PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: MONITÓRIA n. 8175436-47.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: 1ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR AUTOR: DENISE LACERDA GUSMAO Advogado(s): SERGIO ANTONIO MATOS NASCIMENTO (OAB:BA43956) REU: DAVID DIONIZIO LINO Advogado(s): ELAINE ALMEIDA BISPO DOS SANTOS registrado(a) civilmente como ELAINE ALMEIDA BISPO DOS SANTOS (OAB:BA82069), MHAILE DE OLIVEIRA MIRANDA DOS SANTOS (OAB:BA78862)
SENTENÇA
DENISE LACERDA GUSMAO, devidamente qualificada nos autos, por intermédio de advogado constituído, ajuizou a presente AÇÃO MONITÓRIA em face de DAVID DIONIZIO LINO, também qualificado. Em sua exordial (ID 332510427), a Autora relata ter firmado com o Réu um "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda" (ID 332510439) referente ao imóvel tipo Box, de número 01, situado na área comercial do Condomínio Bosque Imperial, nesta Capital.
O preço ajustado foi de R$ 100.000,00 (cem mil reais), a ser adimplido em três etapas: a) R$ 30.000,00 a título de arras e princípio de pagamento; b) R$ 20.000,00 no prazo de 30 dias; e c) R$ 50.000,00 no prazo de 180 dias, contados da assinatura, ato este vinculado à outorga da escritura definitiva. Sustenta a Requerente que o Réu honrou apenas as parcelas iniciais, permanecendo inadimplente quanto à última prestação de R$50.000,00 (cinquenta mil reais).
Informa que tentou a solução amigável do conflito, inclusive mediante notificação extrajudicial via aplicativo de mensagens (ID 332510441 e ID 332510443), sem obter êxito. Apresentou demonstrativo de débito atualizado (ID 332510445), alcançando a cifra de R$ 68.933,32 (sessenta e oito mil, novecentos e trinta e três reais e trinta e dois centavos), já computados juros moratórios e multa contratual.
Requereu a expedição de mandado de pagamento e, subsidiariamente, a rescisão contratual com a devolução do imóvel. Instruíram a inicial documentos como procuração (ID 332510430), documentos de identificação (ID 332510434), comprovante de endereço (ID 332510436), o contrato objeto da lide (ID 332510439), cálculos (ID 332510445) e dados do IPTU (ID 332510447). O Réu apresentou EMBARGOS À AÇÃO MONITÓRIA COM RECONVENÇÃO (ID 546362769).
Em sede de defesa, arguiu a exceção de contrato não cumprido, alegando que a Autora não teria entregue o imóvel livre de ônus, apontando a existência de débitos pretéritos junto à EMBASA e pendências de IPTU. Noticiou a existência de uma Ação de Consignação em Pagamento anterior (Processo nº 8165956-45.2022.8.05.0001) e destacou sua situação de vulnerabilidade em razão de diagnóstico de neoplasia maligna (CID C16), conforme relatórios médicos (ID 546362782 e ID 546362786).
Em sede de RECONVENÇÃO, o Réu/Embargante pleiteou a condenação da Autora ao cumprimento de obrigações de fazer (regularização de débitos), o pagamento de cláusula penal de 20% sobre o valor do negócio e indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00, além da repetição/compensação de valores supostamente pagos indevidamente (R$ 378,00 via PIX por erro). A Autora/Embargada apresentou Impugnação aos Embargos e Resposta à Reconvenção (ID 551332327), refutando as teses da defesa.
Alegou que o Réu já ocupava o imóvel sob regime de locação antes da compra, tendo plena ciência do estado do bem e das obrigações acessórias. Sustentou a validade da prova escrita e a ausência de prova do pagamento da parcela final. Em fase de especificação de provas, o Réu/Embargante manifestou desinteresse na dilação probatória, pugnando pelo julgamento antecipado da lide (ID 560088785). A Autora, por sua vez, impugnou arquivos de áudio colacionados pelo Réu e requereu o julgamento de procedência (ID 567995123).
É O
RELATÓRIO.
DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A controvérsia reside em matéria de direito e de fato cuja prova é eminentemente documental, já se encontrando vertida nos autos. Ademais, as partes foram instadas a especificar provas, tendo o Réu manifestado o desinteresse na produção de novos elementos (ID 560088785), o que autoriza a entrega da prestação jurisdicional no estado em que se encontra.
DO MÉRITO DA AÇÃO MONITÓRIA A ação monitória é o procedimento colocado à disposição do credor que possua prova escrita, sem eficácia de título executivo, para exigir do devedor capaz o pagamento de quantia em dinheiro, a entrega de coisa ou o adimplemento de obrigação de fazer ou não fazer (art. 700 do CPC). No caso em apreço, a pretensão autoral ampara-se no "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda" (ID 332510439), documento idôneo que materializa a relação obrigacional e a promessa de pagamento.
O referido contrato estabelece, em sua Cláusula IV, alínea "c", a obrigação do Promitente Comprador de pagar a quantia de R$50.000,00 (cinquenta mil reais) no prazo de 180 dias. A defesa do Réu gravita em torno da exceção de contrato não cumprido, alegando que a existência de débitos de água (EMBASA) e IPTU anteriores à transação justificariam a retenção do pagamento. Contudo, em que pese o esforço argumentativo do Embargante, a prova do adimplemento de sua obrigação principal é ônus que lhe compete, nos termos do art. 373, II, do CPC, do qual não se desincumbiu.
A alegação de que débitos pendentes da vendedora autorizam o inadimplemento total da última parcela do preço não encontra respaldo na proporcionalidade das prestações. Não restou demonstrado nos autos que a referida pendência administrativa impediu a posse ou a fruição do imóvel comercial, que, inclusive, já era utilizado pelo Réu anteriormente. A exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do Código Civil) exige que a prestação não cumprida pela outra parte seja de tal monta que torne inviável a contraprestação, o que não se verifica pela suposta existência de débitos de consumo, passíveis de posterior compensação ou regresso, mas que não elidem a obrigação nuclear de pagar o preço de aquisição do bem.
Ademais, compulsando os autos, verifica-se que o Réu não apresentou comprovante de quitação da parcela final de R$50.000,00 (cinquenta mil reais) reclamada na exordial. A memória de cálculo de ID 332510445 detalha o valor principal acrescido de juros de mora de 1% ao mês e multa contratual de 10% pelo atraso, conforme expressamente previsto na Cláusula IV, alínea "d", do contrato. Portanto, configurada a liquidez, certeza e exigibilidade da obrigação através da prova escrita, e ausente a prova do pagamento, a procedência do pedido monitório é medida imperativa para constituir o título executivo judicial no valor reclamado.
DA RECONVENÇÃO No que tange aos pleitos reconvencionais formulados pelo Réu (ID 546362769), observa-se que estes carecem de suporte probatório mínimo. O Reconvinte postula a condenação da Autora ao pagamento de multa de 20%, compensação de valores de débitos de Embasa e indenização por danos morais. No entanto, não colacionou aos autos prova robusta de que tenha efetivamente desembolsado valores para quitação dos referidos débitos da Embasa que seriam de responsabilidade da Reconvinda, limitando-se a juntar faturas e telas de parcelamento que não comprovam o desfalque patrimonial alegado para fins de compensação imediata de um crédito líquido e certo.
Quanto ao pleito de danos morais, o inadimplemento contratual, por si só, não gera o dever de indenizar, salvo se demonstrada violação a direito da personalidade. Embora o Réu tenha demonstrado enfrentar grave enfermidade (neoplasia), tal condição, conquanto digna de compaixão e prioridade processual, não possui nexo de causalidade com o negócio jurídico de compra e venda imobiliária, nem transfere à vendedora a responsabilidade civil por danos extrapatrimoniais, especialmente quando o impasse decorre do próprio inadimplemento do comprador.
As alegações de tratamento desrespeitoso e os arquivos de áudio impugnados (ID 567995123) não se prestam a configurar o dano moral indenizável no contexto de uma disputa patrimonial sobre imóvel comercial. Ausente a prova do ato ilícito por parte da Reconvinda e do nexo causal com prejuízos morais específicos, a improcedência da reconvenção é o caminho que se impõe. Quanto ao valor de R$ 378,00 supostamente transferido por erro via PIX, a alegação é isolada e carece de contexto dentro da relação contratual principal, não havendo inclusive nenhum comprovante de pagamento juntado aos autos, não tendo sido demonstrada a má-fé na suposta retenção em nível que justifique intervenção judicial neste feito, especialmente diante do vultoso débito que o Reconvinte possui para com a Reconvinda.
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, REJEITO OS EMBARGOS MONITÓRIOS e JULGO PROCEDENTE O PEDIDO formulado na ação monitória, com fulcro no art. 487, I, do CPC e art. 701, § 2º, do mesmo diploma, para CONSTITUIR DE PLENO DIREITO O TÍTULO EXECUTIVO JUDICIAL em favor da Autora, no valor de R$ 68.933,32 (sessenta e oito mil, novecentos e trinta e três reais e trinta e dois centavos) que deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos a incidir a partir da última atualização dos cálculos apresentada na inicial.
Outrossim, JULGO IMPROCEDENTE A RECONVENÇÃO, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência na ação principal e na reconvenção, condeno o Réu/Embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do título ora constituído, o que faço com base no art. 85, § 2º, do CPC.
Suspendo, contudo, a exigibilidade de tais verbas, em razão da gratuidade da justiça que ora defiro ao Réu, com base nos documentos de ID 556407551 e seguintes, observando-se o disposto no art. 98, § 3º, do CPC.
Cumpra-se o disposto no art. 701, § 2º, do CPC, prosseguindo-se o feito como cumprimento de sentença, caso não haja o pagamento voluntário após o trânsito em julgado.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se. Salvador (BA), 07 de agosto de 2026. Maria Helena Peixoto Mega Juíza de Direito 1VC14
