínio edilício, conforme regulado pela Lei 4.591/64 e pelos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil, os quais preveem instrumentos próprios de gestão compartilhada como convenção condominial, síndico, taxas condominiais, áreas comuns e fração ideal. A rigor, no loteamento, não há áreas de propriedade comum que coexistam com as áreas de propriedade exclusiva, como em um condomínio edilício. Há apenas propriedade sobre os lotes, pois as vias públicas, praças e espaços livres integram o domínio do município, conforme disposto no art. 22 da Lei 6.766/79: ‘Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo’. Ocorre que, geralmente, a administração deste novo tipo de estrutura habitacional é feita por pessoa jurídica de direito privado sem fins lucrativos, constituída na modalidade de associação civil (Associação de Proprietários ou Associação de Moradores), a qual recebe permissão da municipalidade, em caráter precário, sem licitação, para administrar o loteamento. Diante dessa conjuntura, a Associação Administradora, usualmente, institui melhorias no loteamento, como a instalação de uma guarita com cancela e controle de acesso de terceiros, o investimento e a conservação dos espaços públicos e a manutenção da segurança. Essas melhorias certamente acarretam valorização imobiliária dos lotes que integram o loteamento, independentemente de anuência de determinado proprietário com os projetos de melhorias. Porém, o debate constitucional travado no presente feito reside em saber se, diante da valorização imobiliária, para evitar locupletamento ilícito, o proprietário de lote particular pode ser compelido ao pagamento de “taxas” instituídas pela Associação Administradora. O argumento constitucional que se contrapõe a essa cobrança é o da liberdade de associação. Com efeito, a Constituição Federal garante o direito de associação nos incisos XVII, XVIII, XIX, XX e XXI do artigo 5º, a saber: ‘XVII - é plena a liberdade de associação para fins lícitos, vedada a de caráter paramilitar; XVIII - a criação de associações e, na forma da lei, a de cooperativas independem de autorização, sendo vedada a interferência estatal em seu funcionamento; XIX - as associações só poderão ser compulsoriamente dissolvidas ou ter suas atividades suspensas por decisão judicial, exigindo-se, no primeiro caso, o trânsito em julgado; XX - ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado; XXI - as entidades associativas, quando expressamente autorizadas, têm legitimidade para representar seus filiados judicial ou extrajudicialmente.’... Enfatizo, ainda, que uma das consequências do art. 5º, XX, CF (ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado) é justamente o fato de as decisões associativas – inclusive a cobrança de “taxas” – não poderem ser impostas coercitivamente a quem não deseja se associar. Portanto, por um lado, o ordenamento jurídico obsta o locupletamento ilícito; porém, por outro lado, também impede a imposição de decisões associativas a membros não associados, com base na liberdade de associação. Essa questão jurídica, consistente em analisar a validade da cobrança de “taxas” por administradora de loteamento de proprietário de imóvel em relação a proprietário que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo, é enfrentada pelo Poder Judiciário há bastante tempo.... Não obstante, a Lei 13.465/17, ao introduzir o artigo 36-A na Lei 6.766/79, reacendeu o debate sobre a obrigatoriedade do pagamento de taxas associativas em loteamentos fechados por proprietários que não se associaram. Eis o teor do referido dispositivo: ‘Art. 36-A – As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.’ Entendo que essa legislação apresenta conformação adequada e constitucional ao problema posto, de modo que põe fim à presente controvérsia. É que a liberdade de associação constante do art. 5º, XX, CF, pressupõe um agrupamento de pessoas em razão de seus interesses subjetivos e do elemento volitivo. Assim, cada pessoa tem o direito de associar-se, permanecer associado ou pôr fim ao vínculo associativo, conforme lhe aprouver. No contexto dos loteamentos urbanos, entretanto, há circunstância de fato que impõe a função de solidariedade na condução dos interesses coletivos relacionados ao bem, com o escopo de permitir a administração, a conservação, a manutenção, a disciplina de utilização e convivência pacífica entre os proprietários. Foi por isso que a lei determinou que as atividades das associações de moradores de loteamentos urbanos equiparam-se às desenvolvidas na administração de imóveis, diante dos critérios de afinidade, similitude e conexão. Não se trata, tecnicamente, de uma associação civil padrão, que pressupõe um agrupamento de pessoas ligadas por interesses subjetivos comuns e elemento volitivo. Isso porque a existência fática dos loteamentos urbanos institui interesses coletivos, independentemente de vontade. Não há que se falar, portanto, em violação ao direito fundamental à liberdade de associação.
Ante o exposto, voto por negar provimento ao recurso extraordinário. É como voto. V O T O O Senhor Ministro Ricardo Lewandowski (Vogal): Compulsando os autos, verifico que a controvérsia diz respeito, de maneira ampla, à cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado. A recorrente invoca os princípios da legalidade (art. 5º, II, da CF) e da livre associação (art. 5º, XX, da CF) para afirmar que não concorda com o pagamento de “taxa de clube, porque não [o] utiliza […], e não está obrigado a pagar sua manutenção sem que anua”, bem como “não concorda […] em pagar a taxa de segurança, pois
trata-se de loteamento urbano com vias públicas e não um loteamento fechado ou um condomínio, uma vez que as vias são públicas”. Volta-se, ainda, contra “manutenção de vias públicas, transporte urbano, taxas com lixo, etc., porque já paga IPTU, e, assim, haveria a bitributação”. Além disso, “não concorda […] com pagamento de festas e confraternizações, construção e manutenção de hípica, e outras previstas no plano diretor, posto que não utiliza de tais serviços e coisas, porque não anui e nem beneficia o seu imóvel ou o valoriza”. Bem examinados os argumentos apresentados, tanto pela recorrente, quanto pela recorrida, além dos que foram veiculados pelos amici curiae em suas manifestações, entendo que o recurso não merece provimento. Inicialmente, cumpre destacar que os loteamentos fechados, como é o caso dos autos, não se confundem com os condomínios propriamente ditos, pois, enquanto naqueles as unidades são individuais e as áreas comuns são públicas e concedidas por ato precário do Município, nestes a propriedade é indivisa, e as vias internas são de uso comum e exclusivo dos condôminos. Além disso, os condomínios são regulados pelos arts. 1.314 e seguintes do Código Civil e os loteamentos fechados carecem de legislação específica. Para administrarem os loteamentos fechados, independentemente do modelo organizacional que adote, as associações de moradores são normalmente responsáveis pela valorização da propriedade privada, pela agregação de bens e de serviços de interesse comuns e, para custear referidas benfeitorias, penso eu, necessitam cobrar de todos os moradores, indistintamente, a contribuição correspondente. É certo que a Constituição Federal garante a plena liberdade de associação (art. 5º, XVII, da CF), não podendo ninguém ser compelido a associar-se ou a permanecer associado (art. 5º, XX, da CF), sendo esses direitos fundamentais inerentes ao Estado Democrático de Direito. Todavia, tais direitos individuais não são absolutos e a sua fruição deve obedecer limites impostos pela própria ordem jurídica, pois “nenhum direito ou garantia pode ser exercido em detrimento da ordem pública ou com desrespeito aos direitos e garantias de terceiros” ( MS 23.452/RJ, Rel. Min. Celso de Mello). De qualquer modo, penso que a obrigatoriedade de participação nas despesas arcadas pela associação de moradores correspondente não está, necessariamente, atrelada ao vínculo associativo. O morador é livre para associar-se ou permanecer associado. Porém, a obrigação de ratear as despesas decorrentes das benfeitorias e dos serviços prestados por aquela entidade, que são de fruição comum, é ínsita ao dever de probidade a todos imposta. Aliás, a Procuradoria-Geral da República muito bem pontuou que ‘o exercício da liberdade de associação é independente das obrigações decorrentes das limitações do direito de propriedade, cujo uso é condicionado ao interesse coletivo e à proibição de locupletamento ilícito’ (pág. 7 do doc. eletrônico 24). E continua aquele Órgão Ministerial: ‘Se de um lado há o interesse comum dos moradores de implementarem infraestrutura e serviços que venham a beneficiar a todos, embora não se configure um condomínio nos termos estritos da lei e não seja ninguém obrigado a se associar, de outro, não é razoável que prevaleça o interesse particular daquele que se recusa a partilhar das despesas, se locupletando do esforço alheia. Os princípios da equidade e da eticidade são universais e se irradiam por todo o ordenamento jurídico, tendo sido adotado em caráter absoluto pelo Código Civil de 2002, sua finalidade é ‘fazer com que as pessoas, em seus relacionamentos, valorizem ao máximo, o culto do aperfeiçoamento de sua convivência social’. Um dos consectários da eticidade é o princípio da vedação de enriquecimento sem causa, previsto nos arts. 884 a 886 do Código Civil/02, que condena o incremento patrimonial sem fundamento em título idôneo a justificá-lo. O princípio da vedação do enriquecimento ilícito também encontra amparo nos objetivos da República, como relevante fator na construção de uma sociedade livre, justa e, principalmente solidária (art. 3º, I, da CF). A negativa de alguns moradores de custearem as despesas comuns afronta ainda o princípio constitucional da solidariedade, que impõe a todos um dever jurídico de respeito coletivo, que visa beneficiar a sociedade como um todo’ (págs. 7-8 do doc. eletrônico 24). Em caso semelhante, o Ministro Sepúlveda Pertence, embora não tenha conhecido do RE 340.561/RJ, ante o óbice constante da Súmula 279 desta Suprema Corte, ressaltou o seguinte: ‘ainda que se pudesse admitir a existência de uma associação de moradores e não de um condomínio, o art. 5º, XX, da Constituição não admite enriquecimento ilícito por parte dos associados em detrimento do grupo’. Chamou-me à atenção, ainda, a advertência feita pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), atuando nestes autos na condição de amicus curiae, quando anota que, ‘para a aferição da constitucionalidade da cobrança de taxas em loteamento, não basta colher, da realidade fática subjacente, tratar-se de loteamento e haver cobrança de taxas de manutenção e conservação por associação, e subsumir tão somente tais elementos ao princípio jurídico de liberdade de associação assegurado pelo art. 5º, inciso XX, da CF’. Daí porque aquele Sindicato aponta que, ‘para a solução da questão constitucional supra, de maneira transcendente aos interesses individuais em conflito, devem ser levados em consideração outros elementos de destacadíssima relevância e que variam significativamente em cada caso concreto; elementos estes que devem ser distinguidos no precedente que virá a ser construído por esta C. Corte, por conduzirem a soluções diversas’ (pág. 12 do doc. eletrônico 13). E anota os seguintes elementos de distinção, os quais julgo pertinentes para o deslinde da questão: ‘(i) a época de constituição da associação e/ou da obrigação de pagamento das taxas em questão, em relação ao loteamento (se contemporânea, ou posterior); (ii) os instrumentos de constituição do loteamento em que a associação e/ou a obrigação de pagamento das taxas em questão foi prevista; (iii) a publicidade que foi dada à existência da associação e/ou da obrigação de pagamento das taxas em questão, em especial, em vista dos adquirentes de lotes; (iv) a ocorrência de repasse da informação sobre a existência da associação e/ou da obrigação de pagamento das taxas em questão, aos novos adquirentes de lotes e ainda (v) a pertinência da cobrança das taxas em questão a despeito de o adquirente de lotes não integrar a associação, seja em razão de (v.i) assunção da obrigação de pagamento por força de contrato, seja em razão do (v.ii) princípio da vedação do enriquecimento sem causa, se as obras e serviços custeados por meio da receita auferida por tais taxas repercutir de maneira favorável na esfera patrimonial do titular de direitos sobre o lote’ (pág. 12 do doc. eletrônico 13). Apenas para contextualizar a controvérsia, lembro que, na origem,
trata-se de ação declaratória proposta pela recorrente com o objetivo de: ‘[...] declarar devido pela autora à ré somente os valores referentes aos serviços relativos ao fornecimento da água (desde a captação até os gastos administrativos para a cobrança, em rateio com os demais moradores), e declarar indevido o lançamento e cobrança das demais despesas lançadas pela associação ré, determinando ainda que a ré expeça boleto (extrato) até 5 dias antes do vencimento, sob pena de multa pecuniária de um salário mínimo por dia de atraso (obrigação de fazer), determinando ainda que ré que se abstenha de interromper o fornecimento a água, sob pena da pena pecuniária também de um (01) salário mínimo por dia de interrupção, bem como seja condenada às despesas processuais e honorários de sucumbência’ (pág. 41 do volume 0). No ponto, o Secovi – SP, antes referido, registrou que ‘a análise da escritura de venda e compra celebrada entre a loteadora e aquele que vendeu o imóvel para a Recorrente revela que o adquirente não apenas tinha ciência, como assumiu, de forma expressa, a obrigação de arcar com as despesas de limpeza, preservação das áreas comuns, assim como as despesas correspondente ao custo das benfeitorias e melhoramentos urbanísticos introduzidos no loteamento (fls. 47)’. Vê-se que, na verdade, a recorrente reconhece a legitimidade da recorrida para cobrar por benfeitorias realizadas na área residencial em questão, contudo pretende que tal cobrança seja limitada ao fornecimento de água, desde a captação até os gastos administrativos para a cobrança, em rateio com os demais moradores. De qualquer modo, não há como analisar, na via deste recurso extraordinário, o contexto fático probatório para chegar-se sobre quais benfeitorias deve incidir a contribuição exigida pela recorrida (Súmula 279 do STF), sendo certo que esta Suprema Corte deverá pronunciar-se, exclusivamente, sobre a tese constitucional trazida a julgamento, aplicando-a ao caso concreto. Com essas considerações, Senhor Presidente, reconheço o direito de a Sociedade Amigos do Porta do Sol, ora recorrida, cobrar de seus moradores, associados ou não, as respectivas despesas decorrentes da manutenção e dos melhoramentos efetuados no referido loteamento.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso extraordinário. É como voto. VOTO O SENHOR MINISTRO EDSON FACHIN: Adoto o bem lançado relatório do e. Ministro Dias Toffoli, Relator do presente feito.... No caso dos autos, não há que se cogitar de concretização do âmbito de proteção do direito fundamental à livre associação (artigo 5º, XX, CRFB), pois que se está diante de uma situação jurídica anômala de cotitularidade de obrigações decorrentes da prestação de serviços e disponibilização de bens que são colocados à disposição de todos os proprietários individuais do loteamento urbano, os quais reúnem seus esforços e assumem, diante da coletividade a que pertencem, obrigações recíprocas de custeio por serviços e bens que beneficiam a todos. O direito fundamental à liberdade de associação não está vinculado às obrigações que são diretamente vinculadas às limitações do direito fundamental de propriedade, cujo uso, nos casos de loteamentos urbanos, está inevitavelmente restringido pela obrigação de custear por obras e serviços de interesse coletivo. A discussão encetada no tema em tela não justifica a invocação do direito fundamental à liberdade de associação para esquivar-se de obrigação pecuniária, pois que a cotitularidade verificada diz respeito ao interesse comum de todos os cidadãos-moradores de que, diante da impossibilidade de o poder público atender às suas necessidades coletivas básicas de infraestrutura, sejam feitas obras e serviços que beneficiem a todos, indistintamente. Não se está, portanto, diante da obrigação de associar-se, nem de manter-se associado, mas, sim, da obrigação de partilhar das despesas que beneficia diretamente todos os cotitulares daquele espaço geográfico urbano que lhes é comum. Isso para que não se caracterize a locupletação pelo esforço alheio.
Diante do exposto, pedindo escusas para aqueles que possuem compreensão diversa, voto pelo desprovimento do recurso extraordinário. V O T O O SENHOR MINISTRO ALEXANDRE DE MORAES:
Trata-se de Recurso Extraordinário interposto em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. In casu, discute-se o Tema 492 da repercussão geral, que versa sobre cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado. Na origem, TERESINHA DOS SANTOS ajuizou ação ordinária, com pedido cautelar, em face da ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS AMIGOS DA PORTA DO SOL – APAPS, postulando, em síntese, a declaração de inexigibilidade de valores cobrados pela parte ré, a título de taxa de manutenção e conservação, tais como: viabilização plano diretor, fundos de reserva, manutenção de área, manutenção de clube, construção de academia e sauna, construção da secretaria do clube, construção de quadra de squash, embelezamento do clube, iluminação na quadra de tênis (Vol. 0, fl. 35). Sustenta, em síntese, que a cobrança é indevida, haja vista que, conforme o plano diretor, o “Loteamento Por do Sol” tem natureza de loteamento público, com vias públicas, e não de condomínio fechado. Por fim, requereu a declaração de que tem obrigação de pagar apenas os valores referentes ao serviço de fornecimento de água, com consequente determinação de que a ré mantenha o fornecimento. A sentença julgou improcedente o pedido, aos fundamentos de que (a) as associações de moradores foram criadas ante a deficiência do Poder Executivo em promover a proteção de interesses coletivos dos proprietários de lotes; (b) os serviços realizados pela associação valorizam o imóvel e os custos são rateados por todos os proprietários; e (c) configura enriquecimento indevido abster-se de pagar a taxa, quando se auferiu vantagens e benefícios (Vol. 0, fl. 222).... Sustenta a recorrente que a cobrança da exação viola, entre outros dispositivos legais, os artigos 5º, incisos II e XX; e 175, ambos da CF/1988. Assiste razão à recorrente. (i) Da regulamentação dos loteamentos Data de 12 de abril de 1937 o Decreto-Lei nº 58, que dispôs sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações. Em 28 de fevereiro de 1967, através do Decreto-Lei nº 271/1967, estabeleceu-se a possibilidade de concessão de uso dos terrenos loteados, conforme se observa da redação original do artigo 7º: ‘Art 7º É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares, remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, ou outra utilização de interêsse social’. Mais tarde, a Lei 6.766/1979, que regulamenta o parcelamento do solo urbano, previu que este poderia ser feito através de loteamento ou desmembramento. Os parágrafos do seu artigo 2º, por sua vez, trouxeram o conceito das espécies de parcelamento, conforme se observa abaixo: ‘Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. § 1º Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. § 2º Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes’. Nota-se, portanto, que o loteamento origina-se da subdivisão de gleba, de forma que, para sua configuração, deve haver a abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos, ou prolongamento dos já existentes. O artigo 4º da Lei 6.766/1979 traz, ainda, os requisitos mínimos que deverão ser atendidos por loteamentos, a saber: ‘Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes; III – ao longo das faixas de domínio público das rodovias, a reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado poderá ser reduzida por lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento do planejamento territorial, até o limite mínimo de 5 (cinco) metros de cada lado. (Redação dada pela Lei nº 13.913, de 2019) III-A. – ao longo das águas correntes e dormentes e da faixa de domínio das ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado; (Incluído pela Lei nº 13.913, de 2019) IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.’ Trata-se, portanto, de espaço aberto acessível a toda a população. Corrobora essa tese o disposto no artigo 22 da Lei 6.766/1979, que prevê que o loteamento integra o domínio do Município. Logo, qualquer restrição ao acesso demanda observância das formalidades legais: ‘Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo. Parágrafo único. Na hipótese de parcelamento do solo implantado e não registrado, o Município poderá requerer, por meio da apresentação de planta de parcelamento elaborada pelo loteador ou aprovada pelo Município e de declaração de que o parcelamento se encontra implantado, o registro das áreas destinadas a uso público, que passarão dessa forma a integrar o seu domínio.’ (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). Não obstante todas essas colocações, devido ao crescente aumento nos índices de violência em diversas regiões, proprietários de lotes se uniram e colocaram cercas e cancelas ao redor dos loteamentos, visando aumentar a sensação de segurança. Surgiram, então, os loteamentos fechados. Assim, tendo em vista o fechamento dos loteamentos e a dificuldade de ingresso dos agentes municipais para o fornecimento de serviços públicos essenciais, vários proprietários assumiram essa responsabilidade, criando, assim, as chamadas “associações de amigos”. Ocorre que, na visão dessas associações, o custo dessa atividade deve ser compartilhado por todos proprietários de lotes, independentemente de sua adesão à associação, haja vista que se beneficiam da prestação de serviço. Verifica-se, portanto, que, antes mesmo de qualquer previsão legal regulamentando os loteamentos fechados, diversas associações de moradores começaram a cobrar taxas dos proprietários - mesmo daqueles não associados - impondo restrições em caso de recusa ao pagamento. Surge, aqui, a discussão acerca da legitimidade dessa exação. Alguns tribunais locais sustentaram por anos a teoria de que, prestado o serviço, surge para os proprietários a obrigação de dividir os custos, sob pena de incorrerem em enriquecimento sem causa. Todavia, no caso, a teoria de vedação ao enriquecimento sem causa deve ser discutida à luz da liberdade de associação, direito fundamental constitucionalmente consagrado no artigo 5º, inciso XX, da Constituição. (ii) Da liberdade de associação... Logo, diante da ausência de adesão de proprietários às normas da associação de moradores, bem como a ausência de determinação legal que institua a obrigatoriedade de pagamento de taxas, reputo inconstitucional a cobrança. (iii) Da vigência da Lei nº 13.465 5/2017... Logo, a partir da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, passou a existir norma geral federal regulamentando as associações de moradores de loteamentos fechados, de forma que os que vierem a adquirir lotes nessas áreas, após a vigência da norma, deverão compartilhar o ônus das atividades desenvolvidas pelas associações. Some-se, ainda, que a competência para legislar sobre parcelamento do solo é concorrente entre os entes federados. Dessa forma, embora a Lei Federal 13.465/2017, que compele os proprietários dos lotes a compartilhar dos custos das atividades desenvolvidas pelas associações de moradores, ter entrado em vigor apenas em 2017, não deslegitima a regulamentação anteriormente feita pelos Municípios ou o Distrito Federal. Este entendimento ficou sedimentado nos autos do RE 607940, julgado sob o rito de repercussão geral (Tema 348), rel. Min. TEORI ZAVASCKI, DJe. 26/02/2016, assim ementado: ‘CONSTITUCIONAL. ORDEM URBANÍSTICA. COMPETÊNCIAS LEGISLATIVAS. PODER NORMATIVO MUNICIPAL. ART. 30, VIII, E ART. 182, CAPUT, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. PLANO DIRETOR. DIRETRIZES BÁSICAS DE ORDENAMENTO TERRITORIAL. COMPREENSÃO. 1. A Constituição Federal atribuiu aos Municípios com mais de vinte mil habitantes a obrigação de aprovar Plano Diretor, como “instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana” (art. 182, § 1º). Além disso, atribuiu a todos os Municípios competência para editar normas destinadas a “promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso do solo, do parcelamento e da ocupação do solo urbano” (art. 30, VIII) e a fixar diretrizes gerais com o objetivo de “ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar dos habitantes” (art. 182, caput). Portanto, nem toda a competência normativa municipal (ou distrital) sobre ocupação dos espaços urbanos se esgota na aprovação de Plano Diretor. 2. É legítima, sob o aspecto formal e material, a Lei Complementar Distrital 710/2005, que dispôs sobre uma forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, tratando da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados. A edição de leis dessa espécie, que visa, entre outras finalidades, inibir a consolidação de situações irregulares de ocupação do solo, está inserida na competência normativa conferida pela Constituição Federal aos Municípios e o Distrito Federal, e nada impede que a matéria seja disciplinada em ato normativo separado do que disciplina o Plano Diretor. 3. Aprovada, por deliberação majoritária do Plenário, tese com repercussão geral no sentido de que “Os municípios com mais de vinte mil habitantes e o Distrito Federal podem legislar sobre programas e projetos específicos de ordenamento do espaço urbano por meio de leis que sejam compatíveis com as diretrizes fixadas no plano diretor”. 4. Recurso extraordinário a que se nega provimento’. Logo, diante da competência concorrente para legislar sobre a matéria, naqueles Municípios em que já existia norma local regulamentando as associações de moradores de loteamentos fechados, com a consequente cotização das despesas, a obrigação passou a ter validade desde a entrada em vigor da respectiva norma. Nos casos de proprietários que adquiriram lotes antes da vigência dessas normas, a obrigação recairá apenas para aqueles que expressamente anuíram com a prestação. Em todo caso, diante da impossibilidade de retroatividade da norma, aqueles proprietários que adquiriram lotes antes da vigência da lei (local ou federal) somente serão onerados caso tenho anuído expressamente à obrigação. Noutro modo, aqueles que adquiram imóveis após a vigência das leis deverão arcar com os custos da atividade, desde que cumpridos todos os requisitos legais, tais registro da obrigação em Cartório de Registro de Imóveis. Pontue-se, por fim, que a resolução dada a este processo deve ser aplicada, inclusive, aos casos de transferência de propriedade, em que o proprietário original do imóvel aderiu expressamente à cláusula contratual que prevê a despesa com associação de moradores e, posteriormente, vendeu o imóvel. Nessa hipótese, tendo o novo proprietário adquirido o imóvel antes da vigência da lei (local ou federal), a ele se aplicam as disposições acerca da liberdade de associação, salvo se ele próprio assumiu obrigações com a associação de moradores no momento da aquisição do imóvel, hipótese em que surge o dever de pagamento das “taxas de manutenção”. (iv) Do caso concreto Tendo o proprietário adquirido o lote antes da entrada em vigor da Lei Federal 13.465/2017, acompanho o Ilustre Ministro Relator e DOU PROVIMENTO AO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. Decisão: O Tribunal, por maioria, apreciando o tema 492 da repercussão geral, deu provimento ao recurso extraordinário, vencidos os Ministros Edson Fachin, Ricardo Lewandowski, Rosa Weber, Roberto Barroso e Gilmar Mendes, que negavam provimento ao recurso. Foi fixada a seguinte tese: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que: i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis’, nos termos do voto do Relator.” (STF - RE: 695911 SP, Relator: DIAS TOFFOLI, Data de Julgamento: 15/12/2020, Tribunal Pleno, Data de Publicação: 19/04/2021). Portanto, não sendo a parte ré associada até a entrada em vigor da Lei nº 13.465/17, e não havendo lei municipal ou estadual anterior impondo a obrigação de contribuir com tais taxas, segundo o posicionamento acima, não é possível a cobrança da taxa. Além disso, a parte ré, que já possuía lote antes do advento da Lei nº 13.465/17, não aderiu ao ato constitutivo da AMILOG (item “i” do julgado). A planilha trazida no id 48329753 trouxe bem discriminados os valores devidos com a devida inclusão dos juros e multa. Posto isso, julgo parcialmente procedente o pedido para condenar a parte ré a pagar as taxas apresentadas na planilha a partir da entrada em vigor da Lei nº 13.465/17. Condeno a parte ré em 30% das custas e honorários de sucumbência fixados em 10% sobre o valor da condenação. Condeno a parte autora no restante das custas e honorários de sucumbência em 10% sobre o valor não acolhido nessa sentença, suspensos em razão da AJG. Publique-se. Altero o valor da causa para R$ 89.490,65. Publique-se. Mantenho AJG. Publique-se. Porto Seguro (BA), 11 de abril de 2024 Fernando Machado Paropat Souza Juiz de Direito