Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Autor: Ricardo Da Silva Santos De Souza Advogado: Magno Goncalves Da Silva (OAB:BA24660)
Reu: Kassia Crisostomo Macedo Advogado: Helcio Moacir Schavinski Arbo (OAB:BA446-A)
Interessado: Jaelton Arcanjo De Oliveira Advogado: Wellyton De Sena Ferreira (OAB:BA31613) Falecido: Ahylon Santos Macedo Advogado: Helcio Moacir Schavinski Arbo (OAB:BA446-A) Intimação: PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA COMARCA DE BARREIRAS - 1ª VARA DE FEITOS DE REL. DE CONS. CÍVEL E COMERCIAIS Fórum Tarcílio Vieira de Melo, Rua Aníbal Alves Barbosa, s/n - 3º andar, Centro - CEP 47.800-163. Barreiras, Bahia Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) n. 8003601-59.2021.8.05.0022 Órgão Julgador:1ª V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE BARREIRAS
AUTOR: RICARDO DA SILVA SANTOS DE SOUZA Advogado(s) do reclamante: MAGNO GONCALVES DA SILVA
REU: KASSIA CRISOSTOMO MACEDO FALECIDO: AHYLON SANTOS MACEDO SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE BARREIRAS INTIMAÇÃO 8003601-59.2021.8.05.0022 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Barreiras Vistos, etc,
Cuida-se de Ação de Adjudicação Compulsória formulado pelo Sr. Ricardo da Silva Santos de Souza, em desfavor do ESPÓLIO DE AHYLON DOS SANTOS MACEDO, representado pela inventariante, Sra. Kássia Crisóstomo Macêdo, havendo oposição parcial do terceiro Sr. Jaelton Arcanjo de Oliveira, pelos fatos e fundamentos que acompanham os autos n. 8003601-59.2021.8.05.0022 e 8009985-67.2023.8.05.0022. Na inicial o autor narra que pretende a adjudicação compulsória de 2 (dois) imóveis: 1 - Lote 07, da Quadra XVII, do Loteamento Nova Barreiras, com área total de 664m² (16,30 de frente x 40,76m de lado); 2 - Lote nº 23, da Quadra 37, do Loteamento Morada Nobre I, com área total de 360m² (12m de frente x 30m de lado). Aduz que adquiriu os referidos imóveis do Sr. Fernando Antônio Baldoino Rodrigues Maia e, conforme a certidão expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis e Hipotecas do 2º Ofício de Barreiras, os imóveis estão registrados em nome de Ahylon dos Santos Macêdo, sob matrículas nº 343 e 705. Expõe que, embora os imóveis estejam em nome de Ahylon, o contrato particular de compra e venda faz prova que o Sr. Ahylon alienou o lote nº 7 em favor do Sr. Fernando Antonio Bandoino. Quanto ao lote nº 23, foi alienado ao Sr. Joel Antônio Seixas Silva, que por sua vez alienou ao Sr. Fernando Antonio Bandoino. Houve o deferimento da Justiça Gratuita em ID. 185159675. Manifestação do Espólio de Ahylon, representado por sua inventariante Kássia Crisóstomo Macêdo, apresentando total concordância com a pretensão autoral, requerendo que não acarrete custas ao Espólio face à sua concordância, em ID. 226846527. O autor, através de seu advogado, manifestou-se informando que suportará todas as custas da presente demanda, requerendo a procedência da ação antecipadamente face à concordância do requerido. (ID. 229377457) Despacho deste juízo determinando a intimação do autor para apresentar memorial descritivo do imóvel, bem como a indicação dos confrontantes, em ID. 231358097. Juntada do memorial descritivo pelo imóvel ID. 241381318 e 241381319. Intervenção de terceiros com objetivo de indicar que o imóvel nº 23, que o autor pretende adjudicar, foi adquirido em verdade pelo terceiro interessado ainda em 2007, através do contrato de compra e venda ID. 391359802, figurando como promitentes vendedores os herdeiros Luzia Eliane Macedo de Almeida, Cesar Augusto de Macedo de Almeida e Aylon Macedo de Almeida Neto. Na intervenção, o assistente indica que houve uma simulação de contrato de compra e venda de imóvel, juntando o processo de Transferência de Titularidade Imobiliária (ID. 391359808), informando que houve nunca celebrou um contrato de compra e venda com o assistido, não se tratando da mesma assinatura, requerendo a improcedência da adjudicação compulsória do Lote nº 23, da Quadra 37. Nesse ínterim, houve manifestação do assistido/autor, impugnando a intervenção do terceiro com relação ao imóvel nº 23, da Quadra 37. Ademais, informa a impossibilidade de intervenção, uma vez que tal instituto prevê a possibilidade de assistente para que a sentença seja favorável a uma das partes do processo, entretanto, o assistente busca a improcedência da ação. Na decisão de ID. 416260885, este juízo entendeu que a manifestação do Sr. Jaelton se tratava de uma oposição ao direito de adjudicação compulsória do imóvel descrito como lote nº 23, da Quadra 37, determinando-se a regularização do procedimento. Ata de audiência de inspeção judicial ID. 433189114, sendo designada audiência de instrução e julgamento. ID. 439462601, ata de audiência de instrução realizada. Razões finais realizadas. AUTOS CONCLUSOS. DECIDO. I - Adjudicação Compulsória do Lote nº 07, Quadra XVII do Loteamento Nova Barreiras, com área total de 664 m² (16,30 de frente x 40,76m de lado). Conforme leciona Scavone Junior, a Adjudicação Compulsória se trata de uma espécie de execução específica das obrigações de emitir declaração de vontade relacionada aos imóveis.
Trata-se de uma ação que emanada do contrato preliminar de compromisso de compra e venda, cujo fim é compelir o promitente vendedor a transferir a propriedade através da sentença que tem o condão de substituir a vontade do promitente vendedor inadimplente. Ricardo Arcoverde Credie (Adjudicação Compulsória, São Paulo: Malheiros, 1997. pág. 34-35) define a ação de adjudicação como a: ação pessoal que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel - (que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva) - tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato praticado. Todavia, deve-se ressaltar que a ação de adjudicação compulsória não é competente quando o promitente vendedor não se trata do proprietário registral do imóvel prometido à venda, ou quando a outorga de escritura pública depende de regularização do imóvel (Scavone Junior, 2024) No caso em tela, se observa a venda de imóvel registrado sob domínio dos de cujus Ahylon Macedo e sua esposa, Sra. Mirandolina Macedo, os quais foram vendidos pelo Sr. Fernando Antonio Baldoino Rodrigues Maia, correspondendo a situação de cessionários com direito de aquisição, correspondendo perfeitamente a legitimidade ativa do autor que foi adquirida através dos compromissos de compra e venda firmados com o Sr. Fernando Antonio Baldoino Rodrigues Maia. Dessa maneira, urge indicar os contratos de promessa de compra e venda que comprovam a cadeia sucessória de aquisição dos imóveis, indicados no ID. 100584804, Loteamento Nova Barreiras, Quadra XVII Lote 1,2,3,4 e 7, promitentes vendedores os Sr Ahylon e Sra. Mirandolina e o adquirente o Sr. Fernando Antonio Baldoino Rodrigues Maia. No STJ há cristalino entendimento que corrobora com o que foi afirmado: Superior Tribunal de Justiça. Na ação de adjudicação compulsória é desnecessária a presença dos cedentes como litisconsortes, sendo corretamente ajuizada a ação contra o promitente vendedor (ST), Min. Carlos Alberto Menezes Direito, REsp 648.468/SP, Data: 14.12.2006, DJ 23.04.2007, p. 255). Superior Tribunal de Justiça. Na ação de adjudicação compulsória, não é necessária a participação dos cedentes como litisconsortes, sendo o promitente vendedor parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. (AgRg no Ag 1120674/RJ, Rel. Min. Sidnei Beneti, 3a Turma, j. 28.04.2009, DJe 13.05.2009). Todavia, embora não se exija o registro dos contratos para se exigir a adjudicação, conforme súmula 239 do STJ, é imprescindível que o autor da ação comprove cabalmente a existência de todas as cessões juntando cópia dos respectivos instrumentos, bem como comprove a quitação do preço com a correspondente juntada dos recibos. Assim é o dispositivo do Decreto-Lei nº 58/1937, vejamos: Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda. Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. § 1 º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais. § 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição. § 3 º Das sentenças proferidas nos casos deste artigo, caberá apelação. § 4º Das sentenças proferidas nos casos dêste artigo caberá o recurso de agravo de petição. § 5º Estando a propriedade hipotecada, cumprido o dispositivo do § 3º, do art. 1º, será o credor citado para, no caso dêste artigo, autorizar o cancelamento parcial da inscrição, quanto aos lotes comprometidos. Naturalmente, quanto ao imóvel descrito na inicial como sendo Lote nº 07, Quadra XVII do Loteamento Nova Barreiras, com área total de 664m² (16,30 de frente x 40,76m de lado), não houve qualquer oposição, inclusive da inventariante do espólio de Ahylon, proprietário do imóvel a ser adjudicado por meio de direito pessoal, conforme manifestação de ID. 226846527. Considerando, portanto, a quitação do imóvel, a juntada dos documentos de cessão dos direitos do Sr. Fernando Baldoino, ausência de impugnação e comprovação de domínio do Espólio de Ahylon Santos Macedo, entendo que encontram-se satisfeitas os requisitos para outorga compulsória de compra e venda do imóvel Lote nº 07, Quadra XVII do Loteamento Nova Barreiras, com área total de 664m² (16,30 de frente x 40,76 m de lado). II - Lote nº 23, da Quadra 37, do Loteamento Morada Nobre I, com área total de 360m² (12m de frente x 30m de lado) Quanto ao Lote nº 23, da Quadra 37 do Loteamento Morada Nobre I, houve a oposição do terceiro Sr. Jaelton Arcanjo de Oliveira, na ação tombada sob nº 8009985-67.2023.8.05.0022, alegando ter adquirido o imóvel em 2007, constando como promitentes vendedores a Sra. Luzia Eliane Macedo de Almeida, Sr. Cesar Augusto Macedo de Almeida e Sr. Aylon Macedo de Almeida Neto, conforme documento de ID. 419244335 da oposição. Sabe-se que a propriedade se adquire mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis e, enquanto não se registrar tal título, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel, conforme preceitos estabelecidos no art. 1245, §1º do CC/02. Todavia, não se pode obliviar o fato de que foram pactuados contratos de preliminares de compromisso de compra e venda, cujo objeto se tratava do imóvel objeto da adjudicação e que foram anteriores ao contrato apresentado por Jaelton, devendo, desse modo, os contratos atenderem a disposição da lei no que concerne a liberdade contratual, probidade e boa fé e a atenção ao princípio da função social dos contratos. Significa dizer que deve ser reconhecida a venda dos imóveis realizada por Aylon Macedo ainda em vida em 1988, no ID. 100584808, da promessa de compra e venda ao Sr. Joel Antônio Seixas Silva dos lotes 1 a 28 da Quadra 34 e lote 1 a 28 da Quadra 37 e que posteriormente foi vendido ao Sr. Fernando Baldoino, conforme comprovação no ID. 100584808 e 100585059, dos autos principais, pois foram realizados anteriormente ao contrato estipulado na oposição. Portanto, deve prevalecer a venda pretérita que foi feita, de modo que o imóvel foi arrolado erroneamente como parte do espólio de Aylon, uma vez que já havia sido comercializado de fato, sem haver a respectiva elaboração de escritura pública e registro pelos compradores, naquela época. Devemos nos atentar que, embora tratem-se de lotes que foram adquiridos por Fernando Baldoino em 1995 e, erroneamente por Jaelton em 2007, o imóvel encontra-se em relativo estado de abandono, conforme juntada das fotografias da inspeção judicial realizada, pelo que verifico nas fotos realizadas ID. 435321023, dos autos principais, tendo somente o Sr. Ricardo se atentou para a posse e cuidado do imóvel, com a necessidade de regularização imobiliária. Inclusive, no depoimento da 2º testemunha do autor, Sr. Tiago Rafael Maier Peruffo, brasileiro, solteiro, inscrito no CPF n. 0165.09.370-67, residente e domiciliado na Rua Sabino Dourado, n. 228, Morada Nobre, é dito que: [...] Que nunca tiveram problemas de invasão, que nunca tiveram problema de invasão nem conflito possessório ou processo, mas apenas os donos é que fizeram várias vendas no local, pessoas que se diziam ser donos ou coisa parecida, mas não o Sr. Fernando, que sempre foi certo. Que a pedido do Juiz verificou a pessoa de Jaelton na audiência e disse que não chegou a ver o mesmo no local [...] Que Ricardo tem um lote ao lado do que era do depoente, o lote de nº 23. Que quando chegou até o imóvel Ricardo já havia adquirido o lote nº 23. É evidente, pelos documentos juntados à inicial, que Fernando Baldoino era a figura publicamente associada à propriedade e comercialização dos Lotes na região. Essa percepção era compartilhada inclusive por outras pessoas que adquiriram lotes para investir no mercado imobiliário do bairro. Dessa maneira, a comunidade local, como foi exposta na instrução, considerava Ricardo como o verdadeiro proprietário do imóvel objeto da oposição e adjudicação compulsória. Dessa maneira, considerando que foram apresentadas os requisitos do Decreto-Lei nº 58/1937: Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda. Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. § 1 º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais. § 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição. § 3 º Das sentenças proferidas nos casos deste artigo, caberá apelação. § 4º Das sentenças proferidas nos casos dêste artigo caberá o recurso de agravo de petição. § 5º Estando a propriedade hipotecada, cumprido o dispositivo do § 3º, do art. 1º, será o credor citado para, no caso dêste artigo, autorizar o cancelamento parcial da inscrição, quanto aos lotes comprometidos. Que inclusive inexiste qualquer manifestação contrária por parte dos proprietário registral dos imóveis, que também concordaram com a adjudicação dos bens imóveis, considerando também que se trata de direito pessoal de adjudicação dos imóveis, como já fundamentado na decisão anteriormente, resolvo JULGAR PROCEDENTE OS PEDIDOS FORMULADOS, com fundamento no art. 15 do Decreto-Lei nº 58/1937 e art. 1417 e 1418 do Código Civil, para adjudicar os imóveis: Lote 07, da Quadra XVII, do Loteamento Nova Barreiras, com área total de 664m² (16,30 de frente x 40,76m de lado); Lote nº 23, da Quadra 37, do Loteamento Morada Nobre I, com área total de 360m² (12m de frente x 30m de lado), ao passo que extingo o feito com resolução do mérito, com fundamento no art. 487, I do CPC. De outro modo, JULGO IMPROCEDENTE os pedidos formulados na OPOSIÇÃO, reconhecendo a existência de ignorância/erro substancial quanto a coisa vendida em 2007, na forma do art. 138 do CC/02, constatando-se a evicção do bem, de modo que fica ressalvada a busca por eventuais perdas e danos. Considerando o julgamento da oposição e principal em mesma sentença, como se determina o art. 685 do CPC, determino que seja trasladada a sentença nos autos da oposição. DEFIRO o pedido de gratuidade da justiça ao opoente, Sr. Jaelton, por haver verossimilhança nas alegações de hipossuficiência financeira, de modo que o indeferimento poderia ensejar o prejuízo de seu sustento e de sua família, com fundamento no art. 98 do CPC. CONDENO o opoente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, no valor de 10% sobre o valor da causa, na forma do art. 85, §2º do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em razão do deferimento da gratuidade da justiça em seu favor, conforme art. 98, §3º do CPC. Vale a presente sentença como título translativo em favor do autor da ação principal, Sr. Ricardo da Silva Santos de Souza. Fica ressalvada a necessidade de pagamento de quaisquer emolumentos cartorários exigidos para registro dos imóveis em favor do Sr. Ricardo da Silva Santos de Souza. Operado o trânsito em julgado, determino a baixa e arquivamento dos autos. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. Barreiras/BA, data da assinatura digital. Ronald de Souza Tavares Filho Juiz de Direito