Procedimento Comum Cível 0300468-91.2012.8.05.0150 - TJBA

Procedimento Comum Cível 0300468-91.2012.8.05.0150 - TJBA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Interessado: Shirley Rocha Silveira De Souza Advogado: Luzia Cristina Araujo Vasconcelos (OAB:BA15887) Advogado: Rui Eduardo Montanha De Andrade (OAB:BA38601) Advogado: Antonio Pedro De Jesus Neto (OAB:BA17627) Interessado: Daniel Santana De Souza Advogado: Luzia Cristina Araujo Vasconcelos (OAB:BA15887) Advogado: Rui Eduardo Montanha De Andrade (OAB:BA38601) Advogado: Antonio Pedro De Jesus Neto (OAB:BA17627) Interessado: Oas Empreendimentos S/a Advogado: Leonardo Mendes Cruz (OAB:BA25711) Interessado: Marta Aguiar Residencial Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda Advogado: Leonardo Mendes Cruz (OAB:BA25711) Interessado: Oas Imoveis S.a. - Em Recuperacao Judicial Advogado: Leonardo Mendes Cruz (OAB:BA25711) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0300468-91.2012.8.05.0150 Órgão Julgador: 2ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR INTERESSADO: SHIRLEY ROCHA SILVEIRA DE SOUZA e outros Advogado(s): LUZIA CRISTINA ARAUJO VASCONCELOS (OAB:BA15887), RUI EDUARDO MONTANHA DE ANDRADE (OAB:BA38601), ANTONIO PEDRO DE JESUS NETO (OAB:BA17627) INTERESSADO: OAS EMPREENDIMENTOS S/A e outros (2) Advogado(s): LEONARDO MENDES CRUZ (OAB:BA25711) SENTENÇA PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR SENTENÇA 0300468-91.2012.8.05.0150 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Vistos. RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO INDENIZATÓRIA COM PEDIDO DE LIMINAR INAUDITA ALTERA PARS ajuizada por SHIRLEY ROCHA SILVEIRA DE SOUZA e DANIEL SANTANA DE SOUZA em face de OAS EMPREENDIMENTOS S.A, MARTA AGUIAR RESIDENCIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e OAS IMÓVEIS S/A. Narram os autores que, em março de 2010, firmaram com a 2ª ré contrato de promessa de compra e venda tendo por objeto o apartamento nº 303, Torre 2, do empreendimento "Condomínio Jardins Lauro de Freitas", sendo que o patrimônio de afetação foi feito pela 1ª ré. Alegam que, no ato da celebração do contrato, foi informado que teriam que pagar uma quantia inicial, além de parcelas discriminadas no contrato, sendo o saldo remanescente quitado através de financiamento bancário junto à Caixa Econômica Federal. Aduzem que foram informados pelas rés que a CEF havia disponibilizado linha de financiamento especial para aquisição das unidades autônomas através do programa "Minha Casa Minha Vida", com menor taxa de juros e subsídio. Afirmam que, no momento da contratação, as rés recolheram seus documentos para análise de crédito, tendo informado que o financiamento havia sido pré-aprovado pela CEF. Relatam que, passados alguns meses, receberam ligação da OAS solicitando comparecimento à CEF apenas para regularizar o PIS, quando foram informados que o procedimento estava paralisado por falta de documentos que deveriam ter sido apresentados pelas rés. Alegam que as empresas não haviam firmado convênio com o programa "Minha Casa Minha Vida". Sustentam que vêm pagando em dia todas as parcelas e que, em agosto de 2011, foram contatados para assinar termo aditivo ao contrato para renegociar parcelas vencidas desde dezembro/2010, totalizando R$ 1.756,24. Informam que assinaram o aditivo e quitaram as parcelas. Argumentam que a 2ª ré está cobrando valor adicional de R$ 22.000,00, alegando perda dos benefícios da linha especial de financiamento. Aduzem que, mesmo sem a entrega das chaves, estão arcando com taxas condominiais desde fevereiro/2012. Requerem: a) liminarmente, que as rés se abstenham de rescindir o contrato e que entreguem as chaves em 24h; b) que as rés encaminhem documentos à CEF para viabilizar o financiamento nas condições do programa Minha Casa Minha Vida; c) restituição das taxas condominiais pagas; d) indenização por danos morais. Em decisão interlocutória, este juízo deferiu parcialmente as medidas liminares pleiteadas para determinar que as rés se abstenham de rescindir o contrato, sustando e suspendendo os efeitos da notificação extrajudicial, sob pena de multa de 20% sobre o valor do imóvel. Deferiu a gratuidade judiciária e determinou a inversão do ônus da prova. Em contestação, a OAS Empreendimentos e OAS Imóveis suscitam preliminar de ilegitimidade passiva, argumentando que a SPE Marta Aguiar é a única responsável pelas obrigações do contrato. No mérito, alegam que: a) não há previsão contratual de financiamento especial; b) a análise de crédito é de responsabilidade exclusiva da CEF; c) o autor possui restrições no SPC/Serasa; d) o pagamento das taxas condominiais é responsabilidade dos compradores desde a instalação do condomínio; e) inexistem danos morais. A Marta Aguiar apresentou contestação com os mesmos argumentos de mérito da OAS, sustentando que: a) inexiste previsão de financiamento especial no contrato; b) a aprovação do crédito compete exclusivamente à CEF; c) enviou toda documentação ao banco; d) os autores são responsáveis pelas taxas condominiais; e) não há danos morais a serem indenizados. Em réplica, os autores refutam a preliminar de ilegitimidade, argumentando que todas as rés se enquadram no conceito de fornecedor e respondem solidariamente. No mérito, sustentam que: a) há previsão de financiamento especial no contrato; b) as rés não enviaram a documentação necessária à CEF; c) não possuíam restrições à época do financiamento; d) as taxas condominiais são devidas apenas após a entrega das chaves; e) os transtornos ultrapassaram mero aborrecimento, configurando danos morais. FUNDAMENTAÇÃO DAS QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES A preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelas rés OAS EMPREENDIMENTOS S.A e OAS IMÓVEIS S/A não merece prosperar. A análise detida dos autos revela que ambas as empresas participaram ativamente de todo o processo de negociação e comercialização do imóvel, integrando o mesmo grupo econômico responsável pelo empreendimento, juntamente com a MARTA AGUIAR RESIDENCIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Os documentos carreados aos autos pelos autores demonstram, de forma inequívoca, a participação das três acionadas no negócio jurídico. A proposta de aquisição do imóvel, peça fundamental que deu início à relação contratual, evidencia expressamente a atuação conjunta das três empresas na comercialização do empreendimento. O instrumento particular de promessa de compra e venda, por sua vez, faz menção expressa à OAS EMPREENDIMENTOS S.A, demonstrando sua vinculação direta ao negócio. Ademais, constam dos autos boletos de pagamento emitidos pela OAS EMPREENDIMENTOS S.A, bem como termo de recibo expedido pela OAS IMÓVEIS S/A, documentos que comprovam a efetiva participação destas empresas na execução do contrato e no recebimento dos valores pagos pelos autores. Tais elementos probatórios são suficientes para demonstrar que ambas as empresas atuaram ativamente na relação jurídica, seja na fase de comercialização, seja na execução contratual. O argumento de que apenas a SPE MARTA AGUIAR seria responsável pelas obrigações contratuais não se sustenta diante do conjunto probatório. A constituição de uma Sociedade de Propósito Específico não tem o condão de afastar a responsabilidade das demais empresas do grupo econômico que efetivamente participaram da relação negocial, especialmente em se tratando de relação de consumo, onde vigora a responsabilidade solidária dos fornecedores. A relação jurídica material objeto da lide vincula claramente todas as partes deste processo, sendo inequívoca a legitimidade das empresas OAS EMPREENDIMENTOS S.A e OAS IMÓVEIS S/A para figurarem no polo passivo da demanda, na medida em que participaram ativamente da negociação, comercialização e execução do contrato, conforme fartamente demonstrado pela documentação acostada aos autos. Assim, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, reconhecendo que ambas as empresas são parte legítimas para responder aos termos da presente ação. DO MÉRITO Da análise minuciosa dos autos, verifico que algumas questões se apresentam como matéria incontroversa, uma vez que foram expressamente reconhecidas por todas as partes ou não foram objeto de específica impugnação. Não há controvérsia quanto ao regular pagamento das parcelas inicialmente previstas no contrato pelos autores, comprovado através dos documentos juntados aos autos e não especificamente impugnados pelas rés em suas contestações. Da mesma forma, é incontroversa a celebração do termo aditivo em agosto de 2011, referente à renegociação de parcelas, bem como seu efetivo pagamento pelos autores no valor de R$ 1.756,24. A não entrega das chaves do imóvel aos autores até o momento presente é outro fato que se mostra incontroverso nos autos, ainda que as partes divirjam quanto aos motivos e responsabilidades por esta situação. Igualmente, não há disputa quanto à contratação dos serviços da OAS IMÓVEIS S/A para assessoria imobiliária, com o pagamento do valor de R$ 1.738,96 pelos autores - as rés apenas contestam a adequação dos serviços prestados, mas não o fato da contratação em si. Por fim, é incontroverso o envio da notificação extrajudicial aos autores pelas rés, comunicando sobre a necessidade de pagamento da parcela a ser financiada no prazo de 180 dias, fato reconhecido por todas as partes em suas manifestações processuais. Quanto aos pontos controvertidos, de acordo com análise dos elementos constantes dos autos, observo que a controvérsia central reside em determinar se houve efetivamente a promessa de financiamento especial através do programa "Minha Casa Minha Vida", com taxas reduzidas e subsídio, e se tal compromisso encontra respaldo no instrumento contratual firmado entre as partes. Relacionado a este ponto, emerge a discussão sobre a responsabilidade das rés quanto ao encaminhamento da documentação necessária à Caixa Econômica Federal para viabilização do financiamento nas condições prometidas, bem como se houve ou não falha no dever de informação por parte das empresas demandadas. A existência de restrições creditícias em nome do autor Daniel Santana de Souza à época da solicitação do financiamento também é ponto que demanda esclarecimento, uma vez que pode ter influenciado diretamente na não aprovação do crédito. Outro aspecto controvertido diz respeito ao momento a partir do qual se tornou exigível a cobrança das taxas condominiais - se desde a instalação do condomínio, como alegam as rés, ou somente após a efetiva entrega das chaves, como defendem os autores. Esta questão se relaciona diretamente com o pedido de restituição das taxas já pagas pelos demandantes. A legalidade da cobrança do valor adicional de R$ 22.000,00 pela segunda ré, sob alegação de perda dos benefícios da linha especial de financiamento, também constitui ponto que merece aprofundamento probatório, assim como a validade da notificação extrajudicial e da pretensão de rescisão contratual por parte das rés, considerando a controvérsia sobre o inadimplemento. Questão relevante também se apresenta quanto à configuração de danos morais decorrentes da frustração da expectativa dos autores em relação à aquisição do imóvel nas condições prometidas, especialmente considerando o nascimento do primeiro filho do casal e o planejamento familiar que havia sido feito em torno da nova moradia. A existência de solidariedade entre as rés quanto às obrigações decorrentes do contrato de promessa de compra e venda também se mostra controversa, assim como a legitimidade da cobrança dos valores previstos no termo aditivo assinado em agosto de 2011, referente a parcelas supostamente vencidas desde dezembro/2010. O pedido é parcialmente procedente. Vejamos, pontualmente. A análise detida dos elementos probatórios carreados aos autos demonstra a parcial procedência dos pedidos autorais. O conjunto probatório evidencia que houve efetivamente a promessa de financiamento especial através do programa "Minha Casa Minha Vida", fato comprovado pela divulgação imobiliária do empreendimento que expressamente mencionava o programa habitacional e seus benefícios, incluindo subsídio governamental de até R$ 17.000,00. Embora o instrumento contratual não faça menção expressa ao programa "Minha Casa Minha Vida", os itens D e E do quadro resumo do contrato confirmam que a CEF havia disponibilizado linha de financiamento especial para aquisição das unidades. O saldo do preço, correspondente a R$ 78.894,00, seria pago mediante financiamento bancário junto à CEF, na modalidade Crédito Associativo. As regras de experiência comum corroboram a narrativa autoral de que, no momento da contratação, as rés recolheram a documentação necessária para análise de crédito, não havendo nos autos qualquer comprovação de negativa pela instituição bancária. De fato, não seria razoável a continuidade da relação negocial sem a prévia aprovação do crédito. A alegação das rés quanto à existência de restrições creditícias em nome do autor Daniel Santana de Souza não prospera. A informação de pendência é datada de 15/04/2013, muito posterior à contratação (2010), à quitação do termo aditivo (2011) e até mesmo à propositura da ação (20/08/2012). Infere-se, portanto, que as negativações nos cadastros de inadimplentes ocorreram somente a partir de 24/06/2012, quando o crédito já havia sido recusado, vez que as rés não lograram fazer prova em sentido contrário a este ponto. Ademais, a própria MARTA AGUIAR RESIDENCIAL confessa ter enviado todos os documentos ao banco financiador, mas não comprova a data em que teria ocorrido eventual comunicação de negativa do crédito aos autores. Resta evidenciada, portanto, a falha no dever de informação e a responsabilidade das rés quanto ao adequado encaminhamento da documentação à CEF. No tocante às taxas condominiais e IPTU, é pacífico o entendimento de que a responsabilidade por tais encargos surge apenas com a efetiva posse do imóvel, materializada pela entrega das chaves. Como tal fato não ocorreu por culpa das rés, mostra-se devida a restituição em dobro dos valores indevidamente cobrados e pagos a este título. A cobrança adicional de R$ 22.000,00 pela segunda ré, sob alegação de perda dos benefícios da linha especial de financiamento, revela-se manifestamente abusiva, especialmente considerando que a não concretização do financiamento especial decorreu de conduta atribuível às próprias demandadas. Os transtornos experimentados pelos autores ultrapassaram o mero dissabor, configurando efetivos danos morais, especialmente considerando a frustração da expectativa de aquisição do imóvel nas condições prometidas e o impacto no planejamento familiar do casal, que havia programado o nascimento do primeiro filho já na nova moradia. A quantia de R$ 15.000,00 mostra-se adequada para compensar os danos experimentados, atendendo também ao caráter pedagógico da indenização. Por fim, considerando a participação de todas as rés na relação negocial, conforme amplamente demonstrado nos autos, impõe-se o reconhecimento da solidariedade quanto às obrigações decorrentes do contrato. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: 1. Confirmar a tutela de urgência deferida, cassando-se os efeitos da notificação extrajudicial expedida pela segunda acionada. 2. CONDENAR as rés, solidariamente, na obrigação de cumprirem o quanto disposto no Contrato celebrado, corrigindo-se valores devidos nos moldes previstos naquele instrumento até a data de entrega das chaves, com incidência dos encargos de normalidade. 3. CONDENAR as rés, solidariamente, na obrigação de colaborarem com os autores a firmarem linha de financiamento imobiliário para quitação do saldo devedor em modalidade Crédito Associativo, desde que atendidas as condições da instituição financeira financiadora na data de formalização da operação de crédito. Em todo o caso, as rés deverão assegurar aos Autores, ainda que mediante concessão de crédito direto ou compensação oportuna, condições de financiamento similares àquelas vigentes ao tempo da contratação originária que restou frustrada. 4. CONDENAR as rés, solidariamente, a restituírem em dobro aos autores os valores comprovadamente pagos a título de taxas de condomínio. 5. CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), corrigido monetariamente desde a data do arbitramento e acrescido de juros de mora desde a citação. Em face da sucumbência mínima dos autores, condeno as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. A oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais (CPC, art.1.022) e/ou com postulação meramente infringente/protelatória poderá implicar na imposição da multa (CPC, art.1.026, § 2º). Apresentados embargos declaratórios, intime-se a parte contrária para manifestação, no prazo legal, sem necessidade de nova conclusão dos autos e após conclusos para decisão. Na hipótese de interposição de recurso apelação, intime-se a parte contrária para que ofereça contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias (CPC, art.1.010, §1º). Havendo recurso adesivo intime-se a parte contrária para resposta ao recurso (CPC, art.1.010, § 2º). Após, remetam-se os autos ao E. Tribunal de Justiça do Estado da Bahia. Transcorrido o prazo recursal ou com a renúncia deste, transitada em julgado a sentença, não havendo requerimento de cumprimento de sentença, arquivem-se os autos, dando-se baixa no PJE. Cumpra-se. Salvador, datado e assinado eletronicamente. Tadeu Ribeiro de Vianna Bandeira Juiz de Direito

13/11/2024, 00:00

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Partes do Processo(7)

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau

Juntada de Petição de contra-razões

Decorrido prazo de SHIRLEY ROCHA SILVEIRA DE SOUZA em 19/11/2025 23:59.

Decorrido prazo de SHIRLEY ROCHA SILVEIRA DE SOUZA em 19/11/2025 23:59.

Decorrido prazo de SHIRLEY ROCHA SILVEIRA DE SOUZA em 19/11/2025 23:59.

Decorrido prazo de DANIEL SANTANA DE SOUZA em 18/11/2025 23:59.

Decorrido prazo de OAS IMOVEIS S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL em 18/11/2025 23:59.

Decorrido prazo de MARTA AGUIAR RESIDENCIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA em 18/11/2025 23:59.

Decorrido prazo de MARTA AGUIAR RESIDENCIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA em 18/11/2025 23:59.

Decorrido prazo de DANIEL SANTANA DE SOUZA em 18/11/2025 23:59.

Decorrido prazo de OAS IMOVEIS S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL em 18/11/2025 23:59.

Juntada de Petição de petição

Publicado Sentença em 27/10/2025.

Disponibilizado no DJEN em 24/10/2025

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Todas as movimentações(129)

Todos os documentos(59)