Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
INTERESSADO: EUDELICE ARAUJO MARINHO Advogado(s): JULITA DE AMORIM BORGES SERGIO (OAB:BA13975), JULIANA ELIAS COMBETTO (OAB:BA29404)
INTERESSADO: VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO MENDES (OAB:MG57180), SIMONE SEIXLACK VALADARES PASSOS (OAB:MG67208), VANESSA DE CASTRO CAVALCANTI (OAB:MG84496), TATIANA CASAES CHACARA (OAB:MG91573) SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA V DOS FEITOS DE REL DE CONS. CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0502253-38.2018.8.05.0201 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS. CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO
Vistos. I. RELATÓRIO
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reparação de Danos Morais e Materiais e Devolução de Quantias Pagas, proposta por Eudelice Araújo Marinho em face de Vitória da União Empreendimentos Imobiliários Ltda. Alega a parte autora, em síntese, que no dia 01 de agosto de 2015 celebrou com a empresa ré dois Contratos Particulares de Promessa de Compra e Venda para a aquisição dos lotes nº 01 e nº 03 da Quadra 16, medindo 500m² cada, situados no loteamento Residencial Miramar Fase I, em Porto Seguro/BA, sob matrícula nº 18.569 do Cartório de Registro de Imóveis local. Sustenta que o valor de aquisição originalmente pactuado para cada lote foi de R$ 98.000,00, mediante pagamento de sinal e o saldo dividido em parcelas intermediárias anuais e prestações mensais. Afirma que, após adimplir regularmente as prestações pelo período de 14 meses, foi surpreendida em 14 de outubro de 2016 com a conduta da ré que rescindiu unilateralmente os referidos contratos e impôs a assinatura de novos instrumentos particulares de promessa de compra e venda sobre as mesmas unidades imobiliárias. De acordo com a exordial, a ré elevou de forma arbitrária o preço de financiamento de cada lote para R$ 120.232,59, estipulando que a integralidade dos valores pagos pela autora no período anterior (R$ 17.631,61 por lote) fosse revertida em sinal do novo negócio. Informa que deu cumprimento aos pagamentos até o mês de agosto de 2018, totalizando o aporte histórico de R$ 93.154,94 para ambas as unidades imobiliárias. Contudo, relata que a ré deixou de cumprir as obrigações relativas à entrega da infraestrutura básica do loteamento (abastecimento de água encanada, esgotamento sanitário, rede de energia elétrica, bem como vias internas pavimentadas), o que inviabilizou a edificação de sua residência. Assevera que, diante do inadimplemento da ré e da onerosidade excessiva das prestações, notificou extrajudicialmente a requerida em setembro de 2018, requerendo a resilição do negócio e a devolução integral dos valores despendidos, o que foi recusado pela loteadora sob o argumento de que a restituição só ocorreria pela via judicial e com a incidência de pesadas retenções contratuais. Pugnou pela concessão de tutela provisória de urgência para impedir a inscrição de seu nome nos cadastros de restrição creditícia. No mérito, requereu a declaração de rescisão dos contratos por culpa da ré, a nulidade das cláusulas abusivas, a condenação da requerida à devolução integral de todas as prestações pagas e das despesas realizadas com o recolhimento de IPTU dos lotes, além de indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00. A petição inicial foi instruída com documentos pessoais, procuração, cópias dos contratos de 2015 e de 2016, extratos financeiros emitidos pela ré, comprovantes de pagamento das prestações, guias de IPTU, panfletos de publicidade do loteamento e notificação extrajudicial acompanhada de aviso de recebimento. A decisão interlocutória indeferiu o pedido de gratuidade da justiça e deferiu parcialmente a tutela provisória de urgência apenas para ordenar que a ré se abstivesse de incluir os dados da autora em cadastros de inadimplentes (ID 220279922). Devidamente citada, a ré apresentou contestação (ID 220279940). No mérito, defendeu a inexistência de mora e o integral cumprimento do cronograma de obras, asseverando que a infraestrutura básica foi devidamente executada, conforme parecer de vistoria e termo de descaucionamento de lotes exarados pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Planejamento (SEDUR) de Porto Seguro em março de 2018. Aduziu a impossibilidade de rescisão contratual fundada em arrependimento posterior da adquirente. Impugnou a devolução integral das quantias e, subsidiariamente, defendeu o direito de retenção de 30% dos valores pagos para cobrir despesas administrativas, a incidência de cláusula penal de 20% sobre o valor total do contrato, a comissão de corretagem, taxa de fruição e o abatimento de débitos de IPTU e taxas de associação. Requereu que a devolução de eventuais valores ocorresse de forma parcelada. Por fim, propugnou pela improcedência dos danos morais. A autora apresentou réplica (ID 220279949), refutando as teses defensivas e reiterando os pleitos inaugurais. Intimadas as partes para especificação de provas, a autora requereu a produção de prova testemunhal. A ré manifestou interesse na realização de perícia técnica de engenharia, inspeção judicial, prova testemunhal e documental. Em decisão saneadora (ID 220280118), o feito foi organizado, sendo fixados os pontos controvertidos e deferida a realização de prova pericial de engenharia com a nomeação de perita do juízo. Diante do decurso do prazo, sem que a ré realizasse o depósito judicial dos honorários periciais homologados, a demandada peticionou desistindo da prova técnica de engenharia e pugnou pela utilização de mandado de constatação lavrado em ação idêntica perante o Juizado Especial Cível desta Comarca como prova emprestada. Decisão saneadora complementar de ID 505877110 inverteu o ônus da prova em favor da autora com base na vulnerabilidade técnica e informacional da consumidora. Inconformada, a ré interpôs agravo de instrumento contra o referido decisum (ID 510044119). O Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por meio de acórdão da Terceira Câmara Cível, negou provimento ao agravo interno da ré, confirmando a inversão do ônus probatório, decisão que transitou em julgado (ID 540533241 ). Realizada audiência de instrução e julgamento (ID 535996238). Na solenidade, foi colhido o depoimento da testemunha Enos Souza Santos, arrolada pela autora. Ambas as partes desistiram, de forma consensual, da produção de outras provas orais e de depoimentos pessoais, o que foi homologado, declarando-se encerrada a instrução e aberto prazo para memoriais. As partes apresentaram suas alegações finais por memoriais escritos (ID 541369563/541541226). Vieram os autos conclusos para julgamento. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO Presentes os pressupostos processuais de constituição e de desenvolvimento válido da relação processual, bem como as condições da ação, e inexistindo questões preliminares pendentes de apreciação, passa-se diretamente ao exame do mérito da demanda. II.1. Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Inversão do Ônus da Prova A relação jurídica material posta sob julgamento enquadra-se com perfeição nos ditames dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), figurando a autora como consumidora destinatária final e a ré como fornecedora de produtos imobiliários no mercado de consumo. A distribuição do ônus da prova no presente feito rege-se pela regra de inversão probatória, consolidada de maneira definitiva pelo trânsito em julgado do acórdão da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia no Agravo de Instrumento nº 8040708-67.2025.8.05.0000. Desse modo, incumbia à ré o ônus de produzir prova inequívoca do cumprimento pontual das obrigações contratuais de infraestrutura e da ausência de abusividade das cláusulas e práticas comerciais questionadas, cabendo à autora a comprovação do nexo contratual e do pagamento das prestações declaradas na exordial. II.2. Do Atraso na Entrega das Obras de Infraestrutura e do Inadimplemento da Ré A pretensão resolutória da autora ampara-se no inadimplemento culposo da ré, consistente no atraso injustificado na entrega das obras de infraestrutura básica prometidas no material publicitário do loteamento Residencial Miramar Fase I. A ré defende a inexistência de mora sustentando que os instrumentos não previam data certa de entrega e que o setor de análise de projetos da SEDUR de Porto Seguro realizou vistoria técnica no empreendimento atestando o andamento das obras em março de 2018. Contudo, o exame minucioso dos autos revela que a ré não logrou êxito em demonstrar a entrega tempestiva e completa da infraestrutura prometida. A ausência de menção expressa a um prazo final nos contratos de adesão imobiliários não autoriza a loteadora a postergar a entrega das obras por tempo indefinido, impondo-se a aplicação do dever de cumprimento em prazo razoável, em observância à boa-fé objetiva e à função social do contrato. O próprio relatório de vistoria técnica emitido pela SEDUR, colacionado pela ré como prova de sua adimplência, indica que o sistema de distribuição de água encanada contava com apenas 70% de execução naquela data. Além disso, as provas documentais carreadas aos autos evidenciam que a individualização e o fornecimento de água encanada no condomínio só foram formalmente pleiteados perante a EMBASA em 11 de janeiro de 2024, data em que foi emitida a primeira fatura de consumo individual da autora. O habite-se do empreendimento só foi formalizado perante o órgão municipal em 01 de agosto de 2023, quase oito anos após a assinatura do primeiro pacto. A prova testemunhal corrobora o atraso físico das obras essenciais. A testemunha Enos Souza Santos relatou em juízo que prestou serviços para a autora e que ela reclamava constantemente de que os lotes adquiridos não possuíam as mínimas condições de infraestrutura para que se pudesse edificar, confirmando que a adquirente pretendia construir sua residência, mas foi impedida pela precariedade estrutural do loteamento. O mandado de constatação lavrado no processo nº 0001380-85.2024.8.05.0201 perante o Juizado Especial Cível, colacionado como prova emprestada pela ré, atesta a existência de infraestrutura consolidada apenas no ano de 2024 (ID 220279943). Referido documento não elide a mora da ré no período que antecedeu a propositura da ação (dezembro de 2018), configurando o atraso irrazoável e o inadimplemento absoluto da obrigação de fazer assumida pela loteadora no momento da venda, cujos anúncios publicitários prometiam infraestrutura completa e vinculavam o fornecedor (art. 30 do CDC). II.3. Da Rescisão Unilateral O exame dos autos evidencia abusividade na conduta da ré ao proceder à rescisão unilateral dos contratos originais celebrados em agosto de 2015 e impor à consumidora a assinatura de novos instrumentos particulares de promessa de compra e venda em outubro de 2016. Os contratos originais estipulavam o preço de R$ 98.000,00 para cada um dos lotes 01 e 03. Os termos do distrato formalizado em 14 de outubro de 2016 demonstram que a ré reteve a integralidade dos valores pagos pela autora nos 14 meses anteriores (R$ 17.631,61 por lote) e os converteu em "sinal e princípio de pagamento" nos novos contratos celebrados na mesma data. Ocorre que os novos instrumentos elevaram o preço de cada lote para R$ 120.232,59 para pagamento financiado. A imposição de nova contratação imobiliária para o mesmo objeto, com injustificada majoração de preço unilateral e absorção compulsória das parcelas quitadas anteriormente como mera entrada, constitui prática comercial abusiva, violadora do art. 39, V, e do art. 51, IV, do CDC. A conduta da loteadora colocou a consumidora em extrema desvantagem ao restabelecer o saldo devedor por valor superior ao originário, auferindo vantagem manifestamente excessiva em detrimento da boa-fé e do equilíbrio econômico da relação. Portanto, configurada a abusividade na conduta da ré, impõe-se o reconhecimento de sua culpa exclusiva na rescisão do vínculo contratual de 2016. II.4. Da Restituição Integral das Parcelas Adimplidas (Súmula 543 do STJ) Configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora no desfazimento do negócio, em decorrência do inadimplemento na entrega das obras de infraestrutura e da imposição de renegociação abusiva de valores, é devida a rescisão judicial das avenças com a restituição integral das importâncias adimplidas pela autora. Aplica-se à hipótese o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula nº 543: Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Dessa forma, resta afastada qualquer pretensão da ré de retenção de percentuais a título de despesas administrativas, arras ou cláusula penal, as quais só encontram agasalho jurídico quando a rescisão se dá por culpa ou iniciativa imotivada do comprador. O extrato financeiro juntado aos autos pela loteadora confirma a percepção do montante de R$ 93.154,94, correspondente à soma das prestações adimplidas para ambos os lotes, valor que deve ser integralmente restituído à autora, em parcela única, sendo nula qualquer previsão contratual de devolução parcelada. De igual modo, afasta-se a aplicação das regras do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018, uma vez que a lei nova não pode retroagir para atingir contratos celebrados em período anterior à sua vigência, preservando-se o ato jurídico perfeito e o princípio da segurança jurídica. II.5. Da Responsabilidade pelo IPTU A autora requereu o reembolso dos valores desembolsados com o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) relativos aos exercícios de 2016, 2017 e 2018 para ambos os lotes, juntando aos autos as respectivas guias adimplidas, as quais totalizam a importância de R$ 1.952,12 (sendo R$ 957,05 para o Lote 01 e R$ 995,07 para o Lote 03). A jurisprudência pátria estabelece que a responsabilidade pelo pagamento de tributos reais, taxas associativas e despesas condominiais sobre lote imobiliário só é transferida ao promitente comprador a partir do momento de sua efetiva imissão na posse direta do bem, a qual pressupõe a entrega do loteamento com a infraestrutura básica finalizada em condições de habitabilidade e edificação. No caso concreto, a autora viu-se privada de fruir e edificar nos lotes em decorrência do atraso das obras imputável à loteadora. Sendo assim, o recolhimento do imposto predial pela adquirente sem a correspondente contraprestação possessória configura dano material decorrente do inadimplemento da ré, devendo o montante desembolsado ser integralmente ressarcido à autora a título de perdas e danos. II.6. Dos Danos Morais No que tange à pretensão de condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, o pleito não merece guarida. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça do Estado da Bahia orienta-se no sentido de que o mero inadimplemento de obrigação contratual, decorrente de atraso na entrega de obras de infraestrutura ou de controvérsias acerca de renegociação de valores imobiliários, não enseja, por si só, a ocorrência de dano moral presumido (in re ipsa). Para a configuração do dever de indenizar extrapatrimonial, faz-se indispensável a demonstração de circunstância excepcional que atinja de forma grave os direitos da personalidade ou a dignidade do adquirente. No caso subjacente, embora o inadimplemento da ré quanto à infraestrutura e as práticas abusivas na renegociação tenham gerado inegável descontentamento, frustração e contrariedade à autora, tais fatos não ultrapassaram a barreira dos dissabores cotidianos inerentes ao insucesso de negócios comerciais. A autora não produziu qualquer prova de que tenha sofrido abalo psicológico extraordinário, humilhação pública ou violação à sua honra subjetiva. Desse modo, impõe-se a improcedência do pedido de indenização por danos morais, o que enseja o acolhimento apenas parcial da pretensão inicial. III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para o fim de: DECRETAR a resolução dos contratos de promessa de compra e venda referentes aos lotes nº 01 e nº 03 da Quadra 16 do Residencial Miramar Fase I, em Porto Seguro/BA, reconhecendo a culpa exclusiva da ré Vitória da União Empreendimentos Imobiliários Ltda. pelo desfazimento do negócio jurídico; CONDENAR a ré a restituir à autora, em parcela única, a totalidade das quantias pagas para a aquisição das unidades imobiliárias, no valor histórico total de R$ 93.154,94 (noventa e três mil, cento e vinte e nove reais e noventa e quatro centavos), com correção monetária pelo IPCA a partir de cada desembolso e juros de mora correspondentes à taxa referencial Selic (deduzido o IPCA, nos termos da Lei nº 14.905/2024) calculados a partir da data de citação; CONDENAR a ré ao reembolso do valor de R$ 1.952,12 (um mil, novecentos e cinquenta e dois reais e doze centavos) despendido pela autora com o adimplemento do IPTU dos anos de 2016, 2017 e 2018 de ambos os lotes, acrescido de correção monetária pelo IPCA desde a data de cada pagamento e juros de mora pela taxa referencial Selic (deduzido o IPCA) a partir da citação; JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais; CONFIRMAR os termos da tutela provisória de urgência deferida (ID 220279922), determinando a exclusão definitiva de qualquer apontamento desabonador nos cadastros de restrição creditícia em nome da autora decorrente da relação contratual discutida nestes autos, sob pena de incidência de multa diária a ser arbitrada por este Juízo em caso de descumprimento. Em razão da sucumbência recíproca, condenar a autora e a ré ao pagamento das custas processuais na proporção de 20% (vinte por cento) para a autora e 80% (oitenta por cento) para a ré. Condeno as partes ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação e em 10% (dez por cento) sobre o valor do pedido julgado improcedente em benefício do patrono da ré, vedada a compensação, nos termos dos artigos 85, §§ 2º, 14 e 86, caput, do Código de Processo Civil. Havendo interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, na forma do §1º do art. 1.010 do CPC, e, na sequência, independentemente do juízo de admissibilidade, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia. Sem interposição de recurso, certifique-se o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquive-se, com as cautelas necessárias. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Atribuo à presente a força de mandado/ofício. PORTO SEGURO/BA, data do sistema. [Documento assinado digitalmente, nos termos da Lei nº 11.419/06.] TEREZA JÚLIA DO NASCIMENTO Juíza de Direito em Substituição