Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Autor: Alda Maria Marques De Souza Advogado: Diego Brandao De Melo (OAB:BA33202)
Reu: Syene Projeto Imbui Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda Advogado: Fabio Pires Da Silva (OAB:BA41056)
Reu: Imob Ponto Com Servicos Imobiliarios Ltda - Me Advogado: Leonardo Souza De Santana (OAB:BA23642) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 4ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8056454-79.2019.8.05.0001 Órgão Julgador: 4ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR
AUTOR: ALDA MARIA MARQUES DE SOUZA Advogado(s): DIEGO BRANDAO DE MELO (OAB:BA33202)
REU: SYENE PROJETO IMBUI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros Advogado(s): FABIO PIRES DA SILVA (OAB:BA41056), LEONARDO SOUZA DE SANTANA (OAB:BA23642) SENTENÇA RELATÓRIO
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 4ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR SENTENÇA 8056454-79.2019.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana
Trata-se de AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL, RESCISÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO c/c DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL ajuizada por ALDA MARIA MARQUES DE SOUZA em face de SYENE PROJETO IMBUÍ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e IMOB PONTO COM SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Consta da inicial: (a) a autora firmou contrato de promessa de compra e venda com a primeira ré em 15/08/2012 para aquisição de unidade imobiliária no valor de R$ 201.630,67 (duzentos e um mil, seiscentos e trinta reais e sessenta e sete centavos); (b) efetuou pagamento inicial de R$ 33.841,00 (trinta e três mil, oitocentos e quarenta e um reais), sendo R$ 4.854,50 (quatro mil, oitocentos e cinquenta e quatro reais e cinquenta centavos) como sinal, R$ 19.000,00 (dezenove mil) através da entrega de um veículo, e R$ 9.986,50 (nove mil, novecentos e oitenta e seis reais e cinquenta centavos) pagos à segunda ré; (c) após os pagamentos, foi informada que o empreendimento não seria mais construído; (d) não houve devolução dos valores pagos; (e) pleiteia a rescisão contratual, devolução integral dos valores e indenização por danos morais. Juntou documentos. Citadas, as rés apresentaram contestação. A IMOB PONTO COM (ID 207725602), em preliminar, sustentou a ausência de citação, a impugnação ao benefício da justiça gratuita, a prescrição do direito de pleitear a devolução da comissão de corretagem e a ilegitimidade passiva, sob o argumento de inexistência de grupo econômico. No mérito, alegou a regularidade do contrato e da cobrança de corretagem, bem como a inexistência de danos morais. Por sua vez, a SYENE aduziu (ID 48565765), em preliminar, a inépcia da petição inicial, a impugnação à justiça gratuita e a legalidade das cláusulas contratuais. É o relatório. Fundamento e Decido. FUNDAMENTAÇÃO PRELIMINARES E PREJUDICIAL DE MÉRITO Alegada Ausência De Citação Da Imob Ponto Com A segunda ré alega não ter sido regularmente citada. Contudo, tal alegação não merece prosperar. O art. 239, §1º do CPC estabelece que o comparecimento espontâneo do réu supre a falta ou nulidade da citação. No caso concreto, a ré apresentou contestação tempestiva e substancial, exercendo plenamente seu direito de defesa, o que demonstra inequívoco conhecimento da ação, tornando dispensável a formalidade da citação. Impugnação à Gratuidade Judiciária As rés impugnam a concessão da gratuidade judiciária à autora (ID 183716591). Em decisão anterior, este juízo havia revogado o benefício inicialmente concedido, com base no valor do imóvel adquirido e no plano de pagamento assumido (ID 182557881). Contudo, após nova análise e manifestação da parte autora, entendo que a gratuidade deve ser mantida. Com efeito, embora o compromisso financeiro assumido em 2012 tenha sido expressivo, tal fato, isoladamente, não é suficiente para afastar a atual condição de hipossuficiência da requerente. Os contracheques juntados aos autos (ID 37120778 – fls. 1/3) demonstram que a autora atualmente trabalha como enfermeira do PSF em Inhambupe-Ba, município do interior, com rendimentos mensais aproximados de R$ 2.480,14 (dois mil, quatrocentos e oitenta reais e quatorze centavos). Sua atual situação laboral e financeira, portanto, é substancialmente diversa daquela existente à época da contratação. A simples existência de contrato com valores expressivos no passado não pode, por si só, servir de óbice à concessão da gratuidade judiciária. No julgamento do AgInt no AREsp n° 2019757/SP, o STJ reconheceu que "a presunção relativa de veracidade da declaração de hipossuficiência da parte não pode ser desconstituída apenas por elementos econômicos pretéritos, tornando imperiosa a análise da situação atual do requerente". Na mesma linha, no REsp n° 1807216/SP, a Ministra Nancy Andrighi estabeleceu que a melhor interpretação consiste em aplicar, inicialmente, a regra do art. 99, §3º do CPC, deferindo-se o benefício em razão da presunção de insuficiência de recursos, ressalvada a possibilidade de a parte contrária demonstrar, com base no art. 99, §2º do CPC, a posteriori, a ausência dos pressupostos legais que justificam a gratuidade. Ademais, o próprio fracasso do negócio jurídico e a presente demanda evidenciam a deterioração da capacidade financeira da autora, que inclusive precisou retornar ao interior do estado. O fato de ter assumido prestações de valor elevado no passado não significa, necessariamente, que possuía ou possui renda compatível, podendo inclusive ter se valido de economia acumulada, empréstimos ou ajuda de familiares - circunstâncias comuns quando se trata da aquisição da casa própria. Assim, reconsidero a decisão anterior e mantenho o benefício da gratuidade judiciária à autora. Prescrição da Pretensão de Devolução da Corretagem A segunda ré alega a prescrição trienal do pedido de devolução dos valores pagos a título de corretagem, com base no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil. Contudo, a alegação não merece acolhimento. Conforme recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, §3º, IV, do CC/2002" (AgInt no AREsp n. 2.159.012/RJ). No caso dos autos, o pedido de devolução da comissão de corretagem não decorre de vício ou abusividade na cobrança em si, mas sim da própria rescisão contratual por culpa da construtora, que não entregou o empreendimento. Como estabelecido pelo STJ, "no caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem" (AgInt no AREsp n. 2.159.012/RJ). Portanto, aplicando-se a prescrição decenal, não há que se falar em prescrição da pretensão de devolução da comissão de corretagem, devendo ser rejeitada a preliminar. Ilegitimidade Passiva Da Imob Ponto Com A segunda ré alega sua ilegitimidade passiva por não integrar grupo econômico com a construtora. A análise desta preliminar demanda averiguação quanto à configuração ou não de grupo econômico entre as rés. O art. 265 do Código Civil estabelece que a solidariedade não se presume, resultando da lei ou da vontade das partes. No caso dos autos, não há elementos que demonstrem a existência de grupo econômico entre as rés. Os documentos juntados evidenciam que a IMOB PONTO COM atuou apenas como intermediadora na venda, prestando serviços de corretagem, não havendo prova de confusão patrimonial, controle comum ou outros elementos que caracterizariam a formação de grupo econômico. O STJ tem entendimento consolidado no sentido de que a empresa que atua na intermediação imobiliária não responde solidariamente com a incorporadora pelo atraso na entrega da obra, salvo nas hipóteses de falha do serviço de corretagem ou de envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção (REsp 1.827.060/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 22/02/2022, DJe 25/02/2022). Portanto, acolho parcialmente a preliminar para reconhecer a ilegitimidade passiva da IMOB PONTO COM quanto aos pedidos de rescisão contratual e indenização por danos morais, mantendo sua legitimidade apenas quanto à pretensão de devolução da comissão de corretagem. MÉRITO Rescisão Contratual e Devolução Dos Valores A questão central da lide reside na possibilidade de rescisão contratual por culpa da construtora e seus efeitos. O caso deve ser analisado sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, aplicável à espécie por se tratar de relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC. Restou incontroverso nos autos que o empreendimento não foi construído por decisão unilateral da construtora. Os documentos juntados, incluindo reportagens e a própria ausência de início das obras até a presente data, comprovam que a ré SYENE não cumpriu sua obrigação contratual de entregar o imóvel, sequer iniciando sua construção. O prazo previsto para entrega era 10/11/2014, conforme Quadro Resumo I – Item 9 do contrato (ID 37120618). Mesmo considerando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias previsto contratualmente, é inequívoco o inadimplemento da construtora, que não apresentou justificativa plausível para o não cumprimento de sua obrigação. Essa compreensão se harmoniza com o entendimento consolidado pelo Eg. Superior Tribunal de Justiça, que, no julgamento do Recurso Especial nº 1.300.418/SC, submetido ao rito dos Recursos Repetitivos, firmou a tese de que, em se tratando de rescisão por culpa do Promitente Vendedor, a restituição dos valores pagos pelo Promissário Comprador deve ocorrer de forma total e imediata: “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido.” (STJ - Segunda Seção, REsp. nº 1.300.418/SC, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, Acórdão publicado no DJe de 10/12/2013). O mencionado entendimento foi consolidado na Súmula n. 543, daquela Colenda Corte: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” A alegação da ré quanto à possibilidade de retenção de valores não merece acolhimento, pois tal direito só existe nos casos de resilição por iniciativa do consumidor, o que não é o caso dos autos, onde houve resolução por inadimplemento da construtora. No tocante ao pleito de indenização por danos morais, entendo que restaram configurados os pressupostos necessários à sua concessão. O inadimplemento identificado na execução do contrato não se limita a um prejuízo meramente patrimonial, mas atinge a esfera extrapatrimonial do consumidor, configurando ofensa à sua dignidade e à confiança depositada no fornecedor. Verifico no caso em análise circunstâncias excepcionais que evidenciam o dano moral. A frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria, sonho de relevante valor social, foi agravada pela retenção injustificada dos valores pagos por prazo superior a 05 (cinco) anos. Soma-se a isso a ausência de qualquer justificativa plausível para o cancelamento do empreendimento, bem como a conduta ainda mais gravosa da ré ao propor a migração para outro empreendimento mais caro, em evidente tentativa de aproveitar-se da situação de vulnerabilidade da consumidora. Essas condutas da ré geraram não apenas frustração legítima, mas também abalo emocional significativo. O autor teve seus recursos financeiros comprometidos em um projeto que sequer saiu do papel, sendo ainda submetido à tentativa de imposição de condições mais onerosas. Tal comportamento, além de violar o dever de boa-fé objetiva e de informação adequada (art. 6º, III, do CDC), comprometeu a legítima expectativa do consumidor, gerando-lhe insegurança e angústia. Assim, entendo que o comportamento da ré, ao frustrar o projeto de vida do autor relacionado à aquisição da casa própria, comprometeu valores imateriais, merecendo reparação para restabelecer o equilíbrio nas relações de consumo e desestimular práticas comerciais inadequadas. A fixação do valor devido a título de indenização por danos morais deve considerar critérios que assegurem proporcionalidade e razoabilidade, atendendo tanto ao caráter reparatório quanto ao pedagógico da condenação. O arbitramento do valor deve buscar minimizar arbitrariedades, afastar tarifações e assegurar um equilíbrio entre o interesse jurídico lesado e as peculiaridades do caso concreto. No tocante à fixação do quantum indenizatório, invoca-se ainda o magistério de Maria Helena Diniz, que aduz que a reparação por danos morais deve ser pautada pela razoabilidade, não podendo ser irrisória ou ensejar enriquecimento sem causa, mas suficiente para reparar o dano e cumprir a função pedagógica de desestimular novas condutas lesivas. A fixação do valor deve observar parâmetros como a definição de um valor básico ou inicial da indenização, com base no interesse jurídico lesado e em precedentes similares, além da consideração das circunstâncias específicas do caso, incluindo a gravidade do fato, a culpa do agente, eventual concorrência de culpa da vítima e a condição econômica das partes, ajustando o montante de forma definitiva. Esse modelo visa assegurar que a reparação do dano moral não se torne um instrumento de enriquecimento sem causa da vítima, mas que também não se mostre irrisória ou insuficiente para desestimular práticas lesivas. Dessa forma, levando-se em consideração a gravidade da conduta da ré ao não construir o empreendimento, a retenção injustificada dos valores por longo período, a frustração do projeto de vida do autor relacionado à aquisição da casa própria, as condições econômicas das partes e a necessidade de desestimular práticas similares, considero adequada à fixação da indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais), atendendo tanto à função pedagógica quanto à compensatória da indenização. DISPOSITIVO Ante o exposto: A) ACOLHO PARCIALMENTE a preliminar de ilegitimidade passiva da IMOB PONTO COM, excluindo-a da lide em relação aos pedidos de rescisão contratual e danos morais; B) No mérito, JULGO PROCEDENTES os pedidos para: a) Declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva da construtora ré; b) Condenar as rés, solidariamente, à restituição dos valores referentes à comissão de corretagem, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; c) Condenar a ré SYENE à restituição integral e imediata de todos os valores pagos pela autora, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; d) Condenar a ré SYENE ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária pelo INPC desde o arbitramento (Súmula 362, STJ) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Condeno a ré SYENE ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC. Transitada em julgado e não havendo requerimentos, arquivem-se. Publique-se. Intimem-se. Atribui-se a esta sentença força de mandado e ofício. SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 29 de novembro de 2024. MARIANA BOAVENTURA SÁ PONHOZI Juíza Substituta Ato normativo conjunto n. 34, de 30 de setembro de 2024