Procedimento Comum Cível 0001568-26.2008.8.05.0141 - TJBA

Procedimento Comum Cível 0001568-26.2008.8.05.0141 - TJBA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Interessado: Erasmo Andrade Santos Advogado: Paulo Kennedy Moreira Fagundes (OAB:BA11056) Interessado: Adenilson Oliveira Santana Advogado: Daniel Andrade Matos (OAB:BA8834) Intimação: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 3ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS, CÍVEIS E COMERCIAIS E REG. PÚBLICOS DE JEQUIÉ Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0001568-26.2008.8.05.0141 Órgão Julgador: 3ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS, CÍVEIS E COMERCIAIS E REG. PÚBLICOS DE JEQUIÉ INTERESSADO: ERASMO ANDRADE SANTOS Advogado(s): PAULO KENNEDY MOREIRA FAGUNDES (OAB:BA11056) INTERESSADO: ADENILSON OLIVEIRA SANTANA Advogado(s): DANIEL ANDRADE MATOS (OAB:BA8834) SENTENÇA Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 3ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS, CÍVEIS E COMERCIAIS E REG. PÚBLICOS DE JEQUIÉ INTIMAÇÃO 0001568-26.2008.8.05.0141 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Jequié Vistos etc. ERASMO ANDRADE SANTOS, devidamente qualificado na inicial e representado em Juízo, propôs a presente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS, PERDAS E DANOS MORAIS em face de ADENILSON OLIVEIRA SANTANA, igualmente qualificado nos autos, narrando os fatos e fundamentos constantes da vestibular. Aduz que em 27/10/1999, o réu alienou o imóvel rural denominado “Fazenda Fartura”, situada na Zona do Ribeirão da Mata – Município de Jitaúna/BA, ao requerente, mediante o pagamento pelos 12 hectares o valor de R$10.000,00, oportunidade em que foi lavrada a escritura da negociação, quando também lhe foi assegurado pelo vendedor/réu que a transmissão de “todo direito, ação, domínio e servidões ativas, que até o presente momento tinham na aludida propriedade”. Salienta que após lavrada a escritura, o requerente foi registrá-la no Cartório de Imóveis da Comarca de Jitaúna-BA, quando foi informado pelo Oficial que a propriedade agrícola não poderia ser registrada, pois se encontrava hipotecada ao BANCO DO BRASIL S/A, cujo documento foi anexado aos autos. Frisou que procurou o requerido e que este lhe afirmou que solucionaria o problema e daria baixa na hipoteca, o que não foi cumprido, mesmo após o requerente ter proposto o protesto judicial (processo nº 464360-4/2004). Agravada a situação em 17/02/2002, quando o réu tornou a oferecer a mesma propriedade agrícola ao Banco do Brasil em garantia da dívida confessada, em substituição da dívida objeto da primeira hipoteca, cujo débito será cobrado a partir de 1º de outubro de 2022. Pontua que, precedidas das devidas informações da situação do imóvel, o autor almeja urgência na solução pois prometeu vender o imóvel ao Sr. Jarbas Ribeiro Aragão, que detém a posse do imóvel desde 2003. Por fim, pugna pela procedência da ação, com a rescisão do contrato, bem como a condenação do Requerido à devolução da quantia de R$10.000,00 (dez mil reais) devidamente corrigido e a condenação ao pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas, pelos danos morais e materiais e pelas perdas e danos sofridos com o desfazimento do negócio e a condenação da parte ré ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais no importe de 20% do valor da causa. Junta documentos sob ID 317372569/ 317372593. Devidamente citado, o réu apresentou a contestação, ID 317372715/ 317372727, alegando que na verdade o requerido celebrou contrato de compra e venda originariamente nos idos do ano de 1996 com Sr. Manoel Ângelo Muniz, residente no Município de Ibirataia/BA, próximo da referida cidade, cuja negociação envolveu a compra e venda de imóvel rural contendo 32 hectares de dois imóveis, sendo eles o imóvel denominado Fazenda Fartura, e o segundo, um imóvel agrícola, com área de 20 hectares adquirido mediante escritura de direitos hereditários, propriedade contígua à Fazenda Fartura, e que na época, 1996, sr. Manoel manifestou-se perante o requerido que não desejava obter naquele momento a escritura definitiva da Fazenda Fartura, alegando ter adquirido os dois imóveis para fins comerciais, que à época já pediria as escrituras definitivas já em nome do novo adquirente, com base na confiança e boa-fé, o réu aceitou. Que ao ser procurado pelo autor com a autorização em mãos fornecida por Manoel Muniz para que lhe fosse outorgada a escritura definitiva do dito imóvel. Salienta que, no ano de 1999, o requerido fora solicitado para outorgar a escritura definitiva, sendo tomado como surpresa pelo fato de que o Banco do Brasil S/A, utilizando um cadastro pré-existente do Requerido junto àquela agência, que elencava todos os imóveis rurais pertencentes ao réu, quando também constou a Fazenda Fartura, como garantia de um empréstimo rural liberado para o requerido. Que tal situação foi informada ao requerente e que iria providenciar a exclusão do bem alienado da garantia hipotecária, mesmo porque havia excesso de garantia e que em 2002 o Banco do Brasil S/A fez uma prorrogação do contrato originário da Cédula Rural Hipotecária firmada no mês de maio de 1997 e que o débito será cobrado a partir de 2022. Junta documentos sob ID 317372731/ 317373122. Em réplica, foram reiterados os termos da peça inaugural, ID 317373126/ 317373128. Audiência realizada em 15/04/2010, ID 317373358/ 317373471, oportunidade em que foram ouvidas as partes e a testemunha JOSÉ WILSON CARDOSO AMORIM. Sendo apresentadas as últimas alegações pelas partes, vindo conclusos os autos para julgamento. É o relatório. Decido. É cabível o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, II, do CPC. Por esta razão, encontrando-se o processo apto a receber a resolução do mérito no estado em que se encontra. O autor informa em sua inicial que, em 27/10/1999, o réu lhe alienou o imóvel rural denominado “Fazenda Fartura”, situada na Zona do Ribeirão da Mata – Município de Jitaúna/BA, mediante o pagamento pelos 12 hectares o valor de R$10.000,00, oportunidade em que foi lavrada a escritura da negociação, quando também lhe foi assegurado pelo vendedor/réu que a transmissão de “todo direito, ação, domínio e servidões ativas, que até o presente momento tinham na aludida propriedade”. Em atenta análise dos documentos acostados à inicial, observa-se que restou comprovada a realização de alienação do imóvel “Fazenda Fartura” pelo Réu, ADENILSON OLIVEIRA SANTANA, ao requerente, ERASMO ANDRADE SANTOS, na data de 27/10/1999, conforme documento acostado nos ID’s 317372579/317372583, referenciando esse documento a falta de restrições/ônus conforme o autor narra na peça de introito. No ID 317372585/ 317372587, houve a juntada do comprovante de recolhimento do IMPOSTO DE TRANSMISSÃO INTER VIVOS. Além do documento sob ID 317372590/ 317372592, que mostra o registro de hipoteca sobre o imóvel em 06/05/1997, além de constar em todos os registros o réu como proprietário. Reforça, ainda, a narrativa da peça inaugural, a certidão expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis e Hipotecas – Jitaúna- Bahia em 28/03/2008, consta que o imóvel Fazenda Fartura, na data de 15/05/1997 era da propriedade de Adenilson Oliveira Santana, e se encontrava gravado com Cédula Rural Hipotecária nº 97/01719-1, emitida em 06/05/1997, pelo próprio réu, em favor do Banco do Brasil S/A, Agência Jitaúna/BA, no valor de R$221.733,24, e vencimento em 15/07/2004. Que o referido imóvel encontra-se oferecido em garantia da dívida confessada ao Banco do Brasil S/A, em conformidade com a Escritura Pública de Confissão de Dívidas com Garantia Hipotecária e Cessão de Créditos de 17/10/2002, registro feito em 1º de julho de 2003, no valor de R$527.000,00, cujos cálculos foram atualizados até 1º de outubro de 2002, em substituição aquela dívida anterior, além de outras propriedades, que será cobrada a partir do dia 1º de outubro de 2022, ID 317372593. Resta evidenciado que a Fazenda Fartura constava como legítimo proprietário o réu, e que este sim, ofereceu o imóvel em garantia na sua confissão de dívida perante o Banco do Brasil S/A, ao contrário do que o réu afirmou. Havendo verossimilhança da narrativa da peça autoral, em face dos documentos juntados aos autos. Já a parte ré, para instruir o processo, colacionou o documento em que em 24/07/2003 afirma a inclusão do imóvel, objeto da presente ação, indevidamente como forma de garantia na sua confissão de dívida relativa à Cédula Rural Hipotecária nº 97/01719-1 em favor do Banco do Brasil S/A, sob ID 317372731. Em que pese ter afirmado que tal inclusão tenha ocorrido à sua revelia e que sem sua autorização, há farta documentação em sentido contrário, apontando o réu como anuente na indicação dos bens à garantia da mencionada instituição bancária. Junte-se a isso, que a tese defensiva não foi comprovada nos autos por qualquer meio de prova, entre as que estavam ao alcance do requerido, já que nem mesmo qualquer documento que a aventada relação jurídica de venda do imóvel, objeto da ação, havia sido de fato alienada para o Sr. Manoel Ângelo Muniz, nenhum contrato, nenhum documento que comprovasse a transação, nem mesmo veio aos autos reclamar ou, na condição de testemunha, confirmar as afirmações do réu. Resta pautada a tese defensiva em mera afirmativas sem lastro de prova mínima que exige o art. 373, inciso II, do CPC. Constatada, pois, a verossimilhança das alegações da parte autora com o vasto acervo documental trazido ao bojo dos autos. Diante de tais elementos, verifico a higidez da dívida relatada na inicial e de responsabilidade da parte requerida. Diante de todo esse período em que o autor, tendo pago a quantia exigida na avença, não pode livremente dispor do bem, por existência de ônus sobre o mesmo resultante de negociações que não versavam sobre fatos verídicos, pois o bem não mais lhe pertencia e, ainda assim, o ofereceu ao Banco do Brasil S/A como garantia de um débito exclusivamente do réu e que, em momento algum, o autor havia participado, portanto, não existindo solidariedade entre as partes nessa negociação. Se impõe o acolhimento dos pedidos do requerente. Dentre os pedidos formulados, nota-se que é devida a condenação ao pagamento da indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel Fazenda Fartura, pois ao dar esperança de regularizar a situação ao requerente, como bem afirmou em sua peça de defesa, o réu fez o autor crer que ao final estaria com a liberdade de dispor do seu bem, portanto, estava investindo em melhorias para o imóvel que seria seu, assim, devendo ser ressarcido pelos investimentos realizados no imóvel, pois pensar contrário disso resultaria em dar amparo ao enriquecimento ilícito da parte ré. Contudo, a quantificação da reparação pelas melhorias deverá ser realizada na fase de execução da sentença. A negociação realizada entre as partes ensejou a repercussão de máculas de ordem moral do autor, visto que ao adquirir o imóvel, o fez com intenção de pleno acesso ao imóvel, pois estava adquirindo a sua propriedade com a cláusula de que lhe estava transmitindo “todo direito, ação, domínio e servidões ativas, que até o presente momento tinham na aludida propriedade”. Ou seja, com o decurso do tempo, o réu sempre renovava as promessas ao requerente, frustradas todas ao seu tempo, já que até mesmo a dívida que havia informado na contestação ser bem menor que a garantia ofertada, se perfazia em valor consideravelmente maior e que não era verdadeira a sua afirmação de que havia excesso de garantia, forçando a crença de que o imóvel adquirido pelo autor não faria mais parte da garantia da hipoteca ao Banco do Brasil S/A, bem como a se comprometer perante terceiros, sob a falsa promessa do réu em regularizar a situação do imóvel, mediante a sua exclusão do rol de bens ofertados como garantia da Cédula Rural Hipotecária firmada entre o réu e o Banco do Brasil S/A. Revela, pois, tais ofensas à orbita moral e psicológica do autor que muito distam do mero aborrecimento, sendo impositiva a condenação do réu ao pagamento de indenização por danos morais. Assim, como órgão de distribuição de justiça, cabe ao julgador aplicar a teoria do desestímulo, de forma a evitar a reincidência da prática delituosa, critérios esses delineados no acórdão abaixo: “O critério de fixação do valor indenizatório, levará em conta tanto a qualidade do atingido, como a capacidade financeira do ofensor, de molde a inibi-lo a futuras reincidências, ensejando-lhe expressivo, mas suportável, gravame patrimonial.”(Des. Luiz Gonzaga Hofmeister do TJ-RS no proc. 595032442) Assim, considerando a Doutrina acima transcrita, bem assim como o posicionamento Jurisprudencial aqui trazido, pode-se resumir os fatores a serem considerados no arbitramento da indenização do dano moral, como sendo o nível econômico e a condição particular e social do ofendido, o porte econômico do ofensor, as condições em que se deu a ofensa e o grau de culpa ou dolo do ofensor. DISPOSITIVO Ante o exposto, em face das razões acima deduzidas, resolvo o mérito, com fulcro no art. 487,I, CPC, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO, para: I) RESCINDIR o contrato de compra e venda do imóvel firmado entre as partes; II) CONDENAR a parte Ré ao pagamento do valor correspondente ao valor que foi pago pelo Autor quando da negociação da alienação do imóvel objeto da ação, corrigido monetariamente desde a data de desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde o trânsito em julgado deste decisum, o qual deverá ser pago de uma só vez. Devendo ser aferido na fase de cumprimento de sentença. III) CONDENAR o réu a ressarcir pelas benfeitorias realizadas pelo requerente e, comprovadas na fase de execução de sentença, corrigido monetariamente desde a data de desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde o trânsito em julgado deste decisum; IV) CONDENAR o réu a pagar ao acionante, a título de danos morais, levando-se em conta a extensão do dano e critérios de razoabilidade, a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil e reais), a ser devidamente acrescido de juros e correção monetária, a partir deste preceito, em conformidade com a Súmula 362, do STJ. V) CONDENAR O Réu ao pagamento das custas processuais e pelos honorários advocatícios, ora arbitrados em 10% sobre o valor da condenação. Confiro à esta sentença FORÇA DE MANDADO/OFÍCIO. Após as devidas providências e baixas cartorárias, arquivem-se os autos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Salvador/BA, data registrada no sistema. GABRIEL IGLESES VEIGA Juiz de Direito Auxiliar - Núcleo de Justiça 4.0

09/12/2024, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Baixa Definitiva

Juntada de certidão

Decorrido prazo de PAULO KENNEDY MOREIRA FAGUNDES em 11/02/2026 23:59.

Decorrido prazo de DANIEL ANDRADE MATOS em 11/02/2026 23:59.

Publicado Intimação em 21/01/2026.

Publicado Intimação em 21/01/2026.

Disponibilizado no DJEN em 08/01/2026

Disponibilizado no DJEN em 08/01/2026

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Ato ordinatório praticado

Juntada de Petição de Petição (outras)

Juntada de certidão dd2g

Recebidos os autos

Todas as movimentações(120)