Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
INTERESSADO: STEFAN DE CARVALHO PORTNOI Advogado(s): RODRIGO BAHIA MENEZES (OAB:BA22307)
INTERESSADO: CONDOMINIO EDIFICIO CIDADE LUZ Advogado(s): MARCIO SALLES CAFEZEIRO (OAB:BA21542), PAULA REBECA JORGE E SILVA (OAB:BA39781), HELISSANDRA MARIA JORGE MEDRADO (OAB:BA25606) SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 2ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0545474-94.2015.8.05.0001 Órgão Julgador: 2ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR
Trata-se de ação de obrigação de fazer, cumulada com indenização por danos materiais e morais, ajuizada por Stanley Gonsalves Portnoi, Stephenie Gonsalves Portnoi e Steven Gonsalves Portnoi em face do Condomínio Edifício Cidade Luz. Os autores requerem a correção das infiltrações no apartamento, sob pena de multa diária, a condenação do réu ao pagamento de danos materiais no importe de R$ 118.100,00 e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00, ou outro valor a ser definido pelo juízo. A petição inicial narra que o apartamento, localizado na cobertura do 9º pavimento do edifício, é utilizado para locação e que em meados de abril, o locatário, Jayme Dias de Lima Junior, informou infiltrações nas duas suítes, em um quarto, na área de serviço, na sala de jantar e na cozinha, causando transtornos e danos a móveis planejados. O autor contatou o síndico, que se prontificou a resolver, prometendo uma empresa especializada, mas contatou o zelador do prédio, que apenas colocou uma lona no telhado, medida paliativa que não resolveu o problema. Diz que a situação se agravou, com rachaduras, descamação da pintura e alagamentos em todo o apartamento. Sustenta a negligência do síndico e alega que a pintura do forro dos quartos, cozinha e banheiro foi prejudicada e que a instalação elétrica estava sendo afetada. Afirma que contratou arquitetos e engenheiros que elaboraram relatório de vistoria técnica em 22 de maio de 2015, que indicou que a causa das infiltrações, rachaduras era infiltração oriunda da estrutura externa do prédio, danificando o interior da unidade 901. Aduz que não foi tomada providência pelo condomínio. O autor detalha os danos materiais, que incluem a recuperação da cobertura, impermeabilização, pintura interna, forro de madeira, armários fixos, parte elétrica e piso de assoalho de madeira, totalizando R$ 103.640,00 e alega perda de renda de aluguel, no valor de R$ 2.350,00 mensais, com previsão de seis meses de obra, totalizando R$ 14.100,00, o que eleva o pedido de danos materiais para R$ 118.100,00. Pleiteia R$ 15.000,00 como compensação por danos morais. Requer também seja o condomínio condenado a corrigir as infiltrações e informa que o valor do condomínio do apartamento iria ser depositado em juízo a partir do mês da propositura da ação. Aditada a petição inicial para retificar o polo ativo e incluir Stanley Gonsalves Portnoi, Stephenie Gonsalves Portnoi e Steven Gonsalves Portnoi, e excluir Stefan de Carvalho Portnoi, procurador da parte. Recolhidas as custas. Em defesa, o réu alega que a manutenção periódica do telhado, das calhas e do sistema de escoamento é constantemente realizada por seus prepostos e empresas especializadas; sustenta a ausência de nexo de causalidade entre os danos alegados e sua conduta do réu e assevera que se trata de caso fortuito ou força maior. Argui a ilegitimidade passiva, afirmando que não possui condições técnicas para avaliar a veracidade do exposto pelos autores. Informa que possui apólice de seguro junto à Porto Seguro, que, acionada, emitiu laudo especializado atestando que os danos não decorreram das chuvas, mas sim da falta de manutenção e conservação do imóvel pelos próprios autores, não havendo cobertura pela apólice condominial. Indica a Porto Seguro Companhia de Seguros Gerais como o correto polo passivo da demanda e requer a substituição da parte ré. Sustenta que o dano foi causado por intempéries da natureza e que não houve negligência na manutenção do telhado e a ausência de nexo causal, pois tudo o que cabia ao condomínio para manter e conservar o telhado foi feito. Diz que a prova do nexo causal deve ser provado por perícia, realizada pela seguradora, que atestou a ausência de nexo entre os danos e as chuvas. Impugna o pedido de pagamento de indenização. A parte autora, em réplica, arqui irregularidade na representação processual do réu, impugna a preliminar de ilegitimidade passiva e reitera que os laudos periciais anexados à inicial comprovam que os danos são provenientes do terraço do condomínio, área comum, sendo a responsabilidade integral do réu. Diz que o réu não realizou perícia para identificar a origem e extensão do dano, nem juntou provas que o eximissem de responsabilidade, tendo apenas apresentado recibos de pagamentos a trabalhadores informais que realizaram reparos paliativos. Afirma que a alegação do réu de que o seguro não cobriria o sinistro não o exime de arcar com os danos das áreas comuns. Os autores depositaram, ao longo dos meses, as taxas de condomínio. Determinada a expedição de alvará ao réu em relação aos valores das taxas condominiais. O réu juntou documentos de constituição do condomínio, ata de eleição da síndica (Anamelia de Fatima Dantas Batista) e procuração. Os autores requereram o julgamento antecipado de mérito. Já o réu manifestou interesse na produção de prova oral. Declinada a competência do Juízo da 20ª Vara de Relações de Consumo. O feito, então foi redistribuído para a 2a Vara Cível de Salvador e as partes foram intimadas, mas não se manifestaram. Novamente as partes foram intimadas a dizer se ainda pretendiam produzir provas, mas não houve manifestação. Em seguida, a Juíza Luciana de Carvalho Correia de Mello declarou-se suspeita (artigo 145, parágrafo 1º, do CPC). É o relatório. O autor, com a inicial, apresentou laudo de vistoria técnica realizada na unidade 901 do Edifício Cidade da Luz, em junho de 2015. O laudo constatou a existência de infiltrações generalizadas provenientes da laje de cobertura, especialmente sobre o forro de madeira dos banheiros sociais, que se encontravam com eflorescência e deterioração visível. Segundo o laudo, foram observados sinais de percolação de água pelo teto e rigidez inadequada de elementos estruturais, revelando patologias construtivas compatíveis com desgaste de materiais e falhas de impermeabilização. A origem dos danos relatados foi atribuída, de modo principal, à deficiência da impermeabilização da cobertura, com desgaste das calhas, telhas e rufos, permitindo infiltração de águas pluviais para o interior das lajes e estruturas superiores. O laudo técnico descreveu ainda a necessidade de substituição das telhas e dos condutores de águas pluviais, a revisão completa da impermeabilização mediante aplicação de manta asfáltica tipo Vedacit Poliéster, e a recuperação do madeiramento e fixações metálicas do telhado. O laudo também detalha danos em acabamentos internos e lista as medidas de reparo desses danos. O condomínio, de outro lado, diz que possui seguro e que foi negada a indenização. Conforme a apólice do seguro, são cobertos: danos elétricos, responsabilidade civil do condomínio e do síndico, quebra de vidros e vida e acidentes pessoais para funcionários. A seguradora, após a regulação, concluiu que os danos alegados decorreram de infiltração de águas pluviais ocasionada por chuvas intensas ocorridas em 10 de abril de 2015, que atingiram as dependências do apartamento nº 901 do condomínio. A vistoria constatou ausência de destelhamento ou de outros sinais caracterizadores de vendaval, razão pela qual o evento não foi enquadrado como risco coberto. A negativa de indenização fundamentou-se nas exclusões expressas da apólice e o laudo da seguradora estabeleceu que a causa dos danos foi a infiltração de água da chuva, fenômeno que não se enquadraria nos riscos cobertos pela apólice. Conclui-se que a indenização não foi paga porque o evento danoso decorreu de causa excluída da cobertura contratual. O laudo não menciona ausência de manutenção ou falha do condomínio como causa dos danos; apenas limita-se a afirmar que, após chuvas fortes e intensas na cidade de Salvador em 10 de abril de 2015, ocorreu infiltração de água pluvial que passou a atingir gradativamente as dependências do apartamento nº 901. Neste contexto, o que se verifica é que a infiltração e os danos causados ao apartamento 901 decorreram das chuvas, mas havia falha no sistema de impermeabilização da cobertura, agravada pela falta de manutenção preventiva das calhas, condutores e telhas, que permitiram a infiltração de águas pluviais, como consta no laudo de vistora juntado pela parte autora. O condomínio, de outro lado, não fez prova de que os danos não decorreram da falta de manutenção e que os danos foram causados exclusivamente por forças da natureza, caracterizando-se caso formtuito / foraça maior.. Não houve perícia judicial e o laudo juntado pelo autor atesta a falta de manutenção e e de impermeabilização adequada da cobertura, o que permitiu a passagem da água da chuva. A pretensão de reparação dos danos materiais - dano emergente -, portanto, deve ser acolhida. Estão comprovados os danos no apartamento, conforme laudo juntado pela parte autora. A extensão desses danos, entretanto, deve ser deixada para liquidação de sentença, pois não há demonstração de quais serviços foram feitos para reparar os danos no imóvel decorrentes do evento específico relatado nos autos. Os lucros cessantes, de outro lado, não estão comprovados. Não há prova de que o imóvel tenha sido devolvido pelo locatário em razão das infiltrações e que o autor tivesse deixado de auferir renda em razão desse fato. Por fim, não deve ser acolhida a pretensão de pagamento de compensação por danos morais. Deve-se levar em consideração que se trata de condomínio, não de empresa, e que os autores não residiam no apartamento - estava locado. O condomínio não é pessoa jurídica e possui apenas capacidade de estar em juízo. Em face das razões expostas, julgo procedente em parte o pedido e condeno o réu pagamento de indenização por danos materiais, a ser apurado em liquidação de sentença. Condeno o réu ao pagamento das custas e dos honorários de advogado da autora, no percentual de 10% do valor total da condenação. Deixo de condenar os autores ao ônus da sucumbência porque ela foi de pequena monta para eles. Intimem-se. SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 30 de outubro de 2025.