Reintegração / Manutenção de Posse 8000291-03.2018.8.05.0070 - TJBA

Reintegração / Manutenção de Posse 8000291-03.2018.8.05.0070 - TJBA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO Autora: Realiza Desenvolvimento Urbano S/a Advogado: Marcus Vinicius Capobianco Dos Santos (OAB:MG91046) Advogado: Gustavo Soares Da Silveira Giordano (OAB:MG76733) Advogado: Alexandre Silveira Do Nascimento (OAB:MG118432) Advogado: Matheus Luiz Kattah Silva (OAB:MG184354) Parte Re: Eduardo Martins Figueiredo Advogado: Jonathan Lemos Brasileiro (OAB:MG102080 ) Advogado: Paulo Santos Da Silva (OAB:BA43515) Decisão: PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Fórum Des. Oswaldo Nunes Sento Sé - CEP 47.900-000. Gabinete: Leandro de Castro Santos – Juiz Titular, Vinicius de Moreira Pinheiro – Assessoria. Jurisdição: Cotegipe e Wanderley Processo nº 8000291-03.2018.8.05.0070 [Reintegração de Posse] PARTE AUTORA: REALIZA DESENVOLVIMENTO URBANO S/A Advogado(s): MARCUS VINICIUS CAPOBIANCO DOS SANTOS, GUSTAVO SOARES DA SILVEIRA GIORDANO, MATHEUS LUIZ KATTAH SILVA, ALEXANDRE SILVEIRA DO NASCIMENTO PARTE RE: EDUARDO MARTINS FIGUEIREDO Advogado(s): JONATHAN LEMOS BRASILEIRO, PAULO SANTOS DA SILVA DECISÃO PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS DE COTEGIPE DECISÃO 8000291-03.2018.8.05.0070 Reintegração / Manutenção De Posse Jurisdição: Cotegipe Parte Vistos. Trata-se de Ação de Reintegração de Posse, proposta por REALIZA DESENVOLVIMENTO URBANO S/A, em face de EDUARDO MARTINS FIGUEIREDO, tendo por objeto as Fazendas Umuarama e São Paulo, localizadas no município de Cotegipe/BA, totalizando 3.700 hectares. O feito apresenta complexidade, em razão de aspectos contratuais, possessórios e fáticos intricados, somados a incidentes posteriores à reintegração de posse deferida liminarmente em favor da autora. Para melhor compreensão e decisão, listo os principais eventos e petições por ordem cronológica: Em 04/10/2018, a autora ajuizou a presente demanda alegando esbulho possessório. Em 26/02/2024, foi deferida liminar reintegrando a autora na posse, após análise dos requisitos do art. 561 do CPC (ID 449401297). Em 11/03/2024, a autora efetuou pagamento das custas processuais. Em 13/03/2024, mantive a decisão recorrida por seus próprios fundamentos, apesar da interposição de agravo de instrumento. Em 26/03/2024, juntou-se o mandado positivo de citação. Em 27/03/2024, foi juntada certidão positiva de reintegração de posse (ID 437433398), com prazo acordado de 15 dias para remoção de bens, acompanhada de Auto de Reintegração lavrado em 25/03/2024. No ID 437440144 consta relação de equipamentos parcialmente encontrados, com registro fotográfico das benfeitorias, equipamentos, máquinas e pastagens. Em 17/04/2024, o réu apresentou contestação com pedido contraposto requerendo: revogação da liminar; reversão da posse; prestação de caução; improcedência da inicial; reconhecimento do esbulho pela autora; manutenção na posse dos imóveis; indenização pelos danos da privação da posse e descumprimento contratual; perícia em liquidação; multa por litigância de má-fé (10%); custas e honorários. Juntou documentos e reportagem do programa "Fantástico" (ID 440409154). Em 18/04/2024, certificou-se interposição de recursos sem efeito suspensivo contra a liminar junto ao TJBA. Em 19/04/2024, proferi despacho esclarecendo que a liminar considerou o conjunto probatório sobre a posse (art. 561 CPC) e não o contrato, como punição à autotutela, advertindo a autora para não alterar o estado das coisas até decisão final. Determinei sua intimação para em 15 dias: manifestar sobre caução, apresentar réplica, contestar o pedido contraposto e comprovar cumprimento da advertência. Na mesma data (19/04/2024), o réu manifestou-se sobre o despacho, insistindo na fixação de caução em razão da fragilidade financeira da autora e benfeitorias significativas comprovadas (IDs 440407823, 440407850), argumentando que a advertência sobre manutenção do estado das coisas seria insuficiente para área de 3.600 hectares. Em 16/05/2024, a autora apresentou réplica sustentando: confissão do esbulho violento pelo réu; inadequação da tutela de urgência para reversão da posse; inépcia do pedido contraposto de perdas e danos por falta de provas e alegação indevida de lucros cessantes (art. 556 CPC); desnecessidade de caução por ter capacidade financeira e valores já pagos ao réu; justificou suspensão de pagamentos pelo art. 476 CC ante impossibilidade de o réu transferir propriedade. Em 12/06/2024, a autora noticiou invasão das fazenda em 09/06/2024 com furto de bens, juntando BO onde figura como comunicante Antonio Marcos Custodio Fernandes. Em 15/06/2024, o réu pediu nova revogação da liminar alegando que após reintegração a autora não tomou providências para conservação do imóvel. Em 17/06/2024, diante da gravidade (furto de pias, portas, bombas, telhas, compressor), determinei vistoria urgente para apurar abandono, danos e falhas de vigilância, designando oficial "Zildo" para auto de constatação com fotos, vídeos e depoimentos. Em 18/06/2024, o auto de constatação (ID 450486276/450486281) documentou: porteiras sem trancas/cadeados; postes caídos; capim alto e seco com risco de incêndio; 3 casas desocupadas em péssimo estado (portas arrombadas, telhas removidas, banheiros e cozinhas vandalizados); vestígios de invasões (cinzas de fogueiras, móveis quebrados); silagem coberta e currais vazios. Vizinhos confirmaram ausência de vigilância/caseiro, e o gerente da autora admitiu não residir no local, fazendo apenas visitas esporádicas. Em 27/06/2024, a autora impugnou o Auto alegando: i) nulidade por falta de intimação prévia e paridade; ii) suspeição do oficial (transporte e proximidade com réu); iii) inconsistências por abordar área mínima e ignorar locais preservados; iv) ameaças do réu registradas em BO durante diligência. Em 02/08/2024, a autora informou melhorias realizadas nas Fazendas. Em 13/08/2024, o réu apontou tumulto processual e má-fé da autora, questionando veracidade do BO produzido por terceiro preposto, rechaçando nulidade do Auto e indicando agravamento da situação. Em 12/09/2024, o réu requereu prazo para responder à réplica à contestação e à contestação ao pedido contraposto. Enfim, é o relatório. DECIDO. 1. DAS QUESTÕES PRELIMINARES 1.1 DA ALEGADA NULIDADE DO AUTO DE CONSTATAÇÃO A autora suscita nulidade do auto de constatação (ID 450486276/450486281) por: (i) Da ausência de intimação prévia: A alegação não procede. A vistoria foi determinada de imediato, pois diante da notícia de invasão e furtos trazida pela própria autora em 12/06/2024, situação que demandava verificação imediata para preservação de provas. Ora, em casos em que há risco de perecimento do direito ou alteração da situação fática, a natureza da vistoria exigia celeridade, pois a prévia ciência das partes poderia inviabilizar a documentação da situação real dos imóveis. Ademais, o preposto da autora estava presente durante a diligência e houve ampla oportunidade de manifestação posterior. Ressalto que o contraditório foi devidamente garantido a posteriori, com oportunidade para ambas as partes se manifestarem sobre o Auto (ii) Da suspeição do oficial de justiça: A alegação de suspeição, baseada no uso de transporte oferecido pelo réu e suposta amizade, não encontra respaldo probatório nos autos. O instituto processual da suspeição exige prova robusta da parcialidade do auxiliar da justiça, não bastando meras conjecturas ou ilações. O oferecimento de transporte ou indenização de transporte em diligências rurais é prática comum e necessária, sobretudo se sopesar a extensão da área (3.700 hectares) e dificuldade de acesso. Tal circunstância, por si só, não macula a imparcialidade do servidor, que goza de fé pública e presunção de veracidade de seus atos. O auto apresenta linguagem técnica, objetiva e imparcial, com registro fotográfico e vídeo detalhado, e colheita de depoimentos de diversos vizinhos, não havendo indícios de favorecimento a qualquer das partes. Acrescento que o Oficial 'Zildo' foi expressamente designado por este Magistrado, considerando que, em comparação às Oficialas que residem no município de Wanderley, ele possui a vantagem de residir ao lado da sede do Fórum de Cotegipe, o que o torna mais acessível e apto a atender prontamente as diligências de caráter urgente. Ademais, o referido Oficial possui profundo conhecimento da área litigiosa, tendo atuado no presente feito desde o início do processo, sempre desempenhando suas funções de maneira diligente e sem qualquer conduta reprovável. Portanto, como agente dotado de fé pública, suas constatações, registros fotográficos e vídeos são presumidamente verdadeiras. (iii) Da insuficiência da vistoria: Por fim, embora a vistoria não tenha percorrido toda a extensão dos imóveis, o auto registrou percurso significativo pelos imóveis, documentando o estado das sedes e casas de apoio, situação das cercas e porteiras, condição das pastagens e plantações, risco de incêndio pela vegetação seca e ausência de vigilância, sendo suficiente para análise da situação. Neste mote, as condições descritas demonstram negligência da autora na preservação dos imóveis reintegrados, contrariando a advertência judicial expressa para manutenção do estado das coisas. 2. DA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ DA AUTORA A análise dos autos revela infelizmente uma conduta processual desleal da autora, caracterizando litigância de má-fé nos termos do art. 80 do CPC: 1. Apresentou versão inverossímil sobre remoção de materiais, isto é, quando alegou "ausência momentânea" do funcionário para justificar furtos que, pela quantidade de materiais (1.000 telhas, portas, pias etc.), demandariam horas e transporte pesado. 2. Tentou desqualificar depoimentos convergentes de diversos vizinhos 3. Apresentou boletim de ocorrência de ameaça registrado por terceiro (‘Ludmila Marinho Diniz’), em violação à representação pessoal. 4. A declaração de 2015, juntada aos autos apenas em sede de réplica, apresenta um descompasso cronológico e material com o contrato principal. Isso porque foi assinada antes da formalização do contrato (2016) e o pagamento mencionado foi realizado por terceiro (KM Engenharia e Equipamentos Ltda.), em favor do Banco do Nordeste, sem especificar qualquer relação direta com as cláusulas do contrato de permuta. A referência genérica ao "instrumento mencionado acima" e a inexistência de qualquer vínculo jurídico formal entre a transferência e o contrato principal tornam o documento desconexo e de baixa relevância probatória. 5. Formulou acusações graves contra oficial de justiça sem qualquer lastro probatório. 6. Questionou ato judicial urgente sem fundamento plausível. 7. Criou incidente processual infundado, prejudicando a condução do feito. 3. DA CLÁUSULA RESOLUTIVA E DA AUTOTUTELA A discussão sobre a autoexecutoriedade da cláusula resolutiva contratual é central para determinar se o réu, ao retomar unilateralmente a posse, agiu de forma legítima ou se deveria, antes, buscar a declaração judicial da resolução do contrato. Para enfrentar essa questão, é necessário analisar a cláusula contratual, o contexto fático e a jurisprudência. O Código Civil estabelece, no art. 474, que: "A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial." A cláusula resolutiva expressa é aquela em que as partes preveem, diretamente no contrato, que o inadimplemento de determinada obrigação será causa de resolução contratual. Isso significa que, em tese: O contrato é considerado automaticamente resolvido no caso de descumprimento, sem necessidade de declaração judicial prévia. Entretanto, para que a resolução seja oponível, é fundamental que as condições previstas na cláusula tenham sido cumpridas (ex.: notificação). Mesmo com a previsão do art. 474, a cláusula resolutiva não autoriza, por si só, o exercício de autotutela para retomada da posse. Isso porque: 1. o art. 5º, inciso XXXV, da CF/88 assegura que a apreciação de lesão ou ameaça a direito cabe ao Judiciário; 2. Proteção contra abusos: a cláusula resolutiva pode ser questionada judicialmente, especialmente em casos de contratos complexos, o que justifica a necessidade de uma declaração judicial de resolução. No caso concreto, o contrato prevê, no capítulo V, cláusula 5.1, que: O inadimplemento deve ser precedido de notificação judicial ou extrajudicial, concedendo prazo para purgação da mora. Após esse prazo, a parte lesada teria o direito de "resolver o contrato e pleitear seus direitos". A redação contrato, indica que, embora a cláusula seja resolutiva expressa, o exercício de direitos decorrentes da resolução, como a retomada da posse, não seria imediato e demandaria uma manifestação clara, que pode incluir análise judicial. Assim, nesse caso específico, ainda que a relação não seja regida pelo CDC, concluo pela necessária e prévia resolução judicial para incidir seus reflexos sobre a ação possessória, pois é a partir daí que ficará evidenciado o esbulho. Por outro lado, a ação possessória não substitui a ação de rescisão contratual, especialmente quando há controvérsias sobre o inadimplemento ou sobre o cumprimento dos requisitos da cláusula resolutiva. Com feito, dada a complexidade do contrato e o histórico de inadimplemento, a cláusula resolutiva não pode ser considerada autoexecutável no que tange à retomada da posse. Isso significa que o réu, antes de retomar os bens, deveria ajuizar ação de rescisão contratual, pleiteando a declaração da resolução e a consequente reintegração de posse. A ausência de tal procedimento judicial justifica a manutenção da liminar em favor da autora. 4. DA NECESSIDADE DE CAUÇÃO: A liminar foi fundamentada pelo preenchimento dos requisitos do art. 561 do CPC, sobretudo vedação à autotutela. Os fundamentos conferem validade à decisão liminar no contexto em que foi proferida. Entretanto, dado o inadimplemento substancial da autora e a precariedade de sua posse, agravada pela falta de vigilância que permitiu furtos na propriedade em 2024, por si só, já configuram fundado risco de prejuízo ao réu. A situação ainda é mais agravada pela vulnerabilidade econômica da parte ré, que depende diretamente dos imóveis para sua subsistência. Logo, há espaço para avaliar a imposição de caução, conforme o art. 559 do CPC, como medida de equilíbrio e justiça, mesmo sem a propositura de ação autônoma de rescisão contratual. Em casos desse jaez, é recomendável manter a decisão liminar, contudo, condicionada a caução real para garantir ressarcimento de prejuízos ao réu, caso a decisão venha a ser posteriormente revogada. Os elementos concretos que justificam a caução incluem: 1. A torna em dinheiro (não compensou os cheques que formavam a torna, no total de R$ 1.100.000,00, vencidos há mais de 7 anos). 2. A estruturação societária prometida (não cumpriu a obrigação de estruturar a SPE e de incluir o réu em até 30% das quotas, uma obrigação que deveria ter sido iniciada a partir da assinatura do contrato, conforme cláusula 3.1); 3. O desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários. 4. As condições descritas nos autos (casas destelhadas e depredadas, portas e instalações removidas, benfeitorias deterioradas e furtos documentados) que demonstram negligência da autora na preservação dos imóveis reintegrados, contrariando a advertência judicial expressa para manutenção do estado das coisas. 5. Riscos iminentes tais como período crítico de seca, incêndios em propriedades vizinhas, vegetação alta e seca, ausência de efetiva vigilância e proximidade com comunidade (Baixa Preta). 6. Extensão do patrimônio em risco com area total de 3.700 hectares, múltiplas edificações, infraestrutura rural completa, cultivos e pastagens, silagem armazenada e Cercas e instalações. Com relação ao valor, impõe-se fixa-lo com proporcionalidade, à luz do valor total do contrato, patrimônio em risco de R$ 10.000.000,00, o montante inadimplido pela autora (R$ 1.100.000,00), os custos estimados para reparação das benfeitorias danificadas e reparação dos furtos, a extensão territorial e os riscos relacionados à área. Assim, caso a decisão liminar venha a ser revogada ao final do processo ou o contrato seja declarado resolvido em favor do réu, este já terá suportado danos irreparáveis, incluindo perda da capacidade de explorar economicamente as fazendas (arrendando-as por exemplo), degradação e deterioração dos imóveis pela falta de vigilância da autora. Pelo exposto, fixo a caução em R$ 2.100.000,00 (dois milhões e cem mil reais), com depósito judicial no prazo de 5 dias, sob pena de reversão da posse ao réu. Além da caução, determino à autora que comprove nos autos as reformas, existência de vigilância no local, com apresentação de documentação dos funcionários contratados (CTPS); medidas de prevenção a incêndios, como aceiros e sistemas de combate; cronograma de manutenção das estruturas; relação completa de funcionários e descrição das atividades desempenhadas. 5. DISPOSITIVO Ante o exposto: 1. REJEITO a exceção de suspeição do oficial; 2. REJEITO a alegação de nulidade da vistoria; 3. RECONHEÇO a litigância de má-fé da autora, aplicando multa correspondente a 1% (um por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 80 e seguintes do CPC, considerando o comportamento processual inadequado e a tentativa de indução do juízo a erro; 4. AFASTO a possibilidade da autoexecutoriedade da cláusula resolutiva contratual, conforme interpretação exaustiva. Por conseguinte, INDEFIRO A REVOGAÇÃO DA MEDIDA LIMINAR para retomada das fazendas, sob esse fundamento clausular; 5. DETERMINO à autora, conforme fundamentação supra: a) na forma do art. 559 do CPC, a prestação de caução no valor de R$ 2.100.000,00 (dois milhões e cem mil reais), no prazo de 5 dias, como condição para a manutenção da decisão liminar de reintegração de posse; b) A comprovação, no prazo de 10 dias, das seguintes providências: i. Reforma das estruturas existentes no imóvel e a implementação de sistema de vigilância no local, com apresentação de documentação comprobatória da contratação dos funcionários responsáveis (cópia das CTPS ou contratos). ii. Medidas de prevenção contra incêndios, como a criação de aceiros e a instalação de sistemas de combate a incêndios, com os respectivos registros. iii. apresentação de cronograma de manutenção das estruturas, detalhando prazos. iv. Relação completa de funcionários vinculados ao imóvel, com descrição das respectivas atividades desempenhadas. 6. INTIME-SE o réu para que, querendo, em 15 dias: a) manifeste-se sobre a réplica apresentada pela autora; e b) apresente réplica à contestação do pedido contraposto formulado pela autora. 7. INTIME-SE a autora para cumprir a determinação de prestação de caução no prazo de 5 dias. 8. Da produção de provas outras: A par de toda a situação fática da posse, dos elementos documentais constantes nos autos e das questões de direito que envolvem a demanda, e considerando que este Juízo já resolveu substancialmente as controvérsias apresentadas pelas partes, INTIMEM-SE ambas para que, no prazo de 15 (quinze) dias, indiquem, de forma motivada, as provas que pretendem produzir, justificando sua necessidade, pertinência e objetivo, sob pena de julgamento antecipado da lide nos termos do art. 355 do CPC. No mesmo prazo, caso haja pretensão de produção de prova oral, deverão fundamentar especificamente quais pontos controvertidos de natureza fática pretendem esclarecer, de modo a viabilizar a análise de sua pertinência (art. 370, parágrafo único, e art. 374 do CPC), bem como indicar o rol de testemunhas, em conformidade com o art. 450 do CPC, para fins de adequação da pauta. Desde já, ficam as partes advertidas de que eventual silêncio ou requerimento que não observe as disposições acima será interpretado como desinteresse na produção de provas adicionais, além de renúncia a quaisquer pedidos genéricos de provas já formulados, sujeitando o feito a julgamento no estado em que se encontra. 9. ADVIRTA-SE as partes sobre o dever de lealdade processual, a vedação de inovação no estado de fato, a obrigação de informar intercorrências e a necessidade de autorização judicial para alterações. Advirta-se a autora que, em caso de reiteração, a multa será majorada para 3% do valor da causa. 10. Nada sendo requerido, voltem os autos conclusos para sentença. publique-se e Intimem-se com urgência. Cumpra-se. Cotegipe/BA, data do sistema. Leandro de Castro Santos Juiz de Direito

10/12/2024, 00:00

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Advogados / Representantes(11)

Decorrido prazo de REALIZA DESENVOLVIMENTO URBANO S/A em 28/04/2023 23:59.

Publicado Decisão em 04/04/2023.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #(data)

Conclusos para despacho

Publicado Termo em 12/03/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/03/2026

Publicado Certidão em 12/03/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/03/2026

Juntada de Petição de petição

Expedição de Outros documentos.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 09/03/2026 Documento: 547623371 Documento: 547623375

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Audiência INSTRUÇÃO não-realizada conduzida por 10/03/2026 11:00 em/para 1ª V DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS DE COTEGIPE, #Não preenchido#.

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Publicado Despacho em 10/03/2026.

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