Procedimento Comum Cível 0575538-82.2018.8.05.0001 - TJBA

Procedimento Comum Cível 0575538-82.2018.8.05.0001 - TJBA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0357695-98.2012.8.05.0001. Interessado: Maria Telma De Carvalho Moreira Advogado: Caroline Almeida Da Silva (OAB:BA39549) Advogado: Carolina Santos De Oliveira (OAB:BA35942) Advogado: Larissa Leite Santana (OAB:BA61027) Interessado: Quadrade Empreendimentos Imobiliarios Ltda Advogado: Lara Rangel Oliveira (OAB:BA38789) Advogado: Mauricio Sampaio Campos Filho (OAB:BA37374) Interessado: Fator Realty Participacoes S/a Advogado: Lara Rangel Oliveira (OAB:BA38789) Advogado: Mauricio Sampaio Campos Filho (OAB:BA37374) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 4ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0575538-82.2018.8.05.0001 Órgão Julgador: 4ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR INTERESSADO: MARIA TELMA DE CARVALHO MOREIRA Advogado(s): CAROLINE ALMEIDA DA SILVA (OAB:BA39549), CAROLINA SANTOS DE OLIVEIRA (OAB:BA35942), LARISSA LEITE SANTANA (OAB:BA61027) INTERESSADO: QUADRADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros Advogado(s): LARA RANGEL OLIVEIRA registrado(a) civilmente como LARA RANGEL OLIVEIRA (OAB:BA38789), MAURICIO SAMPAIO CAMPOS FILHO (OAB:BA37374) SENTENÇA PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 4ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR SENTENÇA 0575538-82.2018.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Vistos. Trata-se de AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL E REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS com pedido de antecipação de tutela proposta por MARIA TELMA DE CARVALHO MOREIRA em face da empresa FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A e QUADRADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, todos qualificados. Arguiu a parte Autora, em síntese, haver celebrado com a primeira ré, em 7 de abril de 2012, contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel em construção identificado pelo nº 1305, sendo apartamento tipo hotel, no empreendimento edifício Metropolitan, situado à Avenida Professor Magalhães Neto, Pituba, nesta Capital. Frisou, ainda, que, em outubro de 2013, quitou as 42 (quarenta e duas) parcelas intermediárias perfazendo o montante de R$43.248,65 (quarenta e três mil duzentos e quarenta e oito reais e sessenta e cinco centavos) e que este valor não incluiu a taxa de corretagem. Mencionou que ficou pendente o pagamento da parcela correspondente à entrega das chaves, bem como o montante que seria quitado ou financiado após a entrega do imóvel. Porém, em janeiro de 2014, procurou as Requeridas para efetuar o pagamento da parcela relativa à entrega das chaves, ocasião em que foi informada de que a obra se encontrava atrasada e que as chaves não seriam entregues; além disso, foi orientada a não realizar o pagamento e aguardar retorno das Rés para maiores instruções. Pontuou, também, que, em janeiro de 2016, as Rés lhe informaram, por telefone, sobre a necessidade do pagamento do ITIV, o qual foi devidamente realizado pela Autora. Em continuação, disse que, em outubro de 2016, as Rés novamente entraram em contato para informar que a destinação do imóvel seria alterada, deixando de integrar a rede hoteleira para ser destinada à rede hospitalar. Nesse contexto, as Acionadas propuseram o aluguel do imóvel por 10 (dez) anos para o Hospital da Bahia, com valores reajustados pelo IGP-M. Relatou, assim, que, insatisfeita com a alteração, manifestou interesse em realizar o distrato do ajuste, sendo-lhe oferecida a devolução do valor pago em 18 parcelas. Após questionamento, surgiu proposta para devolução em 12 parcelas; em seguida, a Requerente solicitou redução do número de parcelas, o que foi aceito. Depois, porém, recusaram-se a formalizar o distrato. Pugnou, assim, pela concessão da tutela antecipada de urgência para que as Rés efetuassem a devolução imediata da quantia paga pela Autora, no montante de R$43.248,65 (quarenta e três mil duzentos e quarenta e oito reais e sessenta e cinco centavos) e no mérito requereu a rescisão do contrato entabulado entre as partes com a devolução do valor pago pela Autora, devidamente corrigido pelo INPC, além de declaração de nulidade das cláusulas (4.5, 5.1.1 e 5.3). Ademais, pugnou pela concessão do benefício da justiça gratuita, bem como, lucros cessantes, correspondente ao valor de R$43.646,77 (quarenta e três mil seiscentos e quarenta e seis reais e setenta e sete centavos) Juntou aos autos os documentos Id 329938147, 329938148, 329938149, 329938150, 329938151, 329938152, 329938153, 329938154, 329938157, 329939065, 329939070, 329939074, 329939078 e 329939081, dentre eles, compromisso de compra e venda de imóvel em construção com promessa de alienação fiduciária, ficha técnica do empreendimento, certidão de casamento, termo de audiência referente a partilha de bens entre o casal, e-mails de tratativas do distrato, site da primeira requerida demonstrando a legitimidade com o objeto da lide, comprovante pagamento do ITIV, planilha de débito e atualização do débito. Concessão do benefício da gratuidade da justiça Id 329939086. Audiência de conciliação, sem êxito, Id 329939474. Em contestação Id 329939482, as Rés arguiram incompetência absoluta por ausência de relação de consumo, além de ilegitimidade passiva da segunda requerida (Fator Realty Participações S/A) e ilegitimidade das Rés para devolução do valor pago a título de ITIV. No mérito, defendeu a ausência de responsabilidade das Rés pelo atraso da obra; a impossibilidade de devolução integral dos valores pagos, uma vez que o atraso na entrega do imóvel decorreu da hipótese de caso fortuito e força maior, precisamente, a escassez de recursos financeiros, aumento dos juros bancários, além do crescimento da inadimplência dos adquirentes de imóveis, greves e ocorrências de chuvas. Reputou como incompatíveis, também, os pedidos de lucros cessantes e a aplicação da cláusula penal compensatória. Por fim, argumentou que o pedido de indenização por dano moral não merece prosperar vez que se trata de mero inadimplemento contratual a configurar apenas mero aborrecimento. Réplica, Id 329939494. Juntada de substabelecimento dos patronos da parte Autora, Id 329939859. Requerimento de habilitação dos patronos das Rés, Id 384709240, 384709245 e 384709252. Relatados. Decido. De logo, indefiro o pedido de tutela antecipada, em razão de não ter entender este Juízo o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, consoante ao artigo 300, do NCPC. Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. § 1º Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la. § 2º A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia. § 3º A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. Ademais, o feito comporta julgamento antecipado, nos termos do 355, I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria tratada é de direito e prescinde de dilação probatória, nos termos do artigo 355, I e II, do NCPC. Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas; II - o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não houver requerimento de prova, na forma do art. 349. Inicialmente cumpre ressaltar que ambas as Rés, Quadrade Empreendimentos Imobiliários Ltda e Fator Realty Participações S/A se encontram representadas no presente feito pelo mesmo escritório de advocacia, conforme procurações carreadas aos autos Id 384709245 e 384709252. Antes de adentrar ao mérito da questão, passo a analisar as preliminares aventadas. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA – EM RAZÃO DA MATÉRIA – AUSÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO As Rés arguiram a incompetência absoluta deste Juízo com fundamento na ausência de relação de consumo, sob argumento de que a aquisição da unidade imobiliária pela Autora não teria caráter de destinatário final, dada a participação em pool hoteleiro com intenção de lucro. Contudo, a caracterização da relação de consumo não se descaracteriza pela destinação econômica do imóvel, sendo relevante, neste caso, a condição de vulnerabilidade da Autora frente às Rés. A relação entre as partes se amolda aos conceitos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (CDC), considerando-se a condição da Autora como destinatária final do serviço imobiliário, o que atrai a aplicação das normas consumeristas. Além disso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) e a jurisprudência consolidada admitem o enquadramento de promessas de compra e venda de imóveis, mesmo em regime de pool hoteleiro, na relação de consumo, desde que presentes a hipossuficiência e a vulnerabilidade da adquirente. Assim, rejeito a preliminar de incompetência absoluta arguida pelas Rés e mantenho a competência deste Juízo para apreciação da lide. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA RÉ (FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A) A segunda Ré, FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A, suscita preliminar de ilegitimidade passiva, alegando não ter figurado como parte no contrato firmado com a Autora. Contudo, os elementos trazidos aos autos, como os e-mails apresentados, demonstram sua participação ativa tanto na fase de aquisição quanto nas tratativas para o distrato do imóvel, caracterizando vínculo com o objeto da demanda. Nesse sentido, respondem solidariamente pelo negócio jurídico, em caso de relação consumerista, todos aqueles que participaram da cadeia sucessória de introdução do produto no mercado, na linha da jurisprudência do STJ, que já se manifestou no sentido de que “A melhor exegese dos arts. 14 e 18 do CDC indica que todos aqueles que participam da introdução do produto ou serviço no mercado devem responder solidariamente por eventual defeito ou vício, isto é, imputa-se a toda a cadeia de fornecimento a responsabilidade pela garantia de qualidade e adequação."(REsp 1077911 / SP; Ministra Nancy Andrighi; DJe de 14/10/2011). DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. INSUBSISTÊNCIA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. FATORES PREVISÍVEIS. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO DEVIDA. VALOR. MINORAÇÃO NECESSÁRIA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO IN SPECIE. CONDENAÇÃO. RAZOABILIDADE. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. A preliminar de ilegitimidade passiva da PDG Realty S/A não merece prosperar, uma vez que a documentação acostada aos fólios demonstra, de maneira incontroversa, que ela é a responsável pela construção do empreendimento, ainda que não tenha contratado diretamente com a consumidora. 2. Não há que se falar em caso fortuito ou força maior no caso de ocorrência de chuvas fortes, greves ou falta de material e mão de obra, porquanto esses fatores são previsíveis desde o início da construção, sendo do risco do negócio, daí porque o atraso configurado é ilícito. Precedentes. 3. Configurando-se atraso injustificado na entrega do imóvel, é cabível a indenização por lucros cessantes sobre o valor do bem, conforme remansosa jurisprudência. Precedentes. 4. Atinente ao valor dos lucros cessantes, a jurisprudência desta Corte tem compreendido que 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel é importe razoável, sendo devido até a entrega efetiva do bem. Precedentes. 5. Não se configura abusividade na cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias prevista no instrumento contratual, uma vez que estava previamente fixada e não apresenta onerosidade excessiva. Precedentes. 6. Em outra senda, o atraso de mais de 20 (vinte) meses na entrega do imóvel acarreta danos morais indenizáveis, diante da expectativa frustrada e da ausência de justificativa lícita por parte das fornecedoras, sendo que se mostra razoável o valor indenizatório de R$ 10.000,00 (dez mil reais). 7. Recurso das fornecedores conhecido e parcialmente provido e apelo adesivo da consumidora conhecido e parcialmente provido. (Classe: Apelação, Número do , Relator (a) Regina Helena Ramos Reis, Segunda Câmara Cível, Publicado em: 15/04/2015) (Grifei) Assim, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A, permanecendo a sua sujeição passiva à demanda. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DAS RÉS EM RELAÇÃO AO PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE ITIV As Rés alegam ilegitimidade passiva para responder ao pedido de devolução do valor pago a título de ITIV, sob o argumento de que a cobrança do imposto foi realizada pela Prefeitura de Salvador, e que não lhes compete a restituição do valor pago. Contudo, em que pese o ITIV ser um tributo municipal, a Autora alega que o pagamento foi feito em razão de exigência das Rés, antes mesmo da efetiva entrega do imóvel e da transferência definitiva do bem. Dessa forma, não tendo a Autora recebido a unidade imobiliária ou concluído a transferência, questiona-se o destino do montante pago. No que pertine a arguição de preliminar de ilegitimidade passiva para suportar o pedido de devolução do valor pago a título de ITIV, entendo que não procede, observando-se que a sua apreciação se confunde com o mérito da causa, devendo ser analisada em momento próprio. Desta forma, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva das Rés em relação ao pedido de devolução do ITIV. Superadas as preliminares, passemos ao mérito. Trata-se de ação de reparação civil decorrente de suposta falha na prestação do serviço pelas Rés, que consistia na construção e entrega de unidade imobiliária (nº 1305) pertencente ao Empreendimento Metropolitan, adquirida pela Autora junto às Rés. O pacto firmado entre as partes deve ser apreciado sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, consoante art. 3º, §2º, da Lei nº 8.078/90, considerando que a parte autora se apresenta como destinatária final de serviço prestado pelos Réus fornecedores. A análise da controvérsia se fará com base nos princípios contratuais clássicos (da autonomia da vontade e da força vinculante dos contratos contratuais), porém sob a perspectiva da boa-fé objetiva, do equilíbrio econômico e da função social do contrato (arts. 4°; 6°, V; 39, V e 51, IV do CDC) segundo especialmente o fundamento constitucional da dignidade da pessoa humana, nos moldes da concepção moderna do contrato. Com efeito, o compromisso de compra e venda celebrado entre as Partes, Id 329938147, estabeleceu prazo de entrega do imóvel para 30/1/2014. Por sua vez, até a data da solicitação do distrato, o imóvel ainda não havia sido entregue. No entanto, apesar de o prazo para entrega ser em janeiro de 2014, bem como, a prorrogação do prazo máximo estabelecido no contrato Id 329938147, no item 5.1.1, o atraso extrapolou o prazo de tolerância contratualmente estabelecido, atentando-se para as informações prestadas pela Autora e documentos em Id 329938151, 329938153, 329938154 e 329938157, em que a Ré Fator Realty Participações encaminha via e-mail proposta do distrato ao Compromisso de Compra e Venda, bem como, a proposta de alugar o bem objeto da lide para o Hospital por 10 (dez) anos. Processo: APL 1451944220118260100 SP 0145194-42.2011.8.26.0100 - Relator(a): Alexandre Lazzarini - Julgamento: 06/09/2012 - Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado - Publicação: 06/09/2012 - Ementa: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DAS CHAVES. INADIMPLEMENTO DA RÉ. DEMORA NA REGULARIZAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO. DANOS MATERIAIS. DESPESAS CONDOMINIAIS, IPTU, "KIT IMPLANTAÇÃO". ALUGUERES. TERMO INICIAL. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. APELAÇÕES PARCIALMENTE PROVIDAS. 1. Compromisso de compra e venda. Cláusula de tolerância de 180 dias na entrega do imóvel. Validade. 2. Entrega das chaves aos autores, porém, após o decurso do prazo total. Inadimplemento da ré configurado. Demora na liberação do financiamento em razão de irregularidades na matrícula do imóvel. Responsabilidade da vendedora. Dever de colaboração decorrente da boa-fé objetiva. 3. Taxa de corretagem e serviço de assistência técnico-imobiliária. Abusividade. Ausência de esclarecimentos e liberdade de contratação. Devolução na forma simples. 4. Despesas condominiais, IPTU, "kit implantação". Impossibilidade de cobrança antes da entrega das chaves. Cláusula contratual que deve ser interpretada da maneira mais favorável ao consumidor. Art. 47, CDC. Devolução também na forma simples, ausente má-fé da requerida. 5. Atraso na entrega das chaves que representa perda financeira suportada indevidamente pelos consumidores, obstaculizando a auferição de renda. Alugueres devidos a partir do término do prazo de tolerância. 6. Danos morais não configurados no caso concreto. Tempo de atraso que não é suficiente, de per si, a caracterizar o abalo alegado. 7. Recurso dos autores parcialmente provido para condenar a ré à devolução da taxa de corretagem na forma simples. 8. Recurso da ré parcialmente provido para determinar que o pagamento dos alugueres seja feito a partir de outubro/2009.9. Apelações parcialmente providas. TJSP - Apelação: APL 80430320128260002 SP 0008043-03.2012.8.26.0002 - Relator(a): Paulo Eduardo Razuk - Julgamento: 06/11/2012 - Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado - Publicação: 10/11/2012 - Ementa: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Incorporação imobiliária Atraso na entrega da obra incontroverso Cláusula de tolerância de 180 dias não é abusiva, sendo válida, portanto Responsabilidade de a ré responsabilizar os autores em decorrência do atraso tem início após o decurso daquele prazo previsto no contrato até a entrega das chaves A ré não demonstrou que os autores teriam concorrido de alguma forma para retardar ainda mais a efetiva ocupação do imóvel Por ausência de recurso dos autores a reparação de danos materiais restringe-se aos danos emergentes relativos aos aluguéis dispendidos no período Dano moral não configurado - Inadimplemento de contrato é fato corriqueiro, constituindo mero aborrecimento Ação de reparação de danos procedente em parte Sucumbência recíproca Recurso provido em parte. Da Rescisão Contratual e devolução dos valores pagos. O direito de pleitear rescisão contratual existe para evitar possíveis danos causados pela obrigação de se manter um negócio jurídico que pode lhe trazer transtornos. Da mesma forma como um contrato é celebrado pela vontade das partes, obedecendo-se a boa-fé objetiva, não se pode obrigar que os contratantes permaneçam pactuados quando, para um ou todos, sobrevierem fatos que tornem o contrato um fardo a ser carregado. A livre declaração de vontade serve tanto para manter as partes em obrigação contratual quanto para livrá-las e protegê-las de um possível dano oriundo da relação que se pretende encerrar. Tanto é assim que, na grande maioria dos contratos, há cláusulas que regulamentam a possibilidade de distrato, resguardando o direito de livre comércio dos envolvidos. Quanto ao valor a ser restituído, a Súmula 543/STJ determina o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução dos valores pagos pela parte autora. Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Levando-se em consideração que a rescisão contratual foi motivada em virtude da mora das Rés (a partir de 30 de julho de 2014 depois da prorrogação contratual) não pode haver retenção de valores. Portanto, se o desembolso da Autora foi de R$43.248,65 (quarenta e três mil duzentos e quarenta e oito reais e sessenta e cinco centavos) as Rés deverão realizar a devolução de maneira integral, afastando a incidência das cláusulas 4.5 e 5.3 do contrato. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ARTIGO 535 DO CPC/1973. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. REAVALIAÇÃO DOS CONTRATOS E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE.INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.SÚMULA 211/STJ. RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES.PREJUÍZO DO PROMITENTE-COMPRADOR PRESUMIDO. PRECEDENTES. SÚMULA N.83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta ao artigo 535 do CPC/1973 quando o acórdão recorrido analisou todas as questões pertinentes para a solução da lide, pronunciando-se, de forma clara e suficiente, sobre a controvérsia estabelecida nos autos. 2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem incursão no contexto fático-probatório dos autos ou interpretação de cláusula contratual, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. No caso concreto, a análise da pretensão recursal, no sentido de verificar que a responsabilidade da agravante se limitaria ao valor das parcelas de construção adicionados à unidade, e não à totalidade do montante pago pelo agravado à ENCOL, demandaria incursão em aspectos fático-probatórios, providência inviável em sede de recurso especial. 4. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do especial, por falta de prequestionamento (Súmula n. 211/STJ). 5. O prequestionamento implícito pressupõe que a Corte local decida a matéria com base nos dispositivos legais tidos por violados, ainda que não lhes faça menção expressa, o que não ocorreu no presente caso. 6. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência desta Corte, incide a Súmula n. 83/STJ. 7. Consoante entendimento consolidado no STJ, o direito à retenção de percentual das parcelas pagas somente é assegurado à construtora quando a rescisão decorre da desistência ou da inadimplência do adquirente e o prejuízo do promitente-comprador com o atraso da vendedora é presumido em decorrência da impossibilidade de se utilizar o bem. 8. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 209.132/RJ, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 01/09/2016, DJe 06/09/2016) Dos lucros cessantes A condenação por lucros cessantes, uma vez configurado o descumprimento do prazo para a entrega do imóvel objeto do contrato, é cabível e independe de prova dos prejuízos do promissário-comprador, posto que presumidos. Nesse sentido o entendimento do nosso Superior Tribunal de Justiça. "AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C PERDAS E DANOS E LUCROS CESSANTES. PRODUÇÃO PROBATÓRIA. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. LIVRE CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO. REEXAME DE PROVA EM SEDE ESPECIAL. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. CABIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. DESCUMPRIMENTO DE ADITIVO CONTRATUAL. CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO" (AgRg nos EDcl no AREsp 30.786/SC, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/08/2012, DJe 24/08/2012 - grifou-se). AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO À COISA JULGADA NÃO RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. DECISÃO FUNDAMENTADA NOS ELEMENTOS DE CONVICÇÃO DOS AUTOS. INVERSÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. VIOLAÇÃO A DISPOSITIVO DE LEI. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211 DO STJ. OFENSA AO ART. 1.022 DO CPC/2015 NÃO SUSCITADA. INVIABILIDADE DE PREQUESTIONAMENTO FICTO. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES DEVIDA. PREJUÍZO PRESUMIDO. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS ARTIGOS SUPOSTAMENTE VIOLADOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A alteração do entendimento adotado pela Corte de origem - acerca da não ocorrência de coisa julgada - demandaria, necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada na via estreita do recurso especial, conforme o óbice previsto na Súmula 7/STJ. 2. Inadmissível o recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo (enunciado n. 211 da Súmula do STJ). 3. A jurisprudência desta Corte Superior já consolidou entendimento de que os lucros cessantes são presumíveis na hipótese de descumprimento contratual derivado de atraso de entrega do imóvel. Somente haverá isenção da obrigação de indenizar do promitente vendedor caso configure uma das hipóteses de excludente de responsabilidade, o que não ocorreu na espécie. 4. A falta de indicação do dispositivo legal que teria sido eventualmente violado faz incidir à hipótese o teor da Súmula 284 do STF, por analogia. (É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia). 5. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 6. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1698513/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/02/2018, DJe 08/03/2018) EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2. A citação é o marco inicial para a incidência dos juros de mora, no caso de responsabilidade contratual. Precedentes. 3. Embargos de divergência acolhidos. (EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018) (GRIFOS NOSSOS) Ressalte-se que a atividade empresarial em comento enseja uma responsabilidade civil objetiva, com aplicação da teoria do risco do empreendimento, consagrada pelo Código de Defesa do Consumidor. A respeito, ensina Sérgio Cavalieri Filho: "todo aquele que se disponha a exercer alguma atividade no mercado de consumo tem que responder pelos eventuais vícios ou defeitos dos bens e serviços fornecidos." (Cavalieri Filho, Sérgio. Programa de responsabilidade civil – 8 ed. - São Paulo: Atlas, 2008. p. 475). Nesse sentido, o consumidor não pode assumir os riscos das relações de consumo, não pode arcar sozinho com os prejuízos decorrentes dos acidentes de consumo, ou, ficar sem indenização." (Cavalieri Filho, Sérgio. Programa de responsabilidade civil – 8 ed. - São Paulo: Atlas, 2008. p. 476). Posto isso, verifica-se que desde 30 de julho de 2014, a parte Autora deixou de dispor economicamente do bem, havendo frustração de uma expectativa de lucro, ou seja, perda de um ganho esperável, caracterizando o dano material na modalidade lucro cessante. "TJDFT. Responsabilidade civil contratual. Atraso na entrega de unidades imobiliárias. Lucros cessantes. Não demonstrada a ocorrência de caso fortuito ou de força maior, que excluem a responsabilidade pelo descumprimento da obrigação (CCB, art. 393), prepondera a presunção de culpa lato sensu. O dever de indenizar decorre da obrigação contratual violada. Conforme preconizam os arts. 389 e 402 do Código Civil brasileiro, não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, as quais abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. Não se trata de inadimplemento doloso de obrigação contratual (art. 403 do Código Civil brasileiro), nem o cumprimento, ainda que tardio, da obrigação contratada (já efetivado) exclui o dever de indenizar. São devidos a correção monetária e os juros de mora (arts. 389 e 395 do Código Civil brasileiro). O fato de a condenação pressupor liquidação de sentença por arbitramento não obsta a imposição de correção monetária e de juros de mora no título judicial a ser liquidado(...) Assim, impõe-se o pagamento, a título de lucros cessantes, do importe equivalente a 1% (um por cento) sobre o valor do imóvel, multiplicado pelo número de meses correspondentes ao tempo de atraso da entrega da unidade. Dos Danos Morais No que tange ao pedido de indenização pelos danos morais, é importante ressaltar que o simples inadimplemento contratual, por si só e em regra, não tem o condão de gerar dano moral, ficando adstrito ao mero dissabor suportado pelo homem médio. Porém, no caso em apreço, o desgaste emocional sofrido em decorrência do atraso do término das obras aliado à frustração da aquisição do pool hoteleiro, além da frustração de ser o único bem destinado a sua cota parte na partilha dos bens com o divórcio, tudo isso ultrapassou os dissabores decorrentes de mero inadimplemento contratual, devendo as Rés serem responsabilizadas pelos danos morais causados a autora/consumidora. Nessa perspectiva, o quantum reparatório deve tentar evitar que o causador do dano reitere o comportamento abusivo. Daí falar-se em caráter repressivo e preventivo da indenização por danos morais, ou, ainda, caráter satisfativo-punitivo do dano moral. Ressalte-se que deve existir uma proporcionalidade entre o dano e o montante indenizatório, de forma que não ocorra um enriquecimento sem causa. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA- I- Tendo a empresa construtora do imóvel fixado a data de entrega do bem e extrapolado o prazo, inclusive os 180 dias de tolerância, resta configurado o seu inadimplemento contratual, por sua culpa exclusiva, ante a ausência de caso fortuito ou força maior, cabendo a rescisão do contrato firmado entre as partes, com a devolução do valor integral das parcelas desembolsadas, bem como da comissão de corretagem. II- A frustração da expectativa do promitente comprador no recebimento da tão sonhada casa própria, somada aos transtornos de ordem financeira, constituem fatores suficientes para causar abalo psíquico superior a meros dissabores, configurando, assim, o dano moral. III - O quantum da reparação moral fixado deve proporcionar à vítima satisfação na justa medida do abalo sofrido, produzindo no causador do dano impacto para dissuadi-lo de igual procedimento, forçando-o a adotar uma cautela maior diante de situações como a descrita nestes autos. Com efeito, tenho que o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) foi fixado em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como em observância aos parâmetros adotados por este Tribunal de Justiça, não merecendo acolhimento o pedido para que seja reduzido. IV - Recurso Adesivo. Ante a ausência de comprovação de pagamento de supostos aluguéis despendidos pela recorrente, impossível se faz a condenação da recorrida ao ressarcimento da referida despesa. V - Recurso Adesivo. Considerando que o pacto celebrado entre as partes não prevê a aplicação de multa compensatória à promitente vendedora caso não cumpra com suas obrigações, não pode o Poder Judiciário, por analogia, criar nova disposição contratual, que não foi pactuada pelas partes, sob pena de ser vulnerado o princípio da segurança jurídica. APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO DESPROVIDOS (TJ-GO AC 040450787200118090175, Relator: Des NEY TELES DE PAULA, Data de Julgamento: 11/10/2016, 2A, CAMARA CIVEL, Data de Publicação DJ 2135 de 20/10/2016) De igual modo, posiciona-se o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. PROMESSA. INADIMPLEMENTO. OBRA. ENTREGA. ATRASO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PAGAMENTO. RESTITUIÇÃO. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. QUANTUM. MANUTENÇÃO. I A teor do disposto no artigo 475 do CC, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, com a restituição integral do quantum desembolsado, cabendo, ainda, indenização por perdas e danos. II O prazo de tolerância, reputado válido para as promessas de compra e venda de imóvel na planta, destina-se a justificar eventual ocorrência de imprevistos, razão pela qual é inconcebível a tese de que a crise econômica respalda o atraso da entrega da obra além de tal marco. III No período do atraso da obra, os lucros cessantes em favor do promitente-comprador são presumidos. IV A entrega da unidade imobiliária após lapso temporal considerável, computando-se o prazo de tolerância, configura dano moral indenizável, que, quando arbitrado em quantum razoável e proporcional, deve ser mantido. RECURSO NÃO PROVIDO. (Classe: Apelação, Número do Processo: 0549551-83.2014.8.05.0001, Relator (a): Heloísa Pinto de Freitas Vieira Graddi, Quarta Câmara Cível, Publicado em: 22/02/2018 ) APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ENTREGA PREVISTA PARA 2002. DANO MORAL. EVIDENCIADO. DANO MATERIAL NA MODALIDADE LUCROS CESSANTES. PRESENTE. RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE. PRELIMINAR. SENTENÇA EXTRA PETITA. ACOLHIDA.[...] In casu, verifica-se claramente que o Apelante deverá suportar os efeitos da demanda julgada procedente, porquanto os imóveis foram comercializados pela Recorrente, que assumiu a responsabilidade pela entrega do imóvel em março de 2002, de maneira que circunstâncias alheias não tem o condão de afastar a referida responsabilidade – objetiva - fundada na Teoria do risco do empreendimento. Ademais, o Apelante não cuidou de comprovar que o atraso na entrega dos imóveis decorreu de culpa de terceiro. Com efeito, concluindo-se que o Apelante deve suportar a eventual procedência da demanda, estará perfectibilizada a condição da ação concernente à legitimidade passiva, razão pela qual deve ser rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva. III – MÉRITO Não merece acolhida o inconformismo do Apelante em razão da condenação por dano moral no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Como é cediço, o atraso na entrega da obra, em regra, ultrapassa o conceito de aborrecimentos ou dissabores inerentes à vida em sociedade, sendo de rigor reconhecer que aquele que adquire um imóvel novo, notadamente para fins residenciais, em geral, planeja nele estruturar um lar para si e para seus familiares. Para que seja alcançado o justo valor da indenização pelo dano moral o magistrado deve pautar-se pelo bom senso, moderação e prudência, ao passo que também deve ser levado em consideração os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, conciliados com o caráter punitivo e pedagógico da condenação e os constrangimentos por que passou o ofendido. Ademais, como afirmado alhures, a condenação na reparação por danos morais não é só de natureza compensatória, mas também atua como forma de prevenir futuras repetições do ato ilícito, perfazendo aí o duplo sentido da indenização, quais sejam o de compensar o ofendido e desestimular o ofensor. Não se pode, por outro lado, fixar indenizações insignificantes, visto que jamais estimularão os infratores a adotar normas de tratamento condizentes com o atual estágio das relações de consumo. No que concerne à condenação do Apelante ao pagamento de danos materiais, na modalidade lucros cessantes, o atraso na entrega de imóvel causa lucro cessante ao adquirente, que deixa de auferir lucro com o aluguel, ou deixa de reduzir suas despesas com o pagamento de aluguel de outro imóvel para residir. Andou bem o Magistrado singular ao fixar como parâmetro dos lucros cessantes o valor do aluguel que a Apelada deixou de perceber com o atraso na entrega do imóvel. Contudo, o valor de mercado do aluguel deve ser apurado por perito nomeado pelo Juiz, na ocasião em que for feita a liquidação da sentença por arbitramento, conforme autoriza o art. 475-C e 475-D, do CPC. PRELIMINAR DE SENTENÇA EXTRA PETITA ACOLHIDA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. RECURSO PROVIDO, EM PARTE. (Apelação no 0078334-65.2002.8.05.0001, Relatora: Desª. Maria do Socorro Barreto Santiago, Data de Julgamento: 26/08/2012, 2ª Câmara Cível). Nestes termos, aliando o abalo psíquico ao caráter punitivo e tomando como critério os precedentes do Egrégio Tribunal de Justiça da Bahia, arbitro os danos morais em R$8.000,00 (oito mil reais). DISPOSITIVO Isto posto, nos termos do artigo 487, I, do NCPC, julgo parcialmente procedentes os pedidos para: a) declarar a rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda por culpa das Acionadas, ficando caracterizado o seu inadimplemento contratual a partir de 30/7/2014, ante a legitimidade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias; b) declarar a nulidade das cláusulas 4.5 e 5.3, em razão da abusividade que colocam a consumidora em desvantagem contratual; c) condenar as Rés à devolução integral das parcelas pagas pela Autora no valor total de R$43.248,65 (quarenta e três mil duzentos e quarenta e oito reais e sessenta e cinco centavos) em parcela única, com atualização monetária desde o desembolso pelo INPC e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação; d) determinar o pagamento dos lucros cessantes correspondentes aos aluguéis do imóvel adquirido desde 30 de julho de 2014 até a data de ajuizamento da presente lide, ora 17 de dezembro de 2018, totalizando o montante de R$43.646,77 (quarenta e três mil seiscentos e quarenta e seis reais e setenta e sete centavos) com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo INPC; e) por fim, determinar o pagamento da importância de R$8.000,00 (oito mil reais) a título de danos morais com correção monetária e juros de mora de 1% (um por cento) a partir da sentença. Considerando que a Acionante decaiu de parte mínima dos pedidos, condeno as Requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. Transitado em julgado, arquivem-se os autos. P.R.I. Cumpra-se. Salvador, 22 de novembro de 2024. Luciana Amorim Hora Juíza de Direito

06/12/2024, 00:00

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Advogados / Representantes(6)

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau

Juntada de Petição de contra-razões

Juntada de Petição de petição

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Ato ordinatório praticado

Juntada de Petição de apelação

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Embargos de declaração não acolhidos

Conclusos para decisão

Juntada de Petição de contra-razões

Juntada de Petição de contra-razões

Ato ordinatório praticado

Juntada de Petição de embargos de declaração

Juntada de Petição de embargos de declaração

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