Procedimento Comum Cível 8048843-75.2019.8.05.0001 - TJBA

Procedimento Comum Cível 8048843-75.2019.8.05.0001 - TJBA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Autor: Marsha Kearny Hanzi Advogado: Joseane Sousa Caldas (OAB:BA39257) Advogado: Francisco De Assis Junior (OAB:BA12698) Reu: Edvaldo Cerqueira Advogado: Genilson Souza Rocha (OAB:BA29458) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 7ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8048843-75.2019.8.05.0001 Órgão Julgador: 7ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR AUTOR: MARSHA KEARNY HANZI Advogado(s): FRANCISCO DE ASSIS JUNIOR (OAB:BA12698), JOSEANE SOUSA CALDAS (OAB:BA39257) REU: EDVALDO CERQUEIRA Advogado(s): GENILSON SOUZA ROCHA (OAB:BA29458) SENTENÇA 1. RELATÓRIO PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 7ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR SENTENÇA 8048843-75.2019.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Trata-se de AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA JURISDICIONAL, CUMULADA COM AÇÃO POR DANOS MORAIS ajuizada por MARSHA KEARNY HANZI em face de EDVALDO CERQUEIRA. A autora narra que adquiriu o imóvel localizado no Condomínio Jardim de Alah Flats apartamento 218-A, sito à Avenida Otávio Mangabeira, 3471 – Jardim Armação, Salvador/BA, em 12 de novembro de 2004, através de acordo de divórcio, visando garantir sua moradia após a separação. Relata que, posteriormente, seu ex-marido intermediou uma transação de compra e venda com o réu e outro homem que se apresentou como corretor de imóveis. Alega que, na condição de estrangeira e idosa, nada compreendia e apenas assinou uma procuração para que o suposto corretor realizasse os trâmites necessários, tendo se mudado para o interior na certeza de que a transação estava concretizada. Contudo, com o falecimento de seu ex-marido em acidente de carro, tomou conhecimento que a transação não havia se concretizado, embora o réu tenha tomado posse do imóvel após sua partida da capital. Afirma ter realizado diversos contatos por telefone e por meio de prepostos com o réu, que informou ser conhecedor de seus direitos e obrigações, comprometendo-se a transferir o imóvel para seu nome e pagar todas as despesas, incluindo IPTU, ITBI e outras decorrentes da transferência, o que não foi cumprido. Sustenta que o réu deixou de efetuar por muito tempo os pagamentos referentes a taxas de condomínio e IPTU, sendo a autora importunada diversas vezes por conta desses débitos. Pleiteia, em sede de tutela antecipada, que o réu proceda com a transferência do imóvel no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária, ou sua reintegração na posse. No mérito, requer a confirmação da tutela e indenização por danos morais no valor de 40 salários mínimos. Pugna ainda pela condenação do réu à “quitação do imóvel, além de pagar todas as despesas relacionadas a este como os encargos do IPTU, ITBI e outras decorrentes da transferência, bem como as taxas de condomínio, atualizado e com juros e correções monetárias a serem apuradas posteriormente;” O réu apresentou contestação (ID 109018889) alegando que a autora tinha plena ciência da negociação, tendo assinado o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel e comparecido ao Tabelionato do 12º Ofício de Notas para outorgar procuração ao réu para realizar a transferência. Sustenta que a transferência não foi realizada em razão de divergência na qualificação civil da autora, que consta como "divorciada" na procuração e "solteira" no Inteiro Teor do imóvel, necessitando de certidão ou declaração para regularização. Afirma que já iniciou o processo de transferência, estando este paralisado por conta dessa pendência documental. Alega que sempre manteve suas obrigações em dia e que a impossibilidade de contato se deu em razão da mudança da autora da capital. Impugna o pedido de danos morais por considerar que a autora deu causa à situação. Junta documentos comprobatórios do encaminhamento da escritura, contrato de compra e venda e declaração de nada consta de débitos. Em réplica (ID 113622244), a autora reitera os termos da inicial e argumenta que somente após 12 anos da assinatura do contrato e da procuração o réu informou sobre as supostas divergências documentais. Ressalta que previamente ao ajuizamento da ação houve tentativa de resolução dos fatos junto ao réu, que poderia ter solicitado as informações necessárias à época. Destaca que o réu não juntou documentação comprovando que o impedimento para realização da transferência foi o motivo alegado, nem demonstrou ter tentado contato com a autora para solicitar as informações. Requer a desconsideração dos argumentos da contestação e o julgamento procedente dos pedidos iniciais. É o relatório. Passo a sanear e organizar o processo. 2. FUNDAMENTAÇÃO Ausentes preliminares, e tendo as partes manifestado o desinteresse na produção probatória, passo ao julgamento do feito. 2.1. DA INÉPCIA DA INICIAL QUANTO AO PEDIDO DE PAGAMENTO DE DESPESAS RELATIVAS AO IMÓVEL No que tange ao pedido de condenação ao pagamento de despesas de IPTU e taxas condominiais, verifica-se que a autora não especificou os valores devidos nem o período a que se referem tais débitos. A fim de demonstrar tal conclusão, transcrevo o teor da manifestação inicial: “Que seja o réu compelido a apresentar o contrato de compra e venda com a devida quitação do imóvel, além de pagar todas as despesas relacionadas a este como os encargos do IPTU, ITBI e outras decorrentes da transferência, bem como as taxas de condomínio, atualizado e com juros e correções monetárias a serem apuradas posteriormente;” Com efeito, a petição inicial deve indicar o valor específico pretendido, não sendo admissível pedido genérico de condenação ao pagamento de tributos e taxas sem a devida determinação, nos termos do art. 324 do CPC. Em relação aos pedidos deduzidos, alguns são absolutamente indeterminados, “pagar todas as despesas relacionadas a este”, outros, apesar de determináveis, não foram objeto de mínima especificação na peça, apenas mencionados a título de “IPTU, ITBI e outras decorrentes da transferência, bem como as taxas de condomínio”. Em situações semelhantes a melhor jurisprudência: CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA AUTORA. ALEGADA A OMISSÃO DA SENTENÇA NO TOCANTE AOS ALUGUEIS E DESPESAS CONDOMINIAIS VINCENDOS. SUBSISTÊNCIA. PEDIDO IMPLÍCITO. INTELIGÊNCIA DO ART. 290 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PLEITO PROCEDENTE. PRETENDIDA A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DAS TARIFAS DE ÁGUA, ENERGIA E DO IPTU QUE SE MOSTRAREM VENCIDOS NA LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. AUSÊNCIA DE ESPECIFICAÇÃO DO MONTANTE COBRADO. VEDAÇÃO AO PEDIDO INDETERMINADO. EXEGESE DO ART. 286 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PRETENSÃO DESACOLHIDA. SENTENÇA REFORMADA APENAS PARA INCLUIR NA CONDENAÇÃO OS ALUGUÉIS E DESPESAS CONDOMINIAIS QUE SE VENCERAM ATÉ A IMISSÃO NA POSSE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SC - AC: 20150074142 Capital 2015.007414-2, Relator: Marcus Tulio Sartorato, Data de Julgamento: 31/03/2015, Terceira Câmara de Direito Civil) A prova produzida nos autos não permite nem mesmo que se considere a omissão mera irregularidade já que não apresenta a autora qualquer prova da existência das dívidas. Desta forma, o pedido é inepto por falta de determinação quanto ao objeto, impondo-se sua extinção sem resolução do mérito. 2.2. DEVER DE TRANSCRIÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA O feito comporta julgamento antecipado parcial do mérito quanto ao pedido de transferência do imóvel, nos termos do art. 356, I do CPC, uma vez que esta questão se mostra incontroversa. Da análise dos autos, verifica-se que é fato incontroverso a existência de negócio jurídico envolvendo o imóvel em questão, tendo o réu inclusive juntado aos autos o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (IDs 109018897, 109018899 e 109018902). Evidenciado ainda que, a fim de permitir a transferência do imóvel em favor do promitente comprador, optaram as partes por firmar procuração em que a ora autora outorgava poderes ao réu para que providenciasse, em seu nome, a lavratura da escritura e sua transcrição no registro de imóveis. No ponto, observo que a referência ao estado cognitivo da requerente ao tempo da assinatura da procuração é irrelevante por não servir de fundamento para qualquer dos pedidos constantes da inicial. Instadas a informar os meios de prova que pretendiam produzir, manifestou-se a requerente alegando não ter interesse na instrução, ID 193346877, ao passo que o réu pugnou pela oitiva do corretor responsável pela intermediação do negócio, ID 216639409. Pois bem. Quanto à obrigação de lavratura da escritura pública de compra e venda, define o código civil em seu art. 490 que “as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”. No específico caso dos autos, a cláusula quinta do contrato firmado entre as partes define expressamente que: “a promitente vendedora a pedido do promitente comprador estará passando uma procuração pública para o promitente comprador com amplos poderes para fazer a qualquer tempo a escritura definitiva, ou vender ou alienar e tudo que for preciso para tal.” Não bastasse a clareza de tais disposições, em sua defesa, o requerido não se opõe quanto à existência do negócio nem tampouco ao seu dever de providenciar os atos de cumprimento. A peça apenas menciona a ausência de culpa sua pela mora atribuindo o fato à impossibilidade de cumprimento da obrigação decorrente da divergência do estado civil da autora no registro do imóvel, solteira, conforme ID 109018904, e na procuração outorgada ao réu, divorciada, ID 109020425. A tese tem a pretensão de apresentar fato impeditivo do direito da autora por ser a resistência pretensamente fator externo que impediria a configuração da mora nos termos do art. 396 do CC[1]. Ocorre que, ainda que o fato se mostrasse verdadeiro, restaria configurada a mora considerando o longuíssimo tempo decorrido entre o ato de alienação e as informações prestadas, cerca de 12 anos, pelo que evidente que houve mora culposa quer anterior ao suposto indeferimento, quer posterior, por não se ter adotado medidas aptas ao suprimento da falha. Mais que isto, o réu nem, mesmo comprova o suposto empecilho. Por determinação legal, as recusas dos entes responsáveis pela elaboração de escrituras públicas necessariamente se dão por meio de nota devolutiva, por escrito, portanto. Em que pese tal fato, em nenhum momento juntou o requerido qualquer prova da alegada impossibilidade de cumprir, dispensando ainda a produção de outros meios de prova quanto à matéria. Sendo assim, reputo existente a obrigação contratual imputável ao comprador de adotar as medidas necessárias à extração da escritura pública e transcrição no registro imobiliário. Tenho ainda por configurada a mora debendi, razão pela qual é caso de julgar-se procedente o feito quanto ao ponto. 2.3. DO PEDIDO INDENIZATÓRIO Pois bem, quanto ao dever de indenizar, define o código civil que "Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito". A partir de tal norma, extraem-se os elementos constitutivos da responsabilidade civil, a saber: 1) A prática de um ato ilícito, assim considerado aquele descrito nos arts. 186 e 187 do CC; 2) A existência de um dano indenizável; 3) O nexo de causalidade entre o ato ilícito e o dano experimentado pela vítima; 4) O dolo ou culpa do responsável quanto ao dano por ele causado. Quanto ao ato ilício que justifica o pedido indenizatório, conforme relatado, imputa o requerente ao réu o fato de ter se omitido quanto à obrigação de providenciar a transferência do imóvel para seu próprio nome. Nos termos já expostos, tenho que não há dúvida quanto à configuração da ilicitude. Quanto ao nexo causal entre o fato reputado ilícito e o dano alegado, entendo razoável supor que a resultado lesivo descrito é consequência direta e imediata da conduta do réu, sem a qual não teria se verificado. Já a culpa do requerido, entendo evidenciada pela voluntária quebra de um dever pré-existente que lhe é absolutamente imputável ante à ausência de qualquer causa razoável de exclusão. No que tange à configuração do dano moral indenizável, uma primeira questão a ter-se em mente é o fato de que a relação existente entre as partes é de natureza contratual. Como é sabido, em tais hipóteses, o inadimplemento gera os efeitos necessários previstos no próprio negócio, não gerando ao menos em regra o dever de indenizar de ordem extrapatrimonial. Não obstante tal circunstância, no caso dos autos, tenho que a mora ultrapassou em muito o razoável. O negócio firmado entre as parte data de 2009, sendo a ação ajuizada 10 anos após sem que tenha o requerido cumprido a sua obrigação. Em tal situação, entendo que, mesmo ausente prova da existência de qualquer cobrança por dívida decorrente da irregularidade, a situação é apta a gerar transtorno razoável, exigindo a reparação monetária. Em situações semelhantes a melhor jurisprudência: AGRAVO INTERNO NA PET NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. ATRASO NA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE BAIXA DA HIPOTECA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas caracterizadoras da lesão extrapatrimonial. 2. Na hipótese, as instâncias de origem apontaram atraso de aproximadamente dois anos no cumprimento da obrigação da recorrente em proceder à transferência da propriedade do imóvel objeto da lide e da própria baixa da hipoteca, de modo que a frustração da legítima expectativa do recorrido extrapolou o mero aborrecimento resultante do descumprimento contratual, acarretando significativa violação ao direito da personalidade, situação que comporta a compensação por danos morais. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt na PET no AREsp: 2127363 RJ 2022/0142055-4, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/12/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/12/2023) DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. VÍCIO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA NÃO CONFIGURADO. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. OBRIGAÇÃO DA REQUERIDA DE PROMOVER TODOS OS ATOS NECESSÁRIOS À REGULARIZAÇÃO DA OBRA E OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA AO AUTOR. ART. 44 DA LEI Nº 4.591/64. ATRASO EXCESSIVO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL QUE ULTRAPASSA MEROS ABORRECIMENTOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de recurso de apelação interposto por Urbanística – Brasilis Desenvolvimento Imobiliário Ltda. em face de Ralf Tommy Lenkler, objurgando sentença prolatada pelo Juízo da 38ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, nos autos da ação de obrigação de fazer com pedido de reparação de danos materiais e morais ajuizada em desfavor do ora apelante, julgou parcialmente procedente o pedido autoral. 2. Tendo o magistrado a quo prolatado sentença dentro dos limites do que foi requerido pelo autor, não há que falar em vício de julgamento extra petita. 3. Cinge-se a controvérsia recursal em verificar o acerto da sentença a quo que: i) condenou a promovida na obrigação de fazer consistente na formalização da transferência da propriedade do imóvel objeto da ação em favor do promovente, no prazo máximo de 60 (sessenta) dias, arcando a construtora com todos os ônus decorrentes da averbação cartorária e ii) condenou a promovida ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) a título de indenização por danos morais. 4. Do cotejo dos autos, observa-se que o autor, ora apelado, firmou, em 24 de setembro de 2007, contrato de compra e venda (fls. 20/34) com a requerida, cujo objeto era a unidade imobiliária nº 901, tipo A do Edifício Zeus, tendo efetuado a quitação total do preço em junho de 2013 (fl. 15) e se imitido na posse do imóvel em janeiro de 2014. Contudo, até o presente momento, não foi realizada abertura da matrícula individualizada da unidade, nem a outorga da escritura definitiva. 5. Comprovada a quitação integral do contrato pelo autor, incumbe à promovida efetuar a averbação da obra no Cartório e outorgar e assinar a escritura definitiva livre de quaisquer ônus, a fim de que o adquirente possa transferir o bem para o seu nome. 6. Assim, deve ser mantida a sentença que condenou a requerida na obrigação de fazer consistente na adoção de todas das medidas necessárias à transferência do imóvel em lide, ressalvando-se apenas que as despesas de escritura e registro incumbem ao adquirente, ora apelado. 7. No que diz respeito ao pedido de indenização por danos morais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça de há muito firmou entendimento no sentido de que o mero inadimplemento contratual não implica, por si só, em dano moral, a menos que isso represente notório dano à personalidade do contratante. Entretanto, no caso específico dos autos, entendo que o descumprimento contratual da promovida ultrapassou meros aborrecimentos, gerando danos morais indenizáveis. Isso porque o autor pagou integralmente o preço do imóvel em 2013 e, até o presente momento, a requerida não efetivou a regularização da obra, nem outorgou a escritura definitiva em nome do autor, que se encontra impossibilitado de dispor livremente do bem, além de vivenciar situação de incerteza quanto ao efetivo cumprimento contratual. 8. Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso para dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator. (TJ-CE - AC: 01174990420168060001 CE 0117499-04.2016.8.06.0001, Relator: JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, Data de Julgamento: 24/03/2021, 3ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 25/03/2021) Sendo assim, relevante definir o valor indenizatório consideradas as circunstâncias envolvidas no caso concreto. Em seu Tratado de Responsabilidade Civil (2015), Rui Stoco defende a obediência ao “binômio do equilíbrio” na fixação do dano moral, de modo a (i) garantir a satisfação do ofendido sem enriquecê-lo e (ii) estimular o causador do dano a ajustar seu comportamento sem, contudo, levá-lo à ruína. Neste sentido, atento ao quantum normalmente fixado em tais situações, observo que não há referência a circunstâncias extraordinárias que majorem o dano causado à vítima. Pelo que fixo o montante devido no valor de R$ 10.000,00. Quanto à atualização de tal saldo, tratando-se de responsabilidade contratual, e não sendo a obrigação sujeita a termo certo, a mora se configura a partir da interpelação, art. 397, II do CC, que, no caso, se dá com a citação, em 30/10/2020, na forma do ID 82091097. De sua vez, a atualização dos valores devidos deverá ser feita a partir da presente sentença, sumula 362 do STJ. Atento a tais diversidades, bem como às regras prescritas nos art. 406 e 398 do CC, a partir do momento da citação devida a incidência da taxa legal definida no art. 406, I do CC até a presente data, a partir do que cabível a aplicação sobre ambos os valores apenas da taxa SELIC. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto: a) JULGO PROCEDENTE o pedido para CONDENAR o réu EDVALDO CERQUEIRA a: a.1) Providenciar a lavratura da escritura pública de compra e venda do imóvel localizado no Condomínio Jardim de Alah Flats apartamento 218-A, sito à Avenida Otávio Mangabeira, 3471 – Jardim Armação, Salvador/BA, no prazo de 60 (sessenta) dias; a.2) Efetuar o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente, no prazo de 60 (sessenta) dias após a lavratura; a.3) Considerando a demonstração inequívoca dos elementos que evidenciam a probabilidade do direito da parte autora, consubstanciada na existência do contrato de compra e venda e da procuração outorgada ao réu, bem como o perigo de dano decorrente da prolongada mora no cumprimento da obrigação, ANTECIPO OS EFEITOS DA TUTELA para determinar que o réu o cumprimento da presente determinar ao réu o cumprimento do quanto anteriormente exposto. a.4) Em caso de descumprimento, fixo multa de R$ 5.000,00, sem prejuízo de renovação e majoração ulterior. b) JULGO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO o pedido de condenação ao pagamento de encargos do imóvel, com fundamento no art. 485, I c/c art. 330, §1º, II do CPC; c) JULGO PROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais para efeito de condenar o Acionado a pagar à Autora, a título de indenização por danos morais, a quantia de R$ 10.0000,00, a ser atualizada a partir do momento da citação, 30/10/2020, por meio da incidência da taxa legal definida no art. 406, I do CC até a presente data, a partir do que cabível a aplicação sobre ambos os valores apenas da taxa SELIC. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios na proporção de 50% para cada, fixando os honorários em 10% sobre o valor da causa para cada patrono, observada a suspensão da exigibilidade em relação à autora por ser beneficiária da justiça gratuita. Havendo recurso, intime-se a parte contrária para contrarrazões no prazo legal, remetendo-se os autos à instância superior independentemente de novo juízo. Caso contrário, aguarde-se eventual apresentação de cumprimento de sentença no prazo de 30 dias, uma vez ultrapassado, arquive-se independentemente de nova ordem sem prejuízo de desarquivamento se requerido. P.R.I. Salvador, 7 de novembro de 2024. Fabio de Oliveira Cordeiro Juiz de Direito [1] Art. 396. Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.P

18/11/2024, 00:00

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Advogados / Representantes(6)

Conclusos para despacho

Decorrido prazo de EDVALDO CERQUEIRA em 16/03/2026 23:59.

Juntada de Petição de execução / cumprimento de sentença

Publicado Intimação em 23/02/2026.

Publicado Intimação em 23/02/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 20/02/2026

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 20/02/2026

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Ato ordinatório praticado

Recebidos os autos

Juntada de Petição de Petição (outras)

Juntada de certidão dd2g

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau

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